Экономика недвижимости. 2

Содержание

Введение

1.Анализ рынка недвижимости. Расчетная стоимость ограниченно-реализуемой недвижимости.

1.1. Термин «недвижимость»

1.2. Рынок недвижимости: понятие, субъекты рынка, законодательная база.

1.3. Факторы,  влияющие на формирование рынка  недвижимости.

1.4. Основные  подходы и методы исследования  рынка недвижимости.

1.5. Расчет стоимости ограниченно реализуемой недвижимости.

2. Основы расчета стоимости денег во времени. Основные направления анализа рыночной ситуации.

2.1. Основы расчета стоимости денег во времени.

2.2. Основные направления анализа рыночной ситуации.

3. Затратный подход при определении стоимости объекта недвижимости.

Список использованных источников.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ВВЕДЕНИЕ

Среди элементов рыночной экономики особое место занимает недвижимость, которая выступает в качестве средств производства ( земля, административные, производственные, складские, торговые и прочие здания   и помещения, а также другие сооружения) и предмета или объекта потребления (земельные участки, жилые дома, дачи, квартиры, гаражи).Недвижимость выступает основой личного существования для граждан и служит базой для хозяйственной деятельности и развития предприятий и организаций всех форм собственности. В России происходит активное формирование и развитие рынка недвижимости и все большее число граждан, предприятий и организаций участвует в операциях с недвижимостью.

       Недвижимость является главным  предметом обсуждения при приватизации государственной и муниципальной собственности, при аренде нежилых помещений, при покупке и продаже жилых помещений. Появился слой новых владельцев недвижимости как в сфере личного потребления, так и во многих сферах предпринимательской деятельности. Образовались коммерческие структуры, действующие на рынке недвижимости. Разворачивается деятельность  отечественных и зарубежных  инвесторов,  для которых   большое   значение   имеет   приобретение   гарантированных   прав пользования землей и правовая защита их интересов.

Изменилось  налоговое законодательство, и  появились  новые  для  большинства граждан России  налоги:  налог  на  имущество  физических  лиц  и  налог  на имущество, преходящее в порядке наследования и дарения.  Начало  развиваться местное законодательство по регулированию сферы недвижимости.

 

 

 

1. Анализ рынка недвижимости. Расчетная стоимость ограниченно-реализуемой недвижимости.

 

 

1. Термин “недвижимость”

 Появился в  российском  законодательстве  со времен Петра I. Однако, в ныне  действующих  законодательных  актах  еще  не проведено четкое разграничение между движимым и недвижимым имуществом.

 Перечень  объектов недвижимости приведен  в ст. 130 ГК РФ. К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. Так, например, предприятие в целом как имущественный комплекс также признается недвижимостью (ст. 132 ГК РФ).

 Предприятие в целом или его часть может быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав. Предприятие может быть также передано по наследству.

 К экономическим характеристикам  недвижимости  можно  отнести  ее редкость  (нет  абсолютно  одинаковых  объектов   недвижимости); 

-   стоимость прилегающих земель, зданий (например, строительство вредного  производства);

- территориальных особенностей (изменение территориальных  предпочтений  может повысить  стоимость  недвижимости   без   физических   изменений),   целевое назначение (как правило, без существенных затрат не может быть изменено).

Следует отметить, что существует также имущество, которое было движимым,  но в настоящее время прикреплено к недвижимости  так,  что  превратилось  в  ее часть. Недвижимость  распадается  на  три  основных  типа:  земля,  жилье  и нежилые помещения .

 В зависимости  от характера использования   недвижимость   распределяется  на используемую  для  жилья  (дома,  коттеджи,  квартиры),   для   коммерческой деятельности (отели,  офисные  здания,  магазины,  рестораны  и  т.п.),  для производственных   целей   (склады,   фабрики,   заводы    и    т.п),    для сельскохозяйственных (фермы,  сады)  и  специальных  целей  (школы,  церкви, больницы, ясли-сады, дома престарелых и др.).

 

1.2 Рынок  недвижимости: понятие, субъекты  рынка, законодательная база.

Рынок, это совокупность субъектов отношений и обмена товарами и услугами (продавцов, покупателей, посредников) и социально-экономических отношений между ними;   

совокупность  существующих и потенциальных покупателей  товара;

сфера обмена товарами определенного вида на определенной территории.

Недвижимость  является особым товаром, так как  ее характеристики не

характерны  для других товаров (например, строго определенное местоположение). Рынок недвижимости – это совокупность отношений вокруг операций с объектами недвижимости (продажи, покупки, оценки, аренды, залога и т.п.).

 Основными особенностями  рынка  недвижимости  являются:  

 - локальный характер  рынка  недвижимости  (сокращения  числа  возможных  сделок   из-за определенного местоположения);

-  уникальность  всех  участков  земли (влечет различие в ценах);

- низкая ликвидность недвижимости по  сравнению с другими товарами  (вследствие  необходимости  привлечения  правовых  институтов  при совершении сделок);

- несоответствие высокой цены  и финансовых  возможностей покупателей, что требует наличие кредита в большинстве  случаев;

-  разброс  в ценах вследствие неполной информированности продавцов и покупателей.

По  функциональному назначению объектов рынок недвижимости подразделяется  на 4 основные составляющие: рынок земли (земельных участков),  рынок жилья, рынок  нежилых  помещений,  рынок  промышленной  недвижимости. 

Основными  субъектами  рынка  недвижимости   наряду   с   собственниками   и пользователями недвижимого имущества являются:  инвесторы,  банки,  строительные  организации,  фирмы-риэлтеры,  юридические  фирмы,   страховые компании, комитеты  по  управлению  имуществом,  бюро  технической инвентаризации, арбитражный суд, нотариальные конторы, налоговые инспекции.

В связи  с развитием рынка недвижимости возникла  необходимость  в  оценочной деятельности.  Оценочная  деятельность  –  это   подлежащая   лицензированию деятельность лица, заключающаяся в установлением им  в  отношении оцениваемого объекта с использованием специальных правил и методик  рыночной или иной стоимости недвижимости. Профессии оценщика, без которой  невозможно представить рынок недвижимости.

Развитию   рынка    недвижимости   способствует   свободный   переход   прав собственности на недвижимость. Следует отметить, что  согласно  Гражданскому кодексу  РФ  требуется  обязательное  нотариальное  удостоверение  сделок  с недвижимостью, согласно Закону «О залоге» должен быть  нотариально заверен договор об ипотеке. Начато создание кондоминимумов. 

1.3 Факторы,  влияющие на формирование рынка  недвижимости

В  целом формирование  отечественного   рынка   недвижимости   можно охарактеризовать следующими факторами:

     1. Макроэкономическая нестабильность (невозможно предвидеть нормативные акты, принятие которых обуславливается «политической конъюнктурой» в тот или иной момент времени).

     2. Инфляция  (с  одной  стороны,  инвестиционная  активность  снижается «тормозится» развитие нормальной системы ипотечного кредитования;  с другой,  из-за  ограниченности  более   ликвидных   и   рентабельных направлений  инвестирования   вложений   в   недвижимость   являются привлекательными, так как «в определенной мере» позволяют  сохранить средства от инфляции).

     3.  Размытость  законодательной   базы  (особенно   относительно   рынка недвижимости).

     4. Непрозрачность информационного  пространства вследствие  политической неустойчивости, слабого развития  инфраструктуры  (только  намечены формы сотрудничества, роли и функции отдельных звеньев,  отсутствуют специальные   службы   сбора   и   анализа   информации),    низкого профессионализма  участников  рынка  недвижимости  (небольшой   опыт работы, неопределенность  законодательной  базы,  тенденция  подбора сотрудников  по  дружбе  и  родству,  а   не   по   профессиональным качествам).

     5. Отсутствие четкой методической  базы по оценке недвижимости.

     6.  Неравномерное  развитие  сегментов  рынка  недвижимости   (наиболее массовым является рынок жилья).

 

1.4 Основные  подходы и методы исследования  рынка недвижимости

Этап  в исследовании рынка, позволяющий  перейти от общих его характеристик  к анализу ситуации  по  отношении к конкретному объекту или их  группе, является сегментация рынка, позволяющая сосредоточить  основное внимание  на той информации, которая имеет наибольшее значение при выборе того или  иного варианта  решения предпринимателя.

Отличительные особенности рынка недвижимости являются:

    - индивидуальность ценообразования;

    - высокий уровень трансакционных  издержек;

    - важная роль взаимодействия  первичного и вторичного рынков;

    - высокая зависимость цен, доходности  и рисков  от состояния регионально экономики;

    - многообразие рисков;

    - низкая ликвидность товара на рынке;

    - слабость ценовых механизмов  саморегулирования рынка.

В силу  указанных  причин  рынок  недвижимости  отличается  рядом  факторов, которые затрудняют его анализ, что определяет особую  важность  его  анализа при принятии экономических решений.

С другой стороны  рынок  недвижимости  отличается  рядом  факторов,  которые затрудняют его анализ. Это:

    - труднодоступность достоверной  информации;

    -  ограниченное  число   аналогичных  сделок  (а  иногда  и  их полное отсутствие);

    - многообразие факторов, определяющих тенденции развития рынка.

С учетом указанных  обстоятельств  анализ  рынка  недвижимости  представляет собой настолько же важную, насколько и трудную задачу.

В качестве признаков, выбранных в качестве оснований для  сегментации  рынка могут  быть  взяты  физические  характеристики  объектов  недвижимости,   за которыми стоят однородные группы приобретателей недвижимости.

   Расположенные  в  непосредственной  близости  к   транспортным   потокам, свидетельствует не просто о том, что местоположение как таковое влияет на доходность деятельности. Требования к местоположению могут быть разными в зависимости от характера торговли:

    - для предприятий,  торгующих  продовольственными  товарами, важна   из близость к местам проживания населения;

    - для  предприятий,  торгующих   элитными  товарами,  важно   расположение поблизости  от  мест  расположения  учреждений  либо  на  транспортных магистралях:

    - для предприятий, торгующих   ограниченным  набором  «ходовых»   товаров, существенна близость к маршрутам общественного транспорта и пр.

Как и  сегментация,  позиционирование  имеет  двоякое  значение.  Во-первых, определение места продукта  на  рынке  является  основанием  для  разработки концепции продвижения объекта на рынок –  определение  каналов  продвижения, способов  и  средств  рекламы,  разработки  ценовой   политики.

  Во-вторых, позиционирование направлено  на  клиента  и  призвано  сформировать  у  него определенный образ продукта.

Разумеется, и сегментация рынка, и позиционирование продукта – все это  лишь инструменты, которые используются для достижения главной задачи  –  принятия оптимального  экономического   решения,   приносящего   максимальный   доход предпринимателю.

Их  значение состоит прежде всего  в  том,  чтобы  физические  характеристики (качество)   создаваемых   (продаваемых)   объектов    соответствовали    их экономическим характеристикам (цене, доходу) и  представлениям  потребителей предлагаемых к  реализации  объектов,  что  может  кратко  выражено  в  виде следующей простейшей формулы:

                         Качество=цене=потребителю.

 

5. Расчет стоимости ограниченно реализуемой недвижимости.

К числу основных видов  стоимости, используемых при оценке недвижимости, относятся: рыночная стоимость; стоимость на открытом рынке; стоимость при существующем использовании; расчетная стоимость реализации; расчетная стоимость ограниченной реализации; остаточная стоимость замещения; стоимость аренды на открытом рынке; расчетная будущая стоимость аренды; утилизационная стоимость; стоимость для страхования; стоимость для налогообложения; инвестиционная стоимость;

Любой из перечисленных  видов стоимости имеет свою область  применения и ограничения.

          Оценка стоимости недвижимости — процесс определения рыночной стоимости объекта или отдельных прав в отношении оцениваемого объекта недвижимости. Оценка стоимости недвижимости включает: определение стоимости права собственности или иных прав, например, права аренды, права пользования и т. д. в отношении различных объектов недвижимости.

Стоимость ограниченной реализации - это оцениваемая сумма, которую, как считает оценщик  на дату оценки, можно обоснованно  ожидать достижимой в будущем  обмене недвижимости между готовым  купить покупателем и готовым  продать продавцом в коммерческой сделке после недостаточного периода маркетинга, во время которой каждая сторона действовала компетентно, расчетливо и без принуждения. 
Определение стоимости ограниченной реализации соответствует определению стоимости реализации за исключением того, что совершение сделки произойдет в будущем, в момент, определенный клиентом, при этом не будет достаточного периода времени для должного маркетинга, соответствующего характеру имущества и состоянию рынка. Стоимость ограниченной реализации рассчитывается без учета издержек и налогов, связанных со сделкой купли-продажи.

 

 

 

 

 

 

2. Основы расчета стоимости денег во времени. Основные направления анализа рыночной ситуации.

 

2.1. Основы расчета стоимости денег во времени.

Ключевую роль в этих расчетах играет оценка стоимости денег во времени. Одна из базовых концепций экономики коммерческого предприятия и теории принятия управленческих решений состоит в том, что стоимость определенной суммы денег — это функция от времени возникновения денежных доходов или расходов. То есть стоимость денег с течением времени изменяется с учетом нормы прибыли на денежном рынке, в качестве которой может выступать норма ссудного процента (или процента). В данном случае под процентом понимается сумма доходов от использования денег на денежном рынке.

Учитывая, что инвестирование представляет собой обычно длительный процесс, в оценке инвестиций часто  приходится сравнивать стоимость денег  в начале их инвестирования со стоимостью денег при их возврате в виде будущей  прибыли, амортизационных отчислений и т.п.

Точкой приведения может  быть:

— начало инвестиционного проекта — «0» (начало первого шага);

— первый год — «0—1» (первый шаг);

— год завершения инвестиций (строительства) — «3»;

— последний год жизненного цикла инвестиций (расчетного периода) — «7—8»;

— окончание жизненного цикла (расчетного периода) — «8» и др.

Приведение по шкале  времени может осуществляться на основе процессов наращения и  дисконтирования. Наращение — это  процесс определения возвращаемой (будущей) суммы денежных средств, если известны исходная сумма вложений, процентная ставка дохода от них и период накопления. Дисконтирование — процесс приведения денежных сумм, получаемых в будущем, к более раннему (начальному) моменту времени.

Таким образом, в процессе сравнения стоимости денежных средств при их инвестировании и возврате принято использовать два основных понятия:

— будущая стоимость денег, FV;

— настоящая (текущая, современная) стоимость денег, PV.

Будущая стоимость денег  представляет собой сумму инвестированных  в настоящий момент средств PV, в которую они превратятся через некоторый период времени Тс учетом определенной ставки процента Е. Определение будущей стоимости связано с процессом наращения этой стоимости, которое представляет собой поэтапное увеличение суммы вклада путем присоединения к его первоначальному размеру суммы процентов.

Суть сложного процента в том, что на наращенные в предыдущем периоде суммы вновь начисляются  проценты, т.е. происходит многоразовое наращение. Поэтому компаундинг  — рост во времени некоторой денежной суммы в результате реинвестирования получаемых на нее процентов. Будущая стоимость, или сложный процент, рассчитывается по так называемой процентной ставке. В инвестиционных расчетах процентная ставка применяется не только как инструмент наращения стоимости денежных средств, но и в более широком смысле — как измеритель степени доходности инвестиционных операций.

Настоящая (текущая, современная) стоимость денег представляет собой сумму будущих денежных поступлений, приведенных с учетом определенной ставки процента (так называемой дисконтной ставки) к настоящему периоду.

Рис. 1. Дисконтирование по сложным процентам

Определение настоящей  стоимости денег связано с  процессом дисконтирования, который  представляет собой операцию, обратную наращению при обусловленном конечном размере денежных средств. В этом случае сумма процента (дисконта) вычитается из конечной суммы (будущей стоимости) денежных средств. Такая операция возникает в тех случаях, когда нужно знать, сколько средств необходимо инвестировать сегодня, чтобы через определенный период времени при известном проценте годовых получить заранее обусловленную их сумму.

Частные случаи:

Постоянные потоки платежей. Поток платежей, все члены которого постоянные величины, а временные  интервалы между платежами одинаковые, называется аннуитетом (финансовой рентой, рентой). Основные параметры аннуитета:

— член аннуитета — величина каждого отдельного платежа;

— период аннуитета — временной интервал между платежами;

— срок аннуитета — время от начала реализации аннуитета до момента поступления последнего платежа;

— процентная ставка — ставка, используемая для расчета наращения или дисконтирования платежей, составляющих аннуитет.

Наращенная сумма аннуитета  – сумма всех членов потока платежей с начисленными на них процентами на конец срока (на дату последней выплаты).

С помощью коэффициентов  дисконтирования можно подсчитать текущую стоимость любого единовременного  денежного платежа.; Однако инвестирование средств в различные проекты  в большинстве случаев предусматривает выплаты, производимые через определенные промежутки времени. При этом возникает ряд последовательных платежей, которые 
обычно называют потоком платежей. Поэтому в экономической оценке инвестиций чаще всего требуется определить дисконтированную (текущую) стоимость денежного потока.

 

2.2. Основные направления анализа рыночной ситуации.

Анализ рыночной ситуации должен давать ясное представление о перспективах сбыта продукции (услуг), производимой в рамках проекта, а также закладывать основу для разработки стратегии и оперативного плана по маркетингу.

В зависимости  от характера проекта, это исследование может включать изучение одного или  нескольких из следующих вопросов:

Анализ социально-экономической  среды

Анализ потребителей и сегментация рынка

Анализ рынка

Анализ каналов сбыта

Анализ конкуренции

Стратегия и  тактика продаж

Прогноз продаж  

         Анализ социально-экономической среды

Если проект зависит от социально-экономической  ситуации в регионе, то целесообразно  начать исследование с ее анализа: краткое  описание региона реализации проекта, основные макроэкономические показатели на основе прогноза социально-экономического развития региона (уровень развития и структура производств, занятость населения, средний уровень заработной платы), возможности льготного налогообложения, относится ли регион к особым экономическим зонам.

Анализ потребителей и сегментация рынка

Для описания рынка  следует идентифицировать потребителей, их интересы. Это может быть сделано  после анализа рынка в целом, или сегменты рынка можно выделить заранее, с тем, чтобы проводить анализ уже для каждого сегмента в отдельности. Желательно включить в анализ следующие характеристики потребителей продукции:

· тип потребителя (покупатели, производители, единичные самостоятельные потребители и т.п.);

· их географическое расположение;

· их мнение о продукции;

· процесс принятия решения о покупке;

· количество и частота покупок.

Как правило, для  анализа рынка и планирования маркетинга должен быть определен один или несколько целевых сегментов. Сегмент - это группа потребителей, характеризующаяся однотипными предпочтениями или реакцией на предлагаемый продукт и на набор маркетинговых стимулов.

Анализ рынка

В этом разделе  необходимо определить целевой рынок  для проекта (уровень и тенденции  развития), описать его структуру (поставщиков, типы предприятий, принципы устройства отрасли, темпы и направления отраслевого развития), основных игроков, дать характеристику потребителей, особенности конкуренции, структуру сбыта. Должно быть показано, что продукция или услуги имеют рынок сбыта, а также возможность предприятия добиться успеха на этом рынке.

Характеристики  рынка, которые желательно явно указать  в анализе:

количественные:

· емкость рынка;

· фаза жизненного цикла рынка;

· уровень насыщения рынка;

· темпы роста, в процентах, в натуральных показателях;

· стабильность роста;

· независимые прогнозы относительно развития рынка в будущем;

качественные:

· структура потребностей потребителей;

· мотивы совершения покупок;

· интенсивность конкуренции;

· специфические особенности рынка, например, трудности доступа к операциям на рынке.

Емкость рынка может быть потенциальной (максимальной) и реальной (фактической). Потенциальная емкость –  возможный годовой объем реализации определенного вида товара при сложившемся среднем уровне цен (выражается в натуральном или стоимостном выражении). Реальная емкость - реальный годовой объем реализованной продукции товара при сложившимся среднем уровне цен.

Доля рынка (удельный вес компании) – доля реализованной продукции конкретной компанией в общем объеме реализованной продукции на данном рынке (может выражаться в стоимостном выражении, но чаще в %).

При изучении рынка  уделите особое внимание следующей  информации (если эти вопросы актуальны  для данного рынка):

· существующий уровень импорта и государственная политика в этом отношении;

· производство или импорт товаров, способных заменить предлагаемый проектом товар;

· существующий уровень экспорта;

· наличие дефицита товара и проявления этого дефицита;

· дефицит сырья, сложности с созданием инфраструктуры и другие факторы, сдерживающие развитие рынка и конкуренции.

Анализ каналов  сбыта

Должны быть четко определены каналы, по которым производится сбыт продукции (услуг). Как правило, эти каналы относятся к одной из следующих категорий:

· оптовые торговцы;

· розничные торговцы;

· сбыт непосредственно покупателям.

В зависимости  от выбранного канала сбыта будет  меняться схема реализации, в частности  ценовая политика, структура расходов, затраты на продвижение и пр.

В любом случае, при изучении каналов сбыта желательно затронуть в той или иной степени (в зависимости от того, насколько  это актуально для проекта) следующие  вопросы:

· на ком лежит ответственность за обеспечение продвижения товара и как распределяются расходы на продвижение;

· доставка товара;

· таможенное оформление;

· обеспечение лояльности покупателей и повторных покупок.

Анализ конкуренции

Данный раздел рекомендуется начать с перечисления всех реальных и потенциальных конкурентов (особенно прямых, работающих на тот же целевой рынок). Описать позиции конкурента: общий объем продаж, общая доля на рынке, издержки на маркетинг, репутация. На основании полученной информации определить сильные и слабые стороны конкурентов.

Необходимо провести сравнительный анализ с собственной компанией, по позициям: продукт, цена, продвижение, сбыт. Итогом анализа является выявление конкурентных преимуществ и уязвимых позиций предприятия и его конкурентов для удержания и развития конкурентоспособности предприятия. Разработанные предложения в отношении повышения конкурентоспособности предприятия учитываются в плане маркетинга.