Возникновение и прекращение прав на объекты недвижимости

Министерство  Сельского Хозяйства РФ

Иркутская Государственная Сельскохозяйственная Академия

(ИрГСХА) 

Кафедра                                                                           

«Землеустройства, кадастров и сельскохозяйственной мелиорации» 
 
 
 
 
 

КУРСОВАЯ РАБОТА

по дисциплине:

«Земельное право»

На тему: «Возникновение и прекращение прав

на объекты  недвижимости». 
 
 
 
 

                                                            Выполнила:

                                                                                        студентка 4к, 4гр,

агрономического ф-та

специальности 120301

                                                                                        (землеустройство)

                                                                                         Герасимович Е.С.

                                                                                Проверил: Елена Юрьевна 
 
 
 
 
 
 
 
 

Иркутск 2011г.

СОДЕРЖАНИЕ:

Введение

1. Возникновение прав на землю

1.1. Основания  возникновению прав на землю

1.2. Документы  о правах на земельный участок

1.3. Ограничения  оборотоспособности земельных участков 

2.   Прекращение прекращения прав  на землю

     2.1. Ограничение прав на землю

     2.2. Перечень оснований прекращения прав на землю.

     2.3. Основания прекращения вещного права

Заключение 

Список  литературы 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

     ВВЕДЕНИЕ

     В условиях перехода России к рыночным отношениям, вместе с изменениями  общественных отношений между людьми, менялось и право, регулирующее их. Изменению подверглись все сферы общественной жизни,  которые регулирует право. Не осталась в стороне и такая важная отрасль юридической науки, как земельное право, регулирующее общественные отношения (земельные отношения) в сфере купли, продажи, предоставлении и охране земли и земельных ресурсов.

     Любое государство с рыночной системой экономики стремится к эффективному вовлечению земель в экономический  оборот, соблюдая при этом интересы общества и государства. Такую цель ставит перед собой и Российская Федерация. «Главное сегодня - не мешать развитию рынка земли там, где он уже есть. Закрепить в Кодексе самые современные представления о формах и методах регулирования земельных отношений»  (из ежегодного послания президента РФ В.В. Путина Федеральному собранию РФ от 03.04.2001 г.)

     За  последние 10 лет в России практически  созданы основы нового земельного строя: ликвидирована государственная  монополия на землю, осуществлен  переход к многообразию форм собственности, проведена бесплатная передача земли  от государства гражданам, введено платное землепользование, основная часть сельскохозяйственных земель передана в частную собственность, земли лесного фонда, природоохранные и другие наиболее ценные земли находятся в государственной собственности, выполнены значительные объемы земельно-кадастровых работ, созданы объективные условия для оборота земли. Однако, в настоящее время состояние гражданского законодательства Российской Федерации, регулирующего земельные отношения, нельзя признать удовлетворительным в части правового регулирования вещных и иных прав на землю, а также особенностей их государственной регистрации.

     Принятие  в 2001 г. нового Земельного кодекса РФ[1] (далее - ЗК РФ) позволило должным  образом урегулировать правовой статус одного из наиболее важных объектов недвижимости - земли. Именно этот факт и указывает на особую актуальность рассмотрения вопроса об основаниях возникновения и прекращения прав на землю.

     Теоретическая и практическая значимость исследования оснований возникновения и прекращения  прав на землю не вызывает сомнений в связи с современными изменениями земельного, гражданского и иного законодательства в нашей стране.

     Теоретической основой данной работы послужили  основные положения основ гражданского и земельного законодательства (проанализированы Гражданский и Земельный кодексы Российской Федерации, иные нормативно-правовые акты, регулирующие отношения в сфере вещных и иных прав на землю).  

1.  Возникновение прав  на землю 

1.1. Основания возникновению  прав на землю 

    Земельный кодекс предусматривает следующие виды прав на землю: право собственности, право постоянного (бессрочного) пользования, право пожизненного наследуемого владения, право аренды, право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут), право безвозмездного срочного пользования земельными участками.

    Основания же возникновения прав на земельные  участки установлены гражданским  законодательством. Данные основания  установлены ГК и иными федеральными законами. Так, ст. 8 ГК перечисляет основания  возникновения гражданских прав и обязанностей. Среди них есть и основания, по которым могут возникать права на земельные участки:

• из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему;
• из актов государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом в качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей;
• из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности;
• в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом.

    Вещные  права на земельные участки подлежат государственной регистрации в  соответствии с ФЗ о государственной  регистрации прав на недвижимое имущество. Акт государственной регистрации  – это юридический акт признания и подтверждения государством права (п. 1 ст. 2 указанного Закона). Законодатель связывает момент возникновения права с моментом его государственной регистрации (п. 2 ст. 8 ГК). Таким образом, вещные права на земельные участки возникают с момента их государственной регистрации. Вместе с тем государственная регистрация сама по себе не является дополнительным основанием возникновения прав на земельные участки, несмотря на то, что законодатель сопоставил момент возникновения вещного права на земельный участок с моментом государственной регистрации такого права. Напротив, государственная регистрация не отождествляется с основаниями возникновения прав на земельные участки и не включается в число таких оснований, поскольку права возникают по установленным в законодательстве основаниям и подлежат государственной регистрации в установленных случаях и в установленном порядке.

    Таким образом, законодатель четко разграничил  между собой основания возникновения  прав на земельные участки и акт  государственной регистрации, с которым связывается момент возникновения права. 

    Для возникновения права, подлежащего государственной регистрации, недостаточно только наличия установленного законом юридического факта - основания для возникновения права. В то же время недостаточно и самого по себе акта государственной регистрации права, хотя законодательство и связывает с ним момент возникновения права. Таким образом, для возникновения права необходим комплекс юридических фактов: фактический состав.

    Российским  законодательством предусмотрена как государственная регистрация прав на земельные участки (и иное недвижимое имущество), так и государственная регистрация сделок с ними. Регистрация сделок необходима лишь в тех случаях, когда это прямо предусмотрено федеральными законами. Аналогичное требование содержится и в ст. 164 ГК. При этом согласно общему правилу, установленному п. 3 ст. 433 ГК, договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

    Например, договор аренды земельного участка (ст. 22 ЗК) является сделкой, подлежащей государственной регистрации в соответствии с п. 2 ст. 609 ГК. В соответствии с п. 2 ст. 609 ГК договор аренды земельного участка считается заключенным с момента его государственной регистрации. Вместе с тем стороны вправе распространить действие договора и на период их отношений, возникших до государственной регистрации договора (т.е. до момента, с которого договор считается заключенным) на основании п. 2 ст. 425 ГК. Составляют исключение и не требуют государственной регистрации договоры аренды земельных участков, заключаемые на срок менее одного года (п. 2 ст. 26 ЗК). Такие договоры считаются заключенными с даты их подписания сторонами.

    Указанная в п. 3 ст. 25 ЗК дата (1 января 1991 г.), по сути, знаменует начало закрепления нового подхода к праву частной собственности на земельные участки. Многие годы государство шло по пути непризнания частной собственности на землю и национализации земли. При переходе же к рыночным отношениям, где земля выступает не только как значимый природный объект и природный ресурс, но и как объект недвижимости, объект оборота, необходимо было провести некую временную черту, которая бы позволила исключить возможность изъятия земельных участков в пользу прежних собственников (их правопреемников), которые владели ими до национализации. 
 
 
 
 
 
 
 
 

1.2.  Документы о правах  на земельный участок 

    Нормами ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» регулируется, какими именно документами удостоверяются права на земельные участки, а также иные объекты недвижимого имущества. Данный Закон содержит такое понятие, как удостоверение государственной регистрации. Под этим понимается оформление и выдача правообладателю после государственной регистрации его права определенных документов, подтверждающих (удостоверяющих), что государственная регистрация действительно проведена, и при этом позволяющих установить, какое именно право зарегистрировано, кто является обладателем данного права, на какой именно земельный участок (или иной объект недвижимости) зарегистрировано право.

    Государственная регистрация вещных прав на земельные  участки удостоверяется выдачей  свидетельства о государственной  регистрации соответствующего права. Такое свидетельство выдается органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним в соответствии с установленной формой, которая является единой на всей территории Российской Федерации.

      Форма свидетельства устанавливается  Правилами ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

      В свидетельстве указываются в  следующем порядке:

1. наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав, выдавшего свидетельство;
2. дата выдачи свидетельства;
3. реквизиты документов, на основании которых зарегистрировано право;
4. данные о субъектах права (фамилия, имя, отчество, дата рождения, удостоверяющий личность документ и его реквизиты, адрес постоянного места жительства или преимущественного пребывания);
5. вид зарегистрированного права;
6. описание объекта права, его адрес (местонахождение) и кадастровый или условный номер;
7. существующие ограничения (обременения) права.

      В нижней части свидетельства указываются  дата и номер регистрации, которые  совпадают с аналогичными данными в Едином государственном реестре прав. В тексте свидетельства не допускаются исправления, подчистки и приписки. Заполненное свидетельство подписывается регистратором и заверяется печатью.

      При государственной регистрации права  собственности или иного вещного права, возникшего на основании сделки, в штампе регистрационной надписи на документах после слов «произведена государственная регистрация» указывается вид зарегистрированного права, проставляются дата государственной регистрации и номер, под которым это право зарегистрировано в Едином государственном реестре прав.

      Если  на основании одной сделки в Едином государственном реестре прав зарегистрированы права на земельный участок и  расположенное на нем здание, сооружение, в штампе регистрационной надписи  на документах после слов «произведена государственная регистрация» указываются вид зарегистрированного права и вид объекта недвижимого имущества, право на который было зарегистрировано под номером регистрации, указанным в этом штампе.

      Записи  в штампе регистрационной надписи на документах заверяются подписью регистратора с указанием его фамилии и инициалов.

      Органы, осуществляющие государственную регистрацию  прав, несут ответственность за своевременное, полное и точное исполнение своих  обязанностей, а также за полноту и подлинность предоставляемой информации о зарегистрированных правах на недвижимое имущество и сделках с ним, необоснованный (не соответствующий основаниям, указанным в Законе о государственной регистрации) отказ в государственной регистрации прав или уклонение от государственной регистрации прав.

    Вместе  с тем важно отметить, что доказательством  существования зарегистрированного  права на земельный участок является не свидетельство, а сама государственная  регистрация (ее факт), которая производится посредством внесения регистрационной записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). Таким образом, наличие свидетельства, например, о регистрации права собственности на земельный участок у какого-либо лица еще не доказывает то, что это лицо в данный момент является собственником участка.

    Подтверждение текущего (актуального) состояния записей  ЕГРП в отношении того или иного  земельного участка может быть произведено  посредством получения выписки  из ЕГРП. Такой документ содержит почти тот же набор сведений, что и свидетельство о государственной регистрации, и гарантирует их действительность на дату составления такой выписки.

    Что касается удостоверения государственной  регистрации сделок с земельными участками, то она производится в виде проставления на правоустанавливающем документе, выражающем содержание сделки (договоре), специальной регистрационной надписи (штампа). Таким образом, права, например, арендатора земельного участка после государственной регистрации договора аренды будут удостоверяться договором аренды, который содержит права и обязанности сторон, и регистрационной надписью (штампом) на этом договоре, который в свою очередь подтверждает выполнение требования о государственной регистрации договора и, соответственно, факта вступления договора в силу.

    Вместе  с тем существуют права на земельные  участки, которые возникли до введения в действие ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и, следовательно, не были зарегистрированы в соответствии с процедурой, установленной данным Законом. В соответствии с п. 1 и 2 ст. 6 указанного Закона такие права являются юридически действительными и не требуют какого-либо переоформления или перерегистрации, за исключением случаев совершения сделок или регистрации обременении в отношении соответствующего земельного участка. В этих случаях права на земельные участки удостоверяются документами, которые выдавались в порядке, действовавшем на момент их выдачи. Такие документы должны быть выданы именно тем органом (лицом), который был вправе выдать такой документ о праве на земельный участок, т.е. действовал в рамках своих полномочий и компетенции. Эти документы также должны по форме и содержанию соответствовать именно тому состоянию правового регулирования, которое имело место на момент их выдачи.

    Пункт 2 ст. 26 ЗК устанавливает исключение из общего правила, в соответствии с  которым договоры аренды и субаренды  земельных участков не подлежат государственной  регистрации. Под данное исключение подпадают такие договоры аренды и субаренды, которые заключены на срок менее одного года, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Согласно п. 2 ст. 26 ЗК также не подлежат государственной регистрации и договоры безвозмездного срочного пользования земельными участками, которые заключены на срок менее чем один год.

    Представляется, что данное исключение установлено, с целью упростить порядок оформления арендных (субарендных) правоотношений на короткий срок. В практике на подготовку всех необходимых документов и на саму государственную регистрацию договоров аренды может потребоваться до нескольких месяцев. То есть, срок оформления, может быть, сопоставим со сроком аренды. В правоприменительной практике неизбежно встает вопрос, требуется ли государственная регистрация в случае продления такого договора аренды (субаренды) на срок менее одного года либо на неопределенный срок.

      Поскольку подобное исключение введено ГК (п. 2 ст. 651) для аренды зданий и сооружений, возможно, обратиться по аналогии к судебной практике, касающейся данных объектов. По вопросу государственной регистрации таких договоров в случае их продления ВАС РФ дал разъяснения в Информационном письме от 16 февраля 2001 г. N 59*(47). В соответствии с п. 10 указанного письма при продлении договора аренды здания, заключенного на срок менее одного года, на такой же срок, договор аренды не подлежит государственной регистрации. Договор аренды зданий или сооружений, продленный на неопределенный срок, также не подлежит государственной регистрации. Поскольку земельные участки, будучи предметом договоров аренды (субаренды) выступают в качестве недвижимого имущества, выводы, сделанные Федеральной антимонопольной службой (ВАС) РФ в отношении зданий и сооружений, являются справедливыми и применимыми и в отношении земельных участков. 
 

1.3.  Ограничения оборотоспособности  земельных участков 

     Земельным кодексом и иными актами земельного законодательства определены специальные  нормы об обороте земельных участков. Общие нормы об оборотоспособности имущества и имущественных прав определены гражданским законодательством (ГК, иными федеральными законами). Нормами Водного Кодекса, Лесного Кодекса, иных федеральных законов, определяющими правовой режим природных ресурсов, установлены положения об обороте таких объектов правоотношений.

     Соотношение гражданского и земельного законодательства при регулировании оборота земельных  участков основано на признании земельного участка недвижимым имуществом. Это  положение отражено в ст. 130 ГК, согласно которого к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки. Как можно заметить, ЗК специально не относит земельный участок к недвижимому имуществу. Правовая характеристика этого объекта становится понятной через нормы, регулирующие переход земельного участка от одного лица к другому (гл. V, VII и др.), который в целом осуществляется по правилам оборота недвижимости.

     Оборотоспособность  имущества представляет собой категорию  гражданского законодательства. Гражданский  кодекс обращается в своих статьях  к правовому содержанию оборотоспособности наиболее подробно. Земельный кодекс из всех объектов земельных правоотношений в качестве объекта, обладающего оборотоспособностью, выделил только земельный участок. Именно земельный участок, как недвижимое имущество, обладает согласно современным нормативным положениям таким правовым качеством, как оборотоспособность.

       Согласно ст. 129 ГК, установившей  общее понятие оборотоспособности  объектов гражданских прав, под оборотоспособностью следует понимать возможность земельных участков свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства (наследование, реорганизация юридического лица) либо иным способом, если они не изъяты из оборота или не ограничены в обороте.

     Из  общего положения об оборотоспособности земельных участков исходит и ст. 260 ГК, которая устанавливает, что лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом (ст. 209 ГК) постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте.

     Следует подчеркнуть, что изъятие и ограничение  в обороте земельных участков может быть установлено только федеральными законами, поскольку Конституцией РФ утверждается, что права и свободы человека и гражданина могут быть ограничены федеральным законом только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства (ст. 55). Кроме того, согласно Конституции РФ иностранные граждане и лица без гражданства пользуются в Российской Федерации правами и несут обязанности наравне с гражданами Российской Федерации, кроме случаев, установленных федеральным законом или международным договором РФ (ст. 62). А ограничение оборота земельных участков является одновременно и ограничением права граждан и их объединений (в том числе юридических лиц) приобретать в собственность земельные участки (это право установлено ст. 36 Конституции РФ).

Изъятие из оборота или ограничение в  обороте земельных участков определено ЗК как утвержденные законом условия, при которых участки не могут  переходить в собственность установленных  субъектов (граждан, иностранных граждан, иных лиц - участников оборота) (ограничение в обороте) или не могут быть объектом сделок вообще (изъятие из оборота).

     Следует отметить, что из оборота могут изыматься (или ограничиваться в обороте) не земельные участки, а земли. Правовое содержание данного утверждения основано на одном из принципиальных положений земельного законодательства, согласно которому в оборот не включаются земли (даже если на них не сформированы земельные участки), если они отнесены к категориям земель (см. ст. 7 ЗК), правовой режим которых не предусматривает правовой возможности перехода прав на такие земли от одних лиц к другим. Земельные участки на таких землях могут быть сформированы, но они также не включаются в оборот. Во всяком случае, до тех пор, пока они принадлежат к соответствующей категории земель или виду разрешенного использования в рамках категории.

     Земельные участки, не изъятые из оборота, могут  быть объектами сделок. Земельный  кодекс не содержит специального раздела  о сделках, но это не означает, что земельным законодательством не урегулирован ряд важных вопросов данного круга. Кодексом установлены специальные нормы, регулирующие особенности купли-продажи и аренды земельных участков.

     Следует заметить, что на оборотоспособность земель оказывает воздействие правовое решение о включении в оборот (или исключении из оборота) объектов недвижимости или природных объектов, на которых они расположены. Так, можно сказать, что Лесной Кодекс, Водный Кодекс, Закон РФ "О недрах" и другие составляют основу ограничений в обороте земель соответствующих категорий (земли водного фонда, лесного фонда и др.), обороте земельных участков, на которых расположены эти природные объекты. Особое правовое решение принято для включения в оборот основной части земель сельскохозяйственного назначения.

     Следует обратить внимание на то, что нормы  об ограничении в обороте или  изъятии из оборота земельных  участков могут быть установлены  только федеральными законами.

     Земельным кодексом установлен закрытый перечень земельных участков, изъятых из оборота. Это означает, что иными нормативными актами (в том числе федеральными законами) не могут быть установлены иные виды земельных участков, изъятых из оборота, в сравнении с уже указанными Кодексом.

     При этом к земельным участкам, изъятым из оборота, отнесены в первую очередь государственные природные заповедники и национальные парки, как особо охраняемые природные территории, находящиеся в федеральной собственности. Согласно ст. 95 ЗК в случаях, предусмотренных федеральными законами, допускается включение в земли особо охраняемых природных территорий земельных участков, принадлежащих гражданам и юридическим лицам на праве собственности. Изъятыми из оборота являются земли, на которых расположены объекты, обеспечивающие государственную безопасность и оборону, а также объекты атомной промышленности государства.

     В целом, поскольку размещение перечисленных  объектов является основанием для изъятия  соответствующих земель из оборота, следует считать, что за прекращением (ликвидацией) данных объектов в установленном порядке должно следовать снятие запрета на оборот земельных участков.

     Земельные участки могут быть включены в оборот при соблюдении условий, установленных специальным законодательством, в зависимости от категории земель, либо, как и в случае, указанном ранее, в зависимости от объекта недвижимости, расположенной на данном земельном участке, либо в случае принятия решений о резервировании земель.

     Земельный кодекс придерживается позиции, согласно которой оборот земель сельскохозяйственного назначения должен регулироваться специальным федеральным законом. В соответствии с ЗК оборот земель сельскохозяйственного ("производственного") назначения, т.е. предоставленных, как можно понять из соответствующих норм федеральных законов, в целях ведения товарного сельскохозяйственного производства, осуществляется на основании ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения". При этом исключение сделано для земельных участков сельскохозяйственного назначения, предоставленных гражданам для указанных целей и не изъятых из оборота. При этом ЗК определил, что закон должен установить условия предоставления земельных участков в собственность всем основным субъектам, использующим эти земли (см. гл. XIV ЗК).