Договор залога (ипотеки) земельного участка

Содержание

Введение………………………………………………………………………..….3

1 Договор залога (ипотеки) земельного участка………………………………..5

1.1 Стороны договора о  залоге (ипотеке) земельного участка…………...……5

1.2 Юридическая характеристика……………………………………………..…7

1.3 Порядок заключения……………………………………………………..….12

1.4 Порядок прекращения…………………………………………………….....14

Заключение…………………………………………………………………...…..16

Список используемой литературы………………………………………...……18

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

Залог недвижимого имущества, или ипотека, является предметом пристального внимания ученых и практиков с середины 90-х годов прошлого века. Многие экономисты и политики говорят о необходимости создания в России системы ипотечного кредитования. Подразумевается, что должны быть созданы соответствующие институты и отработаны механизмы, которые бы обеспечили возможность эффективного ипотечного кредитования. Целью развития системы ипотечного кредитования является, с одной стороны, улучшение жилищных условий населения, а с другой, стимулирование спроса на рынке недвижимости и строительства. Кроме этого поддержка государством развития ипотечного кредитования является одной из основных предпосылок достижения реального экономического роста в стране. Ипотечное кредитование оказывает огромное влияние на мотивацию человека, процессы, происходящие в обществе.

Сейчас в России из 100 сделок с недвижимостью только 9 осуществляются с применением ипотеки. Актуальность темы объясняется тем, что самым перспективным направлением развития ипотечного кредитования, то есть кредитования под залог недвижимости, является залог земельных участков в силу следующих причин:

- именно земля является  важнейшей системообразующей частью  недвижимости;

- только земля является  уникальным объектом недвижимости: и составной частью, и полноценным  объектом недвижимости (незастроенные  земельные участки), тогда как  здания и сооружения без земельного  участка не могут быть полноценной  недвижимостью, являются лишь «улучшениями»  земельного участка и не могут  быть заложены без земельного  участка;

- из всех элементов  недвижимости только земля является  ограниченным ресурсом;

- вовлечение земли в экономический оборот связано с огромными финансовыми затратами, так как связано с выкупом земельных участков или выкупом прав долгосрочной аренды, что в свою очередь требует применения ипотечных механизмов;

-земельная ипотека, в  отличие от жилой, не требует  создания в стране института  «длинных денег», она может осуществляться  в режиме рассрочки платежей  по выкупу земельных участков  с привлечением ипотеки как  гарантии выплаты выкупной стоимости  собственнику — государству;

- земельная ипотека сама  является источником «длинных  денег» — при рассрочке выкупа  на длительный период ежегодные  платежи земельных собственников  государство может использовать  во всех кредитных схемах, нуждающихся  в таком ресурсе;

- при кредитовании отечественной  промышленности в целях ее  реконструкции или полного технического  переоснащения земля является  наиболее весомым активом, который  может быть предложен инвестору  в виде обеспечения кредита.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1 Договор залога (ипотеки) земельного участка

1.1 Стороны договора о залоге (ипотеке) земельного участка

При осуществлении залога недвижимости (ипотеке) в российском законодательстве фигурирует 2 стороны: залогодатель  и залогодержатель.

Залогодатель – это лицо (гражданин, организация, предприятие), предоставившее имущество в залог для обеспечения своего долга (должника).

Залогодателем может быть не только сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, но и лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо). Такое лицо заключает договор об ипотеки от собственного имени, а не от имени должника.

Помимо этого, в соответствии с законодательством РФ залогодателем может быть не только собственник недвижимого имущества, но и лицо, имеющее на нее право хозяйственного ведения. Отличия при залоге имущества залогодателем – собственником и залогодателем, у которого имущество находится на праве хозяйственного ведения, заключается в том, что лицо, которому вещь принадлежит на праве хозяйственного ведения, вправе заложить ее только с согласия собственника недвижимости. Данное положение ограничивает круг залоговых действий для залогодателя – не собственника, что уменьшает риск потери имущества собственником.

Ипотека относится к той разновидности залога, когда заложенное имущество остается во владении и пользовании залогодателя. Под владением понимается фактическое обладание, хозяйственное господство над вещью. При этом необязательно речь идет о непосредственном соприкосновении с заложенной недвижимостью. Если заложенное недвижимое имущество передано залогодателем во временное владение или пользование третьему лицу (по договору найма, аренды и т.д.), считается, что оно оставлено у залогодателя (п. 3 ст. 338 ГК РФ). Под пользованием же понимается извлечение из вещи ее полезных свойств. Залогодатель как собственник недвижимости может осуществлять указанные выше правомочия (владение и пользование), однако он лишен 3 правомочия собственника – права распоряжения заложенного имущества.

Что касается термина «залогодержатель», то в российском законодательстве на данный момент нет четкого определения данному понятию, однако из проанализированного материала можно заключить, что залогодержатель – это кредитор по обеспеченному залогом обязательству.

Залогодержатель – лицо, принявшее имущество в залог в обеспечении своего требования (кредитор, заимодавец). Залогодержателем недвижимых объектов могут быть банки и другие финансовые компании, имеющие лицензию Центрального Банка РФ. В отличие от залогодателя, залогодержателем может быть только сам кредитор и никак не третье лицо.

Права и обязанности сторон договора о залоге определяются по законодательству страны, где учреждена, имеет место проживания сторона, являющаяся залогодателем.

Права и обязанности сторон по договору об ипотеке определяются соглашением залогодателя и залогодержателя в соответствии с предписаниями ГК РФ и ФЗ РФ «Об ипотеке».

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1.2 Юридическая характеристика

1.2.1 Основания  возникновения ипотеки и ее  регулирование

1. По договору о залоге  недвижимого имущества (договору  об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право  получить удовлетворение своих  денежных требований к должнику  по этому обязательству из  стоимости заложенного недвижимого  имущества другой стороны - залогодателя  преимущественно перед другими  кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо).

Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании.

2. К залогу недвижимого  имущества, возникающему на основании  федерального закона при наступлении  указанных в нем обстоятельств (далее - ипотека в силу закона), соответственно применяются правила  о залоге, возникающем в силу  договора об ипотеке, если федеральным  законом не установлено иное.

3. Общие правила о залоге, содержащиеся в Гражданском кодексе  Российской Федерации, применяются  к отношениям по договору об  ипотеке в случаях, когда указанным  Кодексом или настоящим Федеральным  законом не установлены иные  правила.

4. Залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир  и другого недвижимого имущества  может возникать лишь постольку, поскольку их оборот допускается  федеральными законами.

1.2.2 Обязательство, обеспечиваемое ипотекой

Ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Обязательства, обеспечиваемые ипотекой, подлежат бухгалтерскому учету кредитором и должником, если они являются юридическими лицами, в порядке, установленном законодательством Российской Федерации о бухгалтерском учете.

1.2.3 Требования, обеспечиваемые  ипотекой

1. Ипотека обеспечивает  уплату залогодержателю основной  суммы долга по кредитному  договору или иному обеспечиваемому  ипотекой обязательству полностью  либо в части, предусмотренной  договором об ипотеке.

Ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами).

Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает также уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему:

1) в возмещение убытков  и / или в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки  исполнения или иного ненадлежащего  исполнения обеспеченного ипотекой  обязательства;

2) в виде процентов  за неправомерное пользование  чужими денежными средствами, предусмотренных  обеспеченным ипотекой обязательством  либо федеральным законом;

3) в возмещение судебных  издержек и иных расходов, вызванных  обращением взыскания на заложенное  имущество;

4) в возмещение расходов  по реализации заложенного имущества.

2. Если договором не  предусмотрено иное, ипотека обеспечивает  требования залогодержателя в  том объеме, какой они имеют  к моменту их удовлетворения  за счет заложенного имущества.

3. Если в договоре об  ипотеке указана общая твердая  сумма требований залогодержателя, обеспеченных ипотекой, обязательства  должника перед залогодержателем  в части, превышающей эту сумму, не считаются обеспеченными ипотекой, за исключением требований, основанных  на подпунктах 3 и 4 пункта 1 настоящей  статьи или на статье 4 настоящего  Федерального закона.

1.2.4 Обеспечение ипотекой дополнительных расходов залогодержателя

В случаях, когда залогодержатель в соответствии с условиями договора об ипотеке или в силу необходимости обеспечить сохранение имущества, заложенного по этому договору, вынужден нести расходы на его содержание и / или охрану либо на погашение задолженности залогодателя по связанным с этим имуществом налогам, сборам или коммунальным платежам, возмещение залогодержателю таких необходимых расходов обеспечивается за счет заложенного имущества.

1.2.5 Имущество, которое  может быть предметом ипотеки

1.  Предметом залога  по договору об ипотеке могут  быть земельные участки, находящиеся  в муниципальной собственности, и земельные участки, государственная  собственность на которые не  разграничена, если такие земельные  участки предназначены для жилищного  строительства или для комплексного  освоения в целях жилищного  строительства и передаются в  обеспечение возврата кредита, предоставленного  кредитной организацией на обустройство  данных земельных участков посредством  строительства объектов инженерной  инфраструктуры.

2. Не допускается ипотека  части земельного участка, площадь  которой меньше минимального  размера, установленного нормативными  актами субъектов Российской  Федерации и нормативными актами  органов местного самоуправления  для земель различного целевого  назначения и разрешенного использования.

 

 

 

1.2.6 Право отдавать имущество в залог по договору об ипотеке

1. Ипотека может быть  установлена на указанное в  статье 5 настоящего Федерального  закона имущество, которое принадлежит  залогодателю на праве собственности  или на праве хозяйственного  ведения.

2. Не допускается ипотека  имущества, изъятого из оборота, имущества, на которое в соответствии  с федеральным законом не может  быть обращено взыскание, а также  имущества, в отношении которого  в установленном федеральным  законом порядке предусмотрена  обязательная приватизация либо  приватизация которого запрещена.

3. Если предметом ипотеки  является имущество, на отчуждение  которого требуется согласие  или разрешение другого лица  или органа, такое же согласие  или разрешение необходимо для  ипотеки этого имущества.

Решения о залоге недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности и не закрепленного на праве хозяйственного ведения, принимаются Правительством Российский Федерации или правительством (администрацией) субъекта Российской Федерации.

4. Право аренды может  быть предметом ипотеки с согласия  арендодателя, если федеральным  законом или договором аренды  не предусмотрено иное. В случаях, предусмотренных пунктом 3 статьи 335 Гражданского кодекса Российской  Федерации, необходимо также согласие  собственника арендованного имущества  или лица, имеющего на него  право хозяйственного ведения.

5. Залог недвижимого имущества  не является основанием для  освобождения лица, выступившего  залогодателем по договору об  ипотеке, от выполнения им условий, на которых оно участвовало  в инвестиционном (коммерческом) конкурсе, аукционе или иным образом  в процессе приватизации имущества, являющегося предметом данного  залога.

6. Ипотека распространяется  на все неотделимые улучшения  предмета ипотеки, если иное не  предусмотрено договором или  настоящим Федеральным законом.

1.2.7 Ипотека имущества, находящегося в общей собственности

1. На имущество, находящееся  в общей совместной собственности (без определения доли каждого  из собственников в праве собственности), ипотека может быть установлена  при наличии согласия на это  всех собственников. Согласие должно  быть дано в письменной форме, если федеральным законом не  установлено иное.

2. Участник общей долевой  собственности может заложить  свою долю в праве на общее  имущество без согласия других  собственников.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1.3 Порядок заключения

Договор о залоге (ипотеке) заключается с соблюдением общих правил Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении договоров, а также положений настоящего Федерального закона.

Содержание договора о залоге (ипотеке)

1. В договоре об ипотеке  должны быть указаны предмет  ипотеки, его оценка, существо, размер  и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.

1.1. Стороны могут предусмотреть  в договоре об ипотеке условие  о возможности обращения взыскания  на заложенное имущество во  внесудебном порядке и (или) способы, порядок реализации заложенного  имущества при обращении взыскания  на предмет ипотеки по решению  суда.

Если ипотека возникает в силу закона, стороны вправе предусмотреть в отдельном соглашении условие о способах и порядке реализации заложенного имущества при обращении взыскания на предмет ипотеки по решению суда. К указанному соглашению применяются правила о форме и государственной регистрации, установленные федеральным законом для договора об ипотеке.

2. Предмет ипотеки определяется  в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным  для идентификации этого предмета  описанием.

В договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - орган, осуществляющий государственную регистрацию прав), зарегистрировавшего это право залогодателя.

Если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды, арендованное имущество должно быть определено в договоре об ипотеке так же, как если бы оно само являлось предметом ипотеки, и должен быть указан срок аренды.

3. Оценка предмета ипотеки  определяется в соответствии  с законодательством Российской  Федерации по соглашению залогодателя  с залогодержателем с соблюдением  при ипотеке земельного участка  требований статьи 67 настоящего  Федерального закона и указывается  в договоре об ипотеке в  денежном выражении.

При ипотеке государственного и муниципального имущества его оценка осуществляется в соответствии с требованиями, установленными федеральным законом, или в определенном им порядке.

4. Обязательство, обеспечиваемое  ипотекой, должно быть названо  в договоре об ипотеке с  указанием его суммы, основания  возникновения и срока исполнения. В тех случаях, когда это обязательство  основано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороны  этого договора, дата и место  его заключения. Если сумма обеспечиваемого  ипотекой обязательства подлежит  определению в будущем, в договоре  об ипотеке должны быть указаны  порядок и другие необходимые  условия ее определения.

5. Если обеспечиваемое  ипотекой обязательство подлежит  исполнению по частям, в договоре  об ипотеке должны быть указаны  сроки (периодичность) соответствующих  платежей и их размеры либо  условия, позволяющие определить  эти размеры.

6. Если права залогодержателя  в соответствии со статьей 13 настоящего  Федерального закона удостоверяются  закладной, на это указывается  в договоре об ипотеке, за исключением  случаев выдачи закладной при  ипотеке в силу закона.

 

 

 

 

 

1.4 Порядок прекращения

Статья 352 ГК РФ устанавливает четыре основания, по которым прекращается залоговое обязательство.

Такими основаниями являются:

1) прекращение обеспеченного  залогом обязательства.

В результате заключения договора залога между залогодателем и залогодержателем возникает дополнительное, или так называемое акцессорное обязательство по отношению к основному, обеспеченному залогом.

По общему правилу прекращение основного обязательства прекращает дополнительное.

Таким образом, прекращение обеспеченного залогом обязательства вследствие его исполнения или по иным основаниям прекращает договор залога.

2) выдвижение залогодателем  требования о досрочном прекращении  залога, основанием которого является  создающее угрозу утраты или  повреждения заложенного имущества  грубое нарушение залогодержателем, в распоряжении которого находится  предмет залога, следующих обязанностей:

• страховать за счет залогодателя заложенное имущество;

• принимать меры по защите и обеспечению сохранности заложенного имущества;

• немедленно уведомлять залогодателя о возникновении угрозы утраты или повреждения заложенного имущества.

3) гибель заложенного  имущества или прекращение заложенного  права.

Данное основание прекращения залога возможно в случае, если договор не запрещает замену предмета залога и залогодатель не воспользовался правом в разумный срок восстановить предмет залога либо заменить его другим равноценным имуществом.

Если предметом залога является имущественное право, то залог прекращается по истечении срока действия заложенного права.

4) реализация (продажа) в  установленном законом порядке  предмета залога с целью удовлетворения  требований залогодержателя, а также  в случае, если реализация оказалась  невозможной.

При прекращении залога по основаниям 1 и 2, залогодержатель, у которого находилось заложенное имущество, обязан немедленно возвратить его залогодателю.

В случае прекращения залога в отношении недвижимого имущества (ипотеки), в реестре, в котором зарегистрирован договор об ипотеке, должна быть сделана соответствующая запись.

Не смотря на то, что статья 352 ГК РФ, регламентирующая прекращение залога, не содержит указания на то, что залог может быть прекращен по иным основаниям, Кодексом предусмотрены другие случаи, когда залоговое обязательство прекращается.

Так, к примеру, при переводе долга по обязательству на другое лицо и отсутствии согласия залогодателя отвечать за нового должника, залог также прекращается.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Заключение

Ипотека – залог недвижимого имущества. Институт ипотеки – активно развивающийся продукт современной экономики. К числу объектов недвижимости, которые могут быть предметом ипотеки, относятся, в том числе, земельные участки. Потенциальная возможность того или иного участка быть предметом ипотеки, а также принцип единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов недвижимости определил некоторую специфичность правовой регламентации нахождения земельных участков в гражданском обороте.

Изначально, при заключении договора об ипотеке, необходимо исходить из общих положений действующего законодательства об оборото-способности того или иного земельного участка. Так, по договору об ипотеке могут быть заложены земельные участки постольку, поскольку соответствующие земли на основании федерального закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте.

Необходимо выделить установленные законом случаи запрета залога земли: доля в праве (общая долевая или совместная собственность) на земельный участок не может быть предметом ипотеки; не допускается залог земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности; предметом ипотеки не может быть часть земельного участка, площадь которого меньше минимального размера, установленного нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого использования и целевого использования.

Передача в залог прав аренды земельного участка возможна лишь в пределах срока договора аренды земельного участка, чем обосновывается необходимость указания в договоре ипотеки срока основного договора аренды.

Юридическое оформление договора ипотеки земельных участков имеет свои особенности, урегулированные законодательством. Договор ипотеки земельного участка должен соответствовать всем правилам его оформления. Он подлежит государственной регистрации и вступает в силу именно с момента его государственной регистрации, и с этого же момента у залогодержателя возникает право залога на заложенное имущество (предмет ипотеки). При невыполнении залогодержателем требований договора, кредитор вправе наложить взыскание на заложенную недвижимость в судебном порядке.

Разработка системы ипотечного кредитования является начальным этапом пути к реальным и столь необходимым цивилизованным экономическим преобразованиям как в сфере управления недвижимостью, так и в области дальнейшего развития денежно-кредитного механизма в стране. Процесс привлечения инвестиций в промышленность и другие отрасли народного хозяйства невозможен без вовлечения в экономический оборот земельных ресурсов, что в свою очередь требует развития механизмов ипотечного кредитования под залог земельных участков. Вся необходимая законодательная база для этого сформирована. Нужно только понимание места и роли земельной ипотеки, прежде всего, региональными властями и осознание экономической заинтересованности власти в развитии земельной ипотеки как в единственно возможном средстве завершения земельной реформы при осуществлении выкупа земельных участков, источнике «длинных денег» в экономике, механизме привлечения инвестиций.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Список используемой литературы

1. Гришаев С.П. Ипотека (залог недвижимости) / С.П. Гришаев // Закон. – 2002. - № 10. – С. 39

2. Федеральный закон от 16 июля 1998 г. №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» // Собрание законодательства Российской Федерации. - 20 июля 1998г. - №29. - Ст.3400.