Нежилые помещения

                                     ОГЛАВЛЕНИЕ

……………………………………..40

ВВЕДЕНИЕ

В современных условиях экономического развития нет ни одной сферы, где бы не применялись арендные отношения. Появляются все новые их разновидности, совершенствуются прежние формы. Аренда стала частью действительности. Сейчас договор аренды нежилых помещений имеет большое значение.

Цель данного договора – обеспечить передачу имущества  во временное владение и пользование. В этом заинтересованы обе стороны. Интерес арендодателя предполагает, что с помощью передачи помещения в аренду реализуются его интересы как собственника по извлечению дохода из имеющихся у него в наличии (или приобретённых специально для ведения предпринимательства такого рода) производственных фондов. Заинтересованность арендатора к использованию нанятого недвижимого имущества состоят в том, чтобы, не обременяя себя всякий раз приобретением зданий в собственность, получить возможность использовать временно нанятое помещение для производственных или иных целей.

Для размещения и деятельности любой организации необходимо помещение. Однако недвижимость стоит дорого, и потому лишь очень немногие фирмы  в состоянии приобрести помещение  в собственность. В связи с  этим значительная часть всех нежилых  помещений, занимаемых организациями, арендуются. Аренда нежилых помещений всегда вызывала и вызывает множество вопросов, которые я постараюсь раскрыть в ходе своей работы.

Договор аренды нежилых  помещений это один из видов договорных обязательств. Выбранная для исследования тема, несомненно, актуальна и распространена в России. После перехода России в рыночную экономику появились большие изменения в процессе передачи имущества во временное пользование. Они связаны, прежде всего, с расширением круга объектов, передаваемых по таким договорам в наём. Такие объекты как земля, недвижимость в виде зданий, сооружений, производственных комплексов, находившихся ранее в ведении государства, не допускались в хозяйственный оборот. С устранением исключительной собственности государства в отношении недр, земли, лесов, с введением в оборот производственно-хозяйственных комплексов, ставших объектами договоров аренды, коренным образом изменили правовое регулирование арендных отношений.

Объектом исследования по данной теме являются общественные отношения, складывающиеся в сфере аренды нежилых помещений, особенностей правового регулирования данного договора.

Предметом исследования являются нормы гражданского законодательства в части аренды нежилых помещений.

Целью данной работы является исследование договора аренды нежилых помещений по действующему российскому законодательству.

В ходе исследования в  работе решаются следующие задачи:

• рассмотреть понятие и предмет договора аренды нежилых помещений;
• рассмотреть назначение и виды нежилых помещений;
• рассмотреть особенности заключения договора аренды
• рассмотреть исполнение договора.
• определить права и обязанности сторон договора аренды;
• рассмотреть порядок расторжения договора аренды;
• сделать выводы по проведённой работе.

По структуре работа состоит из введения, двух глав включающих в себя четыре параграфа, заключения и списка использованной литературы.

ГЛАВА 1. ПОНЯТИЕ И ВИДЫ НЕЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ

1.1 Понятие нежилого помещения как предмета договора аренды

Институт найма  вещей был известен еще римскому праву. При этом объектом найма могли быть только неупотребляемые и незаменимые вещи. Подобное требование обусловлено тем, что особенностью договора найма вещей (как в римском праве, так и в праве современном) является возврат тех же вещей, которые переданы в пользование, а вернуть можно только то, что физически не уничтожено. Следовательно, при использовании вещь не должна была терять своих натуральных свойств.

В общем смысле объектом аренды могут быть любые неупотребляемые вещи. В частности, в качестве объекта аренды могут выступать земельные участки и другие обособленные природные объекты, здания и иные сооружения, предприятия, имущественные комплексы, оборудование, транспортные средства и другое движимое и недвижимое имущество, которое не теряет своих натуральных свойств в процессе использования.

Выделение договора аренды зданий и иных сооружений в  самостоятельный вид договора аренды произошло впервые с принятием  второй части Гражданского кодекса  Российской Федерации. Это обусловлено  особенностями передаваемого в аренду имущества (зданий и иных сооружений).

Здания и  иные сооружения - как объекты недвижимости - характеризуются своей привязкой  к земле, рассчитаны на длительный срок использования, обладают всегда значительной стоимостью. Подобные особенности объекта аренды неизбежно влекут установление жестких законодательных требований к договору.

В законе содержатся требования, согласно которым в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. Для зданий и иных сооружений это могут быть: адрес, качественные характеристики, площадь сдаваемого в аренду здания и иного сооружения, иные характеристики, позволяющие индивидуализировать объект аренды. При отсутствии этих данных договор не считается заключенным на основании пункта 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации¹.

Указание площади арендуемого  здания или иного сооружения необходимо не только с целью индивидуализации объекта аренды, но и для определения арендной платы. Практически всегда арендная плата устанавливается из расчета определенной денежной суммы за квадратный метр арендуемой площади.

Следует отметить, что здания и иные сооружения могут быть объектом арендных отношений только после ввода их в эксплуатацию по завершении строительства, государственной регистрации и технической инвентаризации в установленном законом порядке.

Различия между зданиями и иными сооружениями, существующие в обыденном понимании, не имеют  правового значения в силу того, что гражданское законодательство не предусматривает дифференцированного регулирования правоотношений, возникающих в связи с этими объектами. Юридически значимым является отделение зданий от иных построек, не относящихся к недвижимости, а также от иных объектов недвижимости, на которые не распространяются специальные правила, предусмотренные параграфом 4 главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В юридической литературе приводятся следующие признаки зданий:

- искусственность возведения;

- "привязка" к определенному земельному участку;

- невозможность перемещения объекта без несоразмерного ущерба его назначению;

- самостоятельность;

- законченность с точки зрения возможности использования по целевому назначению.

Относительно  зданий общепризнанны классификации по функциональному назначению, значимости использования, признаку делимости, рассмотрение которых необходимо с позиций особенностей правового регулирования.

По функциональному  назначению здания делятся на две  группы: жилые и нежилые (с различным правовым режимом использования). Жилые здания функционально предназначены для постоянного проживания граждан. Требования к таким зданиям установлены жилищным законодательством. К нежилым относятся здания, используемые для производственных, учебных, административных, торговых и иных целей. Нежилые здания могут иметь встроенные жилые помещения, и наоборот, в составе жилого здания могут находиться нежилые помещения, однако подобная ситуация не меняет статуса названных зданий.

Данная классификация  имеет большое значение, так как перевод здания из одной категории в другую может осуществляться только в строго установленном законом порядке и с соблюдением норм, установленных жилищным законодательством. Более того, гражданское законодательство запрещает размещение в жилых домах промышленных производств. Подобное использование помещения допускается только после изменения его статуса согласно пункту 3 статьи 288 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Кроме того, согласно совместному Постановлению Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации²" сделки юридических лиц, связанные с арендой, безвозмездным пользованием, а также иным, не связанным с проживанием граждан использованием жилых помещений, которые не были переведены в нежилые в порядке, установленном жилищным законодательством, являются ничтожными по основаниям статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, как не соответствующие закону и иным правовым актам.

Договор аренды здания или иного сооружения обязательно  отражает функциональное назначение объекта  аренды, которое должно строго соблюдаться  арендатором.

По значимости использования выделяют основные и служебные здания. Подобная классификация соответствует традиционному для гражданского права делению на главную вещь и принадлежность согласно статье 135 Гражданского кодекса Российской Федерации. Применительно к зданиям основным считается здание, "главенствующее по капитальности постройки, по архитектурным признакам и по своему назначению. Служебным считается здание, которое по отношению к основному имеет второстепенное, обслуживающее значение".

Подобная классификация  значима для выделения индивидуально - определенного предмета договора аренды здания или сооружения, который должен совпадать с объектом государственной регистрации.

В соответствии с Федеральным законом от 21.07.97 № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним³" объектом государственной регистрации может быть либо основное и служебное строение как единый объект учета, либо только основное здание без служебных строений.

По признаку делимости здания могут быть технически делимыми и неделимыми. Возможность деления здания на отдельные помещения, части является юридически значимой при выделе доли из общей собственности, при аренде определённого помещения.

Рассматривая  здания и иные сооружения как объекты  аренды, нельзя забывать о том, что вместе со зданием в аренду передается и соответствующая часть земельного участка, на которой это самое здание расположено.

М. Булеков считает, что "договор аренды зданий и сооружений можно назвать правоустанавливающим документом для возникновения одновременно двух видов отношений:

- арендных отношений по поводу использования здания (сооружения);

- отношений по поводу использования части земельного участка".

Подтверждением  этого положения служит статья 652 Гражданского кодекса Российской Федерации. Причем в данном случае речь идет о конкретной части земельного участка, на которой расположено арендуемое здание.

Отношения по поводу использования этой части земельного участка также могут носить арендный характер. В случае, когда арендодатель является собственником земельного участка, на котором расположено здание, арендатору передается право аренды или иное право на соответствующую часть участка согласно пункту 2 статьи 652 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом если в договоре не установлены права арендатора в отношении земельного участка, то к нему автоматически на весь срок аренды переходит право пользования частью земельного участка.

Без установления подобного положения договор  аренды здания и иного сооружения не мог бы состояться вовсе, так как пользоваться зданием и не иметь прав на земельный участок невозможно.

Особого внимания заслуживает проблема аренды нежилых  помещений. В Гражданском кодексе  Российской Федерации не содержится специальных правил, регулирующих эти  отношения. Следовательно, аренда нежилых помещений регулируется общими правилами об аренде, а не специальными правилами об аренде зданий и сооружений.

Стоит обратить внимание на несогласованность законодательства по вопросу аренды нежилых помещений. В статье 130 Гражданского кодекса Российской Федерации непосредственно нежилые помещения не рассматриваются в качестве недвижимости. В то же время Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" нежилые помещения отнесены к числу недвижимых объектов, сделки с которыми подлежат государственной регистрации. Подобное несоответствие привело ситуации, когда договор аренды здания подлежит государственной регистрации только в том случае, если срок этого договора превышает один год согласно статье 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, а договор аренды нежилого помещения, находящегося в этом здании, подлежит государственной регистрации независимо от срока.

Для разрешения указанного противоречия можно предложить два способа:

1) исключить статью 651 Гражданского кодекса Российской Федерации и установить правило, согласно которому договоры аренды зданий и сооружений должны регистрироваться независимо от срока;

2) распространить правила  статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации на отношения, объектом которых служат нежилые помещения.

1.2 Назначение и правовой режим нежилых помещений

Основными проблемами определения правового режима частей зданий и нежилых помещений является, прежде всего, отсутствие специальных правил оборота данных объектов, а также их многообразие. Рассмотрим в соответствии с действующим законодательством основные характеристики правового режима нежилых помещений, входящих в состав многоквартирных жилых домов, исходя из их функционального назначения и возможности самостоятельного использования.

Помещения многоквартирного дома, обслуживающие более одной  квартиры, определяются в статье 290 Гражданского кодекса Российской Федерации как общее имущество дома. Объекты общего имущества в кондоминиуме также предназначены для обслуживания и использования единого комплекса кондоминиума.

Общее имущество в многоквартирном  доме и в кондоминиуме находится  в общей долевой собственности  собственников квартир и домовладельцев и не подлежит отчуждению отдельно от права собственности на помещения согласно статье 290 Гражданского кодекса Российской Федерации. Допускается ограниченное распоряжение общим имуществом в соответствии с его целевым назначением: данные объекты могут быть переданы в пользование иным лицам или обременены сервитутом, когда это не связано с нарушением охраняемых законом прав и интересов домовладельцев. То есть общие нежилые помещения в многоквартирном доме и кондоминиуме не могут быть проданы, обменены, заложены. В отношении их могут быть заключены договоры аренды, безвозмездного пользования, соглашения об установлении сервитутов. Например, в соответствии с Законом г. Москвы от 09.11.1994 № 19-87 “О перечне объектов общего пользования в жилых зданиях, являющихся общим имуществом собственников помещений⁴” по соглашению собственников помещений дома могут быть переданы в пользование следующие общие помещения - дворницкие, кладовые, колясочные, велосипедные, консьержные, погреб.

Можно характеризовать эти  помещения как вспомогательные, хотя в законодательстве отсутствует  такое определение. Самостоятельного значения они не имеют, однако использование их лицами, не проживающими в доме, возможно. Правовой режим вспомогательных помещений в многоквартирном доме и кондоминиуме - ограниченно оборотноспособное недвижимое имущество.

Распоряжение общими помещениями  осуществляют либо сами домовладельцы, либо их объединение (ТСЖ, ЖСК). Если кондоминиум включает не более четырех помещений, то домовладельцы вправе управлять кондоминиумом и общим имуществом непосредственно. В этом случае сделка заключается по соглашению всех домовладельцев согласно пункту 1 статьи 246 Гражданского кодекса Российской Федерации. Если домовладельцами образовано ТСЖ или иное объединение, то стороной договора является данное юридическое лицо, действующее от собственного имени. Однако для этого необходимо решение общего собрания домовладельцев.

Если в здании смешанного назначения (многоквартирном доме с  нежилыми помещениями) не создан кондоминиум, то собственники нежилых помещений  не являются участниками долевой  собственности на общее имущество многоквартирного дома. Законом не установлено, что в административных и иных нежилых зданиях имущество, предназначенное для обслуживания всех помещений, является общим имуществом собственников помещений.

В общее имущество дома также входят помещения, которыми в силу их функционального назначения невозможно распоряжаться даже ограниченно. Так, вышеуказанный Закон Москвы № 19-87 запрещает распоряжение следующими объектами, неразрывно связанными с системами жизнеобеспечения дома: балкон, вестибюль, веранда, галерея, коридор, крыльцо, крыши, лестница, лестничные площадки, лифтовый холл, лифты, лифтовые и иные шахты, лоджия, подъезд, тамбур, технический этаж, чердак.

Такое имущество не может  быть не только отчуждено, но и передано в пользование, поскольку это будет нарушать возможность эксплуатации и обслуживания дома в целом и помещений в нем. В соответствии со статьей 606, пунктом 1 статьи 611, статьёй. 691 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды или ссуды имущество передается во временное владение и (или) пользование в состоянии, соответствующем назначению имущества. Подвалы, чердаки и другие технические помещения должны быть всегда доступны для эксплуатирующих служб, использование их иными лицами не допускается.

Технические помещения  наряду с конструктивными элементами и внутридомовым оборудованием  являются просто общим имуществом дома, их даже нельзя отнести к недвижимому  имуществу (нежилым помещениям). Президиум  ВАС РФ в пункте 1 “Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой⁵”, указал, что крыша представляет собой конструктивный элемент здания и не является самостоятельным объектом недвижимости, который мог бы быть передан в пользование отдельно от здания (информационное письмо от 11.01.2002 № 66).

Использование общего имущества дома - размещение рекламы, спутниковых антенн и другого  телекоммуникационного оборудования, переоборудование чердаков и подвалов, безусловно, должно осуществляться с  согласия домовладельцев или их объединения (ТСЖ, ЖСК), но это не сделка с недвижимостью.

Возможность самостоятельного, а не вспомогательного использования  нежилых помещений не позволяет  отнести их к общему имуществу. Обратимся  к материалам судебной практики.

Собственники  квартир обратились в суд с  иском о признании недействительным постановления главы администрации о разрешении переоборудования подвального помещения и инвестиционного контракта, передающего право собственности на реконструированное помещение индивидуальному предпринимателю, на том основании, что им принадлежат общие помещения дома, включая подвальное помещение.

Назначение  помещений: самостоятельные, вспомогательные, технические - должно быть документально  определено. В соответствии со статьёй 1 ФЗ от 21.07.1997 № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" индивидуализация объекта недвижимости для регистрации проводится посредством технического учета (инвентаризации). Поэтому назначение помещения должно определяться на основании документов технического учета.

В соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.10.1997 г. № 1301 "О государственном учете жилищного фонда в РФ⁶", Приказом Министерства Российской Федерации по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 04.08.1998 г. № 37 утверждена Инструкция о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации⁷.

Технический этаж - это этаж для размещения инженерного оборудования и прокладки коммуникаций, который может быть расположен в нижней (техническое подполье), верхней (технический чердак) или средней части здания. Очевидно, что эти технические помещения не могут быть самостоятельными объектами прав и предметами сделок. Наряду с этим в подвальных этажах допускается размещение помещений - складских, торговых, мастерских, общественного питания. Чердак, подвал, подполье, технический этаж - это конструктивные элементы здания, но не помещения. Напротив, подвальное помещение - это нежилое помещение, объект недвижимости.

ГЛАВА 2. ПРОБЛЕМЫ ЗАКЛЮЧЕНИЯ, ИСПОЛНЕНИЯ, РАСТОРЖЕНИЯ И ОТВЕСТВЕННОСТИ ПО ДОГОВОРУ АРЕНДЫ НЕЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

2.1 Заключение  договора аренды нежилого помещения

С развитием  рыночных отношений в России значительно  возрос оборот нежилых помещений. Нежилые  помещения используются юридическими лицами и гражданами в разнообразных целях в качестве административных, складских, торговых, производственных помещений и т.д. Они пользуются стабильно высоким спросом, и сделки с ними занимают важное место в современном гражданском обороте.

Договор аренды нежилого помещения традиционно занимает одно из ведущих мест в общем объеме сделок с нежилыми помещениями. Однако, несмотря на распространенность данного вида сделок, можно отметить, что в российском гражданском законодательстве им уделяется недостаточно внимания, имеются пробелы в регулировании данных видов сделок.

Неточность  нормативного регулирования правового  положения нежилых помещений  в системе объектов гражданского оборота приводит к трудностям в  практике оборота. Судебно-арбитражная  практика в сфере гражданского оборота нежилых помещений не всегда однородна. Нередко арбитражные суды различных регионов и уровней по-разному подходят к разрешению одинаковых проблем, вытекающих из сделок с нежилыми помещениями. Гражданский Кодекс Российской Федерации содержит специальные положения, регулирующие вопросы аренды отдельных видов недвижимости: зданий и сооружений, предприятий, жилого помещения. Специальные положения, регулирующие аренду нежилых помещений как части жилых и нежилых зданий и сооружений, в Гражданском Кодексе Российской Федерации отсутствуют. Но если специальная норма отсутствует, то действует общая норма. Поэтому при решении вопросов, связанных с арендой нежилых помещений, следует руководствоваться общими положениями об аренде.

Из определения  договора аренды, данного в абзаце 1 статьи 606 Гражданского Кодекса Российской Федерации, следует, что по договору аренды нежилого помещения арендодатель обязуется предоставить арендатору нежилое помещение за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Можно заметить, что аналогичную формулировку содержит статья 650 Гражданского Кодекса Российской Федерации, определяющая договор аренды здания или сооружения. В то же время законодатель определяет договор аренды предприятия и договор найма жилого помещения несколько иным образом. По договору аренды предприятия согласно пункту 1 статьи 656 Гражданского Кодекса Российской Федерации и по договору найма жилого помещения согласно пункту 1 статьи 671 Гражданского Кодекса Российской Федерации данные объекты недвижимости передаются арендодателем (наймодателем) арендатору (нанимателю) во временное владение и пользование, то есть предоставление их только в пользование исключается.

Традиционно правомочие владения определяется как возможность  реально обладать вещью, осуществлять хозяйственное господство над ней. Право пользования определяется как основанная на законе возможность эксплуатации имущества, извлечения из него полезных свойств и (или) получения от него плодов и доходов.

Применительно к аренде недвижимости правомочие арендатора по владению означает, что он вправе в любое время находиться в арендуемом помещении, устанавливать режим прохода в него, допускать или не разрешать отдельным лицам пребывать в арендуемом помещении, изменять интерьер по своему усмотрению. Одновременно арендатор, обладая правомочием пользования, вправе использовать помещение в целях, предусмотренных договором аренды (для проживания, для коммерческих целей, для иной, некоммерческой деятельности).

Таким образом, можно сделать вывод, что право пользования самым тесным образом связано с правом владения. Как правило, эти два правомочия принадлежат их обладателю вместе. Однако возможна и аренда, при которой имущество предоставляется арендатору только в пользование (например, аренда сложных ЭВМ, когда арендатор получает право пользования вычислительной техникой в течение определенного времени, не владея ею).

Что касается недвижимости, то здесь вопрос более сложный. Согласно статье 656 и 671 Гражданского Кодекса Российской Федерации, по договорам аренды предприятия и жилого помещения недвижимость передается во владение и пользование, но не указана возможность ее передачи только в пользование. В отношении предприятия данная формулировка вызвана спецификой самого объекта аренды. Предприятием невозможно пользоваться без правомочия владения им. Установление же такого правила в отношении аренды жилого помещения вызвано стремлением законодателя более полно защитить права нанимателя и членов его семьи, проживающих в нанимаемом помещении. В то же время законодатель допускает возможность передачи в аренду здания (сооружения) только во временное пользование без правомочия владения. Однако, как и в отношении аренды предприятия, трудно представить ситуацию, при которой арендатор имел бы возможность пользоваться зданием (сооружением), не обладая правомочием по владению им, то есть не имея в него постоянного доступа и не имея возможности определять режим эксплуатации арендованного здания (сооружения). Я считаю, что законодатель, указав, что по договору аренды возможна передача арендатору во временное пользование здания или сооружения без наделения его правомочием владения, допустил редакционную небрежность. По-видимому, было бы целесообразно исключить из пункта 1 статьи 650 Гражданского Кодекса Российской Федерации слова "или во временное пользование".

Если же объектом аренды является нежилое помещение, расположенное в здании или сооружении, то ситуация, при которой арендатор  имеет право только пользоваться им, но не владеть, допустима. Например, собственник здания (сооружения) может предоставить арендатору в пользование для складских нужд изолированное помещение в здании (сооружении) без права субаренды, установив при этом определенный порядок прохода арендатора в здание и арендуемое помещение. Нежилое помещение может также передаваться только во временное пользование (без права владения) организациям, осуществляющим образовательную деятельность, для проведения занятий в определенные часы. Примером такой аренды может служить аренда на нежилое помещение, находившееся по адресу: Москва, ул. Партизанская, д. 9, корп. 3, осуществлявшаяся по договору аренды от 11 октября 1993 г. № 8-710/93, заключенному между территориальным агентством Москомимущества Западного административного округа Москвы и ТОО "Школа Космос".

Таким образом, в отличие от аренды иных видов недвижимости - жилых помещений, предприятий и зданий (сооружений) - аренда нежилых помещений возможна в виде передачи нежилого помещения только во временное пользование, без наделения арендатора правом временного владения им.

2.2 Исполнение договора аренды и его расторжение

Содержание договора представляет собой совокупность всех его условий. В свою очередь, условия договора устанавливают или конкретизируют права и обязанности сторон.

Условия договора могут быть разделены на две группы: первую группу представляют собой условия, регулирующие по преимуществу обязанности арендодателя, вторую – определяющие основные обязанности арендатора. Важное значение имеют также предусмотренные законом последствия неисполнения или ненадлежащего исполнения со стороны арендодателя или арендатора соответствующих условий договора.

«Содержание договора аренды зданий и сооружений (по сравнению с содержанием  обычного договора аренды) не подверглось  серьёзным изменениям». В новом  Гражданском Кодексе 1996 года арендодателю и арендатору присуще общие права и обязанности сторон договора аренды. Кроме того, закон конкретизирует некоторые способы исполнения этих обязанностей.

1. Арендодатель обязан передать  имущество арендатору в состоянии,  соответствующем условиям договора и назначению имущества согласно пункту 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации. Имущество, подлежащее передаче должно быть пригодным для целей аренды, прежде всего – надлежащего качества, соответствующего целевому назначению. Кроме того, арендодатель обязан подготовить его к пользованию, и в частности освободить от посторонних вещей, отремонтировать и т.п., если иное не предусмотрено условиями договора.