Доходный подход к оценке предприятия

17

СОДЕРЖАНИЕ

1. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ                                                                                                                               3

1.1. Определение основных терминов                                                                                                   3

2. КРАТКОЕ ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА                                                                                                   4

2.1 Месторасположение объекта                                                                                                                4

2.1.1. Основные показатели на дату оценки                                                                                     4

2.2. Результаты финансового анализа                                                                                                   4

3. РЕЗУЛЬТАТЫ РАСЧЕТА БАЛАНСОВОЙ

СТОИМОСТИ "ЧИСТЫХ АКТИВОВ" ПРЕДПРИЯТИЯ                                                         7

4. РЕЗУЛЬТАТЫ РАСЧЕТА ОТКОРРЕКТИРОВАННОЙ

БАЛАНСОВОЙ СТОИМОСТИ "ЧИСТЫХ АКТИВОВ"

ПРЕДПРИЯТИЯ                                                                                                                                                           8

4.1. Корректировка остаточной балансовой стоимости

зданий и сооружений                                                                                                                                             8

4.1.1 Результаты расчета рыночной стоимости зданий

и сооружений с применением затратного подхода                                                                      9

4.1.2. Расчет физического износа здания                                                                                             10

4.1.3. Расчет средневзвешенной величины физического

износа зданий и сооружений                                                                                                                        11

4.2. Результаты оценки рыночной стоимости машин

и оборудования                                                                                                                                                    12

4.3. Результаты оценки остаточной балансовой стоимости

основных средств предприятия                                                                                                          13

4.4. Корректировка дебиторской задолженности предприятия                        14

5. ДОХОДНЫЙ ПОДХОД К ОЦЕНКЕ ПРЕДПРИЯТИЯ                                 16

5.1. Метод капитализации прибыли до налогообложения                                16

5.2. Результаты оценки по методу капитализации

прибыли до налогообложения                                                                                                           16

6. ЗАКЛЮЧЕНИЕ О СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА                                                                  17

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ                                                                 18

Приложение

1. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ

1.1. Оценщик выполняет обоснование рыночной стоимости активов, действующего предприятия ОАО «KEGOC», расположенного по адресу г. Астана, ул. Богенбай батыра, 7

1.2. Заказчик: ОАО «KEGOC»

1.3. Оценщик: фирмы «Елена и Ко»

1.4. Дата оценки: 30.09.2003 г.

1.5. Цель оценки: обоснование всех стоимостных оценок активов

1.1. Определение основных терминов

              1.1. Под термином "рыночная стоимость" в настоящем отчете понимается следующее:

              "Рыночная стоимость" наиболее вероятная цена, по которой данный объект может быть отчужден на основании сделки в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют, располагая всей доступной информацией об объекте оценки, а на цене сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана приобретать; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; цена сделки представляет собой эквивалент денежного вознаграждения за объект оценки, а принуждение в совершении сделок в отношении сторон сделки чьей-либо стороны не было.

              1.2. Балансовая стоимость "чистых активов предприятия" – это балансовая стоимость собственного капитала компании, получаемая как разность между балансовой стоимостью активов предприятия и его обязательствами.

              1.3. Откорректированная стоимость "чистых активов" -  определяется как разность между текущей рыночной стоимостью активов и всеми обязательствами предприятия.

              1.4. Инвестиционная стоимость – это стоимость с учетом конкретных интересов инвестора, который может выступать как в роли продавца, так и в роли покупателя. Данная стоимостная оценка показывает за сумму продажи или покупки инвестиционного актива, обеспечивающую требуемую норму дохода на инвестиции.

              1.5. График выполнения работ: от "10" "09.2003 г." до "30" "09.2003 г."

2. КРАТКОЕ ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА

2.1. Месторасположение объекта

Объект располагается:

г. Астана, 473000, ул. Богенбай батыра, 7

2.2. Результаты финансового анализа

2.2.1. Основные показатели на дату оценки.

              Согласно представленных баланса от 01.01.2003 г. и "Отчета о прибылях и убытках", по состоянию на 30.09.03 г., предприятие имело:

- Чистая прибыль                                                                       357529 тыс. тенге

- Текущие обязательства                                                         1290280 тыс. тенге

- Дебиторская задолженность                                           3764377 тыс. тенге

- Денежные средства на расчетном счету               1367633 тыс. тенге

2.2.2. Результаты финансового анализа.

              Настоящий анализ включает "вертикальный анализ", то есть отображение данных балансового отчета и отчета о прибылях и убытках в процентах от общей суммы активов и доходов. Параллельно с результатами "вертикального анализа" в разделе представлен анализ основных финансовых коэффициентов.

              Для проведения анализа были использованы финансовые показатели за предшествующие четыре квартала до даты оценки. Результаты анализа представлены в табличной форме (Таблица 1)

Таблица 1

Результаты финансового анализа

Пояснение обозначений таблицы № 1: А – активы предприятия, СА – собственные активы, ОА – оборотные активы, ВБ – валюта баланса, ЧВ – чистая выручка (нетто), БП – балансовая прибыль.

1) Коэффициент быстрой или моментальной ликвидности определяется как:

Кбл = Ликвидные активы / Текущие обязательства

Используется для оценки возможности погашения текущей задолженности за счет денежных средств или других ликвидных активов:

2) Коэффициент адекватности текущих активов:             

              Кат = Текущие активы (чистые средства) / Текущие обязательства

Используется для оценки возможностей выполнения текущих обязательств за счет оборотных средств.

3) Рентабельность активов (ROA):

ROA = Чистая прибыль / Сумма активов в течении периода

4) Рентабельность собственного капитала (ROЕ):

              ROЕ = Чистая прибыль / Стоимость собственного капитала за период

5) Норма прибыли ROS:

              ROS = Чистая прибыль / Выручка

Выводы по результатам финансового анализа:

1. Объемы выручки зависят от сезона, и наибольший их объем зафиксирован в третьем квартале 2003 г.

2. В составе активов превалируют основные средства (более 91 %).

3. Рентабельность активов составляет 0,4 %, а собственных средств предприятия – 0,5 %, что значительно ниже ставки по безрисковым инвестициям.

3. РЕЗУЛЬТАТЫ РАСЧЕТА БАЛАНСОВОЙ СТОИМОСТИ

"ЧИСТЫХ АКТИВОВ" ПРЕДПРИЯТИЯ

              Согласно данного метода, чистая текущая стоимость активов действующего предприятия определяется следующим образом:

Ск = Ав – То,                               1)

где:

Ск – текущая балансовая стоимость собственного капитала или «чистая» стоимость компании;

Ав – балансовая стоимость активов предприятия на дату оценки;

То – суммарные обязательства предприятия на дату оценки.

Ск = 74364969 – 3512173 = 74852796

Информационной базой для расчета данной стоимостной оценки является баланс предприятия составленный на дату его оценки или ближайший квартальный баланс.

Таким образом, на основании баланса ф. № 1 см. Приложение. Чистая балансовая стоимость активов предприятия (собственный капитал) на дату оценки составляет:

Результаты представлены в разделе "Собственные активы предприятия".

4. РЕЗУЛЬТАТЫ РАСЧЕТА ОТКОРРЕКТИРОВАННОЙ БАЛАНСОВОЙ СТОИМОСТИ

"ЧИСТЫХ АКТИВОВ" ПРЕДПРИЯТИЯ

              В отличие от балансовой стоимости собственного капитала предприятия, которая рассчитывается в соответствии с учетной (балансовой) стоимостью его активов, метод откорректированной балансовой стоимости предусматривает приведение всей активной части балансового отчета к реальному экономическому виду.

              Для того, чтобы выполнить расчет по формуле 1) предварительно необходимо произвести переоценку следующих компонентов балансового отчета:

1. Оценку рыночной стоимости нематериальных активов, включающих программные продукты, патенты, "ноу-хау", товарные знаки, а также "гудвилл" компании.

              Настоящая оценка выполняется в текущих ценах на дату оценки и может производится с применением сравнительного, затратного и доходного подходов.

2. Основные средства включающие: здания, сооружения, машины и оборудование.

3. Незавершенное строительство и долгосрочные финансовые вложения.

4. Запасы и затраты, включающие материалы, малоценные и быстроизнашивающиеся предметы и пр. статьи раздела II балансового отчета ф. № 1.

5. Корректировка долгосрочной и краткосрочной дебиторской задолженности. Данный показатель необходимо отражать в дальнейшем расчете со скидкой, величина которой зависит от нормы прибыли в рассматриваемом сегменте рынка.

4.1. Корректировка остаточной балансовой стоимости

зданий и сооружений

              Для того, чтобы выполнить настоящую корректировку необходимо произвести оценку рыночной стоимости собственности предприятия на дату его оценки.

4.1.1. Результаты расчета рыночной стоимости зданий и сооружений с применением затратного подхода

Наиболее точные результаты дает метод пересчета сметной стоимости строительства, который позволяет получить стоимостную оценку без определения строительных объемов зданий и протяженности внутриплощадочных инженерных сетей.

Расчет рыночной стоимости выполнен по следующей формуле:

                            Рст = Сст х Куд х Кд(1 – Из / 100),              2)

где:

Рст – рыночная стоимость зданий и сооружений, находящихся в хозяйственном ведении предприятия;

Сст – сметная стоимость в базовом уровне цен 1984 или 1991 г., применяется в соответствии с Главой № 12 сметно-финансового расчета проекта;

Куд – коэффициент пересчета стоимости строительства от базового уровня цен на 01.01.1984 г. к ценам, сложившимся по состоянию на 30.09.2003 г.;

Кд – коэффициент удорожания строительно-монтажных работ за время строительства рассчитывается на основании календарного плана-графика строительства.

Из – средневзвешенный физический износ (%) рассчитываемый для всего объекта, включающего здания и сооружения. Удельный вес каждого здания или сооружения рассчитывается как отношение показателей отраженных в объектных сметах к итоговой сумме 12-й главы сводного сметно-финансового расчета.

Информационная база

1. Сводный сметно-финансовый расчет рабочего проекта.

2. Объектные сметы.

3. Календарный план-график строительства.

4. Региональные коэффициенты удорожания СМР.

              Коэффициенты пересчета стоимости строительно-монтажных работ (СМР) разработаны по основной номенклатуре укрупненных видов работ к базисному уровню стоимости этих работ и применяются для определения текущей сметной стоимости путем пересчета смет, составленных в уровне норм и цен введенных в действие с 01.01.84 г.

              Настоящие индексы учитывают:

1. Нормы накладных расходов – 18,6% от прямых затрат общестроительных работ;

2. Норму плановых накоплений – 8% от суммы прямых затрат и накладных расходов;

3. В фонд оплаты труда входит: основная заработная плата, рабочих строителей, механизаторов, стимулирующие и компенсирующие выплаты

5. Расчетные индексы, указанные в сборнике, разработаны без учета НДС.

              Усредненный индекс пересчета сметной стоимости строительства на июль 2003 г. составляет – 14025.

Результаты внешнего и внутреннего осмотра здания:

Необходим косметический ремонт внутренних помещений, включающий:

- штукатурку и окраску стен в коридорах и номерах;

- ремонт гидроизоляции сантехкабин и ликвидация протечек практически по всем стоякам;

- замена дверных полотен во всех номерах;

- частичный ремонт, циклевка и окраска лаком паркетных полов в коридорах и номерах.

4.1.2. Расчет физического износа здания

              Процент физического износа оцениваемого объекта определяется на основании "Правил оценки физического износа «зданий и сооружений» РДС РК 07-7-99.

              Сроки службы зданий в целом зависят от долговечности его составляющих конструктивных элементов и оборудования. В зависимости от типа конструкций и вид примененных основных материалов для них установлены нормативные усредненные сроки службы, которые используются в практике для экономических расчетов.

Таблица 2

4.1.3. Расчет средневзвешенной величины физического износа

зданий и сооружений

              Для расчета средневзвешенного износа (износ зданий и сооружений всего объекта), предварительно, на основании объектных смет и сводного сметно-финансового расчета, определяются удельные веса каждого здания или сооружения в составе всего объекта.

Таблица 3

*)Износ принят на основании Единых норм амортизационных отчислений на полное восстановление основных фондов.

Физический износ объекта в целом (зданий и сооружений) определяется по формуле:

                            Ип = (Ув х Из) : 100

                            Ип = _______ : 100;

                            Ип = _______  %

              Данный показатель в дальнейшем использовался для расчета действительной рыночной стоимости зданий и сооружений.

4.1.4. Коэффициент удорожания стоимости строительно-монтажных работ

В силу того, что нужная информация отсутствует, коэффициент удорожания стоимости строительно-монтажных работ за время строительства, не рассчитываем.

4.2. Результаты оценки рыночной стоимости машин и оборудования

              Настоящая оценка рыночной стоимости машин и оборудования выполнена в соответствии с представленной ведомостью по остаточной стоимости и представлена в виде таблицы 4.

              Оценка машин и оборудования включала следующие этапы:

1. Ознакомление с инвентарными учетными карточками и имеющейся в ней информацией.

2. Определение полной восстановительной стоимости представленного к оценке имущества.

3. Освидетельствование представленных к оценке физических единиц в присутствии представителя владельца имущества. В качестве таких представителей целесообразно привлекать руководителей следующих служб: главного инженера или механика, главного энергетика, начальника транспортного цеха или зав. гаража.

Таблица 4

Результаты оценки машин и оборудования

Таблица 5

Результаты оценки автотранспорта