Договор купли продажи недвижимости

     СОДЕРЖАНИЕ

                                                                                                                      Стр.

Введение …………………………………………………………………………4

Глава 1Общие положения договора купли-продажи недвижимости ………..5

1.1 Понятие и порядок заключения договора купли-продажи недвижимости.5

1.2 Права и обязанности сторон договора купли-продажи недвижимости…6

1.3 Расторжение договора купли-продажи недвижимости …………………..11

Глава 2 Проблемы , возникающие в правоприменительной практики по договорам купли-продажи отдельных видов недвижимости ………………15

2.1 Особенности договора купли-продажи жилой недвижимости …………..15

2.2 Особенности договора купли-продажи нежилой недвижимости ………23

Заключение ……………………………………………………………………..32

Список используемой литературы …………………………………………..33

     ВВЕДЕНИЕ

     Актуальность  темы. При любом общественном устройстве особое место в системе общественных отношений занимает недвижимое имущество, так как с его функционированием связаны жизнь и деятельность людей во всех сферах бизнеса, управления и организации. Именно недвижимость формирует центральное звено всей системы рыночных отношений. Объекты недвижимости – не только важнейший товар, удовлетворяющий разнообразные личные потребности людей, но одновременно и капитал в вещной форме, приносящий доход.

     Становление и развитие рыночных отношений в  России в значительной мере определяется спросом и предложением на недвижимость, которая играет важную роль в жизни  общества. Объекты недвижимости, будучи основой общественного производства, являются базой хозяйственной деятельности, развития предприятий и организаций  всех форм собственности.

     Принимая  во внимание большое значение объектов недвижимости в жизни и деятельности граждан и юридических лиц, а  также в гражданском обороте, закон закрепил ее специальный правовой режим.

     Основным  видом сделок с недвижимостью  является купля-продажа. Правовое регулирование  договора купли-продажи недвижимости имеет в настоящее время определенные пробелы. Несовершенная правовая среда является главным фактором, тормозящим развитие рынка недвижимости в России. Несмотря на то, что сделки с недвижимостью достаточно исследованы в юридической литературе, в реальных гражданско-правовых отношениях теоретические основы, раскрываемые исследователями, нередко имеют расхождения с юридической практикой. Купля-продажа недвижимости имеет свою специфику, которая раскрывается по большей степени не в теории и (или) законодательстве, а на примерах материалов практики, которых на наш взгляд, недостаточно. Корме того, в виду постоянного обновления нормативной базы, даже самые современные юридические исследования, не могут охватить все вопросы института продажи недвижимости. Исходя из этих предпосылок, данная тема является актуальной.

     Говоря  о степени научной разработанности  темы, следует охарактеризовать ее как недостаточную. Несмотря на то, что институт недвижимости и сделки с недвижимостью (в частности, купля-продажа) достаточно исследованы в юридической  литературе, в реальных гражданско-правовых отношениях этот материал оказывается  не актуальным, т.к. теоретические основы, раскрываемые исследователями, нередко  имеют расхождения с юридической  практикой.

     Теоретическая база исследования. При подготовке работы использовались труды следующих отечественных ученых-правоведов: Т.Д. Аппак, В.А.Бегичева, Е.С. Болтановой, Д.И. Ильина, Е.Б. Козловой, С. Крылова, О.М. Оглоблиной, Г.Д. Макаровой, М.А. Салиховой, Е.А. Сухановой, М.Ю. Тихомирова.

     Нормативная основа исследования. Основными нормативными источниками при проведении данного исследования, служили: Конституция Российской Федерации; Гражданский кодекс Российской Федерации 22 декабря 1995 г. (далее ГК РФ), Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»; Федеральный закон от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»; и другие источники.

     Практическая  основа исследования. При выполнении исследования использованы Постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда и Верховного Суда РФ по вопросам судебной практики, а так же практика судов Приморского края.

     Цель  исследования заключается в комплексном анализе института купли-продажи недвижимости, выявлении проблем правового регулирования данного института и формулировании способов их устранения.

     Для достижения поставленной цели сформулированы следующие задачи:

• дать общую характеристику договора купли-продажи недвижимости, как института гражданского права;
• изучить порядок заключения договора купли-продажи недвижимости;
• проанализировать права и обязанности сторон договора купли-продажи недвижимости;
• обобщить исполнение и прекращение договора купли-продажи недвижимости;
• выявить проблемы возникающие при купли-продажи жилой и нежилой недвижимости.

     Предметом исследования выступает институт купли-продажи недвижимости.

     Объектом  исследования являются общественные отношения, проявляющиеся при осуществлении  купли-продажи недвижимости.

     Методологической  основой исследования является общенаучный  метод познания и основанные на нем  частно-научные методы: системно-структурный, конкретно-социологический, технико-юридический, лингвистический, сравнительный, формально-юридический.

     Структура работы. Работа состоит из введения, трех глав, заключения, списка литературы . 

     ГЛАВА 1 Общие положения договора купли-продажи недвижимости

     1.1 Понятие и порядок заключения договора купли-продажи недвижимости

     Под договором продажи недвижимости понимается соглашение, по которому одна сторона (продавец) обязуется передать в собственность другой стороне (покупателю) определенное договором  недвижимое имущество, а покупатель в свою очередь обязан заплатить  за это недвижимое имущество согласованную  сторонами плату.

     Договор продажи недвижимости является консенсуальным, возмездным и двусторонним.

     Как видно из определения договора права  и обязанности возникают у  обеих сторон, причем права и обязанности  сторон корреспондируют друг другу, что является характерной чертой двустороннего договора.

     Договор продажи недвижимости всегда возмездный. Возмездность является отличительным  признаком купли-продажи в целом, наряду с целью – передача имущества  в собственность.

     Консенсуальным  договор является в силу того, что  считается заключенным с момента  достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям. Единственным дополнительным требованием характеризуется  продажа жилого помещения, в этом случае договор считается заключенным  с момента государственной регистрации.

     Процесс заключения договора включает помимо достижения соглашения по всем существенным условиям еще и придание договору надлежащей формы. Для договора недвижимости предусмотрена письменная форма.

     Необходимо  отметить, что положения ГК РФ о  письменной форме сделки (п. 1 ст. 160 ГК РФ) и о письменной форме договора (п. 2 ст. 434 ГК РФ) имеют серьезные  отличия. В первом случае (письменная форма сделки) законодатель требует  от сторон совершения сделки путем  составления документа, выражающего  его содержание и подписанного лицами, совершающими сделку, или должным  образом уполномоченными ими  лицами, допуская одновременно совершение двусторонних или многосторонних сделок (договоров) иными способами, установленными ГК РФ .¹

     Применительно же к письменной форме договора законодатель отходит от общего правила и допускает  заключение договора не только путем  составления одного документа, подписанного сторонами, но и путем обмена документами  посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору. Требования же к форме договора продажи недвижимости сводятся к тому, что такой договор должен быть заключен в письменной форме в виде единого документа, подписанного сторонами (ст. 550 ГК РФ).²

     К существенным условиям договора продажи недвижимости закон относит условия договора о предмете продажи и его цене. При этом к описанию предмета ГК предъявляет дополнительные требования по сравнению с предметом иных договоров продажи.

     В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие  определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке  либо в составе другого недвижимого  имущества (ст. 554 ГК). В частности, при продаже земельного участка следует указывать его местоположение (адрес), категорию земли, цели ее использования, общую площадь; при продаже зданий, сооружений и нежилых помещений - местоположение, наименование, назначение, площадь, в том числе жилую, этажность и другие составляющие. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор - незаключенным.

     В ст. 555 ГК РФ предусмотрено, что при  отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме  условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.

     Цена  договора, как и его предмет, отнесена к существенным условиям договора. Исходя из абз. 1 п. 1 ст. 424 ГК цена продаваемой  недвижимости определяется соглашением  сторон. При необходимости стороны  могут поручить определение цены специализированным коммерческим организациям – оценщикам в соответствии Федеральный  закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной  деятельности в Российской Федерации».³

     Существенным  условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или  квартиры, в которых проживают  лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования  этим жилым помещением после его  приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. 

     1.2 Права и обязанности сторон договора купли-продажи недвижимости

     Содержание  договора продажи недвижимого имущества составляют права и обязанности сторон данного договора.

     Основная  обязанность продавца по договору продажи  недвижимости - передача недвижимого имущества покупателю. Эта обязанность является общей для всех договоров продажи. По общему правилу, при купле - продаже с момента передачи вещи у покупателя, как правило, возникает право собственности. Однако у приобретателя недвижимости по договору продажи право собственности возникает с момента регистрации перехода права собственности, который может и не совпадать с фактической передачей недвижимости. Поэтому в рассматриваемом обязательстве по отчуждению следует различать передачу права собственности и фактическую передачу недвижимого имущества по акту передачи.

     Поэтому основную обязанность продавца предпочтительно  рассматривать как обязанность перенести на покупателя право собственности на проданное имущество и ввести его во владение недвижимостью (т.е. фактически передать недвижимость).

     Следует иметь в виду и то обстоятельство, что подписание акта о передаче недвижимого  имущества не является основанием для  государственной регистрации права. Это вытекает из ст. 17 закона «О государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  сделок с ним», согласно которой  основанием государственной регистрации  являются договор и иные сделки. Вместе с тем справедливым было бы рассматривать такой законодательный  подход как минимум дискуссионным. Российская доктрина по общему правилу  опирается на институт традиции, который  считает, что основанием перехода права  является передача владения, вручение вещи (п. 1 ст. 223 ГК РФ). Аналогом передачи владения для недвижимых вещей является подписание передаточного акта. Таким  образом, логика российского законодательства требует того, чтобы передача недвижимого  имущества, осуществляемая в целях  исполнения обязательства по договору купли-продажи недвижимости, являлась самостоятельным основанием для  государственной регистрации прав на эту недвижимость. Во всяком случае, это поможет исключить ситуации, когда права покупателя ограничены его требованиями в судебном порядке  государственной регистрации только перехода права собственности на основании заключенного договора. Кроме  того, юридическое значение передачи недвижимой вещи должно заключаться  и в том, что в случае конкурирующих  требований между различными покупателями, основывающими свои притязания на различных  договорах, заключенных с одним  продавцом, предпочтение должно отдаваться тому лицу, которому имущество вручено (передано по акту) продавцом.

     Таким образом, передача недвижимой вещи во исполнение обязательства, возникшего на основании договора, должна иметь  правообразующее значение - она должна являться основанием для государственной  регистрации прав на отчуждаемую  недвижимость. Само же вещное право  на недвижимость возникает только в  силу государственной регистрации.⁴

     Титульное владение недвижимой вещью дает покупателю ряд прав. Прежде всего, это касается возможности использовать вещно-правовые способы защиты своих прав на недвижимое имущество (например, прибегнуть к виндикационному  и негаторному искам). Вместе с  тем, с моментом передачи недвижимого  имущества связано и бремя  содержания этого имущества. Этот момент важен для определения момента перехода риска случайной гибели имущества. В то же время стороны вправе установить в договоре и иной момент перехода риска случайной гибели недвижимого имущества.

     В том случае, если одна из сторон уклоняется от подписания акта о передаче имущества, это рассматривается как отказ  продавца от исполнения обязанности  по передаче имущества либо покупателя - принять имущество.

     При исполнении договора продажи недвижимости сторонами до того момента, пока будет  зарегистрирован переход права  собственности к покупателю, правовые отношения между третьими лицами и сторонами по договору не изменяются. Продавец продолжает оставаться собственником  недвижимого имущества до момента  государственной регистрации перехода прав к покупателю. Это означает, что он несет все риски, а также  бремя содержания недвижимого имущества. Ему же принадлежат все доходы, приносимые недвижимым имуществом.

     Передаточный  акт нельзя рассматривать как  дополнение или уточнение договора. Если стороны укажут в нем на несоответствие недвижимости условиям договора, то это  не служит основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

     Интересен вопрос о последствиях совершенной  продажи для продавца до момента  утраты им права собственности на вещь. Такая ситуация отнюдь не является умозрительной, поскольку между  моментом заключения договора и моментом передачи вещи в порядке его исполнения всегда проходит определенное время, в  течение которого вещь остается в  полном праве собственности у  продавца.

     Приведем  такой пример. Собственница приватизированной  квартиры продала свою квартиру проживавшему в ней нанимателю. Затем она  распорядилась ею иначе и вернула  квартиру в муниципальную собственность. Узнав об этом, покупатель предъявил  иск о признании действительным договора продажи квартиры в связи  с уклонением одной из сторон от его нотариального удостоверения (ст.165 ГК РФ) (т.к договоренность о нотариальной форме сделки между сторонами была) , а также о признании недействительным соглашения о расторжении договора приватизации как притворного (ст.170 ГК РФ). Суд иск удовлетворил и признал право на квартиру за покупателем. Вопрос, заключенный в деле, формулируется следующим образом: имеют ли силу действия собственника, обремененного обязательством по передаче вещи, по распоряжению еще принадлежащей ему вещью иным образом? Понятно, что этот вопрос выходит за рамки конкретной ситуации и сопровождает едва ли не каждую сделку по отчуждению вещи.⁵

     Итак, пока продавец не лишился собственности, он вправе по своему усмотрению распорядиться  своей вещью, и такая сделка не может быть ничтожной только потому, что имеется договор об отчуждении той же вещи иному лицу.

     Обязанность продавца в силу взаимности договора противопоставлены обязанностью покупателя - оплатить покупаемое недвижимое имущества.

     Информационное  письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 13 ноября 1997 г. № 21 «Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости» по материалам судебной практики указывает, что невыполнение покупателем обязательств по оплате недвижимости, предусмотренных договором продажи, может служить основанием к расторжению этого договора.

     Комитет по управлению имуществом продал товариществу с ограниченной ответственностью недвижимое имущество. В договоре предусмотрена  обязанность покупателя уплатить стоимость  недвижимости продавцу, а продавца - передать ее покупателю после оплаты. Обязательства по оплате покупателем  не исполнены, вследствие чего комитет  предъявил ему иск о расторжении договора.⁶

     Что касается прав сторон договора продажи  недвижимого имущества, то они корреспондируют  с обязанностями сторон. Покупатель имеет право требовать передачи недвижимого имущества. Продавец имеет  право требовать оплаты переданного  имущества. Обе стороны вправе требовать друг от друга государственной регистрации перехода права собственности.

     Таким образом, суммируем  права и обязанности сторон по договору продажи недвижимого имущества.

     Так, по договору продажи  недвижимости:

     Продавец  вправе: требовать от покупателя уплаты оговоренной денежной суммы (цены) недвижимого имущества.

     Продавец  обязан:

     1) передать в собственность покупателя  недвижимое имущество на основании  передаточного акта или иного  документа о передаче (п. 1 ст. 556 ГК РФ),

     2) не уклоняться от государственной  регистрации перехода права собственности  на недвижимое имущество и  государственной регистрации договора  продажи, если предметом договора  является недвижимое имущество  жилого назначения (п. 3 ст. 551, п. 2 ст. 559 ГК РФ);

     3) возместить покупателю убытки, причиненные  задержкой государственной регистрации  (п. 3 ст. 551 ГК РФ);

     4) не уклоняться от подписания  передаточного акта или иного  документа о передаче недвижимого  имущества (п. 1 ст. 556 ГК РФ).

     Покупатель  вправе:

     1) в случае передачи продавцом  недвижимого имущества, не соответствующего  условиям договора продажи о ее качестве, по своему выбору требовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены, безвозмездного устранения недостатков недвижимости, возмещения своих расходов на устранение недостатков недвижимости (ст. 557, п. 1 ст. 475 ГК РФ);

     2) в случае существенного нарушения  требований к качеству недвижимости  отказаться от исполнения договора  продажи и потребовать возврата  уплаченной за недвижимость денежной  суммы. Существенным нарушением  требований к качеству недвижимости  признаются:

     а) неустранимые недостатки,

     б) недостатки, которые не могут быть устранены без несоразмерных  расходов или затрат времени,

     в) недостатки, выявляемые неоднократно,

     г) недостатки, проявляющиеся вновь  после их устранения (ст. 557 ГК РФ, п. 2 ст. 475 ГК РФ); 3) требовать передачи в собственность недвижимого  имущества на основании передаточного  акта или иного документа о  передаче;

     4) в случае уклонения продавца  от государственной регистрации  перехода права собственности  или государственной регистрации  договора в судебном порядке  требовать возмещения убытков,  вызванных задержкой государственной  регистрации (п. 3 ст. 551 ГК РФ). Даже  возмещения убытков не освобождает  сторону от исполнения обязанности  по государственной регистрации  договора.

     Покупатель  обязан:

     1) уплатить оговоренную сторонами  денежную сумму (цену) недвижимого  имущества в сроки, установленные  договором; 

     2) не уклоняться от государственной  регистрации перехода права собственности  и государственной регистрации  договора продажи; 

     3) не уклоняться от подписания  передаточного акта (иного документа  о передаче недвижимости).

     4) возместить продавцу убытки, причиненные  задержкой государственной регистрации (п. 3 ст. 551 ГК РФ).⁷

     Отдельно  следует рассмотреть права покупателя на земельный участок при продаже  недвижимого имущества. Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования, на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

     В данном случае к собственнику строения или сооружения переходит то право  на земельный участок, на основании  которого земельный участок принадлежал  прежнему собственнику недвижимости. Если это было право собственности, оно переходит к приобретателю  недвижимости, за исключением следующих  случаев:

     1) отчуждение части здания, строения, сооружения, которая не может  быть выделена в натуре вместе  с частью земельного участка;

     2) отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота.⁸

     1.3 Расторжение договора купли-продажи недвижимости

     Расторжение договора - это частный случай (наиболее распространенный) прекращения договора. При этом следует иметь в виду, что в ГК РФ прекращение действия договора может быть выражено двумя  понятиями: «расторжение договора» (п. 2 ст. 450 и др.) и «отказ от исполнения договора» (п. 3 ст. 450 и др.) или «отказ от договора» (п. 1 ст. 699). В подавляющем  большинстве случаев эти термины  рассматриваются как синонимы.

     При расторжении договора договорные обязательства  сторон прекращаются на будущее время. Следовательно, прекратиться может  только действующий договор. Этот признак  позволяет отличить расторжение  договора от признания его недействительным или незаключенным. Любые нарушения закона, влекущие недействительность договора, должны иметь место еще при его заключении, поэтому недействительный договор теряет силу с момента его подписания.⁹

     Расторжение договора может происходить, когда:

     а) договор был заключен;

     б) когда договор является действительным.

     Оно может осуществляться по воле двух сторон или по требованию одной из них (п. 1 и 2 ст. 450 ГК РФ). Расторжение  договора по соглашению сторон по своей  правовой природе является двухсторонней  сделкой, т.е. действием, направленным на прекращение возникших из договора прав и обязанностей (ст. 153, п. 3 ст. 154, п. 2 ст. 453 ГК РФ). По соглашению сторон расторжение  договора происходит, по общему правилу, в том же порядке и в той  же форме, что и заключение договора (п. 2 ст. 432, ст. 434 и п. 1 ст. 452 ГК РФ).

     По  требованию одной из сторон расторжение  договора происходит по решению суда после процедуры досудебного  урегулирования (абз. 1 п. 2 ст. 450, п. 2 ст. 452 ГК РФ). Процедура досудебного  урегулирования состоит в том, что  одна сторона до обращения в суд  должна направить другой стороне  свое предложение расторгнуть договор. И только после получения отказа другой стороны на предложение о  расторжении договора либо неполучения  ответа в определенный срок (срок для  ответа может быть указан в самом  предложении, установлен законом или  предусмотрен договором, а при его  отсутствии - в 30-дневный срок) заинтересованная сторона вправе обратиться с требованием  о расторжении договора в суд.

     Договор может быть расторгнут и против воли сторон, на основании судебного решения. При расторжении договора купли-продажи недвижимости на основании судебного решения в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ основанием для государственной регистрации изменения прав будет служить вступившее в законную силу судебное решение, представленное в органы государственной регистрации в виде судебного акта.

     Сложнее решается вопрос о возможности осуществления  государственной регистрации перехода прав по договору продажи недвижимости при его расторжении путем  одностороннего отказа от исполнения договора. Как известно, односторонний  отказ от исполнения представляет собой  одностороннюю сделку, основанную на нормах закона или договора и осуществляемую без участия судебных инстанций. Такая сделка по смыслу абз. 3 п. 1 ст. 17 Федерального закона «О государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним» может служить  основанием для государственной  регистрации перехода прав. Эта сделка должна быть осуществлена в той же форме, что и основной договор. В  случае одностороннего отказа от исполнения договора - это может быть только письменный документ, представляющий собой акт волеизъявления управомоченной на отказ от договора стороны о  своем решении расторгнуть договор.¹⁰