Ирина Эланс

Автор который поможет с любыми образовательными и учебными заданиями

Долевое строительство. 2

Долевое строительство (англ. equity construction, исп. construcción de la equidad — «строительство по справедливости») — форма инвестиционной деятельности в строительстве, при которой строительная или инвестиционная организация (застройщик) привлекает денежные средства граждан и юридических лиц (участников долевого строительства, «дольщиков») для строительства объектов недвижимости. После получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства участникам долевого строительства.

Участники долевого строительства («Дольщики») — граждане и юридические лица на основании договора участия в долевом строительстве, вступившие в отношения связанные с привлечением денежных средств для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (согл. ч. 1 ст. 4 ФЗ от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»^[1]).

Застройщик (в контексте статьи) —

юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды, на праве субаренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство; (ст. 2 ФЗ от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ^[1]).

Долевое строительство возникло в Аргентине.

Схема считается удобной благодаря тому, что покупатели имеют возможность расплатиться за жилье в рассрочку вплоть до окончания строительства. Таким образом, это эффективный способ вложения средств в виду значительного повышения цен на жилье по окончании строительства.

На сегодняшний день долевое строительство получило широкое распространение в Российской Федерации. В СМИ явление зачастую освещается в негативном свете в силу сложившихся обстоятельств: все большее количество дольщиков оказываются обманутыми застройщиками.

Долевое строительство

Долевое участие в строительстве жилья получило широкое распространение в нашей стране. Строительные и инвестиционные компании привлекают средства дольщиков (инвесторов), и на эти средства строят дом, после чего, квартиры в этом доме переходят в собственность дольщиков.

Это очень удобно, так как приобретатели жилья имеют возможность оплатить квартиру в рассрочку до окончания строительства. Кроме того, в условиях постоянно растущих цен на недвижимость, это является отличным способом вложения свободных денежных средств, ведь после окончания строительства дома квартиры в нем дорожают весьма существенно.

Казалось бы все просто, понятно, и взаимовыгодно. Однако сегодня в СМИ долевое строительство чаще всего освящается в негативном ключе, в связи с тем что тысячи дольщиков были обмануты недобросовестными застройщиками, так и не получив своего жилья.

Для защиты участников долевого строительства от недобросовестных застройщиков был принят Федеральный Закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» от 30.12.2004г. Данный закон ввел более жесткие требования по отношению к застройщикам, в связи с чем, большинство из них восприняли закон негативно. В настоящее время данный закон является основным нормативным актом, регулирующим отношения в области долевого строительства.

Если вы собираетесь приобрести жилье в новостройке путем участия в долевом строительстве, вам будет полезно ознакомиться с рекомендациями, которые помогут вам избежать проблем с недобросовестными застройщиками.

Заключаем договор долевого строительства

Итак, на что следует обратить внимание при заключении договора долевого строительства:

В первую очередь выбираем застройщика и объект строительства. Не нужно быть профессиональным юристом или риэлтором, чтобы понимать простую вещь - самая объективная оценка застройщика или инвестора это уже реализованные ими объекты. Если в вашем городе, уже много лет, работает строительная компания, имеющая ряд успешно реализованных объектов, это хороший аргумент в пользу того, чтобы заключить с ней договор. Отсутствие же у компании реализованных объектов в области строительства, по меньшей мере, повод для раздумий относительно способности компании завершить проект.
Обратите внимание на название договора. Закон о долевом строительстве распространяется на договоры участия в долевом строительстве. Если вам предлагают заключить договор, который называется «Договор инвестирования», «Инвестиционный договор на строительство жилого дома» и т.п., а вы в таком договоре называетесь «Инвестор», значит застройщик, таким способом, пытается избежать распространения на договор требований Законов «О долевом строительстве» и «О защите прав потребителей», что для вас может оказаться негативным моментом. Хотя судебная практика и указывает на то, что если строительство велось для личных нужд, вышеуказанные законы распространяются на такие договоры, лучше не рисковать. Ведь вы хотите купить квартиру, а не стать участником судебной практики.
Прежде чем заключать договор попросите застройщика предъявить разрешение на строительство, а так же выясните где и как им опубликована или размещена проектная декларация. Последнее является его прямой обязанностью на основании п. 1 ст. 3 Закона о долевом строительстве. Ознакомьтесь с проектной декларацией.
Помните, что договор на участие в долевом строительстве считается заключенным с момента государственной регистрации.
Договор обязательно должен содержать следующие условия: определение (описание) подлежащего передаче объекта долевого строительства, срок передачи застройщиком объекта долевого строительства, цену договора, сроки и порядок ее уплаты, гарантийный срок на объект долевого строительства. При отсутствии хотя бы одного из этих четырех условий договор будет считаться незаключенным

Что такое долевое строительство?

Участие в долевом строительстве жилья получило широкое распространение в нашей стране. Строительные компании привлекают средства участников и на эти средства строят многоквартирный дом, после чего квартиры в этом доме переходят в собственность участников.

Что обозначают термины «первичный рынок недвижимости», «вторичный рынок недвижимости»?

Ответ. В последние годы широкое распространение получило приобретение недвижимости (квартир, нежилых помещений, гаражных боксов, машиномест) в строящихся объектах, до их ввода в эксплуатацию. При этом Вы не покупаете, например, квартиру, а участвуете в долевом строительстве многоквартирного дома, вы финансируете это строительство. Деньги, которые Вы выплачиваете по заключенному договору участия в долевом строительстве, являются вашей инвестиционной долей в строительстве. Именно поэтому право собственности, которое вы затем оформите в Управлении Росреестра по Рязанской области будет первичным, а история вашей квартиры начнется с чистого листа, ведь вы будете ее первым собственником. Именно такие сделки и объекты в совокупности называют «первичным рынком недвижимости».

На вторичном рынке недвижимость выступает как товар, ранее принадлежащий определенному собственнику. Квартиры и другие объекты недвижимости реализуются здесь в основном через сделки купли-продажи. На вторичном рынке отсутствуют строительных риски («заморозка» стройки, банкротства застройщика и др.), но в связи с этим цены вторичной недвижимости выше первичной. Поэтому при выборе надежного застройщика, безусловно, более выгодным становится участие в долевом строительстве, благодаря которому Вы приобретаете новую квартиру в буквальном смысле этого слова.

По какому договору можно приобрести квартиру в строящемся многоквартирном доме?

Взаимные права и обязанности участника и застройщика по строительству многоквартирного дома закрепляются Договором участия в долевом строительстве между ними. К заключению данной сделки необходимо подойти со всей ответственностью, ведь речь идет о крупных денежных суммах и об одном из самых острых жизненных вопросов – квартирном. Хочется успокоить наших граждан – в настоящее время политика контроля и защиты участников со стороны государства, цивилизованные официальные методы работы застройщиков позволяют говорить о надежности большинства сделок, заключаемых на рынке первичного жилья.

При анализе проекта предлагаемого к заключению Договора мы рекомендуем гражданам обратить внимание на ряд аспектов.

Подобрав квартиру, отвечающую его требованиям, будущий участник должен ознакомиться с документами застройщика, необходимыми для законного строительства:

разрешение на строительство;
проектная документация;
договор аренды или право собственности застройщика на земельный участок застройки;
проектная декларация;
учредительные документы;
свидетельства о государственной регистрации и налоговом учете застройщика.

В качестве дополнительной проверки мы может рекомендовать заказать в Управлении Росреестра по Рязанской области Выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним по земельному участку застройки.

Важнейшим моментом является согласование с застройщиком порядка оплаты по Договору: цена 1 кв.м., этапы оплаты в рассрочку, будет ли цена зафиксирована или расчет будет по текущим ценам, взимаются ли какие-то дополнительные платежи, как осуществляется взаиморасчет по результатам технической инвентаризации после ввода дома в эксплуатацию.

Вы должны ознакомиться с проектом Договора участия в долевом строительстве, предлагаемом застройщиком. Особое внимание Вам следует обратить на существенные условия Договора:

точное описание именно выбранной Вами квартиры (строительный адрес, этаж, метраж, количество комнат, местонахождение на прилагаемом плане этажа), ее техническое состояние после строительства (коммуникации, оборудование, отделка),
срок передачи Вам готовой квартиры для регистрации права собственности,
цена, условия денежных расчетов,
гарантийные сроки.

Один из самых серьезных вопросов - регистрируется ли подписанный Вами договор в Управлении Росреестра. Все зависит от даты разрешения на строительства – если оно получено до 1 апреля 2005 года (дата вступления в силу Закона N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"), то договор не регистрируется (как Вы понимаете, таких разрешений в РФ уже практически не осталось), если после - то для законности подписанного договора необходимо осуществить его государственную регистрацию. Так, строительная компания «Развитие-Строй» ведет строительство объектов только по указанному Закону и с его полным соблюдением.

В результате надлежащего исполнения сторонами заключенного Договора Вы получаете квартиру от застройщика и регистрируете свое право собственности.

Последнее время при обсуждении вопросов о новом жилье постоянно звучат слова: «ипотека», «ипотечный кредит», «банковская аккредитация». Помогите разобраться в сути данных понятий.

Ипотека - залог недвижимого имущества, которым обеспечивается исполнение обязательств должника. Ипотека дает возможность легко получить кредит, в том числе на покупку нового жилья, предоставив в залог имеющиеся у Вас квартиру, дом, земельный участок, здание, сооружение. Ипотека на рынке новостроек – понятие условное, так как до регистрации права собственности на строящуюся квартиру ипотека отсутствует. Именно поэтому большинство банков при выдаче кредита на долевое строительство привлекают поручителей на период строительства. Но термин «ипотечное кредитование» при разговоре о приобретении жилья с помощью кредита банка, ипотечного фонда, иного кредитного учреждения, оправдан тем, что в силу ст.77 Закона РФ №102-ФЗ от 16.07.1998 года «ОБ ИПОТЕКЕ (ЗАЛОГЕ НЕДВИЖИМОСТИ)» жилой дом или квартира, приобретенные или построенные с использованием кредитных средств либо средств целевого займа, считаются находящимися в залоге данного кредитора с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру. Если Вы решили приобрести квартиру с помощью ипотечного кредита, то банк для уменьшения своих, а значит и Ваших, рисков проверит финансовую надежность застройщика, его деловую репутацию, проектно-разрешительную документацию на строящийся многоквартирный дом. Только при положительной оценке деятельности застройщика Вы получите кредит. Для упрощения процедуры выдачи кредитов на новую квартиру в конкретном доме, банк проверяет документы застройщика и законность его строительной деятельности, в результате проверки некоторые банки могут заключить с застройщиком соглашение о сотрудничестве. Такой надежный застройщик и его строительный объект получают статус аккредитованных, а Вы – быстро выданный ипотечный кредит и дополнительную гарантию безопасности своего участия в строительстве жилья.

В чем отличие ипотеки для покупки квартиры и для участия в долевом строительстве?

Напомним, что речь все-таки идет о кредите, выдаваемом под обеспечение в виде ипотеки – залога недвижимости. Прежде всего, различны банковские требования по выдаче кредита для участия в долевом строительстве жилья или для покупки готовой квартиры:

· документы заемщика - для участия в долевом строительстве необходимо предоставить еще и документы о застройщике и строительстве. Если застройщик (строящийся многоквартирный дом) уже аккредитован в данном банке, то предоставления документов не требуется;

· обеспечение – при покупке квартиры банк получает ее в залог, следовательно, Вы можете обойтись меньшим числом поручителей. По долевому строительству – залог на квартиру возникнет только после государственной регистрации права собственности на нее, т.е. после ввода жилого дома в эксплуатацию, поэтому здесь используются поручительские гарантии. Заметим, что некоторые банки используют в качестве обеспечения залог имущественных прав заемщика по заключенному им договору участия в долевом строительстве; …

· размер процентов по кредиту - по готовому жилью он ниже, так как этот кредит обеспечен надежнее (залог самой квартиры). При строительстве квартиры кредитный договор, как правило, предусматривает снижение процентов после получения свидетельства о праве собственности на квартиру и ее залоге в пользу банка.

Какие еще могут быть расходы при строительстве квартиры по договору участия в долевом строительстве, кроме цены самой квартиры?

При заключении договора участия в долевом строительстве Вам необходимо будет оплатить государственную пошлину за его регистрацию, возможны расходы по нотариальному удостоверению согласия супруга (-и) на заключение данного договора, по оформлению нотариальной доверенности на имя сотрудников застройщика для осуществлении вместо вас регистрационных действий, оплата этих услуг.

Дополнительные расходы Участника начинаются после ввода в эксплуатацию построенного многоквартирного дома.

Если договором предусмотрен взаиморасчет Сторон по фактическим площадям квартиры после завершения строительства дома, то в случае увеличения площади Вы обязаны будете оплатить возникшую разницу.

Застройщики передают свои дома эксплуатирующим и (или) управляющим организациям, чтобы вопросы, связанные с достойным проживанием участников строительства в своих квартирах, не оставались нерешенными, а дом – брошенным на неопределенный срок пока все собственники не вселятся в свои квартиры. Для достижения этой цели Застройщики предусматривают в договоре участия в долевом строительстве предварительный платеж участника на содержание дома.

Застройщик передает Вам квартиру по акту приема-передачи, после чего можно зарегистрировать право собственности на квартиру как на объект недвижимости. Для чего Вам необходимо будет получить данные технической инвентаризации и кадастрового учета квартиры (технический план, кадастровый паспорт квартиры), оплатив услуги соответствующих организаций. В Управлении Росреестра по Рязанской области регистрируется право собственности участника на квартиру, за что Вы оплачиваете государственную пошлину.

Вы можете избежать документальных сложностей, кабинетных очередей, потерю своего рабочего времени, если поручите решение всех вопросов специалисту в этой области – юристу, выдав ему нотариальную доверенность.

Каковы последствия просрочки платежа по цене договора участия в долевом строительстве?

В соответствии с п.5 статьи 5 Федеральному закону от 30 декабря 2004 года 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей, то есть нарушение срока внесении платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца, является основанием для одностороннего отказа Застройщика от исполнения договора.

Это значит, что договор будет прекращен, Застройщик вернет Вам деньги, а Вы утратите право получить квартиру. Худшее в этой ситуации – обесценивание денег во времени, так как наблюдается постоянное удорожание жилья. Кроме того, Закон предусматривает право Застройщика взыскать с участника пени за каждый день просрочки.

Можно ли каким-то образом продать оплаченную часть квартиры по договору участия в долевом строительстве, если у у частника нет финансовой возможности для дальнейших платежей? Каковы последствия невыплаты долга?

Согласно ст. 11 Федеральному закону от 30 декабря 2004 года 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» Вы можете уступить свои права по договору участия в долевом строительстве.

Поскольку цена договора Вами не оплачена в полном объеме, подобная уступка возможна только с одновременным переводом долга на нового участника долевого строительства, на что Вам обязательно нужно будет получить согласие застройщика. При этом соглашение об уступке прав по договору участия и о переводе долга по нему должно быть так же, как и сам договор, зарегистрировано в органах по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Особо хочется обратить Ваше внимание на то, что срок, в течение которого законом допускается уступка участником долевого строительства прав требований по договору, начинается с момента государственной регистрации договора участия в долевом строительстве и оканчивается в момент подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче готового объекта долевого строительства.

В случае, если Вы не оплатите остаток денежных средств по договору и не переуступите права требования по договору, Ваши действия будут рассматриваться как нарушение условий договора, а значит, Вы будете обязаны уплатить застройщику предусмотренные законом и установленные договором неустойки. Кроме того Вы рискуете получить односторонний отказ застройщика от договора.

Как заключить договор участия в долевом строительстве новостройки до регистрации законного брака – с долевой или совместной собственностью? Что изменится после регистрации брака?

Общая совместная собственность на квартиру возможна только между супругами. Это означает, что доли между супругами не определены, но в случае развода раздел будет произведен в равных долях. Общая долевая собственность на квартиру возможна между любыми другими людьми как родственниками так и посторонними. При этом доли вы определяете самостоятельно, что и отражается в договоре.

В случае если вы приобретете квартиру до брака в равнодолевую собственность, это будет практически означать, что каждый из вас владеет долей квартиры и может ею распоряжаться самостоятельно и по своему усмотрению без согласия супруга с единственным ограничением - его преимущественное право покупки. При разводе это имущество делиться не будет, поскольку оно уже разделено между вами. Если же брак будет зарегистрирован до заключения договора, то в этом случае совместно приобретенная квартира при разводе подлежит разделу между вами в равных либо в иных других долях по обоюдному согласию сторон или в судебном порядке.

Можно ли принять старую квартиру в зачет участия в долевом строительстве новой квартиры?

Имеющаяся у Вас квартира в счет оплаты строительства нового жилья принята быть не может, т.к. Закон от 30 декабря 2004 года 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» позволяет использовать только денежные средства граждан. Поэтому остается вариант продажи квартиры самостоятельно или при участии риэлтерской компании. Кроме того, возможно получить кредит под залог этой квартиры.

Договор участия в долевом строительстве был заключен участником во время его брака с согласия супруги. Участник решил заключить договор уступки прав требования по данному договору. Требуется ли согласие супруги участника на уступку?

Действительно, согласно ст. 35 Семейного кодекса РФ для совершения одним из супругов сделки, требующей регистрации (например, договор участия в долевом строительстве, уступка прав требования), необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. Права требования по договору участия являются совместной собственностью супругов, следовательно их уступка возможно также только с нотариального согласия супруга. При этом и вторая сторона договора уступки - правопреемник также должен предоставить нотариально удостоверенное согласие супруга на заключение данного договора уступки.

Следует заметить, что если между супругами заключено соглашение (брачный договор), установившее режим личной собственности супруга (стороны сделки) в отношении имущества, в т.ч. прав требований по участию в долевом строительстве, то нотариально удостоверенное согласие не требуется.

Каковы гарантийные обязательства Застройщика на новую квартиру?

Согласно ст.7 Федерального закона от 30 декабря 2004 года 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» Застройщик несет ответственность за качество построенного многоквартирного дома и Вашей квартиры в частности. Гарантийный срок для объекта долевого строительства (квартира и общее имущество в многоквартирном доме), за исключением технологического и инженерного оборудования, устанавливается договором об участии в долевом строительстве и не может быть менее пяти лет. Он может исчисляться со дня передачи квартиры участнику, со дня ввода многоквартирного дома в эксплуатацию, или с иного момента, предусмотренного договором. Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав объекта долевого строительства, также определяется договором и не может составлять менее трех лет. Течение этого срока начинается со дня подписания первого акта о передаче объекта долевого строительства. В течение указанных гарантийных сроков Вы можете обращаться к Застройщику в случае возникновения претензий по качеству квартиры, общего имущества дома. Но важно помнить, что по закону гарантия не распространяется на нормальный износ квартиры, оборудования, на случаи нарушения обычных требований к процессу эксплуатации квартиры, на недостатки, возникшие вследствие ненадлежащего ремонта, проведенного самим участником или привлеченными им третьими лицами.

Новые правила долевого строительства: изменения в 214-ФЗ

Долевое строительство до сегодняшнего дня - одна из наиболее распространенных форм приобретения жилья на стадии строительства, после вступления в силу изменений в Федеральный закон № 124-ФЗ останется единственной, использование которой не противоречит законодательству. В закон внесен целый ряд поправок, затрагивающих и порядок расчетов, и формы покупки жилья и взаимоотношения застройщиков с контролирующими органами. Одновременно изменения внесены и в другие законодательные акты, так или иначе затрагивающие долевое строительство.

Принимая решение о приобретении жилья, в ситуации выбора между новой квартирой и квартирой на вторичном рынке, современные покупатели все чаще отдают предпочтение новому жилью. Конечно, и у новостроек, и у квартир, продающихся на вторичном рынке, есть свои преимущества и недостатки. Новая квартира – это не только новые стены, но и, что важнее, современные коммуникации, комфорт и отсутствие «истории», а значит части рисков, связанных с прошлыми собственниками и их вполне возможными претензиями на квартиру. Но самое главное, что участие в долевом строительстве жилья позволяет отсрочить оплату, пусть даже с индексацией. Именно этим и объясняется популярность, которую оно приобрело в последние годы.

Что изменилось в 214-ФЗ

Закон в новой редакции регламентирует направления расходования застройщиком привлеченных средств. Детализация использования средств направлена на защиту дольщиков – они могут проверить все затраты строителей. В статьях 21 и 22 закона № 214-ФЗ перечислены документы, которые дольщик может требовать от застройщика. Для защиты дольщиков закон предусмотрел еще один механизм. Теперь застройщики обязаны публиковать информацию не только о кредиторской, но и о дебиторской задолженности ежеквартально.

Пожалуй, основным нововведением является то, что привлекать денежные средства теперь разрешено только на основании договора долевого участия, жилищных сертификатов или жилищно-строительными кооперативами. При этом эмитент таких сертификатов должен иметь в собственности или на праве аренды, субаренды земельный участок и получить разрешение на строительство многоквартирного дома на этом участке.

Поправки в закон ужесточают наказание для лиц, незаконно привлекающих денежные средства на долевое строительство, для должностных лиц сумма штрафа составит от 20 до 50 тыс. руб., для юридических от 500 тыс. до 1 млн руб. Более того, предусматривается незамедлительный возврат денег, процентов от суммы оплаченных средств и причиненных убытков.

Новым законом расширяется число лиц, имеющих право на строительство с привлечением средств граждан: в понятие «застройщик» включаются юридические лица, имеющие земельные участки не только на праве аренды, но и в субаренде. Солидарная ответственность банка заменяется на субсидиарную по договору поручительства с застройщиком.

В случае нарушения застройщиком использования денежных средств договор по требованию участника долевого строительства может быть расторгнут в судебном порядке. В случае привлечения денежных средств граждан для строительства лицом, не имеющим на это права, гражданин может потребовать немедленного возврата переданных ему денежных средств, уплаты в двойном размере предусмотренных ст. 395 Гражданского кодекса РФ процентов от суммы этих средств и возмещения сверх суммы процентов причиненных гражданину убытков.

Изменения коснулись порядка расчетов по заключенному договору долевого участия – срок рассрочки платежа не может превышать двух месяцев.

Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав передаваемого участникам долевого строительства объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее трех лет. Этот гарантийный срок исчисляется со дня подписания первого передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Долевое строительство. 2 📙 Реферат → 🆔 81849