Возниконовение прав на землю

Введение

Земля является важнейшей  разновидностью недвижимого имущества. В основе деления вещей на движимые и недвижимые лежит право собственности на землю, поскольку недвижимые вещи определяются, прежде всего, через связь с землей. В свое время Г.Ф. Шершеневич отмечал: "Наибольшую важность представляет деление вещей на движимые и недвижимые. Это различие образовалось исторически, вследствие преобладающего значения земли, отчего и сделки по недвижимостям всегда отличались от сделок по движимости. Но основание по различиям не только историческое. Земля, вследствие ее ограниченности, необходимо подвергается в частном обладании таким ограничениям, которые чужды движимым вещам"¹

Вопрос о том, может  ли земля участвовать в гражданском  обороте, в настоящее время перешел из теоретической области в практическую, однако следует иметь в виду, что земля с ее почвенным покровом, являясь уникальным и при этом ограниченным и невосполнимым природным ресурсом, не может не рассматриваться в качестве общественного достояния, независимо от того, кому она принадлежит. В то же время земля как товар - это объект купли-продажи, удовлетворяющий различные реальные или потенциальные потребности и имеющий определенные качественные и количественные характеристики .

В законодательстве (ст. 261 ГК) и в практике выделяют такое  понятие, как "земельный участок", который собственно и может быть предметом различных гражданско-правовых сделок. Земля в своем природном состоянии является сплошной массой территории. Для того чтобы придать ей характер вещи, необходимо обособить отдельный земельный участок от соседних земель. Следует отметить, что законодатель оперирует и другими терминами: "земля", "земли", "угодья", "участки лесного фонда" и "водные объекты". Очевидно, что термины "земля" и "земли" рассматриваются в данном контексте как синонимы земельных участков. Что касается "угодий", "участков лесного фонда" и "водных объектов", то в данном случае речь идет об отдельных разновидностях земельных участков, в названиях которых указывается на их специфические особенности. Так, из названия "угодья" следует, что речь идет о землях сельскохозяйственного назначения. Когда мы говорим "участки лесного фонда" и "водные объекты", то понятно, что речь идет о земельных участках, покрытых в первом случае лесом, а во втором - водой.

Земельный участок является особой разновидностью недвижимого  имущества, и его правовой режим  отличается от правового режима других недвижимых вещей. Так, земельный участок может быть объектом большего по сравнению с другими видами недвижимых вещей числа ограниченных вещных прав. В частности, речь идет о таких правах, как право пожизненного наследуемого владения и право постоянного бессрочного пользования земельным участком.

Особенностью земельных  участков является то, что их правовой режим регулируется не только нормами гражданского права, но и земельно-правовыми нормами, среди которых важнейшими являются Земельный кодекс РФ и Закон "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", а также так называемыми природоресурсовыми кодексами (Лесным, Водным и т.д.).

Земельный кодекс РФ (п. 2 ст. 6) определяет земельный участок  как часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке.

Земельный участок может  быть делимым и неделимым. Причем делимость любой вещи, в том числе и земельного участка, может быть физической и юридической. Физически любой земельный участок является делимым, поскольку поддается делению в натуре на отдельные части без ущерба для их назначения. Однако не всякий земельный участок является делимым юридически. В частности делимым юридически является земельный участок, который может быть разделен на части, каждая из которых образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории, за исключением случаев, установленных федеральными законами (абз. 2 п. 2 ст. 6 ЗК РФ).

Важнейший признак, которому должен отвечать земельный участок  для того, чтобы он был признан  недвижимостью и тем самым  мог быть предметом сделок, заключается в том, что земельный участок должен быть соответствующим образом индивидуализирован. Другими словами, должны быть определены его размер, границы и местоположение. Территориальные границы земельного участка определяются в порядке, установленном земельным законодательством, на основе документов, выдаваемых собственнику государственными органами по земельным ресурсам и землеустройству (п. 1 ст. 261 ГК). Мероприятия по определению местоположения и границ земельного участка называются межеванием. Как правильно отмечается, границы земельного участка определяют территориальную и пространственную сферу осуществления прав и исполнения обязанностей их собственников, других лиц, использующих земельные участки на законных основаниях. Таким образом, установление границ земельного участка является одним из правовых средств его индивидуализации.

Собственники земельных участков, не изъятых из оборота и не ограниченных в обороте (например, земли сельскохозяйственного назначения), согласно ЗК и ГК РФ вправе распоряжаться этими участками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц. Однако объектом сделок могут быть только те земельные участки, которые прошли государственный кадастровый учет.

Согласно ст. 1 Федерального закона от 2 января 2000 г. N 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре" государственный кадастровый учет заключается в описании и индивидуализации в Едином государственном реестре земель земельных участков, в результате чего каждый из них приобретает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других земельных участков и осуществить его качественную и экономическую оценку.

Таким образом, возможность  участия того или иного земельного участка в гражданских отношениях обусловлена предварительным проведением сложной юридико-технической процедуры с участием государственных органов. Подобную процедуру можно рассматривать как часть особого правового режима земельных участков. Причем в данном случае можно говорить о специфическом правовом режиме земельных участков даже по отношению к другим видам недвижимых вещей (например, зданиям и сооружениям).

До недавнего времени  в законодательстве Российской Федерации  и юридической литературе земельный  участок рассматривался как принадлежность главной вещи - строения, за которым в случае его отчуждения следовало право пользования земельным участком (ст. 273 ГК РФ, ст. 35 ЗК РФ и др.).

В последние годы эта  позиция подвергается критике. Как  отмечается, в классическом обороте  главной вещью всегда признается земельный участок, а принадлежностью - расположенные на нем объекты, включая здания, строения, сооружения.

В настоящее время  отсутствует определенность в вопросе  о том, какое место занимает земельный участок среди других объектов недвижимости. Можно выделить следующие виды юридической взаимосвязи земельного участка с иными объектами, которые допускаются действующим законодательством:

1) земельный участок  и прочно связанные с ним  объекты недвижимости имеют самостоятельное значение и находятся в обороте независимо друг от друга, либо земельный участок рассматривается как принадлежность главной вещи - здания, строения;

2) земельный участок  является составной частью другого  объекта (имущественного комплекса), либо земельный участок и прочно связанная с ним недвижимость для целей гражданского оборота рассматриваются как одна сложная вещь, предполагающая их совместное использование по общему назначению;

3) земельный участок  включает в себя различные  элементы (составные части), использование которых невозможно без использования земельного участка и которыми могут являться почва, водные объекты, лесные и другие растения, а также иные прочно связанные с землей объекты природного и антропогенного происхождения, т.е. сам земельный участок рассматривается как сложная или составная вещь либо как главная вещь с принадлежностями.

При анализе действующего российского законодательства можно прийти к выводу, что земельные участки могут быть созданы (сформированы) как объекты недвижимости двумя способами:

1) образование земельных  участков из государственных  и (или) муниципальных земель;

2) формирование земельных  участков в результате преобразований уже существующих земельных участков путем их выделения, разделения, слияния или перераспределения.²

Как уже было отмечено, земельный участок может быть объектом права собственности, однако в соответствии с Конституцией РФ собственность не может использоваться в целях, противоречащих интересам общества, правам и свободам других граждан. Этот подход нашел широкое применение в отношении права собственности на землю, что обусловлено недостаточностью земли как природного ресурса. Как и любой другой собственник, собственник земельного участка может осуществлять в отношении земельного участка правомочия владения, пользования, распоряжения. Однако осуществление этих правомочий имеет определенную специфику. Правомочия пользования землей как элемент содержания права собственности на нее означают закрепленную законом возможность хозяйственной эксплуатации земли путем извлечения ее полезных свойств или получения дохода от земли. В процессе использования земли собственник имеет право использовать находящиеся на его земельном участке торф, пресные подземные воды, водные объекты, возводить жилье, производственные или иные строения и сооружения, осуществлять перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам с соблюдением требований законодательства, осуществлять мелиоративные работы в соответствии с природоохранными требованиями.

В отличие от права  пользования физическими и юридическими лицами пользование землей публичными образованиями не предполагает непосредственное использование земли или, другими словами, хозяйственную эксплуатацию земли. Правомочия пользования заключаются в присвоении части земельной ренты.

Правомочие распоряжения землей в его гражданско-правовом смысле понимается как возможность  определения юридической судьбы земельного участка, в том числе путем купли-продажи, передачи по наследству, сдачи в залог, дарения, мены, передачи земельного участка или его части в качестве взноса в уставный фонд юридических лиц, образования общей собственности путем добровольного объединения земельных участков или земельных паев.

1. Возникновение  прав на землю

Процедура оформления возникновения, изменения, перехода и прекращения прав на землю регламентируется Земельным кодексом РФ, Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", Федеральным законом "О государственном земельном кадастре" и Федеральным законом "О землеустройстве".

Земельный кодекс (подп. 1 п. 1 ст. 1) рассматривает землю не только как важнейший природный объект, но и как недвижимое имущество, объект права собственности и иных прав³. Поэтому неудивительно, что среди оснований возникновения прав на землю важное место отведено тем, которые установлены гражданским законодательством. В связи с этим, прежде всего, следует обратить внимание на ст. 8 ГК РФ, которая содержит перечень наиболее типичных оснований возникновения гражданских прав и обязанностей, а также гл. 14 ГК РФ, содержащую основания приобретения права собственности (при анализе норм данной главы необходимо учитывать специфику недвижимости как объекта гражданских прав).

В отношении земельных  участков наиболее распространенными  основаниями следует признать акты государственных органов и органов местного самоуправления, в соответствии с которыми осуществляется предоставление земельных участков (ст. 28 - 29 ЗК РФ).

В собственность или  аренду земельные участки, находящиеся  в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам с учетом положений ст. 15 и ст. 22 ЗК РФ.

В постоянное (бессрочное) пользование такие земельные  участки могут быть предоставлены  только юридическим лицам, причем не любым, а лишь тем, которые указаны  в п. 1 ст. 20 ЗК РФ (т.е. государственным  и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям), а также органам государственной власти и органам местного самоуправления.

Юридические лица (кроме  государственных и муниципальных  учреждений, федеральных казенных предприятий, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления) обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды или приобрести земельные участки в собственность по своему желанию до 01.01.2006 в соответствии с правилами ст. 36 ЗК РФ. Арендная плата за использование указанных земельных участков устанавливается в соответствии с решением Правительства РФ (ст. 3 Вводного закона)⁴. Содержание переоформления права на земельный участок раскрыто в примечании к ст. 3 Вводного закона.

После введения в действие Кодекса земельные участки в постоянное пользование гражданам не предоставляются, но если такое право возникло у гражданина до даты официального опубликования Кодекса, то данное право сохраняется (см. ст. 20 Кодекса и комментарий к ней) и переоформлять его не требуется; кроме того, граждане вправе приобрести такие участки в собственность с учетом правил п. 5 ст. 20 Кодекса.

На праве безвозмездного срочного пользования земельные  участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, могут предоставляться как гражданам, так и юридическим лицам с соблюдением правил ст. 24 ЗК РФ.

Статья 24 ЗК РФ не относит  право пожизненного наследуемого владения к числу прав, на которых гражданам могут предоставляться земельные участки. Согласно п. 1 ст. 21 ЗК предоставление земельных участков гражданам на указанном праве после введения в действие Кодекса не допускается. Однако, если право пожизненного наследуемого владения было приобретено гражданином до введения в действие Кодекса, то оно сохраняется, и переоформлять его не требуется. Граждане, владеющие земельными участками на праве пожизненного наследуемого владения, вправе бесплатно приобрести их в собственность с учетом правил, установленных в п. 3 ст. 21 ЗК РФ.

В соответствии с п. 3 ст. 3 Вводного закона предоставление в собственность граждан земельных участков, ранее предоставленных им в постоянное (бессрочное) пользование или в пожизненное наследуемое владение, в установленных земельным законодательством случаях сроком не ограничивается.

Права на землю могут  возникнуть и на основании правопреемства, например, когда к наследнику умершего гражданина переходит право пожизненного наследуемого владения принадлежавшим последнему земельным участком (п. 2 ст. 21 ЗК РФ). Возможно возникновение прав на земельные участки из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности (см. п. 3 ст. 274 ГК; ст. 59 ЗК РФ). При этом следует иметь в виду, что если при рассмотрении заявления об установлении факта принадлежности земельного участка выяснится, что возник спор о праве, то заявление должно остаться без рассмотрения⁵

Основания возникновения  прав на земельные участки могут  быть установлены только федеральными законами. Среди иных федеральных законов можно назвать сам Земельный Кодекс РФ (например, ст. ст. 15, 20 - 24), федеральные законы, предусматривающие возможность установления публичных сервитутов (в п. 2 ст. 23 ЗК РФ - приведен исчерпывающий перечень оснований установления публичных сервитутов - это законы или иные нормативные правовые акты соответствующего уровня, и обозначены интересы, для обеспечения которых такие сервитуты могут устанавливаться. Действующее федеральное законодательство предусматривает возможность установления:

публичных водных сервитутов в целях  забора воды (без применения сооружений или технических средств), водопоя и прогона скота, использования водных объектов в качестве водных путей для маломерных плавательных средств (ст. ст. 43, 44 ВК РФ);

публичных лесных сервитутов в целях  свободного пребывания граждан в  лесном фонде и в не входящих в  лесной фонд лесах (ч. 1 ст. 21 ЛК РФ);

публичных сервитутов на отчуждаемые  при приватизации зданий, строений и сооружений, а также имущественных  комплексов унитарных предприятий  земельные участки (п. 6 ст. 28, ст. 31 ФЗ от 21.12.2001 "О приватизации государственного и муниципального имущества

сервитутов на земельные участки, через которые осуществляется проход (проезд) к стационарным пунктам наблюдений, входящим в государственную наблюдательную сеть (п. 4 ст. 13 ФЗ от 19.07.1998 "О гидрометеорологической службе").

Все перечисленные основания возникновения прав на землю будут иметь место лишь в случае их надлежащего оформления. В соответствии с комментируемой статьей, а также с п. 2 ст. 8, ст. 131 ГК РФ и ст. ст. 2, 4 ФЗ от 21.07.1997 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" права на земельные участки подлежат обязательной государственной регистрации, когда государство специальным юридическим актом признает и подтверждает возникновение прав на недвижимое имущество. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Датой государственной регистрации прав является день внесения соответствующих записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и именно с этого момента право будет считаться возникшим (п. 2 ст. 8 ГК РФ). Пункт 1 ст. 3 Вводного закона предусматривает обязательное переоформление лишь для прав на землю, не предусмотренных ст. ст. 15, 20 - 24 Кодекса. Права, перечисленные в указанных статьях, могут подтверждаться государственными актами, свидетельствами и иными документами, названными в п. 9 ст. 3 Вводного закона.

Порядок предоставления земельных  участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства и целей, не связанных со строительством, определяется ст. ст. 30 - 32, 34 ЗК РФ⁶.

Предоставление земельных участков для нужд строительства - не одномоментный акт органа власти, правомочного совершать подобные юридические действия. Прежде чем этот государственный орган вынесет решение о предоставлении земельного участка, совершается ряд организационно-правовых действий, обеспечивающих оптимальный выбор участка и место расположения объекта строительства. Ведь свободных земель, как правило, не существует, особенно в районах интенсивной экономической жизни.

Поэтому до принятия решения о предоставлении участка приходится изучать вопросы: имеются ли достаточные основания  изымать земельный участок у  фактического пользователя и передавать его новому застройщику, насколько это выгодно государству, обществу, местному населению, как велики будут убытки при перепланировке земель, окупятся ли, и как скоро, затраты на новое строительство, каковы будут экологические последствия нового строительства и др. Как указано в п. 1 ст. 30, предоставление земельных участков осуществляется с помощью проведения определенных работ по формированию конкретных земельных массивов (контуров), то есть определению местоположения и размеров земельных участков, подлежащих изъятию у их прежних пользователей. При этом устанавливаются два порядка предоставления земельных участков: а) без предварительного согласования мест размещения объектов и б) с их предварительным согласованием.

Особенности предоставления земельных участков для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности регулирует ст. 30.1 ЗК РФ

Статья содержит нормы, которые следует рассматривать  в качестве специальных по отношению  к правилам ст. 30 Кодекса, устанавливающим  общий порядок предоставления земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. В случаях, когда указанные земельные участки предоставляются для целей жилищного строительства, положения ст. 30 применяются с учетом особенностей, предусмотренных ст. 30.1 Кодекса.

Под жилищным строительством следует  понимать создание зданий, строений, сооружений (в том числе на месте сносимых объектов капитального строительства), в результате которого будут созданы объекты жилищных прав. Новый ЖК РФ установил, что объектами жилищных прав являются жилые помещения (ч. 1 ст. 15). Впервые определены конкретные виды объектов жилищных прав (ст. 16). К ним отнесены: жилые дома, части жилых домов; квартиры, части квартир; комнаты (жилых домов и квартир).

Жилищное строительство осуществляется в жилых зонах, определяемых в результате градостроительного зонирования. В состав жилых зон могут включаться: зоны застройки индивидуальными жилыми домами; зоны застройки малоэтажными жилыми домами; зоны застройки среднеэтажными жилыми домами; зоны застройки многоэтажными жилыми домами; зоны жилой застройки иных видов (см. ст. 35 ГрК РФ).

Земельные участки для жилищного  строительства могут предоставляться только в собственность или аренду; предоставление земельных участков из состава государственной или муниципальной собственности для указанных целей на любом ином праве следует считать невозможным.

Предоставление земельных участков гражданам для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, садоводства, огородничества, животноводства, дачного строительства, ведения личного подсобного хозяйства и индивидуального жилищного строительства осуществляется в соответствии с нормами, которые определяются на основании ст. 33 ЗК РФ.

Граждане Российской Федерации  имеют равные возможности получить (приобрести) земельный участок для строительства жилого дома, ведения личного подсобного или дачного хозяйства, ведения крестьянского (фермерского) хозяйства (помимо хозяйства при доме), для другой предпринимательской деятельности. Этот перечень можно было бы продолжить (земельный участок для гаража, служебного земельного надела при доме или за его пределами и т.д.). Но право гражданина на конкретный участок определенного размера и места расположения возникает не произвольно, а при соблюдении определенных условий и в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, субъектов Федерации, нормативными правовыми актами органов местного самоуправления для определенного вида использования земли.

Конкретные размеры  земельных участков (в указанных предельных нормах) определяются с учетом возможностей местной администрации при принятии решения о предоставлении участка данному гражданину. Если ранее предоставленные земельные участки превышают названные площади, то часть, превышающая предельный размер, не подлежит изъятию. Запрещается обязывать граждан выкупать указанные участки или брать их в аренду. Они остаются в их владении на прежнем праве, как правило, постоянного (бессрочного) пользования, то есть закрепляются бесплатно (п. 3 ст. 20 ЗК РФ).

2. Гражданско-правовые  сделки с земельными участками

Купля-продажа земельных  участков является одной из наиболее распространенных сделок с землей и осуществляется по правилам гражданского законодательства с учетом особенностей, предусмотренных ЗК РФ (ст. 37, 38 и др.), иными федеральными законами.

Как известно, договор  купли-продажи земельного участка - это гражданско-правовой договор, по которому продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, а покупатель обязуется принять земельный участок и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) (п. 1 ст. 454, п. 1 ст. 549 ГК РФ). К отношениям по купле-продаже земельных участков применяются правила § 7 гл. 30 ГК РФ о купле-продаже недвижимости, а также общие положения о купле-продаже гл. 30 ГК РФ. Особенности купли-продажи земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения предусмотрены Федеральным законом от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".

В силу ст. 554 ГК РФ в договоре продажи земельного участка должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить земельный участок, подлежащий передаче покупателю по договору. Поэтому объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет (п. 1 ст. 37 ЗК РФ). Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.⁷

Специальные правила, касающиеся оборотоспособности, установлены в п. 3 ст. 129 ГК РФ в отношении земли и других природных ресурсов. Эти объекты могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах. Таким образом, общие положения регулирования оборота земельных участков определяются в гражданском законодательстве, а особенности - в земельном законодательстве.

Значение гражданско-правовых сделок с земельными участками как  правоустанавливающих юридических фактов особенно возрастает в связи с введением частной собственности на землю и дальнейшим развитием института вещных прав, в том числе в сфере земельных отношений, расширением круга имущественных отношений и оборотоспособности земельных участков, регулируемых Гражданским кодексом РФ и нормативными правовыми актами земельного законодательства.

Сделки с земельными участками по признаку правомерности  отличаются от таких неправомерных действий, как неосновательное обогащение, незаконное завладение чужой собственностью, неисполнение договорных обязательств, неисполнение решений суда и арбитражного суда в тех случаях, когда это решение не может быть принудительно исполнено. Имеются принципиальные отличия сделок как сознательных волевых актов и правомерных юридических действий от деликтов как волевых действий и правонарушений, за совершение которых на виновную сторону согласно ст. ст. 1064 - 1101 ГК РФ возлагается обязанность возместить причиненный ущерб по обязательствам, возникающим вследствие причинения вреда.

С учетом характера волеизъявления ст. 158 ГК РФ проводит классификацию сделок на дву- или многосторонние договоры и односторонние. Типичный пример односторонней сделки, исходящей только от одной стороны, - завещание, которое достигает своего юридического значения в момент совершения. Кроме того, законодательству и практике известны многие другие односторонние сделки: публичная оферта, объявление конкурса, заявление о прекращении действия договора, отказ от использования права преимущественной покупки доли в общей собственности на землю, к которым полностью применимы общие положения Гражданского кодекса РФ о защите и осуществлении гражданских прав (гл. 2), о правоспособности и дееспособности физических и юридических лиц.

2. Прекращение  прав собственности на землю

Нормы гл. 7 ЗК РФ "Прекращение и ограничение прав на землю". Ст. 44 содержит основания прекращения права собственности на земельный участок, ст. 45 - 48 - основания прекращения иных прав на землю лиц, не являющихся собственниками.

Перечень оснований  прекращения права собственности  на земельный участок достаточно краток и включает такие основания, как отчуждение собственником своего земельного участка другим лицам, добровольный отказ собственника от права собственности на земельный участок и принудительное изъятие у собственника его земельного участка, порядок которого установлен гражданским законодательством (в частности в статьях 235, 237 - 239, 242, 243, п. 2 ст. 272, 278 - 282, 284 - 286 ГК РФ).

Указанный в ст. 44 ЗК РФ перечень соответствует основаниям прекращения права собственности в целом, закрепленным в ст. 235 ГК РФ, за исключением лишь такого основания, как гибель или утрата имущества, которое не может быть применено к земельному участку вследствие невозможности его полной утраты даже в результате ненадлежащего использования, в силу наличия особых свойств земли, являющейся одновременно и объектом недвижимости, и природным объектом. Однако, в отличие от ст. 235 ГК РФ, ст. 44 ЗК РФ содержит закрытый перечень оснований прекращения права собственности на земельный участок, являющийся исчерпывающим.