Договор продажи предприятия. 3

1. Введение

Договор продажи предприятия  является новым в российском гражданском  законодательстве. Его возникновение связано с изменением экономического уклада страны, проведением приватизации государственных и муниципальных предприятий.

Договор продажи предприятия  является отдельным видом договора купли-продажи. Особенность правового  регулирования договора продажи  предприятия, подлежит субсидиарному  применению правила, регулирующего договор продажи недвижимости, а при отсутствии таковых, применению общих положений о купле–продаже товаров (п.2 ст.549 ГК РФ).

Отсылка к субсидиарному  применению правил договора продажи  недвижимости позволяет избежать включения в параграф 8 главы 30 ГК РФ (продажа предприятия) норм, дублирующих правила, содержащиеся в параграфе 7 главы 30 ГК РФ (продажа недвижимости). Такой приём в юридической литературе иногда интерпретируются как указание на несамостоятельность договора продажи предприятия, который из отдельного вида договора купли-продажи превращается в разновидность договора продажи недвижимости.

Хотя предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью, законодатель счёл необходимым включить в текст ГК РФ наряду с правилами о продаже недвижимости (параграф 7 гл.30) и нормы о продаже предприятий (статьи 559-566), указав, что правила о продаже недвижимости применяются к продаже предприятий, если иное не предусмотрено нормами о договоре продажи предприятия (п.2 ст.549).

Отличие заключается в том, что продажа предприятия в целом предполагает передачу покупателю не только зданий и оборудования, Но и привязанных к материальной основе производства прав и обязанностей продавца. Сложные отношения, возникшие при такой продаже, требуют специального регулирования (ст. 559 – 566 ГК РФ).

Как правильно отмечает О.М. Козырь, отношение законодателя к  предприятию как к особому  объекту прав проявляется «во-первых, чисто формально – предприятие  не упоминается в определении  недвижимости в статье 130 ГК, а «вводится» в статье 132, которая расположена  после блока статей о недвижимости. Во-вторых, по составляющим его элементам  объект этот настолько неоднороден, что отнесение его к той  или иной группе объектов может быть осуществлено только исходя из характеристики его как особого имущественного комплекса, но не основываясь на природе  составляющих его элементов, многие из которых, такие как права требования, долги, исключительные права, к недвижимости не относятся. Предприятие является недвижимостью не в силу его неразрывной  связанности с землей, а по решению законодателя распространить на этот специфический объект особенности правового режима, устанавливаемого для недвижимого имущества. В - третьих, предприятие является объектом, который «выпадает» из классификации недвижимых и движимых вещей, поскольку оно вещью, даже сложной, не является»[3].

Некоторые источники, в связи  с этим, обращают внимание на следующие  коллизии. Хотя из текста п.1 ст. 559 ГК РФ следует, что покупатель приобретает  предприятие в собственность, эта формулировка неточна, поскольку в состав предприятия как имущественного комплекса входят не только вещи, но и имущественные и неимущественные права, долги и прочие обязательства. Продавец не является «собственником» этих объектов «имущественного комплекса», и, соответственно, не может передать их «в собственность покупателя»[4].

Из этого также следует, что действующее законодательство, и прежде всего ГК РФ (ст.132), рассматривает предприятие как единый имущественный комплекс только в качестве объекта гражданских прав, а не в качестве их субъекта.

Дело в том, что ранее  российское законодательство оперировало  понятием «предприятие», имея ввиду  именно субъекта (юридическое лицо) гражданских прав и участника  имущественного оборота, и именно в  таком качестве (субъекта гражданских  прав) предприятие нередко становилось  предметом различных сделок, включая  и договор продажи предприятия. Ситуация, когда допускается продажа  субъектов гражданских прав и  обязанностей, представляется парадоксальной. Ведь указанные субъекты (юридические  лица) являются такими же участниками  имущественного оборота, как и физические лица.

С введением в действие части первой ГК РФ (1 января 1995г.) законодательство избавилось от этого порока. Тем  не менее, в юридической литературе до настоящего времени можно встретить  взгляд на продажу предприятия в  качестве субъекта гражданских прав и обязанностей.

2. Особые случаи области применения договора продажи предприятия

Особые случаи продажи предприятия связаны с продажей предприятий при приватизации государственного или муниципального имущества, а также при несостоятельности (банкротстве) должника. В обоих случаях нормы, содержащиеся в специальном законодательстве, имеют приоритет над положениями ГК РФ, регулирующими договор продажи предприятия. Такая иерархия правовых норм установлена самим Кодексом.

В этой сфере договор продажи  предприятия завершает всю процедуру  приватизации и заключается на стадии оформления сделок приватизации. Сюда же следует включить и договоры продажи  государственных предприятий, заключаемые  в связи с их неплатежеспособностью, в соответствии с Положением о порядке продажи государственных предприятий-должников, утвержденным Указом Президента РФ от 2 июня 1994 г. (СЗ РФ. 1994. N 6. Ст. 592).

В соответствии со статьёй 217 ГК РФ при приватизации государственного и муниципального имущества предусмотренные Кодексом положения, регулирующие порядок приобретения и прекращения права собственности, применяются, если законами о приватизации не предусмотрено иное. Согласно пункту 3 статьи 65 ГК РФ основания признания судом юридического лица банкротом либо объявления им о своём банкротстве, а также порядок ликвидации такого юридического лица устанавливаются законом о несостоятельности (банкротстве).

Предприятие как имущественный  комплекс является объектом продажи  при применении такого способа приватизации, как выкуп арендованного государственного или муниципального имущества. Речь идет о договорах аренды имущественных комплексов государственных и муниципальных предприятий, заключенных с организациями арендаторов, созданными трудовыми коллективами этих предприятий, до введения в действие Закона Российской Федерации от 17 июля 1991 года «О приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации».

В ходе осуществления процессов  приватизации и продажи предприятий-должников  содержание договора практически определяется специальными законодательными актами и принятыми на их основе решениями  исполнительных органов. Так, в соответствии со ст. 32 Федерального закона от 21 декабря 2001 г. "О приватизации государственного и муниципального имущества" (СЗ РФ. 2002. N 4. Ст. 251) обязательными условиями  договора купли-продажи государственного или муниципального имущества являются: сведения о сторонах договора; наименование государственного или муниципального имущества; место его нахождения; состав и цена государственного или  муниципального имущества; количество акций открытого акционерного общества, их категория и стоимость; в соответствии с настоящим Федеральным законом  порядок и срок передачи государственного или муниципального имущества в  собственность покупателя; форма  и сроки платежа за приобретённое  имущество; условия, в соответствии с которыми указанное имущество  было приобретено покупателем; порядок  осуществления покупателем полномочий в отношении указанного имущества  до перехода к нему права собственности  на указанное имущество; сведения о  наличии в отношении продаваемых  здания, строения, сооружения или земельного участка обременения (в том числе  публичного сервитута), сохраняемого при  переходе прав на указанные объекты; иные условия, установленные сторонами  такого договора по взаимному соглашению. Обязательства покупателя в отношении  приобретаемого государственного или  муниципального имущества должны иметь  сроки их исполнения, а также определяемую в соответствии с законодательством  Российской Федерации стоимостную  оценку, за исключением обязательств, не связанных с совершением действий по передаче приобретаемого государственного или муниципального имущества, выполнением  работ, уплатой денег. Право собственности  на приобретаемое государственное  или муниципальное имущество  переходит к покупателю в установленном  порядке после полной его оплаты. Ряд положений ранее действовавшего Закона в этой части был предметом  рассмотрения Конституционного Суда РФ (см. Постановление КС РФ N 12-П от 25 июля 2001 г. "О проверке конституционности  пункта 7 статьи 21 Федерального закона "О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации").

Вторую сферу применения образуют договоры купли-продажи предприятия  в связи с банкротством должника, осуществляемого в соответствии со ст. 86 Закона о банкротстве (см.: СЗ РФ. 1998. N 2. Ст. 222). В этой сфере значительные особенности определяются тем, что  происходит купля-продажа предприятия  ввиду банкротства должника. Они  состоят как минимум в следующем: а) в состав имущества не включаются денежные обязательства и обязательные платежи должника на дату принятия арбитражным судом заявления  о признании должника банкротом; б) продажа предприятия осуществляется при условии предварительного объявления о продаже в официальном издании  государственного органа по делам о  банкротстве и финансовому оздоровлению не менее чем за тридцать дней до даты проведения торгов; в) продажа  осуществляется путем проведения аукциона в виде открытых или закрытых торгов или конкурса. Закрытые торги должны проводиться при наличии в составе предприятия имущества, относящегося к ограниченно оборотоспособному; г) при проведении открытых торгов победитель аукциона и организатор торгов, в качестве которого выступает внешний или конкурсный управляющий, подписывают протокол, имеющий силу договора (ст. ст. 86, 87 и 112 Закона о банкротстве).

Продажа принадлежащего должнику предприятия как имущественного комплекса допускается при применении к должнику таких процедур банкротства, как внешнее управление, конкурсное производство, мировое соглашение.

В ходе внешнего управления продажа предприятия (бизнеса) должника возможна, если это предусмотрено  планом внешнего управления, который  должен быть утверждён собранием кредиторов (статьи 83 и 85 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)»). В отличие от договора продажи предприятия (параграф 8 гл.30 ГК РФ) при продаже предприятия (бизнеса) должника в соответствии с Федеральным законом «О несостоятельности (банкротстве)» денежные обязательства и обязательные платежи должника на дату принятия арбитражным судом заявления о признании должника банкротом не включаются в состав предприятия, то есть предприятие продается без долгов, связанных с этим имущественным комплексом, которые образовались до возбуждения дела о банкротстве в арбитражном суде.

Продажа предприятия (бизнеса) должника производится путем проведения открытых торгов. Внешний управляющий выступает в качестве организатора таких торгов либо привлекает в этих целях специализированную организацию. Однако планом внешнего управления может быть предусмотрено, что предприятие продается внешним управляющим по отдельному договору продажи, заключаемому с конкретным покупателем.

Внешний управляющий обязан опубликовать объявление о продаже  предприятия на открытых торгах в  официальном издании государственного органа по делам о банкротстве  и финансовому оздоровлению (в  настоящее время – Федеральная  служба России по делам о несостоятельности  и финансовому оздоровлению). Если в указанные сроки в объявлении сроки будет получена заявка на приобретение предприятия лишь от одного участника, торги не проводятся. В этом случае должны быть организованы повторные  торги, однако при наличии согласия комитета или собрания кредиторов предприятие  может быть продано по отдельному договору конкретному покупателю.

При проведении торгов в форме  аукциона победитель торгов и их организатор  в день проведения аукциона подписывают  протокол, имеющий силу договора. Если торги организованы и проведены  в форме конкурса (это допускается  только в случаях, предусмотренных  Федеральным законом «О несостоятельности (банкротстве)», например при продаже  имущественного комплекса градообразующей  или сельскохозяйственной организации), договор купли-продажи подписывается  победителем конкурса и организатором  торгов на основании протокола, подписанного указанными лицами в день проведения конкурса, в срок не позднее 20 дней с  даты проведения конкурса.

В отличие от покупателя по договору продажи предприятия, регулируемому  ГК РФ, покупатель предприятия должника в отношениях, связанных с несостоятельностью (банкротством), в тех случаях, когда  основной вид деятельности должника осуществляется только на основании  разрешения (лицензии), вместе с предприятием приобретает преимущественное право  на получение соответствующего разрешения.

3. Предприятие как предмет договора продажи

По договору продажи предприятия  продавец обязуется передать в собственность  покупателя предприятие в целом  как имущественный комплекс, за исключением  прав и обязанностей, которые продавец не вправе передавать другим лицам.

Предмет договора– предприятие, при этом должен определяться состав продаваемого предприятия, который  определяется на основе его полной инвентаризации. Также предметом  договора может быть и часть предприятия.

Предмет договора продажи предприятия, как и предмет всякого договора купли–продажи, включает в себя два рода объектов: во-первых, продаваемое предприятие как единый имущественный комплекс; во-вторых, действия продавца по передаче предприятия в собственность покупателя, а также действия последнего по его принятию и оплате (представление о том, что предметом этого договора является только предприятие, не соответствует понятию предмета обязательства).

Естественно, в соотношении  указанных объектов, составляющих предмет  договора предприятия, превалирующую  роль играет первый объект – предприятие. Именно специфические особенности  предприятия как имущественного комплекса предопределяет необходимость  специальных прав, регламентирующих действия сторон по его продаже.

Предприятие представляет собой  довольно специфический объект гражданских  прав, что нашло отражение в  ГК РФ (ст.132). Предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для предпринимательской  деятельности. В состав предприятия  входят все виды имущества, предназначенные  для его деятельности, включая  земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукция, права требования, долги, а также  права на обозначения, индивидуализирующие  предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания) и другие исключительные права.

Дореволюционное Российское законодательство давало определение «промышленное предприятие». В Уставе о прямых налогах Российской империи промышленное заведение (фабрика, завод) обозначалось как одно или несколько закрытых или открытых помещений, находящихся в одной черте фабричного или заводского устройства и состоящее между собой по роду производства в непосредственной связи[1].

По мнению Л.С. Таля, промышленное предприятие выступает как:

«1) индивидуальная обособленная единица, вызывающая представление  об отдельном самостоятельном юридическом  объекте;

2) как отдельная ценность, способная служить единым объектом отчуждения, залога, пользования, приемства и объектом финансового обложения;

3) как правовая организация, социальное образование в недрах которого осуществляется «должный правопорядок»[2].

Несмотря на то, что предприятие  как имущественный комплекс признается недвижимостью, оно представляет собой  совершенно особый объект гражданских  прав.

Правой режим предприятия  как особого объекта гражданских  прав просматривается не только в  нормах, регулирующих договор продажи  предприятия. Специальные правила  установлены ГК РФ и в отношении  некоторых других видов договоров, объектом которых является предприятие как имущественный комплекс: аренды (статьи 656-667); доверительного управления (пункты 1 и 3 ст. 1013).

Особые положения, регулирующие сделки с предприятием, содержаться  также в Федеральных законах: «О несостоятельности (банкротстве)» (ст. 86); «О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации» (ст.26); «Об ипотеке (залоге недвижимости» (статьи 69-73).

Итак, объектом договора продажи  предприятия является предприятие  в целом как имущественный  комплекс, за исключением прав и  обязанностей, которые продавец не вправе передавать другим лицам. В этом смысле необходимо выделить две категории  прав продавца (собственника предприятия), в отношении которых в ГК РФ предусмотрены два противоположных  правила (пункты 2 и 3 ст.559).

Во-первых, это права на фирменное наименование, товарный знак, знак обслуживания и другие средства индивидуализации продавца и его товаров, работ или услуг, а также принадлежащие ему на основании лицензии права на использование таких средств индивидуализации. Если иное не будет предусмотрено договором продажи предприятия, эти права переходят к покупателю.

Вторую категорию права  составляют права, полученные продавцом  на основании разрешения (лицензии) на занятие соответствующей деятельностью. Указанные права не подлежат передаче покупателю. Исключения могут составить  лишь случаи, предусмотренные законом  или иными правовыми актами. Причем за неисполнение переданных покупателю в составе предприятия обстоятельств, имевшее место по причине отсутствия у покупателя разрешения (лицензии), необходимого для исполнения этих обстоятельств, продавец и покупатель несут перед кредиторами солидарную ответственность. Договор продажи предприятия заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами с обязательным приложением к нему документов, указанных в п.2 ст.561 ГК РФ. Несоблюдение формы договора продажи предприятия влечет его недействительность.

4. Форма договора продажи предприятия

Договор продажи предприятия  считается заключенным после достижения сторонами в надлежащей форме соглашения по всем существенным условиям договора и его государственной регистрации.

Договор продажи предприятия  является консенсуальным, то есть договор, для заключения которого достаточно соглашения сторон. Консенсуальный договор  считается заключённым с момента  подписания его сторонами. Большинство  гражданско-правовых договоров относится  к этой группе.

Консенсуальный договор  не требует никаких условий по оформлению и выполнению, кроме обоюдного  согласия сторон на его заключение. Форма договора– письменная, путём  составления одного документа, к  которому прилагаются акт инвентаризации, бухгалтерский баланс, заключение независимого аудитора о составе и стоимости  предприятия, перечень всех долгов, включаемых в состав предприятия, с указанием  кредиторов, характера, размеров и сроков обязательств и обязательной государственной  регистрацией права собственности  на предприятие.

Договор продажи предприятия является возмездным – основанием исполнения обязательства по передаче товара является получение встречного удовлетворения в виде покупной цены, и наоборот.

Договор продажи предприятия  является взаимным – наличие субъективных прав и обязанностей у обеих сторон договора купли-продажи.

Существенная особенность  порядка заключения договора продажи  предприятия, отличающая его от договора продажи недвижимости, состоит в  том, что ГК РФ обязывает стороны  совершать определённые действия, являющиеся необходимыми и обязательными для  последующего заключения договора продажи  предприятия. В частности, Кодекс содержит правила, позволяющие удостоверить состав продаваемого предприятия (п.2 ст.561).

Стороны ещё до подписания договора продажи предприятия должны составить и рассмотреть: акт  инвентаризации; бухгалтерский баланс (он составляется продавцом и подписывается  в соответствии с требованиями к  таким документам); заключение независимого аудитора о составе и стоимости  предприятия; перечень всех долгов (обязательств), включаемых в состав предприятия, с  указанием кредиторов, характера, размера  и сроков их требования. Долги –  это не только обязанности по выплате  денежных сумм, но и обязанность  по передаче товаров, выполнению работ  и оказанием услуг.

Указанные выше документы  служат обязательным приложением к  договору продажи предприятия, который  заключается в письменной форме  путем составления одного документа, подписанного сторонами. Отсутствие какого-либо из названных документов расценивается как несоблюдение формы договора продажи предприятия, что влечет его недействительность (п.2 ст. 560 ГК РФ).

5. Существенные условия договора о продаже предприятия

В договоре продажи предприятия  должны быть точно указаны состав и стоимость продаваемого предприятия, которые определяются на основе полной инвентаризации предприятия.

В параграфе 8 графы 30 ГК РФ отсутствуют  какие – либо специальные правила  относительно цены продаваемого предприятия, хотя, конечно же, условие о цене предприятия является существенным условием договора продажи предприятия. В данном случае подлежит применению нормы, содержащиеся в статье 555 ГК РФ (о цене в договоре продажи недвижимости).

Исходя из этих норм, можно  сделать вывод о том, что, для признания договора продажи предприятия заключенным, необходимо наличие в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене предприятия которая учитывала бы стоимость всех видов имущества, входящего в состав имущественного комплекса, в том числе зданий, сооружений и других объектов недвижимости, находящихся на земельных участках, включая цену передаваемых с указанными объектами земельных участков или прав на них.

При определении цены предприятия  должны приниматься во внимание также  права требования и долги продавца по обстоятельствам, связанным с  соответствующим имущественным  комплексом, и права на фирменное  наименование, товарный знак, знак обслуживания и другие средства индивидуализации продавца и его товаров, работ, услуг.

Особый порядок оценки предприятия, предполагающий определение  его стоимости с привлечением независимого аудитора, вводится в  интересах покупателя, с тем, чтобы  при согласовании цены у него имелась  достоверная информация о действительной стоимости предприятия.

В то же время покупатель в силу пункта 3 статьи 565 ГК РФ вправе требовать уменьшения покупной цены в случае передачи ему в составе  предприятия долгов (обязательств) продавца, которые не были указаны  в договоре продажи предприятия  или передаточном акте, если продавец не докажет, что покупатель знал о  долгах (обязательствах) во время заключения договора и передачи предприятия.

Обязанностью сторон по договору продажи предприятия является письменное уведомление кредиторов по обязательствам, включенным в состав предприятия, до момента передачи покупателю этого предприятия. Объем прав кредиторов, и последствия реализации ими своих прав для сторон поставлены в прямую зависимость от исполнения продавцом и покупателем обязанности по уведомлению кредиторов о продаже предприятия.

6. Обязанность уведомления кредиторов

Кредиторам, получившим уведомление  о продаже предприятия, но не давшим согласие на перевод долга, а также  не получившим такого уведомления, предоставлено  право потребовать: прекращения  или досрочного исполнения обязательств и возмещения продавцом причиненных убытков; признания договора продажи предприятия недействительным полностью или в соответствующей части. Разница состоит в том, что, кредитор, получивший уведомление, может воспользоваться своими правами в течении трех месяцев со дня получения уведомления о продаже предприятия, е кредитор, не получивший уведомления, в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о передаче предприятия покупателю.

Кроме того, по долгам, включенным в состав данного предприятия которые были переданы покупателю без согласия кредиторов на перевод этих прав, продавец и покупатель после передачи предприятия последнему несут солидарную ответственность.

7. Государственная регистрация договора

Право на предприятие (переход  права) подлежит государственной регистрации  по месту нахождения юридического лица – правообладателя. Что же касается отдельных объектов недвижимости, входящих в состав предприятия, то в отношении  них осуществляется не государственная  регистрация, а внесение записей  в Единый государственный реестр о новом собственнике (совладельце) предприятия, а следовательно, и  субъекте права на соответствующие  объекты недвижимости. Основанием для  внесения таких записей применительно  к каждому из объектов недвижимости, входящих в состав предприятия, по месту  их нахождения является государственная  регистрация предприятия в целом  как имущественного комплекса.

Договор продажи предприятия  подлежит государственной регистрации  так же как, государственной регистрации подлежит переход права собственности к покупателю, которая осуществляется после исполнения продавцом обязательств по договору продажи предприятия.

Хотя в состав предприятия могут входить многие объекты недвижимости, передаваемые покупателю, требуется лишь один акт государственной регистрации права собственности покупателя на предприятие в целом.

Особенность регистрации  предприятия заключается в том, что государство представляет владельцу  право выбора между пообъектной регистрации и регистрацией в качестве единого комплекса. Выбор пообъектной регистрации предпочтителен, если объекты не связаны друг с другом единым технологическим циклом и если собственник планирует использовать части недвижимости по отдельности. Например, при покупке ряда помещений одни будут сдаваться в аренду, а другие планируются выставить на продажу. Продать весь объект по частям тоже значительно легче. Наличие отдельных свидетельств ускорит возможность осуществления сделок и избавит от лишней волокиты. Если же ряд объектов входит в единую технологическую цепочку и дополнительно, с учетом планов собственника, данный комплекс используется для получения кредита, то целесообразна регистрация в качестве сложной вещи, у собственника будет весомое доказательство права владения именно этим объектом в целом по назначению. «Не прибегая к услугам специалистов, он сможет распоряжаться всем комплексом одновременно, что будет большим подспорьем при решении судьбы всего объекта в целом».

Вместе с тем момент передачи предприятия покупателю не совпадает с моментом перехода права  собственности на это предприятие, который определяется датой государственной  регистрации права собственности. Однако, не являясь собственником  переданного предприятия (до регистрации), покупатель получает право распоряжаться  имуществом предприятия в той  мере, в какой это необходимо для  целей, для которых приобреталось  предприятие (ст. 564 ГК РФ). И, соответственно, продавец, сохраняющий право собственности  на переданное предприятие до момента  государственной регистрации, лишается такого права.

В пункте 2 статьи 22 Закона о  государственной регистрации содержится специальное правило, относящееся  к порядку государственной регистрации  прав на предприятие, которое отражает специфику указанного объекта, а  именно: наличие в составе предприятия  как имущественного комплекса целого ряда отдельных объектов недвижимости; переход прав на предприятие влечёт изменение субъекта в отношении  прав на все объекты недвижимости, входящие в состав имущественного комплекса. Учитывая данные обстоятельства, законодатель определил, что собственно государственной  регистрации подлежат соответствующая  сделка и переход прав, объектом которых является само предприятие, а не многочисленные сделки, связанные  с отдельными объектами недвижимости, входящими в состав предприятия. Поэтому местом регистрации является не место нахождения указанных отдельных  объектов недвижимости, а место регистрации  предприятия как юридического лица.

В случаях, когда в качестве объекта имущественных прав или  сделок выступают земельные участки  и иные отдельные объекты недвижимости, входящие в состав предприятия, а  не само предприятие как имущественный  комплекс, соответствующие права  и сделки подлежат государственной  регистрации в общем порядке  по месту нахождения недвижимого  имущества. Как показывает практика, зачастую при приобретении организаций  объекта недвижимого имущества, на основании купли-продажи оформление такого приобретения ограничивается подписанием  соответствующего договора, оплатой  его цены и передачей имущества  с баланса на баланс, несмотря на то, что государственная регистрация  права собственности на объект должна предшествовать бухгалтерскому оформлению сделки. Каковы неблагоприятные последствия  указанных действий?

Прежде всего, следует  отметить, что вне зависимости  от наличия или отсутствия того или  иного объекта недвижимого имущества  на балансе организации она является законным собственником объекта  до того момента, когда запись о праве  собственности на данный объект в  Едином государственном реестре  прав на недвижимость и сделок с  ним будет прекращена в установленном  законом порядке. Отсутствие государственной  регистрации перехода права собственности  на объект недвижимого имущества  к покупателю может привести к  обращению взыскания по долгам организации  – продавца на приобретаемый покупателем  объект недвижимого имущества.

8. Права и обязанности сторон договора продажи предприятия

Исходя из специфики предмета договора, его сторонами обычно выступают предприниматели – граждане или коммерческие организации. При продаже предприятия в ходе приватизации продавцами могут быть уполномоченные соответственно государством или муниципальным образованием органы.