Эволюции развитии арендных отношений и их современное состояние в России

1.2. ЭВОЛЮЦИИ РАЗВИТИИ АРЕНДНЫХ  ОТНОШЕНИЙ И ИХ СОВРЕМЕННОЕ  СОСТОИНИЕ В РОССИИ

Аренда — универсальный экономический  рычаг, затрагивающий базис-ные отношения  общества и обеспечивающий гармоничное  сочетание личных, коллективных и  общественных интересов. Аренда (от латинского arrendare — отдавать в наем) — правоотношения экономических агентов, имущественный  наем, по которому арендодатель предоставляет  арендатору имущество во вре-менное пользование за арендную плату. Преимущество аренды, как формы управления имуществом, — в возможности увеличения доходности недвижи-мости по сравнению с  передачей объектов в хозяйственное  ведение или опера-тивное управление. Аренда как система хозяйствования или как организационная форма  предпринимательства предполагает наем имущества, а не наем ра-ботника, следовательно, она связана со способом реализации отношений соб-ственности. Одновременно меняется и социальное положение арендаторов, они используют средства производства в качестве их владельцев, что автоматиче-ски повышает их трудовую мотивацию.

Арендные отношения как вариант  отхода от монополии государственной  собственности и как форма  хозяйственной деятельности проявляются  в пере-даче во владение и пользование  земли, имущества, предприятий и  их подразделений. Аренда как экономическая  категория имеет свое содержание и формы проявления, отвлеченно характеризует  сущность какого-либо явления. Аренда как экономическая категория  выражает конкретные производственно- экономические отношения каждого  данного исторического этапа  и, по мере их совершенствования, меняется адекватно сложившимся новым  производственным отношениям.

Арендные отношения между арендатором  и арендодателем осуществля-ются с помошыо такой формы экономических  отношений, как арендная плата, которая, при прочих равных условиях, позволяет, согласно договора, распреде-лить вновь созданную стоимость.

Арендная плата, как правило, включает:

Амортизацию арендованного имущества;

Часть прибыли, полученной от взятого  в аренду имущества, размером не ниже банковского процента. Ограничение  размера арендной платы, в основном определяется ведомственными отношениями.

Арендная плата может ограничиться суммой амортизационных начислений. Но, если арендуются помещения с  целью производства товара, то аренд-ная  плата устанавливается с прибыли. Если это непроизводственные помещения, и они не выступают в качестве средства производства, то это не источник прибыли, то есть это не классическая аренда. Скажем, арендует общественная организация (клуб, секция и т.п.) —  это, по сути, имущественная аренда — про-кат вещей.

Имеются особенности в методическом подходе при установлении аренд-ной  платы за землю. В земледелии арендная плата выплачивается в виде зе- мольной ренты (источник — прибыль). Амортизация, из-за ее отсутствия, в  арендную плату за землю не включается.

Арендные отношения, особенно земельные, имеют в России значитель-ную  историю. До 1917г. аренда широко использовалась крестьянами для полу-чения помещичьих, казенных и других свободных земель. Объем такой аренды составлял  примерно 50 млн. десятин. Надельная  аренда, т.е. аренда крестьяна-ми друг у  друга надельной земли, была менее  распространенной. Не размеры официальными органами того времени определялись в 1,63 млн. га из всей площади арендованной вненадсльчсской земли. По некоторым  подсчетам, 76,5- 76,6% земли арендовалось за деньги, 3,4-7,5% —за отработки и 2,5-2,9% — смешанно. В конце XIX в. основным арендатором среди крестьян выступало  зажиточное крестьянство, а арендодателями были главным образом бедняки.

В царской России аренда недвижимости выступала основной формой иму-щественно-земельных  отношений. Так, сады, огороды, склады, застройки и др. в Москве сдавались  в аренду на срок до 24 лет. Это приносило  существенный доход в казну, и  он устойчиво возрастал. В 1914г. Москва была разделена на 17 зон, и для каждой устанавливалась цена квадратной сажени (максимальная и мини-мальная). Так, в Тверсхой зоне цена 1 квадратной сажени колебалась от 60 до 600 рублей, а в Серпуховской - от 5 до 30 руб. В 1913г. земельные платежи достигали до 12% доходной части бюджета Москвы. В целом, в отличие от сегодняшнего дня, с 1900 по 1914г. в Москве за счет сборов с недвижимости формировался без-дефицитный бюджет.

Декрет ВЦИК «О земле» от 26 октября 1917г. отменил частную собст-венность на землю. В декабре 1917г. ВЦИК отменил  частную собственность на недвижимость в городах. В городских поселениях с числом жителей свыше 10 тыс. с  августа 1918г. отменялось право частной  собственности на все строения, которые, вместе с находящимися под ними участками  земли, имели стоимость или доходность свыше предела, установленного местными органами власти. Всё недвижимое имущество, изъятое из частной собственности, переходило в распоряжение местных  органов власти. В последующем, это  имущество пере-давалось в распоряжение центральных государственных ведомств и местных органов власти. В  результате национализации и муниципализации  собственно-сти формировались единые государственные земельные, жилищные и иные фонды недвижимого имущества.

Упразднение частной собственности  и запрет на рыночные операции с  земельной недвижимостью обусловили исключение из гражданского законода-тельства самих понятий движимого и  недвижимого имущества. Земля, леса, недра и воды были выведены из оборота. Декрет «О земле» не только отменил  частную собственность, но и сдачу  земли в аренду. Так продолжалось вплоть до 1922г. И только в законе о трудовом землепользовании (май 1922г.), в связи с переходом к НЭПу, аренда вновь была разрешена. Более 75% предприятий частной собственности  работали на аренде. В 1922г. по ходу работы аграрной секции XI съезда партии В.И. Ленин  подготовил предложения для включения  в проект резолюции «О работе в  деревне». В ней говорилось: «По  вопросу об ус-ловиях применения наемного труда в сельском хозяйстве и  аренды земли парт- съезд рекомендует  всем работникам данной области не стеснять излишними формальностями ни того, ни другого явления и  ограничиться... изучением того, какими именно практическими мерами было бы целесообразно ограничи-вать крайности и вредные преувеличения в указанных отношениях».5 В 1925г. было принято Положение, согласно которого допускалась аренда земель на срок от 6 до 12 лет. Во времена НЭПа широко использовалась аренда город-ской недвижимости. Причем разрешалась субаренда, соаренда (наем помещения несколькими арендаторами) и переуступка арендных прав (цессия). Вели- чина арендной платы не ограничивалась и определялась в зависимости от рода деятельности, местоположения, размера арендуемой площади, благоустройства и другими факторами. Для получения права аренды практиковались торги, а при отсутствии конкурса аренду разрешали торговые комиссии.

Но аренды плохо совмещались  с целями строительства нового общества, и в мае 1928г. аренда предприятий  была запрещена. В феврале 1930г. в  постановлении ЦИК и СНК СССР «О мероприятиях по укреплению социалистического  переустройства сельского хозяйства  в районах сплошной коллективизации  и по борьбе с кулачеством» была запрещена аренда земли и наемный  труд. В примерном уставе сельхозартели (февраль 1935г.) указывалось, что земля  за артелью закрепляется в бессрочное пользование и не подлежит ни купле- продаже, ни сдаче в аренду.

И только с введением хозрасчета и самофинансирования на рубеже 90-х  годов Россия вернулась к арендным отношениям. В апреле 1989г. принимается  указ Верховного Совета СССР «Об аренде и арендных отношениях в СССР». Однако и при этом сохранились ограничительные  моменты. Так, переход на аренду разрешался только вышестоящей организацией.6 С принятием «Основ законодательства СССР об аренде» (1989г.) было разрешено  трудовому кол-лективу самостоятельно принимать решения о переходе на аренду, и преду-сматривался выкуп  арендованного имущества, что по существу меняло эконо-мическое содержание арендных отношений. Появилась возможность  передачи госсобственности в собственность  трудового коллектива. Возникала  собствен-ность трудового коллектива, появился вариант эволюционного  превращения госсобственности через  аренду в коллективную собственность. Но такой про-цесс не устраивал «шоковых»  реформаторов. И видимо не случайно Закон о приватизации запрещал аренду с выкупом. В соответствии с Указом Президента РФ от 14 октября 1992г. JVb 1230 «О регулировании арендных отношений и приватизации имущества государственных и муниципальных предприятий, сданного в аренду», рекомендовалось осуществлять приватизацию имущества арендных предприятий (в порядке выкупа, или преобразования арендного предприятия в акционерное общество открытого типа, или продажи на аукционе).

Вместо шоковой приватизации следовало  бы использовать опыт аренд-ных отношений, накопленный в период НЭПа и современный  период. И весь путь приватизации в  условиях России целесообразно было бы пройти эволю-ционным путем —  через развитие аренды к многообразию форм собственности и хозяйствования.

Аренда средств производства, нежилых  помещений, земли и др. доступна трудовому  коллективу, физическим и юридическим  лицам. Такая форма наибо-лее перспективна в условиях, когда большая часть  средств производства нахо-дится  в государственной или муниципальной  собственности, а либерализация  цен делает почти невозможными приобретение, например, техники, горючего, запчастей. Развитие аренды позволяет перейти  к формированию многообраз-ных форм собственности. Например, полученный опыт реформирования аграр-ной сферы  в начале девяностых годов позволяет  сделать вывод о том, что аренда могла стать наиболее эффективной  переходной формой от тотального обобществления к формированию многообразия форм хозяйствования.

В дореформенный период в сфере  АПК различают две формы арендных отношений, связанных с уровнем  самостоятельности: аренда и арендный под-ряд. В условиях аренды арендатор  самостоятельно решал организационные  во-просы, распоряжался произведенной  продукцией, выплачивал арендную плату. Теоретически, в организационно-экономическом  плане арендный коллектив представлял  обособленных сельскохозяйственных производителей, имеющих права юридического лица, берущих в аренду землю и другие средства произ- водства и выплачивающих  за них арендную плату; самостоятельно выбирающих структуру производства; реализующих произведенную продукцию  по своему усмотрению на основе договорных или закупочных цен; самостоятельно формирующих и распределяющих свои доходы.

В условиях арендного подряда арендодатель осуществляет функции ма-териального  обеспечения и сбыта продукции, оставаясь собственником почти  всей произведенной продукции. Арендный подряд, как форма производственных отношений, проявляется в передаче на длительное время по договору ос-новных средств производства за определенную плату. Работая в условиях пол-ной  хозяйственной самостоятельности  и самофинансирования, арендатор  мог бы стать реальным хозяином средств  производства, заинтересованным в увели-чении  производства продукции за счет более  интенсивного использования тру-довых  и производственных ресурсов, если бы правовые и экономические осно-вы арендных отношений были закреплены в соответствующих документах.

Изучение экономического механизма  сложившихся взаимоотношений в  арендных коллективах различных  регионов страны показало, что они  практически не имели необходимой  самостоятельности в организации  производства и, особенно, в распределении  производственного продукта. Материалы  прове-денной учеными ВНИЭСХ паспортизации  показывают, что в начале реформи-рования  только 2,7% первичных коллективов (числящихся арендными и под-рядными, кооперативами  и крестьянскими хозяйствами) самостоятельно фор-мировали производственную программу: 82,1% коллективов реализовывали произведенную  продукцию своему предприятию, и  только 2,5% - на рынке.

Еще скромнее показатели, характеризующие  сложившуюся самостоятель-ность  новых форм хозяйствования в области  взаиморасчетов с банком, бюджегом и формирования самостоятельных  фондов. Гак, менее 1% коллективов самостоя-тельно осуществляли взаиморасчеты с банком и бюджетом; только 7,2% подразделений  формировали из своих доходов  фонды развития. Таково реапьное поло-жение  дел, таков реальный экономический  механизм формирования арендных и подрядных  коллективов, не позволивший этой прогрессивной  форме занять дос-тойное место в  реформировании собственности.

С запуском процесса приватизации, произошла  резкая смена форм собст-венности с  возникновением в массовом масштабе частной собственности, при-ведшей к поляризации общества и падению  уровня жизни значительной части  населения. От аренды остались ее традиционные классические формы: аренда нежилых  помещений, земли, техники (лизинг). Но потенциал аренды до конца еще  не использован, и судя по тому, как  успешно развивается лизинг в  России, какие возможности отрываются перед муниципалитетами по пополнению до-ходной части бюджета за счет аренды нежилых помещений и земли  — будущее у аренды обнадеживающее.

В условиях рыночной трансформации  собственности формируются спе-цифические институты воспроизводства, касающиеся прав владения, пользования, управления и другие, развиваемые в свете  институциональной теории. В систему  прав владения включены и арендные отношения. При взаимоотноше-ниях по поводу пакета акций между арендодателями (в лице государства) и арендатором, речь идет о доверительном управлении (трасте). По форме эти отношения  близки к арендным, поскольку передача акций сопровождается до-говором, четко  фиксирующим денежные отношения.

Пройдя ряд последовательных превращений  от административных до рыночных форм хозяйствования, аренда на сегодняшнем  этапе становится важнейшим фактором повышения эффективности использования  государст-венной собственности.

Арендой государственной (федеральной) собственности занимается Фе-деральное  агентство по управлению федеральным  имуществом. Субъекты РФ и муниципалитеты занимаются арендой, принадлежащей  им собственности, ко-торая нашла  широкое применение во многих городах, особенно в Москве. В 2005г. Москва планирует  от сдачи имущества в аренду и  от имущества в опера-тивном управлении и хозяйственном ведении получить в доходную часть бюд-жета примерно 15 млрд. рублей.

Различают: полную аренду (в основе которой аренда основных фондов, включая  землю и оборотных фондов) и  специализированную — частичную  аренду, включающую часть производственного  потенциала (землю, технику или нежилое помещение). Арендные отношения, определяющие производст-венные отношения внутри предприятия, близки к горизонтальным формам ин-теграции, а между предприятиями — к вертикальным. Формой реализации арендных отношений выступает вновь созданный продукт, включающий диф-ференциальную и абсолютную земельную ренту, отчисления на полное восста-новление арендованных средств производства.8

При рассмотрении арендных отношений  следует иметь ввиду, что они  имеют свою специфику в зависимости  от разновидности имущества, сдаваемого в аренду, и земельных угодий (аренда земли для строительства, аренда земельных паев, аренда техники).

Своя специфика имеется и  при аренде недвижимости разного  назначения. Как известно, в соответствии с пунктом первым статьи 130 ГК РФ, недви-жимыми признаются объекты, прочно связанные с землей, перемещение  кото-рых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. Объекты  нежилого назначения с целью дифференцированного  подхода к расчету величин  арендной платы, в зависимости от целевого назначения и вида деятельности, подробно классифицированы на торговые, складские, офисные, образовательные, медицинские, театральные, спортивные и другие, всего более двадцати видов деятельности.

Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой  в надлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным ус-ловиям договора. Существенными являются условия  о предмете договора, ус-ловия, которые  названы в законе или иных правовых аістах как существенные или необходимые  для договоров данного вида, а  также все тс условия, относи-тельно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто согла-шение (п.1 ст.432 ГК РФ). Размер арендной платы  является существенным ус-ловием договора, причем размер арендной платы может  изменяться по согла-шению сторон в  сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (п.З  ст.614 ГК РФ). Пересмотр арендной платы, как правило в сторону уве-личения, производится с учетом общего изменения  размера платежей за арен-дованное имущество.

Различают одноканальную и двухканальную  систему изъятия доходов у  арендаторов. В основе двухканальной  системы лежит арендная плата  за землю с учетом се размера и  земельный налог. При одноканальной  системе речь идет о форме земельного налога в зависимости от прибыли. По мнению И. Н. Бузда- лова, определяя  свои отношения, арендодатель и арендатор  не могут не учитывать того обстоятельства, что при одноканальной системе  земельного налога в механизме изъятия  земельной ренты в конкретных сс формах через налог на землю  они учитывают ряд факторов и  условий, например: куплен или получен  бесплатно данный земельный участок, каково соотношение разных форм зе-мельной  ренты в обшей ее массе и  т.д. Такой учет и для арендатора и для арен-додателя важен с  точки зрения установления предельных (максимальной и ми-нимальной) границ величины арендной платы . Видимо, подход к арендной плате не может быть унифицирован, а должен определиться конкретным видом арендных отношений.

Подводя итоги эволюции развития арендных отношении за период с конца двадцатого по начало двадцать первого века, следует  отметить, что именно после завершения массовой приватизации арендные отношения  отошли на вто-рой план. Но после  того, когда выяснилось, что главная  цель, отраженная в го-сударственной  программе приватизации — создание эффективного собствен-ника и социально  ориентированной рыночной экономики, не была достигнута — у аренды появился шанс на новом качественном уровне стать реальным ин-струментом нормализации процесса воспроизводства государственной  и муни-ципальной собственности. На данном этапе арендная плата формируется  на рыночных принципах и, при соответствующих  правовых и налоговых условиях, аренда может обеспечить более эффективное  использование имущества.