Определение границ земельных участков на городской

                                Введение

 

Среди природных богатств особое значение имеет земля как всеобщее средство производства и пространственный базис для всех сфер человеческой деятельности и главное средство производства в сельском хозяйстве. Российская Федерация располагает огромными земельными ресурсами, площадь которых, по данным Государственного земельного кадастра, составляет 1709,8 млн. гектаров.

Коренные изменения в земельной политике страны привели к необходимости учета и систематизации сведений о земельных участках, а также оперативного получения достоверной и объективной информации об объектах учета, их местоположении и обеспечение этой информацией заинтересованных юридических и физических лиц. И как следствие этого создается и ведется земельный кадастр в городах для которых остро необходим:

• количественный учет земель;
• учет земель по качественным показателям;
• обработка данных по земельным участкам;
• формирование базы данных с которой можно легко и быстро работать;
• экономическая оценка земель;
• отрегулированная систем налогообложения
• комплексная информация о городской территории. 

Для каждого участка собственности, помимо многих других сведений, необходима информация, содержащая местоположение граничных точек участка и его площадь. Получение указанных параметров невозможно без проведения соответствующих измерений, как непосредственно на местности, так на топографических планах (картах).

Определение границ землепользователей является одним из основных видов полевых геодезических работ, выполняемых для целей земельного

кадастра. Очевидно, что от требований к точности определения углов поворота границ зависит и технология выполнения работ. Однако на сегодняшний день нет однозначного решения этого важного вопроса, особенно для городских земель. Но одно дело определение границ участков для составления базовых кадастровых карт и планов, другое - для составления кадастровых документов, выдаваемых землепользователям при различных операциях с землёй и недвижимостью.

Решение вопроса о точности определения границ зависит от решения другого не менее важного фактора, - с какой точностью необходимо определять площади земельных участков. По этому вопросу существуют различные мнения и требования. Так, в Москве, в связи с высокой нормативной ценой земли, особенно в центральной части города, считается, что площади участков необходимо определять со средней квадратической ошибкой 1 кв.м на 1 га, т.е. с относительной ошибкой 1/10 000. Ho, во-первых, как это требование соотнести с площадями участков различных размеров, существующих на городской территории, во-вторых как оно учитывает рыночную ценность участков и другие многочисленные факторы, влияющие на стоимость земли ? А так же какова сложность и стоимость геодезических работ для реализации столь высоких требований? Оба затронутых вопроса нуждаются в обоснованных решениях как с технической, так с экономической позиции. Попытке, ответить на эти вопросы и посвящена настоящая дипломная работа.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1  ГЕОДЕЗИЧЕСКИЕ  РАБОТЫ  ДЛЯ  КАДАСТРА.

 ОБЩИЕ СВЕДЕНИЯ.

 

1. Понятие о городском кадастре

 

Земля - это важнейшая часть окружающей природной среды, характеризующаяся пространством, рельефом, климатом, почвами, растительностью, недрами, видами, являющаяся местом расселения, главным средством производства в сельском и лесном хозяйстве, а также пространственным базисом для размещения объектов материальной культуры, включая предприятия и организации всех отраслей хозяйства.

На каждом историческом этапе развития человеческого общества земля является материальной основой земельных отношений и главным объектом хозяйствования, поскольку эти характеристики земля стала приобретать по мере своего использования. На этой основе возникли проблемы разграничения, раздела, перераспределения земельных участков, упорядочения хозяйственного использования и охраны земель. Таким образом, начался процесс приспособления тех или иных земельных угодий к различным видам деятельности.

Развитие рыночных отношений в нашей стране способствует росту политической, экономической и социальной значимости земельных отношений. Являясь одновременно и пространственным базисом для общественно-производственной деятельности, и объектом недвижимости с правовыми отношениями, земля - это один из основных ресурсов развития и функционирования города.

Полная и достоверная информация о земельных ресурсах, объектах недвижимости, правовых земельных отношениях и другие данные позволяют органам исполнительной власти принимать взвешенные решения по развитию городских территорий и социально направленным программам.

Системой, позволяющей осуществлять сбор, обработку, хранение и предоставление правовой информации о земельных ресурсах точек зрения в интересах рационального землепользования, является система государственного земельного кадастра.

Государственный кадастр недвижимости является систематизированным сводом сведений об учтенном  в соответствии с настоящим Федеральным законом недвижимом имуществе, а также сведений о прохождении Государственной границы  Российской Федерации, о границах между субъектами  Российской Федерации, границах  населенных пунктов,  о территориальных зонах  и зонах с особыми условиями использования территорий, иных предусмотренных  настоящим федеральным законом сведений.  Государственный кадастр недвижимости является федеральным государственным информационным ресурсом.

Базовой единицей в кадастре является участок.  Участок ограничивается площадью с определенным видом использования земли, либо площадью, которая находится в руках одного или нескольких лиц. Владение может состоять из нескольких участков.

В кадастре о каждом участке записана информация о его местоположении, площади, стоимости, наличие объектов недвижимости (дома, строения, коммуникации, дороги и т.п.), экологической среде, кому этот участок принадлежит или сдан  в  аренду и другие сведения природного, общественного и юридического характера.

Информация, содержащаяся в кадастре, используется при проведение государственной земельной политики в таких вопросах, как, например, перераспределение земель, их объединение, отвод и продажа, поддержание  земельного рынка и.т.п.. Кадастр в настоящее время оно наиболее полно разработано и является связующей частью основой для всего городского кадастра. Список сведений, включаемых в кадастр земель, приведён в приложение А.

Отличается городской кадастр и повышенными требованиями к планово - картографическому материалу в отношении масштаба, точности, детальности и полноты отображения кадастровых данных. Наличие большого количества  территориальных единиц с высокой «ценой» и полностью застройки обусловливает повышенные требования к точности и деятельности отображения городских земельных участков на кадастровых планах.

Кадастровая информация может быть представлена в виде книги, картотеки  или  автоматизированной  (компьютерной) базы данных.

В Российской Федерации ведение кадастра законодательно поручено Государственной организации по земельным ресурсам и землеустроительству и её подразделениям при местных органах государственной власти.

 

1.2 Состав геодезических  работ для кадастра

 

Геодезические работы занимают в кадастре значительное место. Их состав зависит от назначения кадастра и степени его автоматизации. Однако в большинстве случаев работа ведется по следующей схеме.[1]

1.Подготовительные работы. В процессе  подготовительных работ собирают и анализируют следующие материалы:

проект землеустройства;

постановление административного округа об отводе земельного участка;

договора о купле-продаже или аренде земельного участка;

выписки из книги регистрации земельного участка;

чертеж границ – (приведен в Приложение Б) или топографический план      земельного участка;

схемы и списки координат пунктов государственной или местной геодезических сетей;

сведения об использовании земель.

2.Полевое обследование пунктов опорной геодезической сети. Выполняют для проверки сохранности  пунктов и выбора наиболее выгодной технологии проведения геодезических работ.

3.Составление технического  проекта. Геодезические работы выполняют по заранее составленному техническому проекту, который включает в себя: текстовую часть, графические материалы и смету задач.

4.Кадастровые съемки. В зависимости от назначения кадастра производят в тех же масштабах, теми же способами с той же точностью что и топографические. Базовым является масштаб 1:500, наиболее широко используемым -1:2000, обзорно-справочным  - 1:10000 и мельче.

На кадастровых картах и планах дополнительно изображают: границы земельных участков, владений, сельскохозяйственных  и других земельных угодий; кадастровые номера и наименование земельных участков; дают экспликацию  (описание) категорий использования земель и других кадастровых сведений. Кадастровые  карты и планы могут не содержать информацию о рельефе местности. Пример кадастрового плана приведен в Приложении В.

5.Установление  и согласование границ земельных участков на местности. Границы земельных участков выносят на местность по координатам характерных точек от пунктов геодезического обоснования  и закрепляют специальными межевыми знаками. В случае, когда границы каким-то образом закреплены ранее, определяют координаты закрепленных точек..

Согласование местоположения границ проводится с лицами, обладающими смежными земельными участками на праве:

1.собственности

2.пожизненного наследуемого владения;

3.постоянного (бессрочного) пользования( за исключением случаев , если такие смежные земельные участки предоставлены государственным или муниципальным учреждениям, казенным предприятиям, органам государственной власти или органа местного самоуправления в постоянное (бессрочное) пользование);

4. аренды (если такие смежные земельные участки находятся в государственно муниципальной собственности и соответствующей договор аренды заключен в срок более чем на пять лет).

5.согласование местоположения  границ проводится по выбору  заказчика кадастровых работ  с уточнением границ земельных участков на местности или без установления границ земельных участков на местности.

6. Определение площадей земельных участков. Площади земельных участков вычисляют в основном аналитическим методом по координатам межевых знаков. В отдельных случаях используют картографические материалы.[2]

7.Составление чертежей границ земельных участков.

7.1 Межевой план представляет собой документ, который составлен на основе кадастрового плана соответствующей территории и кадастровой выписке о соответствующем земельном участке и, в котором  воспроизведены определенные внесенные государственные кадастровые недвижимости сведения, и указаны сведения об образуемых земельным участке или земельных участках, либо о части или частях земельного участка, либо новые необходимые для внесения в государственный кадастр недвижимости сведения о земельном участке или земельных участках. Пример Межевого плана приведен в Приложении Г.

7.2  В межевом плане указываются  сведения об образуемых земельном  участке или земельных участках  в случае выполнения кадастровых работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов для предоставления в орган кадастрового учета заявления о постановке на учет земельного участка или земельных участков, сведения о части или частях земельного участка в случае выполнения кадастровых работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов для представлении в орган кадастрового учета заявления об учете части или частей земельного участка, новые необходимые для внесения в государственный кадастр недвижимости сведения о земельном участке или земельных участках в случае выполнения кадастровых работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов для предоставления в орган кадастрового учета заявления об учете изменений земельного участка или земельных участков.

7.3 Если в соответствии со  статьей 39 настоящего Федерального  закона местоположение границ  земельных участков подлежит  обязательному согласованию, межевой  план должен содержать сведения  о проведении такого согласования.

7.4 Межевой план состоит из графической  и текстовой частей.

7.5 В графической части межевого  плана воспроизводятся сведения  кадастрового плана соответствующей  территории или кадастровой выписки  о соответствующем земельном  участке, а также указываются  местоположение границ  образуемых земельного участка или земельных участков, либо границ части или частей земельного участка, либо уточняемых границ земельных участков, доступ к образуемым земельным участкам (проход или проезд от земельных участков общего пользования), в том числе путем установления сервитута.

7.6 В текстовой части межевого  плана указываются необходимые  для внесения в государственный  кадастр недвижимости сведения  о земельном участке или земельных  участках в объеме, установленном  органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений.

8. Контроль за проведением межевания земельных участков.

Контроль за проведением межевания объектов землеустройства проводится с целью установления его соответствия техническим условиям и требованиям.

Объектами контроля за проведением межевания земельных участков являются:

- результаты полевых  и камеральных работ;

- материалы межевания  земельных участков.

В процессе осуществления контроля осматривают в натуре межевые знаки и выполняют контрольные измерения.

Контроль геодезических работ может быть осуществлен путем сравнения горизонтального проложения линии между установленными на местности межевыми знаками  с её горизонтальным  проложением, вычисленным по значениям плоских прямоугольных координат этих же межевых знаков, выписанным из соответствующего каталога. Абсолютное расхождение в длине контролируемой линии не должно превышать допустимого значения.

Таблица 1.2.

Контроль может быть осуществлен также выборочно независимым повторным определением положения установленных на местности межевых знаков геодезическими  методами с пунктов ОМС или проложением контрольных полигонометрических ходов. По результатам контроля вычисляют плоские прямоугольные координаты  Х м, Y м  межевых знаков и разности

dХ =ХМ  - ХК  и dY =YМ  - YК , [4]

 

где ХК  и YК - плоские прямоугольные координаты этих же межевых знаков, выписанные из соответствующего каталога. Абсолютное расхождение   

f = √dХ2  +  dY2

в положении контролируемого межевого знака, не должно превышать допустимых значений. Таблица 1.2.

Контролем за проведением межевания объектов землеустройства являются:

9. Ведение базы данных.

Для систематизации и управления кадастровой информации создается и ведется база данных Единый государственный реестр земель:

1. Единый государственный реестр  земель представляет собой документ, который предназначен для проведения  государственного кадастрового  учета земельных участков.

Единый государственный реестр земель содержит сведения о существующих и прекративших существование земельных участках.

2. В Едином государственном реестре  земель содержатся следующие 

кадастровые номера;

местоположение (адрес);

площадь;

категория земель и разрешенное использование земельных участков;

описание границ земельных участков, их отдельных частей;

зарегистрированные в установленном порядке вещные права и ограничения (обременения);

экономические характеристики, в том числе размеры платы за землю;

качественные характеристики, в том числе показатели состояния плодородия земель для отдельных категорий земель;

наличие объектов недвижимого имущества, прочно связанных с земельными участками.

3. Моментом возникновения или  моментом прекращения существования  земельного участка как объекта  государственного кадастрового  учета в соответствующих границах является дата внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр земель.

Основной задачей геодезических работ при межевании земельного участка является подготовка земельно-кадастровых данных, необходимых для составления документов, удостоверяющих права граждан и юридических лиц на земельные участки и недвижимое имущество. В соответствии с действующими «Требованиями к оформлению документов о межевании, предъявляемых для постановки земельных участков на учет».

 

3. Анализ нормативных документов

 

Местоположение границ земельного участка устанавливается посредством определения координат характерных точек таких границ, то есть точек изменения описания границ земельного участка и деления их на части.

          Местоположение отдельных частей границ земельного участка также может устанавливаться в порядке, определенном органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений, посредством указания на природные объекты и (или) объекты искусственного происхождения, в том числе линейные объекты, если сведения о таких объектах содержатся в государственном кадастре недвижимости и местоположение указанных отдельных частей границ земельного участка совпадает с местоположением внешних границ таких объектов. Порядок установления характерных точек границ земельного участка, порядок определения их координат, а также требования к точности определения таких координат устанавливаются органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений. Проведение работ по межеванию земельных участков регулируют Земельный кодекс РФ, Федеральный закон от 18.06.2001 № 78-ФЗ «О землеустройстве» (далее — Закон о землеустройстве), Положение о проведении территориального землеустройства, утвержденное Постановлением Правительства РФ от 07.06.2002 № 396, Методические рекомендации по проведению межевания объектов землеустройства, утвержденные Росземкадастром 17.02.2003, Инструкция по межеванию земель, утвержденная Комитетом РФ по земельным ресурсам и землеустройству 08.04.96 и признанная Минюстом России 28.06.96 не нуждающейся в госрегистрации (письмо от 28.06.96 № 07-02-516-96) (далее — Инструкция по межеванию земель)

При межевании опорная межевая сеть, как правило, сгущается пунктами межевой съемочной сети, от которых и определяют положение межевых знаков. Заметим, что пунктами межевой съемочной сети могут являться и межевые знаки.[2]

В таблице (1.1) из Инструкциии по межеванию земель от  8 апреля 1996г. представлены данные о необходимой точности определения координат межевых знаков. 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Таблица 1.1

Данные о необходимой точности определения координат межевых знаков.

Градация земель	Средняя квадратическая Погрешность взаимного положения пунктов ОМС (ОМЗ) не более (мм)	Средняя квадратическая погрешность положения межевых знаков относительно пунктов ГГС, ОМС (ОМЗ) не более (мм)	Плотность (густота) пунктов ГГС и ОМС (ОМЗ)	Рекомендуемые масштабы Базовых кадастровых карт и планов
1	2	3	4	5
1.Земли городов и поселков 2.Земли сельских населенных  пунктов; земли пригородной зоны: в т.ч. земли, предоставленные для ведения личного подсобного хозяйства, садоводства и индивидуального жилищного строительства и другие земли 3.Земли сельскохозяйственного  назначения: земли особоохраняемых  территорий и другие земли 4.Земли лесного фонда,земли водного фонда, земли запаса и другие земли	0,05   0, 05             0,05           0,05	0,1   0,1             0,1           0,1	Не менее  4 на 1 кв. км. Не менее 4 на населенна пункт, дачный поселок, садоводческое товарищество   Узловые точки 3-х и более землевладений и землепользований то же	1:1000 1:2000 1:2000 1:5000           1:10000 1:25000         1:25000 1:50000

 

 

В этой таблицы точность местоположения пунктов характеризуется средней квадратической погрешностью положения межевого знака относительно ближайших пунктов геодезической основы, определяется величиной  0,1 мм.

В таблице (1.2) «Нормативная точность межевания объектов землеустройства» из методических рекомендаций по проведению межевания объектов землеустройства приведена средняя квадратическая ошибка Mt положения межевого знака относительно ближайшего пункта исходной геодезической основы она приведена в интервале от 0.1 до 5.0 м исходя из категории земель и вида разрешенного использования земельного участка.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

                                        Таблица 1.2

Нормативная точность межевания объектов землеустройства.

 

№	Градация земель	Средняя квадратическая ошибка Mt положения межевого знака относительно ближайшего пункта исходной геодезической основы не более, м	Средняя квадратическа погрешность Мз положения межевого знака относительно ближайшего пункта МСС не более, м	Допустимые  расхождения при контроле межевания, м
.п				DSДОП	f ДОП
1	2	3	4	5	6
1	Земли  поселений (города)	0,10	0,03	0,2	0,3
2	Земли поселений (поселки, сельские населённые пункты); земли, предоставленные для ведения личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества,  дачного и индивидуального жилищного строительства	0,20	0,07	0,4	0,6
3	Земли промышленности и иного специального назначения	0,50	0,15	1,0	1,5
4	Земли сельскохозяйственного назначения (кроме земель, указанных в п.2), земли особо охраняемых территорий и объектов	2,50	0,80	5,0	7,5
5	Земли лесного фонда, земли водного фонда, земли запаса	5,00	1,50	10,0	15,0

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Анализируя нормативные документы, можно придти к выводу, что в современных условиях имеют место некоторые ограничения, в части точности определения границ земельных участков. Но не в одном из приведенных нормативных документов требование к точности определения границ участков не соотносится с площадями участков различных размеров существующих на городской территории.

         При выполнении геодезических работ для целей земельного кадастра исходным нормативным документом, регламентирующим требования к точности определения или вынесения в натуру границ земельного участков, является «Инструкция по межеванию земель» от 1996г. В ней для городской территории средняя квадратическая погрешность положения межевого знака относительно исходной геодезической основы, определяется величиной 0,1 мм, на кадастровых картах и планах. Здесь просматривается аналог «Инструкции по топографической съемке» в отношении ошибки в положении съемочной точки. Но одно дело определении границ участков для составления базовых кадастровых карт и планов, другое дело – для определения площадей участков при составлении кадастровых документов, выдаваемых при  землепользователям при операциях с землей и недвижимостью. В «Методических указаниях по выполнению геодезических работ при межевании земельных участков» и в «Методических рекомендациях по проведению межевания объектов землеустройств» вышеназванное требование определено величиной 0,10 м. Но, ни в одном из приведенных нормативных документов требование к точности определения границ участков не соотносится с площадями участков различных размеров, существующих на городских территориях. Кроме того, никаким образом не учтена рыночная стоимости участков и другие многочисленные факторы, влияющие на стоимость земли.

 

 

 

 

 

 

 

                  2 ТЕХНОЛОГИЯ И СПОСОБЫ ОПРЕДЕЛЕНИЯ ГРАНИЦ,

                 ПЛОЩАДЕЙ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ.

 

                2.1 Определение границ и площадей земельных участков

 

          Установление и закрепление границ выполняют при получении гражданами и юридическими лицами новых земельных участков, при купле-продаже, обмене, дарении всего или части земельного участка, а также по просьбе граждан и юридических лиц, если документы, удостоверяющие их права на земельный участок, были выданы без установления и закрепления  границ на местности.

Восстановление границ земельного участка выполняют при наличии межевых споров, а также по просьбе граждан и юридических лиц в случае полной или частичной утраты на местности межевых знаков и других признаков границ принадлежащих их земельных участков.