Доходный подход к оценке собственности

 

 

Реферат по «Экономики недвижимости»

на тему: «Доходный  подход к оценке собственности»

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Содержание:

 

1. Введение
2. Метод капитализации доходов

2.1Расчёт коэффициента капитализации

2.1.1Метод прямой капитализации

2.1.2Метод связанных инвестиций: заемного и собственного капитала

2.1.3Метод связанных инвестиций: земля и здания

       2.1.4. Кумулятивный метод

       2.1.5. Метод Эллвуда

2.2Определение чистого операционного дохода

2.2.1Расчет потенциального валового дохода (ПВД)

2.2.2Расчет действительного валового дохода (ДВД)

2.2.3Расчет чистого операционного дохода (ЧОД)

2.3Учёт возмещения капитальных затрат в коэффициенте    капитализации

2.3.1Стоимость капитала не меняется

2.3.2 Прогнозируется снижение стоимости капитала

(Методы  Ринга, Инвуда, Хоскольда)

2.3.3 Прогнозируется повышение стоимости капитала

3. Метод дисконтированных денежных потоков

          Заключение

             Список использованной литературы

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

I.Введение

 

Слово «недвижимость» образовалось в русском языке из трех слов:

«неподвижный», «имущество» («имение»), «собственность». Таким  образом, в русском слове «недвижимость» язык закрепил следующие черты: неподвижность, принадлежность кому-либо (имею вещь), принадлежность на праве собственности.

С 1917 года, после отмены частной собственности, термин «недвижимость» исчез из юридического оборота и  из практики. Лишь после 1990 года, вместе с правом частной собственности, возродилось и понятие недвижимости.

Понятие «недвижимости» не отделимо от другого понятия – «имущество».

Имущество - совокупность имущественных, т.е. подлежащих денежной оценки, юридических отношений, в  которых находится данное лицо (физическое или юридическое).

Имущество, принадлежащие  какому-либо физическому или юридическому лицу, по содержанию делятся на:

• Актив: совокупность вещей, принадлежащих лицу на праве собственности или в силу иного вещного права; совокупность прав на чужие действия (например, долговое имущество);
• Пассив: совокупность вещей, принадлежащих другим лицам, но временно находящихся во владении данного лица; совокупность обязательств, лежащих на данном лице.

Исторически, еще со времен римского права, имущество принято  делить на движимое и недвижимое.

Согласно ст. 130 Гражданского Кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) «к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.

К недвижимым вещам относятся  также подлежащие государственной  регистрации воздушные и морские  суда, суда внутреннего плавания, космические  объекты. Законом к недвижимым вещам  может быть отнесено и иное имущество».

Согласно Градостроительному Кодексу РФ (далее ГСК РФ) объекты  недвижимости – объекты, в отношении  которых осуществляется градостроительная  деятельность.

Градостроительная деятельность – деятельность по развитию территорий, в том числе городов и иных поселений, осуществляемая в виде территориального планирования, градостроительного зонирования, планировки территорий, архитектурно-строительного проектирования, строительства, капитального ремонта, реконструкции объектов капитального строительства.

Кроме того, недвижимостью  признается предприятие в целом  как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской  деятельности.

В зарубежной литературе имеет место разделение понятий  «недвижимая вещь» и «недвижимая  собственность». При этом первое составляет материальную, физически осязаемую сущность понятия недвижимости, а второе – обозначает юридическую сущность этого понятия как совокупность (пакет) имущественных прав всех субъектов, имеющих отношение к данной вещи.

При этом в состав материальной сущности включаются: земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, инженерные коммуникации, т.е. все, что прочно связано с  землей, и не может быть перемещено без несоразмерного ущерба их назначению, то есть недвижимое (физически неперемещаемое) имущество представляется в виде суммы двух компонентов: «земли» и «улучшений».

Улучшениями называется то, что сделано руками человека и потребовало вложения его труда  и расходования ресурсов. При этом принимается, что собственно улучшение не может рассматриваться как объект недвижимости отдельно от земельного участка, поскольку остается недвижным и выполняет свое предназначение только при условии и во время прочного прикрепления его к земле.

Юридическую сущность составляют: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотеку, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных ГК РФ и иными законами.

Обременения (ограничения) – наличие установленных законом  или уполномоченными органами в  предусмотренном законом порядке  условий, запрещений, стесняющих правообладателя  при осуществлении права собственности  либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества (сервитута, ипотеки, доверительного управления, аренды, ареста имущества и других).

Современная российская юридическая практика установила ряд  признаков, по которым физический объект может быть отнесен к недвижимому имуществу:

• Прочная связь с определенным земельным участком (невозможность перемещения объекта без несоразмерного ущерба его назначению);
• Законченность с точки зрения возможности использования по целевому назначению;
• Удостоверенная (официально зарегистрированная) принадлежность конкретному собственнику – государству, субъекту Федерации, муниципалитету, частному лицу или группе частных лиц;
• Возможность физического обособления объекта недвижимости и недвижимого имущества (т.е. наличие четко установленных физических границ объекта недвижимости);
• Функциональная самостоятельность объекта недвижимости (можно ли использовать данный объект недвижимости отдельно от других объектов, или его функциональное назначение предполагает частичное использование других объектов недвижимости);
• Наличие (или отсутствие) сервитутов и иных ограничений прав пользования.

Вещи, не относящиеся  к недвижимости, включая деньги и  ценные бумаги, признаются движимым имуществом. Регистрация прав на движимое имущество  не требуется, кроме случаев указанных в законе.

Существует несколько  подходов оценки недвижимости это: доходный, сравнительный и затратный.

Доходный подход – совокупность методов стоимостной оценки собственности, основанных на определении ожидаемых доходов от владения собственностью. Доходный подход основан на предположении о том, что стоимость объекта равна текущей стоимости всех будущих выгод от владения объектом.

Сравнительный подход – совокупность методов стоимостной оценки собственности, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними. Сравнительный подход основан на принципе замещения, который гласит, что покупатель не заплатит за объект большую цену, чем платят другие покупатели за аналогичные объекты, а продавец не захочет продать объект за цену меньшую той, которую получают другие продавцы за аналогичные объекты. Основой данного подхода является сбор информации о ценах сделок на рынке.

Затратный подход – совокупность методов стоимостной оценки собственности, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа.  Методика затратного подхода основывается на расчете стоимости воспроизводства (замещения) по воспроизводимым видам активов, к которым земельные участки не относятся. Элементы затратного подхода могут применяться при расчете стоимости улучшений в рамках других методов оценки земли.

Обычно для более точной оценки стоимости объекта используют сочетание двух или даже всех трех методов определения, а определенные альтернативные оценки стоимости служат для проверки друг друга и уточнения результатов оценки.

Также, некоторые, из приведенных методов, не могут быть использованы при оценке конкретного вида недвижимого имущества. Так, например, затратный метод не применяется при оценке старых зданий, которые имеют значительно накопленную амортизацию, то есть существенные признаки физического, функционального и внешнего устаревания. Метод сравнения продаж не применяется при оценке стоимости специфических или уникальных видов недвижимости, так как невозможно или затруднительно подобрать информацию для сравнения. Метод капитализации доходов не применяют для оценки частей домов, занятых собственником и для оценки промышленной собственности, где собственники обычно превышают цену инвесторов. 

В этой реферате более подробней рассмотрим – доходный подход оценки собственности.

Доходный  подход – совокупность методов оценки стоимости объекта собственности, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта собственности. Определение стоимости собственности с позиции доходного подхода основано на предположении о том, что потенциальный покупатель (инвестор) не заплатит за собственность больше, чем текущая стоимость будущих доходов, получаемых в результате эксплуатации этой собственности (предполагается, что для данного покупателя важен не объект как таковой, а право получения будущих доходов от владения этим объектом). Аналогично, собственник не продаст свою собственность по цене ниже текущей стоимости прогнозируемых будущих доходов. Считается, что в результате взаимодействия стороны придут к соглашению о рыночной цене, равной текущей стоимости будущих доходов.

При оценке собственности с позиции доходного подхода, к доходам от использования относятся поступления арендной платы от арендаторов объекта, и текущая стоимость выручки от будущей перепродажи объекта собственности. Необходимо понимать, что эти доходы - прогнозные величины, рассчитанные оценщиком на основе анализа целого ряда факторов, характеризующих финансово - экономическое состояние, как самого оцениваемого объекта собственности, так и той рыночной среды, в которой он находится.

В рамках доходного подхода к  оценке собственности обычно принято выделять два основных метода оценки:

• Метод капитализации прибыли.
• Метод дисконтирования денежных потоков.

Суть этих методов  состоит в том, что бы сначала  спрогнозировать величины доходов  и расходов при эксплуатации объекта  в течение прогнозного периода, а затем разделить чистый операционный доход на так называемую ставку капитализации (дисконтирования), которая, вообще говоря, представляет собой процент дохода на вложенный капитал. Ставка капитализации (дисконтирования) определяется оценщиком в соответствии с существующими методиками.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

II. Метод капитализации доходов

 

 Метод капитализации  доходов применяется если:

• потоки доходов – стабильные положительные величины;
• потоки доходов возрастают устойчивыми, умеренными темпами.

     Метод капитализации  доходов заключается в расчете текущей стоимости будущих доходов, полученных от использования объекта. Доход от использования объекта собственности и выручка от его перепродажи капитализируются в текущую стоимость, которая и будет представлять собой рыночную стоимость объекта.  Формула, по которой определяется стоимость объекта С, имеет следующий вид:

   или           или          или       

С – стоимость объекта собственности;

Д (I) – чистый доход, ЧОД (NOI) – Чистый операционный доход (Net Operation Income)

К( ) – норма прибыли, или ставка капитализации.

     Метод капитализации  дохода иногда называют методом  оценки дохода. Он предполагает  оценку текущей стоимости доходов  при наилучшем  использовании  оцениваемого имущества.

     Собственник  приобретает объект недвижимости  в основном по трём причинам:

1. Для собственного использования (например, жилья);
2. Для получения доходов от данного объекта;
3. Для повышения престижа

Доходный подход включает два метода:

1. метод капитализации доходов (прямая капитализация);
2. метод дисконтированных денежных потоков.

 

 

 

Основные  проблемы данного метода.

1.  Метод  не рекомендуется   использовать,  когда объект недвижимости  требует значительной реконструкции  или же находится в состоянии  незавершенного    строительства,    т.е.    в    ближайшем    будущем    не представляется возможным выход на уровень стабильных доходов.

2.  В российских  условиях основная проблема,  с которой сталкивается оценщик  -  «информационная непрозрачность»  рынка недвижимости, прежде всего отсутствие информации по реальным сделкам продажи и аренды     объектов     недвижимости,     эксплуатационным     расходам, отсутствие статистической информации по коэффициенту загрузки на каждом сегменте рынка в различных регионах. В результате расчет ЧОД и ставки капитализации становится очень сложной задачей.

 

 

Основные этапы  процедуры оценки методом капитализации:

1. Определение ожидаемого   годового   (или   среднегодового)  дохода,   в качестве   дохода,   генерируемого   объектом   недвижимости   при   его наилучшем и наиболее эффективном использовании;
2. Расчет ставки капитализации;
3. Определение   стоимости   объекта   недвижимости   на   основе   чистого операционного дохода и коэффициента капитализации путем деления ЧОД на коэффициент капитализации.

2.1 Расчёт коэффициента  капитализации

      

Коэффициент капитализации  – это параметр, преобразующий  чистый доход в стоимость объекта.

     Капитализация  доходов – совокупность приемов  и методов, позволяющих оценивать  стоимость объектов на основе их потенциальной способности приносить доход.

     При определении  коэффициента капитализации учитывается  как сама прибыль, получаемая  от эксплуатации объекта недвижимости, так и возмещение основного  капитала, затрачиваемого на приобретение  объекта.

     Коэффициент  капитализации, учитывающий эти  две составляющие называется  общим коэффициентом капитализации.

     Существует несколько методов расчёта коэффициента капитализации:

• Метод прямой капитализации;
• Метод связанных инвестиций: заёмного и собственного капитала;
• Метод связанных инвестиций: земли и здания;
• Кумулятивный метод;
• Метод Эллвуда.

2.1.1 Метод прямой капитализации

 

   Данный метод  не учитывает прогнозы инвестора  и ожидания на рынке относительно:

1. Периода владения;
2. Динамики доходности;
3. Изменение стоимости недвижимого имущества.

Данный метод дает возможность рассчитать общий коэффициент  капитализации  на основе цен продаж  схожих или аналогичных объектов недвижимости.

Данный метод основывается на анализе рыночных данных о стоимости  объекта собственности и чистых доходах, полученных от его эксплуатации. По этому методу коэффициент капитализации (норма капитализации) определяется следующим образом:

Метод заключается в  сравнении оцениваемого объекта  с объектом-аналогом. Основанием при  этом является утверждение, что у схожих объектов одинаковые ставки капитализации. Главная задача эксперта-оценщика при реализации данного метода – подобрать подходящий объект-аналог. Причем лучше рассматривать те объекты, у которых дата оценки и дата продажи близки, так как в этом случае нет необходимости в существенной корректировке данных отчетов. Чем качественнее оцениваемый объект, тем ниже ставка капитализации.

Прямая капитализация  также может использоваться для  оценки имущественных прав, а также  стоимости отдельных физических компонентов недвижимого имущества (земли и улучшений).

Метод прямой капитализации  – наиболее простой способ расчета  ставки капитализации. Если имеется соответствующая информация (достоверная), его всегда целесообразно применять.

2.1.2 Метод связанных  инвестиций: заемного и собственного  капитала

    

Метод применяется, когда  для покупки объекта недвижимости используются заемный и собственный  капитал в определенной пропорции.

Ставка капитализации  на заемные средства называется ипотечной постоянной и определяется отношением ежегодных выплат по обслуживанию долга к основной сумме ипотечного кредита.

Ипотечная составляющая состоит из двух частей: ставки процента по кредиту  и коэффициента фондопогашения.

Когда условия кредита  известны, ипотечную постоянную можно  определить по финансовым таблицам.

Ставка, используемая для  капитализации дохода от собственного капитала, называется ставкой капитализации собственного капитала и определяется  отношением части чистой прибыли от эксплуатации объекта, приходящейся на собственный капитал, к величине собственного капитала.

Общий коэффициент капитализации  определяется – средневзвешенное значение собственных и заемных средств  в общем объеме инвестиций.

M – доля заёмных средств в структуре капитала;

R_m – ставка капитализации на заёмные средства или ипотечная постоянная;

R_e – ставка капитализации на собственный капитал.

2.1.3 Метод связанных инвестиций: земля  и здания

     Данный  метод определения общего коэффициента капитализации применяется, когда необходимо точно рассчитать ставки капитализации по каждой составляющей имущественного комплекса: строению и земельному участку.

     Суть данного  метода заключается в определении  взвешенных ставок капитализации  для земли и строений на этой земле.

     Взвешивание  ставок капитализации осуществляется  в зависимости от размеров  долей этих составляющих в  общей стоимости имущественного  комплекса. Расчет общей ставки  капитализации К_общ по данному методу производится по следующей формуле:

L – стоимость земли  в % от общей стоимости имущественного  комплекса;

B – стоимость здания  в % от общей стоимости имущественного  комплекса;

, – ставка капитализации соответственно для земли, здания.

2.1.4. Кумулятивный метод

Особенность данного  метода в том, что одна из составляющих общего коэффициента капитализации  – процентная ставка (или ставка дохода на инвестиции) разбивается  на отдельные компоненты.

     К безрисковой  ставке дохода прибавляются:

1. Поправка на риск, который имеется на все другие виды инвестиций. Чем больше риск, тем больше должна быть величина процентной ставки, чтобы побудить инвестора к риску.
2. Поправка на неэффективное управление. Чем сложнее объект недвижимости, тем более компонентного управления он требуют.
3. Поправка на низкую ликвидность – для учёта потенциальной возможности инвестора реализовать на рынке имущественные права, получить наличные деньги, а также необходимых для этого временных затрат.

     В качестве  безрисковой ставки могут быть:

1. Процентная ставка по государственным краткосрочным обязательствам
2. Процентная ставка по депозитам банка высшей категории надежности, доходность по еврооблигациям (это должна быть ставка, характеризующая максимальную ликвидность и минимальный риск).

Что касается второй составляющей общего коэффициента капитализации – ставки возмещения капитала, то она рассчитывается как отношение единицы к числу лет, требуемых для возврата вложенного капитала.

Общий коэффициент капитализации  определяется путём суммирования процентной ставки, полученной кумулятивным методом, и ставки возврата капитала.

Причем если стоимость  фонда со временем не снижается, а  повышается, то ставка возврата капитала должна применяться со знаком «минус» (-).

 

2.1.5. Метод Эллвуда

Это модернизированный метод связанных инвестиций – заёмного и собственного капитала.

Основными недостатками метода связанных инвестиций собственного и заёмного капитала являются:

• Отсутствие учёта продолжительности периода капиталовложений;
• Снижения или повышения стоимости имущества в течении этого периода.

В 1959 году членом института  Оценки Эллвудом предложена модернизированная  формула связанных инвестиций: собственного и заёмного капитала, учитывающая  эти факторы.

Общий коэффициент капитализации:

R₀ =

Y_e – ставка дохода на собственный капитал;

 – Процент выплачиваемого  кредита;

М – отношение величины кредита к стоимости объекта;

- фактор фонда возмещения по  ставке дохода на собственный  капитал;

R_m – коэффициент капитализации заёмного капитала (или ипотечная постоянная);

D_o – изменение общей стоимости объекта;

D_i – общая норма изменения дохода;

J – коэффициент стабилизации  дохода.

Основная часть данной формулы, представленная в числителе, называется базовым коэффициентом капитализации и учитывает условия амортизации кредита:

R_б = Y_e - M*(Y_e + P*

– R_m)

Базовый коэффициент  капитализации представляет собой  норму отдачи собственного капитала, скорректированную на условия финансирования.

Если доход и стоимость  недвижимости не изменяются, то базовый  коэффициент капитализации будет соответствовать общему коэффициенту капитализации.

Корректировка на ожидаемое  изменение стоимости недвижимости производится с помощью части  основной формулы:       

Если стоимость объекта  увеличивается, то общий коэффициент  капитализации должен быть скорректирован в меньшую стоимость. И наоборот, если ожидается уменьшение стоимости объекта, то общий коэффициент капитализации  должен быть скорректирован в большую сторону.

Корректировка на изменение  дохода производится с помощью знаменателя формулы:        

Коэффициент j всегда положителен, поэтому  при положительном изменении  дохода общий коэффициент капитализации  будет скорректирован вниз. При постоянном доходе знаменатель общей формулы  будет равен 1.

2.2 Определение чистого операционного дохода

 

Используется ряд показателей:

• ПВД (потенциальный валовой доход);
• ДВД (действительный валовой доход);
• ЧОД (чистый операционный доход);

2.2.1 Расчет потенциального валового  дохода (ПВД)

   

 Потенциальный валовый доход (ПВД) – это доход, который можно получит от недвижимости при 100% её использовании без учёта всех потерь и расходов. ПВД зависит от площади помещений и установленной арендной ставки

ПВД=S*С, где

S – площадь помещения;

С – арендная ставка.

     Договор  аренды – основной источник информации о приносящей доход недвижимости.

     Аренда  – предоставление арендатору  имущество за плату во временное  владение и пользование.

     Рыночная  арендная ставка представляет  собой ставку, преобладающую на  рынке аналогичных объектов, т.е. является наиболее вероятной величиной арендной платы, за которую типичный арендатор согласился бы взять, а типичный арендодатель согласился бы сдать имущество в аренду.

Все арендные договоры делятся  на три типа:

- С фиксированной арендной  ставкой (экономическая стабильность);

- С переменной арендной  ставкой (пересмотр арендных ставок  в течение срока договора);

- С процентной ставкой  (когда к фиксированной величине  арендного платежа добавляется  процент от дохода, получаемого  арендатором в результате использования арендованного имущества).

2.2.2 Расчет действительного валового  дохода (ДВД)

    

Действительный валовый  доход (ДВД) – это потенциальный валовый доход за вычетом потерь от недоиспользования площадей и при сборе арендной платы с добавлением прочих доходов от рыночной стоимости использования объекта недвижимости.