Экономика недвижимости. 5

Тема 1

1. Сущность и понятие недвижимости

     Понятие недвижимое  имущество впервые формулировалось  в Римском праве в связи  с введением в гражданский  оборот земельных участков и  других природных объектов.

     В дореволюционный  период данное понятие использовалось  Петром 1 для ограничения оборота  имущества и порядка ее наследования.

     В советский период деление вещей на движимое и недвижимое трансформировалось в понятие основные и оборотные фонды, а земельные участки учитывались отдельно по видам и в натуральных единицах измерения. В современной России понятие недвижимость вновь введено в экономический оборот в 1990г. Законом РСФР о собственности в РСФСР в связи с появление статуса частной собственности.

     Недвижимости присуще  след. элементы

Наименование – знак закрепленный за объектом

Содержание – совокупность отличительных характеристик, ядром к-рых явл. Сущностное свойство

Объем – множество объектов отраженных в данной категории.

     Недвижимость – это  земельные участки и все то, что с ними прочно связано, перемещение к-рых без нанесения несоразмерного вреда их назначению невозможно.

      В то же время  Российским законодательством в  недвижимое имущество включены  вполне движимые вещи-предприятия  как имущественные комплексы, морские  и воздушные суда.

 

2. Классификация недвижимости

Объекты недвижимости классифицируют в зависимости от признаков и их эксплутационно-технологических показателей.

Здания можно разделить на след. Виды: здания производственного назначения; культурно-бытовые,

 обслуживающие, жилые

Также каждое здание можно классифицировать по след. Признакам

1. По этажности
2. По виду строительных материалов: кирпичные, железобетонные, блочные, деревянные
3. По температурному режиму: отапливаемые и неотапливаемые
4. По виду освещения: с естественным, искусственным, смешанным
5. По системе воздухообмена: с естественным, кондиционируемое
6. По сроку службы: 10, 20, 50, 100 и более 100 лет

При классификации земель исходят из их назначения. Выделяют земли промышленных предприятий, земли лесного и водного фонда, земли транспорта и т.д.

На западном рынке объекты недвижимости классифицируют по след. Категориям:

А) объекты недвижимости используемые для ведения бизнеса

Б) объекты недвижимости используемые для получения дохода от аренды

В)избыточная недвижимость, которая не нужна для ведения бизнеса и которую невозможно сдать в аренду.

 

3. Объекты недвижимости и их регистрация

Все объекты подлежащие гос. Регистрации можно разделить на 5 групп.

1. По праву собственности: государственная, частная, общая совместная, общая долевая, собственность в силу давности преобретения;
2. По вещным правам: хозяйственное ведение, оперативное управление, пожизненно наследуемый участок земли, постоянное пользование земельным участком
3. По ограничению прав: аренда, ипотека, доверительное управление,Лизинг
4. Сделки обеспечивающие право: изменение прав, подтверждение прав, возникновение прав
5. Недвижимость как объект специальной регистрации: леса и многолетние насаждения, обособленные водные бассейны, здания и сооружения, земельные участки

Гос. регистрация прав осущ. по месту нахождения объекта. Для регистрации необходимы след. документы: договор в отношении объекта недвижимости, свидетельство о приватизации, свидетельство о праве наследования, вступление в силу судебных решений, план земельного участка с указанием его кадастрового номера, удостоверение личности.

Гос. Регистрация проводится в след. Порядке: прием документов и квитанций об оплате, правовая экспертиза и проверка законности сделки, выявление противоречий между заявленными правами и уже зарегистрированными, внесение записей в единый гос реестр, получение специальной подписи, выдача удостоверения о гос. регистрации

 

 

Тема 2.

1. Сущность рынка недвижимости

Рынок недвижимости это определенный набор механизмов по средствам которого передаются права на собственность и связанные с ней интересы. Рынок недвижимости-это совокупность локальных и региональных рынков отличающихся друг от друга по уровню цен, уровню риска и эффективности инвестиций в недвижимость. Рынок недвижимости явл. Существенной составляющей любой национальной экономики и составляет 50% всего мирового богатства. Без рынка недвижимости невозможен рынок вообще, т.к. рынок труда для своего существования должен иметь или арендовать соответствующие помещения. На рынке недвижимости выделяют 2 составляющие:

1. Первичный рынок-это экономическая ситуация когда недвижимость как товар впервые представлена на рынке. Продавцами на этом рынке выступают строительные компании или государство
2. Вторичный рынок – реализуется недвижимость раннее проданная на первичном рынке

      2.Сегментация рынка недвижимости

     Рассмотрение рынка недвижимости невозможно без его сегментации. Сегментация рынка – это разделение его на однородные группы. В основу сегментации могут быть положены любые характеристики.

Различают след сегменты рынка недвижимости: Рынок жилья, Рынок ком. Недвижимости, Рынок земельных участков Рынок жилья сформировался в период бесплатной регистрации муниципального и ведомственного жилого фонда. Его можно разделить на рынок городского и загородного фонда. Городской жилой фонд разделяется на след группы: жилье низкого качества, типовое жилье, элитное жилье. Рынок загородного жилья подразделяется на: новое строительство, старая застройка, незавершенное строительство. Рынок земельных участков во многих странах явл основной ценностью. В РФ имеет достаточно низкое развитие, т.к. земельные участки имеют низкий % зарегистрированных прав.

 

3.  Классификация рынка недвижимости

Рынок недвижимости локализован и сегментирован в зависимости от потребителей и возможностей участников сделки.Рынок недвижимости классифицируют по след направлениям

1. По географическому фактору, т.е. каждый отдельный регион представляет собой отдельный рынок
2. По использованию: рынок жилого фонда, рынок ком. Недвижимости, рынок недвижимости производственного назначения, рынок недвижимости с/х назначения
3. По стоимости: рынок дорогой недвижимости, массовый рынок относительно недорогой недвижимости
4. По инвестиционной мотивации: рынок приносящий доход, рынок с потенциалом роста, налоговые укрытия
5. По типу прав собственности: право на аренду, на хоз. Ведение, на оперативно управление

 

4. Рынок ком. недвижимости

Рынок ком. Недвижимости стал формироваться в связи с приватизацией предприятий. Этот рынок подразделяется на несколько сегментов, к-рые дифференцируются по след направлениям:

Офисные помещения подразделяются на 3 сегмента:

1. Элитные офисы соотв всем мировым стандартам. Чаще всего находятся в отдельных помещениях
2. Офисы, находящиеся в хорошо отремонтируемых помещениях
3. Офисы находящиеся в зданиях муниципального сектора, необорудованы и без ремонта

Торговые помещения. Данный рынок можно разделить на 2 составляющих

1. Торговые помещения находящиеся в центре города. По ним преобладают сделки купля-продажа
2. Торговые помещения находящиеся за городом. По ним преобладают сделки аренды.

Рынок складских помещений представлен складами различными функциональными назначениями. Выделяют склады-холодильники, склады-элеваторы, универсальные склады.

Рынок производственных помещений имеет развитие в местах добычи полезных ископаемых или в местах избыточной рабочей силы.

 

5. Факторы влияющие на спрос и предложение

На спрос и предложение влияют след группы факторов:

1. Экономические: динамика и уровень доходов, дифференцация доходов потенциальных покупателей, возможность привлечения заемных средств, состояние предпринимательской активности, тарифы на ком. Услуги, налогооблажение, цены на рынке недвижимости, уровень арендной платы.
2. Социальные: тенденция к увеличению численности населения, возрастной состав, уровень образования
3. Административные: различного рода ограничения, контроль различных видов, условие получения прав на строительство
4. Факторы окр. среды: экология, состояние соц. Инфраструктуры, транспортные условия, место нахождение.

Тема 3.

1. Сущность и понятие оценки недвижимости.

Оценка недвижимости это сфера профессиональной деятельности на рынке недвижимости.

Оценка недвижимости это необходимый элемент при совершении любой операции с недвижимостью.

Оценщик – это лицо имеющее специальное знание и образования для проведения процедуры оценки определенного объекта недвижимости.

Оценка имущества- это определение стоимости имущество в соотв с поставленной целью с соблюдением правил и требований. В соотв с законом  РФ об оценочной деятельности право на проведение процедуры оценки явл безусловными не зависит от установленного законодательства.

Под оценочной деятельностью понимается деятельность субъекта оценки направленная в отношении объекта оценки на установления рыночной или иной стоимости.

Профессиональному оценщику вменяются след. Обязанности: устанавливать рыночную или иную стоимость, выявлять потребность в услугах оценки, устанавливать деловые контакты, оформлять и заключать договоры на проведение процедуры оценки, составлять отчеты о выполненной работе, обеспечивать сохранность отчетов.

Оценочная деятельность подлежит лицензированию.

 

2. Случаи возникновения необходимости в оценке недвижимости

Проведение оценки недвижимости должно быть обязательно в след случаях: при продаже государственного или муниципального имущества, при аренде государственного или муниципального имущества, при залоге государственного или муниципального имущества, при переуступке долговых обязательств, при внесении государственного или муниципального имущества в качестве вклада в уставной капитал, при выкупе имущества у собственника для государственных или муниципальных нужд,  при оплате дополнительно выпущенных акций не денежными средствами, при составлении брачных контрактов, а также разделе имущества разводящихся супругов.

Также оценка недвижимости может быть: при купле-продаже, при аренде и лизинге, при кредитовании под залог и ипотеке, при переоценке основных фондов, при страховании и налогооблажении, при определении имущественных долей учредителей, при разрешении имущественных споров.

 

3.Принципы оценки недвижимости

Принципы оценки недвижимости это свод методологических правил на основании которых определяется степень воздействия различных факторов на стоимость недвижимости.

Т.к. в процессе оценки наблюдается взаимодействие трех факторов: субъекта, объекта и рыночной среды, то выделяют 3 группы принципов

1) основаны на представлении  собственника: принцип полезности, ожидания, замещения

2) связанные с эксплуатацией  недвижимости: принцип остаточной  продуктивности, сбалансированности, оптимального размера

3) связанные с рыночной средой: зависимость от внешней среды, спроса и предложения, конкуренции

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Тема 4

1. Сущность и понятие сделки

Сделкой называется осознанной действие гражданина или юр лица направленное на установление, изменение, прекращение прав и обязанностей.

Целью каждай сделки явл преобретение права собственности или права использования имущества.

Сделка считается действительной если соблюдены 4 условия: законность содержания, право и дееспособность физ лиц, соотв воле и волеизъявлению, соблюдается форма сделки.

В случае когда хотя бы 1 из этих условий не соблюдается, сделка считается недействительной.

При осущ сделки с недвижимостью собственник имеет право распоряжаться любой вещью входящей в состав недвижимости.

Недействительными сделками могут быть:

1. Оспоримые, т.е. признанные недействительными судом
2. Ничтожными, т.е. сделки к-рые с самого начала явл недействительными. К таким относят: нарушена форма сделки, сторона сделки явл недееспособной, сделка совершена с целью заведомо противной основам законопорядка, сделка юр лица выходит за пределы его правоспособности ёё

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Тема 5 Технология оценки объектов недвижимости

1. Определение задач и закл договора на оценку.

Заказчик ставит перед оценщиком конкретную цель определить стоимость объекта недвижимости для принятия решения. Интересы заказчика могут быть различными: приобретение недвижимости в качестве инвестиций, продажа.

В каждом случае оценщику необходимо определить особый вид стоимости и область ее применения. Приоценке объкта недвижимости важно исследовать объект и определить связанные с ним юр права. Поскольку заказчик может иметь лишь право на аренду.

Как правило при оценке недвижимости используется метод сбалансированности экономического роста, что позволяет оценщику установить какие части недвижимости следует объединить или разделить и в какой последовательности. Необходимым условием на проведении оценки явл указание вида оценки, оплата за проведение процедуры, сведения подтверждающие образование оценщика и лицензия на выполнение оценочной деятельности. Оценка объекта недвижимости не может проводиться оценщиком, к-рый явл учредителем, собственником, акционером или должностным лицом в оцениваемой компании. Стоимость зависит от трудности оценки, ожидаемых расходов или от набора предоставленных услуг. Оплата может производиться в виде единовременных выплат,  в виде % от итоговой суммы оцениваемого объекта.

 

2. Подготовка плана на оценку

После того как цель оценки осознана и определена оценщиком определяются возможные пути ее решения. С этой целью разрабатывается программа исследования, к-рая становится основой второго этапа плана оценки, в процессе к-рого решаются след задачи: 1)структурирование оценки, т. Е . оценщик изучает общие факторы стоимости на региональном уровне, затем переходит к спецефическим факторам на местном и сегментном уровне и в конце концентрирует свое внимание на конкретных факторах, влияющих на стоимость; 2) план оценки предусматривает сбор необходимой информации и ее обработку и выявление конкретного сегмента рынка, которому принадлежит оцениваемый объект(спрос, конкуренты, покупатели); 3)конкретизация подходов к оценке объектов недвижимости, т.е. каждой конктретной ситуации соотв адекватный только ей подход

 

3. Сбор и подтверждение информации

Надежность выводов оценщика зависит от данных используемых им в работе и если они не точны, то будет трудно подготовить обоснованное заключение, поэтому оценщик должен собрать такую информацию, которая подтверждает его выводы. В проф практике сложилась определенная система отбора необходимой информации. Суть ее закл в след: непосредственно касаться оцениваемого объекта и быть достаточно свежей, быть подтвержденной личным осмотром или доверенными лицами, быть сопоставимыми с данными о сходных объектах имеющихся на рынках, предусматривать возможные уточнения.

Поскольку изменение информации редко повышает доверие к отчету, то собранные данные не должны перегружать отчет оценщика

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Тема 6. Сравнительный подход к оценке недвижимости

1. Этапы

В целях продаж находят свое отражение мнение типичных продавцов и покупателей и поэтому при наличии достаточного количества товаров об аналогичных товаров при определении рыночной стоимости недвижимости целесообразно использовать результаты оценки сравнительным подходом.

Сравнительный подход – это совокупность методов оценки стоимости основанных на сравнении объектов оценки с их аналогами в отношении к-рых имеется информация о ценах сделок с ними. Различия между сравниваемыми объектами сглаживаются в процессе проведения соотв корректировки. В основе данного подхода лежит предположение, что рациональный покупатель не заплатит цену больше, чем ему обойдется приобретение аналога с данными характеристиками. Реальность оценки зависит от активности и насыщенности сегмента рынка к которому относится оцениваемый тип недвижимости. Для получения более точного результата требуется тщательный отбор аналогов. К ним предъявляются след требования: аналог похож на объект оценки по основным экономическим, материальным и техническим характеристикам, цена аналога известа при сделки при сходных условиях.

Выделяют сле этапы оценки недвижимости сравнительным подходом: изучение рынка, сбор и проверка достоверности информации, сравнение данных отобранных аналогов с объектом, корректировка цен продаж выбранных аналогов в соотв с их отличиями, установление стоимости объекта оценки. На начальном этапе изучается рынок с целью выявления на соотв рынке и его сегментах недавно проданных и предлагаемых на продажу аналогов объекта оценки. На втором этапе производится оценка качества и кол-ва используемой информации для оценки.

 

2. Корректировка данных об аналогах объекта оценки

После сравнения данных в результате корректировки цен продаж в соотв с их отличиями от оцениваемой недвижимости рассчитываются скорректированные цены.

Скорректированная цена имущества- это цена продажи объекта сравнения после ее корректировки.  При анализе аналогов отличия учитываются в след порядке: место положение, условия финансирования, условия продажи, дата продажи, физические характеристики, экономические характеристики, способ использования

Выделяют след способы расчета корректировок: парный анализ продаж, те. Расчеты корректировки на основе подбора пары продаж имеющих только 1 отличие; статистический, т.е. примененим\е математического метода и регрессионного анализа, анализ тенденций, т.е. выявление факторов влияющих на цену; анализ затрат, те учет затрат на воспроизводство; распределительный анализ.

 

3. Согласование скорректированных цен.

Согласование скорректированных цен явл заключительным этапом сравнительного подхода, т.е. установление стоимости объектов оценки на основе сравнительного анализа выбранных аналогов. Как правило вывод стоимости оцениваемого объекта осущ в процессе согласования скорректированных цен аналогов.

Согласование – это непосредственное получение промежуточных результатов, согласование скорректированных цен производится на основании имеющихся отличий от объекта оценки. В процессе согласования необходимо выявить причины различий промежуточных результатов, учесть кол-во поправок вносимых в цену, при этом след учесть основное правило: чем меньше кол-во и величина корректировок внесенных в цену конкретного объекта сравнения, тем большее значение имеет данная продажа в процессе формирования стоимости оцениваемого объекта.

 

4. Преимущества и недостатки.

Наиболее надежные результаты на основе использования сравнительного подхода получают при оценке небольших ком объектов и объектов недвижимости, к-рые часто покупаются и продаются и не используются для получения дохода.

Основными условиями применения сравнительного подхода явл: объект не должен быть уникальным, информация должна быть исчерпывающей, факторы влияющие на стоимость сравниваемых аналогов должны быть сопоставимы.

Преимуществами сравнительного подхода явл: позволяет отразить мнение типичных продавцов и покупателей в итоговой цене, в ценах продаж отражается изменение финансовых условий и информации, статистическое обоснование, позволяет вносить корректировки на отличия, при наличии достаточно большого количества данных достаточно прост в применении.

Однако существуют ряд проблем: различие продаж, сложность отбора информации о фактических ценах, проблематичность сбора информации о специальных условиях сделки, зависимость от активности рынка, зависимость от стабильности рынка, сложность согласования данных при существенно различающихся продажах

 

Тема 7. Оценка недвижимости доходным подходом

1. Основные положения доходного подхода

Доходный подход основан на том, что стоимость недвижимости в которую вложен капитал должна соответствовать текущей оценки количества дохода, которой эта недвижимость способна принести.

Для оценки недвижимости на основе доходного подхода необходимо иметь представление об инвестициях и их мотивациях, разбираться в финансовых механизмах, имеющихся в распоряжении инвестора. Доходный подход это совокупность методов оценки стоимости недвижимости, основанных на определении текущей стоимости по ожидаемым от нее доходам. Основной предпосылкой расчета стоимости недвижимости на основе данного подхода считают сдачу ее в аренду. Для преобразования будущих фондов в текущую стоимость осущ капитализация дохода - это процесс определяющий взаимосвязь будущего дохода и текущей стоимости.

 

2. Анализ доходов и расходов

Оценку недвижимости на основе доходного подхода начинают с определения потенциального валового дохода – это максимум дохода, который может принести оцениваемая недвижимость при 100% загрузки. При анализе учитывается доход на сравниваемую единицу измерения. Могут быть использованы след единицы сравнения:  для административных зданий 1 кв м общей или фактицески занимаемой площади; для гостиниц и домов – комнат и квартир; для складов – метр кВ или метр куб. для стоянок и гаражей – 1 место. Расчет потенциального валового дохода рассчитывается на основе анализа текущих ставок и тарифов на рынке аренды для сопоставимых объектов недвижимости. Таким образом расчет потенциального валового дохода сводится к определению величины всего дохода, который сможет  принести оцениваемая недвижимость начиная с 1 года при условии полной загрузки без учета расходов на эксплуатацию. После определения потенциального валового дохода определяется действительный доход 

EGI(действ вал доход)=PGI(потенц вал доход)-VEL(потери арендной платы из-за наличия вакантных помещ)

После определения действительного валового дохода рассчитывается чистый операционный доход

NOI (чист опер дох)= EGI-ОЕ (опер расх)

 Как правило расходы владельца подразделяются на 3 типа: 1. Постоянные- это расходы, которые не зависят или незначительно зависят от степени эксплуатации недвижимости (страхование, отопление, налог на имущество); 2. Переменные – это эксплуатационные расходы необходимые для поддержания функциональной принадлежности объекта и зависят от степени его эксплуатации. 3. Резервы – это расходы связанные с объектом недвижимости, которые необходимо произвести 1 раз за несколько лет.

 

3. Применение доходного подхода.

Доходный подход позволяет учитывать ожидаемый инвестиционный доход поэтому его применение необходимо при анализе целесообразности инвестирования основанными недостатками доходного подхода явл:

Необходимость прогнозирования долговременного дохода, значительное влияние факторов риска на прогнозированный период.. проблематичность сбора данных в доходности аналогичных объектах, т к данная информация обычно конфендициальна, нередко данная информация не соответствует действительность. Стоимостная оценка дохода т е в случаях оценки недвижимости приносящей удобства уникальных объектах стоимостная оценка существенно затруднительна. Правильное применение доходного подхода позволяет принять достаточно обоснованное решение относительно финансирования инвестиций в недвижимость.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Тема 8. Оценка недвижимости затратным подходом.

1. Сущность и этапы.

Затратный подход основывается на расчете затрат на воспроизводства оцениваемых зданий и сооружений с учетом всех видов износа, предпринимательской прибыли с добавлением к полученной стоимости стоимость земельного участка. Затратный подход – это совокупность методов оценки основанных на определении затрат на  воспроизводства или замещения объектов с учетом накопленного им износа. Подход базируется на предположении что покупатель не заплатит цену больше за готовый объект, чем ему обойдется строительства аналога одинаковой полезности. При расчете затрат на возможное новое строительство учитываются затраты инвестора, а не подрядчика. В процессе оценки используется информация об уровне з/п, накладных расходов, стоимости материалов и оборудования. Определение стоимости недвижимости начинается с оценки стоимости земельного участка, затем определяется стоимость нового строительства и ее износ. На заключительном этапе из стоимости нового строительства вычитается износ и прибавляется стоимость земельного участка.