Министерство  образования и науки РФ

Государственное образовательное учреждение высшего  профессионального образования

Санкт-Петербургский  государственный горный институт им. Г.В. Плеханова

(технический  университет) 

КУРСОВОЙ  ПРОЕКТ

По дисциплине  __________________________________________________________

___________________________________права________________________________

^{(наименование  учебной дисциплины  согласно учебному  плану)} 

ПОЯСНИТЕЛЬНАЯ ЗАПИСКА 

Тема:

________________________________________________________________________ 

Автор: студент гр.   ГК-06-2           __________________           /Николаева П.С./

                                            ^{(подпись)                   (Ф.И.О.)}

ОЦЕНКА: _____________

Дата: ___________________

ПРОВЕРИЛ:

Руководитель:        ассистент       ________________                     /Боголюбова А.А./

                      ^{(должность)                            (подпись)                                                                (Ф.И.О.)} 
 
 
 
 

Санкт-Петербург

2010 

по дисциплине: _________________________________________________________ 

                          _________________________________________________________  

  ^{(наименование учебной дисциплины согласно учебному плану)}

ЗАДАНИЕ

студентке группы        ГК-06-2                                     Николаевой П.С.

                        ^{(шифр группы)                                             (Ф.И.О.)} 

1. Тема работы: Нормативно – правовые основы установления сервитутов

2. Содержание пояснительной записки: Гражданский кодекс Российской Федерации, Земельный кодекс Российской Федерации, Федеральный закон Российской федерации «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»

3. Срок  сдачи законченной работы: 15 декабря 2010 г. 

Руководитель  работы  ассистент       ________________ /Боголюбова А.А./

               ^{(должность)                        (подпись)                                    (Ф.И.О.)}

Дата выдачи задания: 23 сентября 2010 г. 
 

Аннотация

    В курсовом проекте рассматривается  процесс установления сервитутов в  соответствии с нормативно – правовой базой Российской Федерации, приведены история возникновения сервитутов, актуальность данной темы и способы совершенствования системы обременений на земельные участки.

    Пояснительная записка содержит: 25 страниц. 

                                             The summary

    In a course project the process of establishment of servitutov is examined in accordance with the legal lend law base of Russian Federation, history of origin of servitutov, actuality of this theme and methods of perfection of the system of burdens, is indicated on lot lands.

    An expl message contains: 25 pages. 
 
 
 
 
 
 

Содержание

Введение

    Земля - важнейший ресурс, занимающий исключительное место в жизни и деятельности любого общества.

    По  мере развития рыночных отношений в современной России земля становится товаром — объектом хозяйственного оборота, т. е. практически любой участок земли рано или поздно может перейти к новому собственнику и у каждого участка есть своя цена. Как любой товар, земля имеет потребительскую и рыночную стоимость. Земля как товар — это объект купли-продажи, удовлетворяющий различные реальные или потенциальные потребности, и имеющий определенные качественные и количественные характеристики.

    Собственность на землю можно трактовать как:

1. отношения по поводу распределения и распоряжения самой землей;
2. как право хозяйствования на земле в определенных законодательством рамках, право производить на земле определенные продукты и распоряжаться ими по своему усмотрению.

    Несмотря  на абсолютный характер прав собственника по отношении к вещи, Гражданским кодексом Российской Федерации (ГК РФ) установлены и ограничения.

    В соответствии со статьей первой Федерального закона Российской Федерации (ФЗ РФ) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», ограничением (обременением) признается - наличие установленных законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества (сервитута, ипотеки, доверительного управления, аренды, концессионного соглашения, ареста имущества и других) [9].

    Одним из ограничений права собственности  на земельный участок является сервитут.

      Сервитут, являясь обременением ограничивает права собственников и снижает рыночную стоимость участков, поэтому не все собственники  готовы оформлять сервитут. Лица, заинтересованные в обременении земельных участков не всегда юридически закрепляют право ограниченного пользования, т.к. собственник в праве потребовать соразмерную плату за сервитут. На 1 июня 2005 года зарегистрировано менее тысячи сервитутов (на 40 млн. земельных участков и общей протяженности всех линейных объектов примерно в 1 млн. км) [13], к 2008 году около 10 тысяч [14].  В связи с развитием земельного рынка и увеличением оборота земель возникает все больше споров связанных с обременением земель. В настоящее время механизм установления сервитутов в Российской Федерации (РФ) налажен не до конца, поэтому для защиты интересов граждан требуется более детальное рассмотрение этого вопроса и внесения некоторых уточнений в законодательство.

1. История возникновения  сервитутов

    Сервитут (от лат. servitus, род. падеж servitutis — рабство, подчинённость) – это ограниченное право пользования чужим земельным участком.

    Институт  сервитута сложился в римском  праве, что было связано с необходимостью правового урегулирования противостоящих друг другу интересов частных  собственников [12]. По римскому праву  сервитутом, считалось право на чужую вещь, состоявшее в пользовании ею и принадлежащее или определенному субъекту, или вещи.

    Существовало  две разновидности сервитутов:

1. Личный сервитут - пользование вещью индивидуально определенным субъектом (пользование, предоставленное лично одному индивидууму; узуфрукт; право пользования жилищем; право пользоваться чужими рабами или животными)
2. Вещный сервитут - устанавливается на одном земельном участке с целью получения выгоды другому (соседнему или иному) земельному участку.

      К вещным сервитутам относили два основных вида:

• Первый – это разновидность сервитутов, принадлежащих строениям.
• Второй – «сельский» земельный сервитут существовал для земельных участков без строений, или эти строения существовали для обслуживания земельного участка.

      Выгода  этого вида сервитутов извлекалась  либо из поверхности земли (право  пользования существующей дорогой, право ходить по чужой земле, право  проезда и прогона скота) где  установлен сервитут, либо из добываемых из земли продуктов (водные сервитуты; сервитуты, предоставляющие право выгона скота для пастьбы на чужом участке; сервитуты, предоставляющие право рубки леса, добычи мела песка, извести и камня) [11].

2. Сервитуты в Европе

    В Западной Европе борьба собственников  с претендентами на совместное обладание отдельными частями их земельных участков тянулась в течение XVI - XVIII ст. Новые законодательства (французское, прусское, австрийское, саксонское и общегерманское) стремятся последовательно провести римскую конструкцию сервитутов, наиболее отвечающую интересам современного собственника; но в правах на землю сохраняется еще много остатков старых форм «прав в чужой вещи», которые не укладываются в римскую форму и носят название «германских сервитутов» [15].

    «Германские» сервитуты, обязаны своим происхождением либо старой общинной системе хозяйства на свободных землях, не нуждавшихся, при обилии земель, в переделе (таковы сервитуты пастбищ), либо сохранению действия трехпольной системы [16]. Трехпольная система - севооборот с делением пашни на три поля, каждое из которых засеивается сначала озимыми, затем яровыми, а на третий год оставляется под паром [17].

    Современная конструкция сервитутов, опираясь на римские нормы, стремится удовлетворить  потребность восполнения одних  участков другими с возможно меньшими обременениями собственника. Закон допускает обременение одного участка в пользу другого «в каком-либо определенном отношении» или в виде права «требовать, чтобы на обремененном участке не совершалось определенных действий или не осуществлялось какого-либо права по отношению к другому участку, вытекающего из права собственности на обремененный участок». Содержанием сервитутов могут быть только хозяйственные выгоды, проистекающие из пользования земельным участком, а не уступаемые лично владельцу, независимо от эксплуатации им своего участка; притом «обязанная недвижимость должна приносить выгоду господствующей не временно и случайно, а постоянными своими свойствами».  Пользование должно производиться с возможной охраной интересов собственника и лишь настолько, насколько это необходимо для пользующегося. Сервитут передаваем другому лицу. Установление сервитута не исключает пользования самого собственника и его права предоставлять ту же выгоду другому, поскольку этим не нарушается право управомоченного. Способы установления и прекращения сервитутов также направляются к возможно большей защите интересов собственника. Исключается безусловно давностное возникновение сервитутов; возможно лишь установление по частному договору (с внесением в вотчинную книгу), по завещанию, по судебному решению, в интересах раздела имущества собственников и сонаследников. Сервитут погашается давностью, как и соглашением заинтересованных лиц, а также таким видоизменением обремененного участка, которое делает невозможным осуществление сервитутного права. В интересах оборота современное право не признает безусловного значения римского правила: «nemini res sua servit» (никому не служит собственная вещь, т.е. не может быть сервитута на свою вещь), допуская сохранение на недвижимости записанного в вотчинную книгу сервитута и тогда, когда оба участка, обремененный и господствующий, соединяются в руках одного и того же владельца. Подробный перечень реальных сервитутов с точными определениями их содержания дает прибалтийское право, где упоминаются, например следующие сельские сервитуты: дорожный, пастбищ и выгонов, сенокосов, пользования водами (водопроводы, водопои), въезд в лес, пчеловодства и др. «К числу наиболее обыкновенных домовых (городских) сервитутов принадлежат следующие права: возводить здания на постройках соседа, укреплять в его строения бревна и т. д.; возводить строение, выдающееся над чужим пространством; устраивать сток; выливать помои; строиться выше соседнего здания; право на свет и на вид» [15].

3. Нормативно – правовые основы установления сервитутов

3.1 Понятие сервитута

    Согласно  ст. 23 Земельного кодекса РФ (ЗК РФ), сервитут – это право ограниченного пользования чужим земельным участком.

      Порядку установления сервитутов  в Российской Федерации посвящены  статьи 274-277 ГК РФ и статья 23 ЗК РФ.

    Согласно  п. 1 ст. 274 ГК РФ, собственник земельного участка (или иной недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего  земельного участка, а в необходимых  случаях и от собственника другого  земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута) [2].

    Согласно  п. 2 ст. 274 ГК РФ, обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования  и распоряжения этим участком [2].

    Согласно  п. 1 ст. 23 ЗК РФ предусмотрено два вида сервитутов – частный и публичный. Частный сервитут устанавливается в соответствии с гражданским законодательством [3].

      В соответствии с п. 2 ст. 23 ЗК РФ, публичный  сервитут устанавливается законом  или иным нормативным правовым актом Российской Федерации, нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, нормативным правовым актом органа местного самоуправления в случаях, если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения, без изъятия земельных участков. Установление публичного сервитута осуществляется с учетом результатов общественных слушаний [3].

    В п.3 ст. 23 ЗК РФ приведен перечень случаев  установления публичного сервитута [3].

     Публичный сервитут может быть установлен для:

1) прохода  или проезда через земельный  участок;

2) использования  земельного участка в целях  ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий  и сетей, а также объектов  транспортной инфраструктуры;

3) размещения на земельном участке межевых и геодезических знаков и подъездов к ним;

4) проведения  дренажных работ на земельном  участке;

5) забора  воды и водопоя;

6) прогона  скота через земельный участок;

7) сенокоса  или пастьбы скота на земельных  участках в сроки, продолжительность которых соответствует местным условиям, обычаям, за исключением таких земельных участков в пределах земель лесного фонда;

8) использования  земельного участка в целях  охоты, ловли рыбы в расположенном  на земельном участке замкнутом  водоеме, сбора дикорастущих растений в установленные сроки и в установленном порядке;

9) временного  пользования земельным участком  в целях проведения изыскательских, исследовательских и других работ;

10) свободного  доступа к прибрежной полосе.

    Согласно  п. 4 ст. 23 ЗК РФ, сервитут может быть срочным или постоянным [3]. В соответствии с п. 1 ст.275 ГК РФ, сервитут, обременяющий земельный участок на неопределенный срок, существует, пока в нем есть необходимость. При этом сервитут никак не зависит от конкретной личности - сервитут сохраняется в случае перехода прав на земельный участок, который обременен этим сервитутом, к другому лицу [2].

    В связи с этим собственнику земельного участка, обремененного сервитутом, необходимо знать, что при его  продаже он должен проинформировать о сервитуте будущего покупателя, так как в случае предоставления продавцом заведомо ложной информации об обременении земельного участка покупатель вправе потребовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков [3]. Эта норма установлена п. 3 ст. 37 ЗК РФ.

    Согласно  п. 2 ст. 275 ГК РФ, сервитут не может быть самостоятельным предметом купли-продажи, залога и не может передаваться каким-либо способом лицам, не являющимся собственниками недвижимого имущества, для обеспечения использования которого сервитут установлен [2]. Таким образом, сервитут лишен самостоятельности и не может быть объектом экономического оборота.

3.2 Порядок установления  сервитутов

    Согласно  п. 3 ст. 274 ГК РФ, сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута [2]. При отсутствии спора по условиям установления сервитута соглашение о его установлении заключается в письменной форме.

    Согласно  п. 4 ст. 274 ГК РФ, сервитут может быть установлен также в интересах и по требованию лица, которому участок предоставлен на праве пожизненного наследуемого владения или праве постоянного (бессрочного) пользования, и иных лиц в случаях, предусмотренных федеральными законами [2].

    В соответствии с Распоряжением правительства  Санкт – Петербурга от 11 июля 2008 г. N 132-р «Об утверждении примерной  формы соглашения об установлении права  ограниченного пользования чужим  земельным участком (частного сервитута)», утверждена примерная форма соглашения об установлении права ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитута) [8].

    Согласно  п. 3 ст. 274 ГК РФ, установление сервитута  должно быть зарегистрировано в порядке, установленном для регистрации  прав на недвижимое имущество [2].

3.3 Механизм государственной  регистрации сервитутов

    Согласно  п. 1 ст. 4 ФЗ РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут [9].

    Сам по себе договор об установлении сервитута (как сделка) государственной регистрации  не подлежит. Регистрации, согласно ст. 27 ФЗ РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», подлежит лишь право, возникшее на основании данного договора [9]. В соответствии с п. 1 ст. 27 ФЗ РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», государственная регистрация сервитутов проводится на основании заявления собственника недвижимого имущества или лица, в пользу которого установлен сервитут, при наличии у последнего соглашения о сервитуте.

    Согласно  п. 1 ст. 216 ГК РФ, сервитут отнесен к  числу вещных прав на недвижимость [2]. Однако в соответствии с п. 6 ст. 12 ФЗ РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» все сервитуты регистрируются в Едином государственном реестре прав (ЕГРП) как ограничение (обременение) права собственности. Записи о сервитутах вносятся в предназначенный для ограничений (обременений) прав подраздел III ЕГРП [9].

    Идентификация земельного участка в ЕГРП осуществляется по кадастровому номеру, который присваивается ему органом кадастрового учета.

    Согласно  п. 1 ст. 2 ФЗ РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке [9].

    Согласно  п. 2 ст. 13 ФЗ РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», государственная регистрация ограничений (обременений) права собственности и иных вещных прав правами третьих лиц может проводиться по инициативе правообладателей или приобретающих указанные права лиц. Если ограничение (обременение) регистрируется не правообладателем, его регистрация проводится по правилам, предусмотренным статьей 16 ФЗ РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» для регистрации договоров и сделок, при обязательном уведомлении правообладателя (правообладателей) о зарегистрированном ограничении (обременении).

    Государственная регистрация ограничений (обременений) прав, установленных в соответствии с законодательством в публичных  интересах органами государственной  власти и органами местного самоуправления, осуществляется по инициативе указанных органов с обязательным уведомлением правообладателя (правообладателей) объекта недвижимости. Уведомление правообладателя (правообладателей) объекта недвижимости осуществляется органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, в срок не более чем пять рабочих дней со дня проведения государственной регистрации.

    Государственная регистрация перехода права на объект недвижимого имущества, его ограничения (обременения) или сделки с объектом недвижимого имущества возможна при условии наличия государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в ЕГРП [9].

    Согласно  п. 3 ст. 13 ФЗ РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», государственная регистрация прав проводится не позднее чем в месячный срок со дня подачи заявления и документов, необходимых для государственной регистрации. [9].

      В соответствии с п. 4 ст. 16 ФЗ  РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», для регистрации сервитута в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, необходимо представить:

• Заявление.

• Документ об уплате государственной пошлины.

• Физическое лицо предъявляет документ, удостоверяющий его личность
• Представитель физического лица, кроме того, нотариально заверенную доверенность, подтверждающую его полномочия, если иное не установлено федеральным законом.
• Лицо, имеющее право действовать без доверенности от имени юридического лица, предъявляет документ, удостоверяющий его личность, учредительные документы юридического лица или нотариально удостоверенные копии учредительных документов юридического лица.
• Представитель юридического лица, кроме того, документ, подтверждающий его полномочия действовать от имени данного юридического лица, или нотариально удостоверенную копию этого документа [9].

    Согласно  п. 2 ст. 27 ФЗ РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»:

• Если сервитут относится к части земельного участка или иного объекта недвижимости, к документам, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута, прилагается кадастровый паспорт такого объекта недвижимости, на котором отмечена сфера действия сервитута, или кадастровая выписка о таком объекте недвижимости, содержащая внесенные в государственный кадастр недвижимости (ГКН) сведения о части такого объекта недвижимости, на которую распространяется сфера действия сервитута
• Если сервитут относится ко всему земельному участку, предоставление кадастрового паспорта земельного участка или кадастровой выписки о земельном участке не требуется  [9].

    Согласно  п. 5 ст. 16 ФЗ РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», при получении правоустанавливающих документов на государственную регистрацию прав должностное лицо органа, осуществляющего государственную регистрацию прав, вносит соответствующую запись в книгу учета документов с указанием даты и времени получения таких документов с точностью до минуты [9].

    В соответствии с п. 6 ст. 16 ФЗ РФ «О государственной  регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», заявителю выдается расписка в получении документов на государственную регистрацию прав с их перечнем, а также с указанием даты и времени их представления с точностью до минуты. Расписка подтверждает принятие документов на государственную регистрацию прав. [9]

    Согласно  п. 7 ст. 16 ФЗ РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», регистрационные действия начинаются с момента приема документов на государственную регистрацию прав. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним проводится в последовательности, определенной порядком приема документов. Сделка считается зарегистрированной, а правовые последствия - наступившими со дня внесения записи о сделке или праве в ЕГРП [9].

3.4 Установление соразмерной  платы за сервитут

    В соответствии с Письмом Минэкономразвития  РФ от 21.10.2009 N Д23-3470 [7], соразмерность  платы за пользование земельным  участком (в случае ее установления) представляет собой ее соответствие тем неудобствам и ограничениям, которые испытывает собственник земельного участка в связи с использованием его участка обладателем сервитута. При этом размер такой платы может быть определен на основании материалов оценки в соответствии с правилами Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» [10].