Қр ипотекалық несиенің мәні және мәселелері
Қазақстан Республикасының білім және ғылым министрлігі
І.Жансүгіров атындағы Жетісу мемлекеттік университеті
Қаржы-экономика факультеті
Қаржы кафедрасы
++++++++++++++++++++++
Банк ісі пәнінен
КУРСТЫҚ ЖҰМЫС
Тақырыбы: ҚР ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕНІҢ МӘНІ ЖӘНЕ МӘСЕЛЕЛЕРІ
Қорғауға жіберілген «___» _____2010ж.. Жетекші: ___Шомшекова Б.К._____ (аты-жөні) ____доцент, э.ғ.к._______ (лауазымы)
_______________________ (қолы) |
___бағаға қорғалған
Комиссия мүшелері: Э.ғ.к.доцент Шомшекова Б.К. Аға оқытушы Сыздықбаева Н.Б. Магистрант Бастаубаев А.К.
|
Талдықорған 2010ж.
МАЗМҰНЫ
КІРІСПЕ.......................
1 ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕЛЕНДІРУ
НЕГІЗДЕРІ.....................
1.1 Ипотека мәні және ипотека
институтының қалыптасуы....................
1.2 Ипотекалық
несиелендіру бойынша
2 ҚР ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕЛЕНДІРУДІҢ ҚАЗІРГІ
ЖАҒДАЙЫ ЖӘНЕ ПРОБЛЕМАЛАРЫ..................
2.1 Қазақстандағы
ипотекалық несиелендіру
2.2 Ипотекалық несие беруде туындайтын қыншылықтарды шешу жолдары.........21
ҚОРЫТЫНДЫ.....................
ҚОЛДАНЫЛҒАН ӘДЕБИЕТТЕР
ТІЗІМІ........................
КІРІСПЕ
Қазақстанда ипотекалық тұрғын үй несиелендіру нарығының қалыптасып, дамуы өз кезегінде «ипотека» түсінігі қазақстандықтар үшін де үйреншікті ұғымға айналды .
Ипотекалық несиелендіру жүйесі ұлттық экономикада алдыңғы орындардың бірінде тұр деуге болады. Біріншіден, қазіргі уақытта көптеген экономикасы дамыған елдерде ипотекалық несиелендіру тек тұрғын үй жағдайын жақсартудың негізгі формасы ғана болып табылмайды, сонымен бірге ол ел экономикасына елеулі түрде әсерін тигізеді. Ал екінші жағынан, ипотекалық несиелендіру жүйесі бүгінгі күні өзара байланысты және өзара бағынышты жүйе бөлшектерінен тұратын күрделі механизм болып табылады.
Ипотекалық несиелендіру жүйесін дамытудың мақсаттары болып, бір жағынан тұрғындардың тұрғын үй жағдайын жақсарту, ал екінші жағынан, жылжымайтын мүлік және құрылыс нарығындағы сұранысты ынталандыру болып табылады. Сонымен қатар, ипотекалық несиелендірудің дамуына мемлекет тарапынан қолдау көрсетуі, еліміздің нақтылы экономикалық өсіміндегі жетістіктердің бірі болып табылады. Әлемдік тәжірибеден өткен және тұрғын үй саласына бюджеттен тыс инвестицияларды тартудын сенімді әдісі болып табылатын, ипотекалық несиелендірудің нарықтық экономика жүйесіндегі алатын орнын зор. Ипотекалық несиелендіру - қоғамда болып жатқан қоғамдық процестерге, адамдарды ынталандыруға зор әсерін тигізеді.
Басқа елдердің банктік жүйесі қалыптасып, дамуы үшін ондаған жылдар қажет болған болатын, ал еліміз нарықтық қатынастарға көшкен сәттен бастап, Қазақстан Республикасының банктік жүйесі қысқа уақыт аралығында тез дамып кетті. Банктердің басты қызметі - жеке және заңды тұлғаларды қаржыландыру үшін ақша қаражаттарын жинақтау болып табылады. Ол үшін екінші деңгейлі банктерге, ссудаларды өтеу кезінде төленетін жарналар мен қарыз бойынша пайыздарды әрдайым қамтамасыз етудің тиімді несие саясатын жасауы керек .
Экономиканы тұрақтандыру және экономиканы дамытуға көшу, екінші деңгейлі банктерден Қазақстан Республикасы азаматтарының өмір сүру сапасын жақсартатын жаңа банктік қызмет көрсету түрін талап етеді. Екінші деңгейлі банктердің, мұндай несиелендірудің жаңа түрі - ипотека болып табылды.
Ипотека - бұл жеке тұлғаларға сатып алынатын жылжымайтын мүлікті кепілге қойып, тұрғын үй сатып алуға берілетін несие түрі. Сонымен бірге, бұл тұрғын үй тұрғындардың денсаулығын және қауіпсіздігін қамтамасыз ету бойынша қойылатын талаптарға сай болуы керек.
2005 жылдан бастап Қазақстан
Республикасында тұрғын үй
Өзінің бастауын ипотекалық дағдарыстан алып, әлемдік қаржы дағдарысына ұласын, қазір экономикалық дағдарыс ретінде әлемді толғандырып отырған ипотека саласына, оның проблемаларын шешуге тың көзқарастар мен жаңа бағыттар өмірге келуде.
Сондықтан да,
Қазақстан Республикасындағы
- ипотекалық несиелендірудің негіздерін теориялық және қолданыстағы нормативтік құжаттарға сай негіздеу;
- ипотекалық несиелендірудің қазіргі жағдайын қарастыру;
- ипотекалық несие беруде туындайтын қыншылықтарды шешу жолдары қарастыру.
Курстық жұмыстың теориялық негіздеріне отандық және шетел ғалымдарының еңбектері және ҚР қабылданған құқықтық-нормативтік құжаттар мен ҚР Президентінің Жарлықтыры, статистикалық және ағымдағы басылым мәліметтері алынды.
1 ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕЛЕНДІРУ НЕГІЗДЕРІ
1.1 Ипотека мәні және ипотека институтының қалыптасуы
Ипотека шаруашылық өмірдің элементі ретінде өзінің терең тамырларымен тарихқа кетеді. "Ипотека" түсінігінің өзі әлемдік қаржылы -экономикалық жүйеге ежелгі Грециядан келген болатын. Оны б. э. д. VI ғасырда архонт Солон енгізген, Солонның ізбасары - Драконт жеке меншікке және оның қозғалмалы бөлігіне кез - келген қол сұғушылық, қатаң түрде жазаланады деген тәртіп енгізген (б. э. д. 621 ж.). Б. э. д. 594 жылы Солон өзінің атақты реформаларын жүзеге асырады, сонымен бірге жерге байланысты қарыздарды төлеуді алып тастады, мұраға қалдыру еркіндігін енгізді, яғни өзінің жинап - терген мүлкін ұрпағына мұра ретінде қалдыру міндетті емес. Енді әркім өзінің қалауы бойынша өз «меншігін» беруге немесе мұраға қалдыруға құқық алды. Бастапқы кезде Афинада мұндай міндеттеме бойынша кепілдікке қарыз алушының жеке басы қойылатын, бұл жағдайда қарыз алушыға қарызды өтемеген жағдайда құлдыққа бару қауіпі төнеді. Жеке меншікті мүлікке ауыстыру үшін Солон қарыз алушының атына жазуы бар діңгек орнатуды ұсынды, яғни бұл жер белгілі бір соманы қамтамасыз ету үшін қызмет етеді. Мұндай діңгекті «ипотека» деп атаған [2,61-69бб.].
Бұндай "ипотека" (гректің hypotheke-подставка, подпорка) деген атқа ие болған діңгекте, жер меншік иесінің барлық қарыздары белгіленген кейін мұндай мақсат үшін ипотекалық деп аталатын негізгі кітаптар қолданыла бастады. Сонау ежелгі Грецияда әрбір мүдделі тұлғаға ешбір кедергісіз белгілі бір жер меншігінің жағдайы туралы куәландырудың мүмкіндігі болған болатын.
Ипотека институтының жаңа дамуы Рим империясынан бастау алды. Б. э. д. I ғ.жеке тұлғаларға мүлікті кепілге қойып, несие беретін ипотекалық мекемелер құрылды.
Император Антония Пияның билік ету кезеңінде (б. э. д. II ғ.) ипотекалық банктер үшін арнайы заңнамалар дайындалған болатын. Сол кездері 50 - ге жуық банктер болған және 800 - ден астам өз өсімқорлық конторлар қызмет еткен. Әртүрлі банктік институттар дами бастады: коммуналдық, діни және т. б.жинақ кассаларының, жинақ ассоцияларының бейнелері туындаған және т. с. с. Мемлекет әрқашанда ипотекалық несиелендіруге үлкен көмек көрсетіп отырған. Ол үшін арнайы әлеуметтік институттар құрылған. Троян императоры түсында жесірлер мен жетімдерге көмек көрсету үшін қаржылық алиментарлық қор құрылған. Мұнда сол кездері Римде ең төмен жылдық пайыз - 5 % құрайтын ипотекалық несиелер ұсынылған.
Ипотека институты аса көп емес уақыт аралығында мынандай эволюциядан өтті, яғни фидуциядан неғұрлым прогрессивті сатыға - пигнусқа, ары қарай ипотекаға өтті. Бұл жерде бірінші фидуция сатысы ерте римдік құқықта туындап ары қарай дамыды. Классикалық римдік құқықтың дамуының басында "пигнус" пайда болды (пигнус, лат. тілінен - бейресми кепіл), ал тек содан кейін ғана "ипотека" туындады. Осымен қатар кепіл туралы келісімнің өзі басында бастапқы несиелік келісім кезінде тек қосымша болған болатын. Бұл жерде айта кететін жай, бірінші саты "фидуция" ерте римдік қүқықта пайда болып, дамыды. Классикалық римдік құқықтың дамуының басында "пигнус" пайда болды. Содан кейін ғана "ипотека " туындады. Сонымен бірге кепіл туралы келісімнің өзі бастапқы кездері алғашқы несиелік келісім шарттар кезінде тек қосымша ретінде болған. "Фидуцидің" негізгі мәні мынада, яғни келісім орнатқан кезде кредиторға жылжымайтын мүлікті кепілге қоюға ресми түрде құқық орнатылды. Бұл заттың өзі "fiducia" - ға беріліп отырған және кредитор келісімнің түзетілген және өз уақытында орындалғанынан кейін жылжымайтын мүлікті қайтаруға міндетті болған. "Фидуция" келісімі де біртіндеп өз эволюциясынан өтті.
"Фидуция"
даму институтының бірінші
алушы үшін тиімсіз болып табылатын байсалды құқықтық мезеттер жеткілікті түрде алып отырды.
Ипотекалық институттың дамуының келесі сатысында қарыз алушыны кредитордың өз еркімен іс әрекет етуінен сақтай отырып, прогрессивті сипатта болды. "Пигнус" ("пигнус" сатысындағы кепіл туралы келісім — шарт) келісім шартты кепілге қойылған жылжымайтын мүлікті өз меншігі ретінде емес, оны тек қарыз алушымен алынған міндеттемелердің орындалуын кепіл ретінде иелігіне алуды қарастырған болатын. Сонымен қатар қарыз алушылар кредиторға берілген жылжымайтын мүліктерді қолданбай, оны тек сақтасын деп талап етуге құқықтары бар. Ал кредиторда, қарыз алушымен алынған міндеттемелер орындалмаған жағдайда, өз қаражаттарын өтеу үшін кепілге қойылған затты сатуға құқығы бар. Сонымен бірге сол кездердің өзінде кредиторға сатылатын жылжымайтын мүлікті өзіне қалдыруға тыйым салынған болатын. Қарыз алушымен алынған міндеттемелер орындалмаған жағдайда, кредитор жылжымайтын мүлікті сатқаннан кейін жылжымайтын мүліктің түсімдері мен қарыз қалдықтары арасындағы барлық айырманы қарыз алушыға қайтарды. Келісімнің бұл түрі ұқыпты регламенттелген болатын. Регламентацияға кірмейтін талаптар, сотпен шешілетін негізгі құралдар болған болатын.
Ипотека институтының соңғы сатысының пайда болуы сол уақыттағы саяси және экономикалық шарттармен негізделген болатын: Римде құл иеленушілік шаруашылықтың әлсіреуі және жалгерлерге жерді жаппай беру ипотеканың классикалық институтының пайда болуына әкелді. Қолданыстағы заңдар бойынша бірде — бір қызмет етіп отырған кұқықтық форма, жерді меншіктенушімен (латифундисттермен) жалға алушының арасындағы келісімнің мұндай түрін кепілдендіру үшін жарамсыз болып табылды. Өйткені ұсақ жалға алушылар өз мамандығы барысында кепілге қоя алмайтын еңбек құралдарынан басқа ештеңесі болмағандықтан. Бұл жағдайдан шығудың бір жолы кепілді жаңа түрін енгізу - жалгерлердің өз еңбек құралдарын кепілге қою болып табылады, мұндай кепілзаты жалға берушінің иелігіне өткізілмейді. Кейін кепілдің жаңа түрі басқаларға да, сонымен бірге жылжымайтын мүлік кепіліне де тарады. Осылайша, біріншіден, кепіл туралы келісім шарт, екіншіден кепілдеме туралы келісім шарт болып табылатын ипотека институты пайда болды. Қарыз алушымен алынған міндеттемелер орындалады, ал егер де қарыз алушымен алынған міндеттемелер орындалмайтын болса, онда кепілге қойылған затты кредитордың талап етуге құқы бар, себебі қарыз алушының қалған қарыз сомасын өтеу үшін. Берілген келісімнің айғағы болып басында кредитор мен қарыз алушы арасындағы қарапайым келісім болған, ал кейін постклассикалық уақытта қүқықтың күші бар ресми және бейресми қүжаттар құрылған болатын. Осындай күшке үш немесе одан да көп куәгермен қол қойылған құжаттары ие болады. Классикалық ипотека институты да өз кезеңдерінен және өз эволюциясынан өтті. Екі жақтың келісімдерінсіз - ақ қызмет етіп тұрған әртүрлі жария ипотекалары енгізілді. Оған заң бойынша ипотекалар кірген болатын: инвестицияға деген инвестордың ипотекасы салықтарды төлемеушілердің мүліктеріне "фиска" (казына) ипотекасы, қамқоршының мүлігіне ипотека, шіркеу ипотекасы және т. б.
Бір атап өтетін жәй, ипотеканың барлық түрлері (шіркеу ипотекасынан басқа) сақталынған және қазіргі уақытқа дейін көптеген елдерде қызмет етуде. Осы кезеңде уақыты бойынша бағынышты ипотекалар қызмет ете бастады, олардың принциптері тек мынау ғана болған: "qui prior est tempore potior est jure" - мерзімі бойынша кім бірінші болса, сол құқық бойынша күшті болады. Постклассикалық римдік құқық кездің өзінде ақ иотеканың түріне байланысты кредиторлар арасында өзара қарым — қатынасты тәртіпке келтіру үшін субординарлық ипотекалар туындай бастаған. Біріншіден, ипотека заңымен орнатылған оның маңыздылық деңгейіне байланысты бөлініп отырған. Солардың ішіндегі "заң бойынша" ең негізгісі - фискалдық болып саналған. Одан кейінгілері ресми құжаттармен ресімделген ипотекалар, келесі - жеке меншік құжаттармен рәсімделген ипотека, тек содан кейін - қарапайын келісімдермен рәсімделген ипотекалар болған. Түрлері бойынша сараланған ипотекалардың басымдылығы әр қашан жоғары болған, және уақытына сәйкес
берілген ипотеканың дәрежесі орнатылғаннан кейін олардың рәсімделуі басқаларын саралаған болатын [3,231-239бб.].
Ипотекалық келісімдерге қатысушылардың құқығын сақтауда мемлекеттің рөлі өте жоғары болған болатын. Мәміле құрылымының қиындығына байланысты кейінге қалтырылған тіркелген жүйемен бақылау, реттеу талап еткен болатын. Ежелгі әлем дәуірінің аяқталуымен бұл мемлекеттердің қызметтерінің әлсіреуіне байланысты ипотека институты бірнеше ғасырлар бойы өз қызметін тоқтатқан болатын.
Біртіндеп ипотека орта ғасырлық заңдар жиынтығына кіреді. Германияда XIV ғ. (осыған дейін қарыз үшін жауапкершіліктің жеке принциптері басшылық еткен болатын), ал Францияда XVI ғасырдың аяғында дауыс бермейтін ипотекалар болды. Европалық елдердің заңнамаларында ипотека екі жақтылық сипатта болады. Біріншіден, ол тек жылжымайтын мүлікке тиесілі, екіншіден, кепілге қойылған мүлікті сату кредиторлардың өздерімен емес, ол соттың қатысуымен жүзеге асырылған. Кредитор үшін ипотека "қарызды қамтамасыздандыруды" алудың ең тиімді әдісі болып табылады. Ол өз иелігіне қарыз алушының мүлігін қабылдамай - ақ және бәсекелес кредиторлардан қауіптенген. Ипотека сенімді маңызды құқыққа ие болады, бірақ ол тек міндетті түрде ипотека туралы негізгі кітапқа арнайы жазбалар енгізгеннен кейін ғана. Орта ғасырлық кодекстерде мынандай анықтамалар сақталынған, және енгізілген ипотекалар табиғаты бойынша бөлінбейді, ол қанағаттанушыларды алу құқына негізделген. Ипотека жылжымайтын мүліктерге кеңінен тарай бастады.
Ипотекалық құқық өздігінен өмір сүре алмайды. Егер де ипотека орнатылған құқық болмаса, онда ипотеканың да өмір сүруі мүмкін емес. Талаптардың дұрыс орындалмауы немесе тоқтатылуы ипотеканың тоқтауына әкеп соғады. Бұл ипотеканың мәні римдік құқықпен ғана емес, сонымен қатар европалық мемлекеттердің заңдарымен де құпталған. Римдік құқық бойынша ипотека - талаптарға және оны құрастырушылардың барлығына, оған ипотекадан пайыздар мен шығындарды қоса отырып таратылған болатын. Ал
бұл канағаттандырушылықты алу мақсатымен кредитормен жүзеге асырылады. Ипотекалық заңдар бойынша XVII - XIX ғ. ғ. бірқатар елдерде талаптың капитал сомасы өспелі пайыздар сомасына оның жариялығына сәйкестігімен, оның көлемімен (ипотекалық кітапта тіркелген) анықталады, бірақ олар жазба кітапшаларында бейнеленуі тиіс. Римдік құқықтың рецепциясы (өзара қарыз) кезінде ипотека еуропалық заңдылыққа көшті. АҚШ пен ¥лыбританияда ипотеканың (mortgage) өз артықшылығы бар: қарыз алушымен негізгі міндеттемелердің орындалуы кезеңінде мүлікті иеленудің барлық құқығымен титулы ипотека бойынша қарыз алушыдан кредиторға өтеді.
Осылайша, тарихи тұрғыда ипотекалық несиелендіру қарыз алушының міндеттемелерін қамтамасыз етудің ең сенімді формасы ретінде шаруашылық қатынастарымен пайда болған болатын.
1.2 Ипотекалық несиелендіру
Коммерциялық банктерде тұрғын үй ипотекалық несиелендіруді қалыптастыру және дамыту жөніндегі шараларды қолдану аясында маңызды орынды ипотекалық несиелендіру құралдарын таңдау алады.
Ипотекалық несиелендіру құралдары деп, негізгі қарызды өтеу және несиеге байланысты пайыздарды төлеу тәсілдері бойынша қарыз алушымен есептесу механизмін айтамыз. Ипотекалық несиелендіру құралдары ұзақ мерзімді ипотекалық несие бойынша ақша ағымын ұйымдастыру нысанын анықтайды.
Ипотекалық несиелендіру құралдары кредитор мен қарыз алушының мүдделерін төмендегідей етіп байланыстыруға арналған:
- ипотекалық іс - әрекеттің табысты болуын және берілген ипотекалық
несиенің қайтарылуын қамтамасыз ету, кредитордың қаражатын инфляциядан
қорғау; - ипотекалық несиелендіру тәуекелдерін төмендету;
- ипотекалық несиенің қарыз алушыға қол жетімділігін қамтамасыз ететін
жағдай жасау.
Несиелендіру құралдарын таңдауға бірқатар факторлар әсер етеді, олар:
- экономикадағы жағдай (инфляция деңгейі, азаматтардың табысы,үкіметтің ақша саясаты және т.с.с);
- ипотекалық несиелерді беру үшін тартылған қаражаттардың қайнар
көздері және бағасы; - несиелер бойынша есеп айырысудың түсінікті болуы үшін
қарапайымдылықты қамтамасыз ету [4,7-9бб.].
Банктермен берілетін ипотекалық несиелер екі топқа бөлінеді. Несиелердің бірінші тобы — стандартты ипотекалық несие, оған сәйкес, несие бойынша төлемдер ай сайынғы жарналар түрінде болады. Мұндай несие аннуитеттік ипотекалық несие деп аталады. Мерзімді аннуитет - бұл, шектелген уақыт ішінде төлемдердің тең түсімін білдіреді.
Несие бойынша төлемдерді есептеу үшін келесі формула қоланылады:
R=
мұнда:
R-несие бойынша айлық төлем мөлшері;
Р - ипотекалық несие сомасы;
n - несиенің бүкіл мерзімі ішінде несие бойынша төлемдердің жалпы саны (жылдық айлар саны);
г - бір айға несие бойынша пайыздық ставка.
Несие бойынша төлем ай сайын жүзеге асырылады. Қарыз алушы ай сайын тең сомаларды төлейді, оның бір бөлігі несиені өтеуге және тағы бір бөлігі - бір айға есептелінген пайыздарды төлеуге кетеді. Бұл біріншіден, қарыз алушыға оның несие бойынша шығыстар мөлшерінің тұрақтылығын береді, екіншіден, пайыздар несиенің әлі төленбеген негізгі қарыз сомасына есептелетіндіктен, қарыз алушы пайыздарды жылдан - жылға аз төлейді.
Талдау мақсатында, сондай — ақ
қарыз алушының өтініші
Несиелердің екінші тобы - төлемдері өзгермелі ипотекалық несие, ол екі ішкі топқа бөлінеді: төлемдер мөлшері несие шартын жасаған кезде дереу анықталатын және индекстеу коэффициентін пайдаланатын несиелер.
Екінші топтағы несиелер арасында ең кең тарағандары - пайыздық ставкасы өзгермелі несиелер, негізгі соманың төлемдері тіркелген несиелер, төлемдері шарлы несиелер, төлемдерінің өсуі мүмкін несиелер, индекстелетін несиелер.
Тұрақсыз экономика жағдайында пайыздық ставкасы өзгермелі несиелер ең қолайлы деп саналады. Оның мәні, пайыздық ставка қаржы нарығындағы жағдайдың өзгеруіне, яғни тартылатын ақша ресурстар құнының өзгеруіне қарай кайта қаралып отырады. Алғашында, есеп стандартты аннуитеттік несие формуласы бойынша жүргізіледі. Осылайша алынған төлем сомасы пайыздық ставканы қайта қарауға дейін өз күшінде болады. Содан кейін, осындай есеп несиенің қалған мерзіміне және ары қарай несиенің әр кезеңі үшін жасалынып отырады.
Ипотекалық несиенің бұл құралын қолданған кезде, несие бойынша пайыздық ставканың өзгеруі негізделген индексті таңдау қажет. Индекстелетін көрсеткіштер ретінде мемлекеттік бағалы қағаздардың табыстылғы; банк аралық несиелер бойынша ставкалары; LIBOR ставкасы (АҚШ долларымен несие ресурстарын ұсынудың Лондондық банк аралық ставкасы); коммерциялық банктердің депозит сертификаттары бойынша орташа пайызы; АҚШ долларының бағамы және т.б. пайдаланылуы мүмкін.
Пайыздык ставкасы өзгермелі несиені қолданған кезде, бірқатар проблемаларға шалдығу мүмкін, атап айтқанда:
- пайыздық ставканы қайта қарауға арналған индекстер инфляция мен
ақша ресурстар құнын дәл көрсетпейді; - пайыздық ставканы жиі қайта қарау, несиенің тиімділігін азайтады;
- несие бойынша төлемдер мен қарыз алушы табысының үйлесімді
болмауы мүмкін; - бұл кұралдың тым күрделігі [5,13б.].
Қарыз алушыларға пайыздық ставкасы өзгермелі ипотекалық несиенің тартымдылығын көтеру үшін, пайыздық ставканы реттеу механизмі қолданылады. Реттеудің мәні, пайыздық ставканың ең жоғары деңгейіне дейін шектеуді белгілеу болып табылады. Бұл ретте, пайыздың бір жыл ішінде көтерілуі мүмкін ең жоғары шегін және пайызды несиенің бүкіл мерзімі ішінде ұлғайтудың ең жоғарғы шегін анықтау мүмкін болады. Алайда, банк мүддесін қорғау мақсатында пайыздық ставканың ең төменгі деңгейі белгіленуі мүмкін.
Негізгі соманың төлемдері тіркелген несие, банктермен тұтынушыларды несиелендіру тәжірибесінде кеңіннен қолданылған. Мұнда қарыз алушы қарыздың негізгі сомасының өтелуіне көптеп төлемдерді жүргізеді, ал пайыздар қарыздың қалған бөлігіне есептеледі және жалпы төлем құрамына енгізіледі. Сөйтіп, ай сайынғы төлемдердің ұлғаюы оның азаю жағына өзгереді. Бұл несие құралының кемшілігі қарыз алушыға алғашқы айлары ауыр тиеді. Тиісінше, несиенің қайтарылмау тәуекелі өседі және ипотекалық несиені пайдаланушылар саны шектеледі. Айтылғанды ескере келе, негізгі соманың төлемдері тіркелген несие, ипотекалық несиелендіру тәжірибесіне лайық емес.
Соңғы кездері
шетел банктерінің тәжірибесінд
- несие кезеңі ішінде тек қана пайыздар төленеді, ал мерзімнің соңында
қарызды өтеу есебіне «шарлы» төлем; - қорытынды шарлы төлемімен несиенің ішінара өтелімі, яғни несие
мерзімі ішінде пайыздар төленеді және негізгі қарыз ішінара өтеліп жабылады,
ал мерзімнің соңында төленуге қарыздың қалған бөлігі шығарылады; - несие мерзімінің соңына дейін пайыздық төлемдер тоқтатылады, мерзім
аяқталар кезде несиенің барлық сомалары және есептелген күрделі пайыз
төленеді.
Төлемі «шарлы» несиенің кемшілігі несиенің қайтарылмай қалу тәуекелі, яғни несие тәуекелі болып табылады. Бұл, негізгі соманың қайтарылуы мерзімнің соңына апарылуына байланысты, сондықтан да қарыз алушының
қаржы жағдайы нашарлап, төлем қабілеттілігі төмен болу ықтималдылығы жоғары. Сонымен бірге, уақыт өте келе кепіл құнының өзгеру тәуекелі, жылжымайтын мүлікке бағаның түсу ықтималдылығы өседі. Ал бұл, несие мерзімінің соңында қарыз бойынша негізгі соманың өтелуіне әсер етеді.
Ипотекалық
несиелендірудің индекстеу
Қарызды индекстеу несиесі қарыздың өтелмеген сомасын таңдап алынған индекс негізінде түзеуді білдіреді. Индекс ретінде экономикадағы жағдайға, сондай - ақ ипотекалық несиені беру үшін тартылатын ақша ресурстар құнына байланысты әртүрлі көрсеткіштер алынады - тұтынушылық баға индексі, АҚШ доллары, ең төменгі еңбекақы индексі, инфляция деңгейі және т.б. Мүндай құрал несиені, төлемдердің атаулы шамалары өзгерген кезде нақты сомаларда бірдей төлемдермен өтеуге мүмкіндік береді. Инфляция тәуекелі толығымен қарыз алушыға жүктеледі. Сонымен қатар, несие тәуекелі жоғарылайды, өйткені индекс өсімі қарыз алушының нақты табыс өсімінен асады.
Екі мәрте жасалатын индексациясы бар несие тәуекелдерді қарыз алушы мен кредитор арасында бірдей бөлуге мүмкіндік береді. Екі индекс қолданылады:
- несие бойынша төлемдер, қарыз алушы табысының қандай да бір
көрсеткіші бойынша индекстеледі, сөйтіп несиенің қайтарылуы және оған қол
жететіндік қамтамасыз етіледі; - несиенің аталмыш өтелмеген қалдығы инфляция деңгейін көрсететін
индекс бойынша индекстеледі, бұл кредитор капиталының нақты құнын
қорғауға мүмкіндік береді.
Сонымен, еңбекақы индексінің өзгеруі ескеріле отырып, алдын ала келісілген уақытта төлемдердің аталмыш құндары өзгереді, ал қарыздың өтелмеген қалдығының аталмыш құны инфляция индекс динамикасы ескеріле отырып өзгереді [6,119-121бб.].
Екі мәрте жасалатын индексациясы бар несиенің бір түрі бар, ол реттеліп тұратын төлемдердің мерзімін ұзарту несиесі. Бүл несие бойынша екі пайыздық ставканың қолданылу мүмкіндігі бар. Бірінші ставка, өте жоғары, «контракттік ставка», ол төлемнің мөлшерін анықтайды. Бұл несиелендіруді табысты етеді және оны клиент банкке төлеуге тиіс. Бұл пайыздың мөлшері несиелердің банкаралық нарығындағы пайыздық ставка негізінде есептелініп отырады.
Алайда, шындығында қарыз алушы несие бойынша ай сайынғы төлемдерді «төлемдік» деп аталатын төмен ставка бойынша төлейді. Клиенттің банкке өзара шарттағы ставка бойынша қарызы мен оның төлем ставкасы бойынша төлеулерінің арасындағы айырмашылық, қарыз алушының негізгі қарыз сомасына тұрақты түрде қосылып отырады. Қарыз алушының ай сайынғы төлемдердің ұлғаюы, мерзімнің соңында клиент толық өтейтіндей етіп берешектің өскен сомасына қарай мезгіл бойы қайта есептеледі.
Сонымен қатар, қарыздың негізгі сомасын индекстеумен несие құралдарын пайдалану несие берешегінің өсу проблемасына байланысты, бұл өтімділік тәуекелін ұлғайтады, демек банктегі қолма - қол ақша қаражат ағымы салымшылар талаптары бойынша төлемдер мөлшерімен салыстырғанда жеткіліксіз болуы мүмкін. Өтімділік тәуекелі пассивтері қысқа мерзімді депозиттерге, ал активтері - ұзақ мерзімді несиелерге бағытталған банктер үшін жоғары болып табылады. Ипотеканың көптеген түрлерінің бар болуына және олар бойынша кепіл сомаларының әртүрлі болуына қарай тәуекелді және талап етілетін ставканы бағалау кезінде төлемдердің сомалары мен жүргізілу уақыттарын анықтауға назар аудару қажет.
- ҚР коммерциялық банктері, олардың қызметтері және операциялары
- ҚР қаржы жүйесі және әлемдік тәжірибе
- ҚР қаржылық кадагалау агент.кызмет.жетил.жолд.
- ҚР қолма-қолсыз ақша нысаны
- ҚР лизинг бизнесі
- ҚР лизингтің сыртқы жағдайы
- ҚР лизингтің сыртқы жағдайы
- ҚР инвестициялық жағдайы
- ҚР инвестициялық қызметі
- ҚР инвестициялық қызметі
- ҚР инвестицияның дамуы
- ҚР инвестицияның дамуы
- ҚР индустриалды инновациялық даму стратегиясы
- ҚР инфляция
