Инструменты и сущность инвестирования и финансирования объектов недвижимости

ВВЕДЕНИЕ

Инвестиционные процессы играют ключевую роль в рыночной экономике. Практика ее развития показывает, что  именно эффективность инвестиционной деятельности, осуществляемой на принципах  самофинансирования, окупаемости и  рентабельности, является одним из важнейших факторов экономического роста. Формирование в России хозяйственной  системы, основанной на многообразии форм собственности, и образование рыночных механизмов саморегулирования экономических процессов создают условия для существенного расширения инвестиционной деятельности, что неизбежно связано с вовлечением в рыночный оборот недвижимости – фундаментальной основы правовых и экономических отношений всех участников рыночной системы хозяйствования. В условиях рыночной экономики недвижимость становится высококлассным товаром, связывающим огромные финансовые ресурсы участников рыночных отношений. В связи с этим особое значение приобретает развитие системы инвестирования в недвижимость, благодаря которой инвестирование строительства жилья и активизация всего рынка недвижимости в целом происходили бы за счет привлечения свободных денежных средств, обеспечивая тем самым и интересы инвесторов.

Целью работы, прежде всего, является задача выявить сущность процессов  и инструменты инвестирования и  финансирования объектов недвижимости.

1. Сущность процессов инвестирования и финансирования объектов недвижимости.

В нынешних кризисных условиях экономики, многие стали задумываться об инвестировании как наилучшем вложении капитала.

В общем понимании под  инвестированием понимается вложение денежных средств и других капиталов  в реализацию различных проектов с целью извлечения прибыли.

Недвижимость является одним из наиболее важных объектов для инвестирования. Доход от прямых инвестиций в объекты недвижимости и ценные бумаги, обеспеченные недвижимостью, при эффективном управлении могут превышать проценты на заемный капитал и доход по другим видам ценных бумаг. При этом их покупка как средства обеспечения обязательств весьма привлекательна для инвесторов. Это связано с тем, что объекты недвижимости являются реальным активом и обладают большей надежностью, поскольку они более прозрачны как для оценки рисков, так и расчетов доходности.

Субъектами инвестиционной деятельности в сфере недвижимости являются все участники реализации инвестиционных проектов: инвесторы, застройщики, исполнители работ, пользователи объектов недвижимости, поставщики, банковские, страховые и посреднические организации, а также различные фонды, в  том числе и пенсионный и др.

В отечественной экономике  преобладают реальные инвестиции, т.е. инвестиции,  осуществляемые в реальные активы. Тогда как в странах  с развитой рыночной экономикой большую  роль играют финансовые инвестиции, связанные  с приобретением, формированием  портфеля ценных бумаг и их реализацией, покупкой и реализацией финансовых обязательств, а также с выпуском и реализацией ценных бумаг, в том числе приобретения прав на недвижимость.

Финансовое инвестирование в жилищные ценные бумаги обеспеченные объектами недвижимости или ипотечными кредитами (закладными) является опосредованным инвестированием и в большинстве  своем дополняют реальные инвестиции.

К инвестициям в нематериальные активы относятся вложения на приобретение имущественных прав и прав владения земельными участками, лесными массивами  и другими аналогичными объектами  недвижимости, рассматриваемых в  качестве нематериальных активов.

В зависимости от направлений  вложения инвестиций и целей их реализации инвестиционные проекты в сфере  недвижимости классифицируют на жилищные, производственные, коммерческие, финансовые, экологические и др.

Инвестирование недвижимости – это приобретение конкретного  объекта недвижимости или жилищных инвестиционных инструментов в целях  получения прибыли. Инвестиции в  недвижимость по виду активов, в которые  они вкладываются, подразделяются на реальные (капиталообразующие), финансовые и инвестиции в нематериальные активы. Они могут осуществляться путем прямого приобретения объекта недвижимости либо приобретение прав на него с целью последующего развития или путем покупки с целью их эксплуатации и получения дохода.

Любой объект недвижимости в рыночной системе с развитой экономикой и сформированным рынком – это не только стабильный актив, но и актив, который способен приносить  регулярный доход. Поэтому в практической деятельности существует несколько  теорий, согласно которым приобретение жилья в личную собственность рассматривается с точки зрения инвестиционного вложения капитала в недвижимость, приносящую стабильный и регулярный доход. Действительно, в странах с устоявшейся рыночной экономикой любой объект недвижимости дает прирост стоимости капитала во времени и приносит доход ее владельцу. Таким образом, конкретный объект недвижимости является инвестиционным инструментом, аналогичным акциям, облигациям и другим ценным бумагам.

В России на фоне бурного  развития рынка государственных  и корпоративных ценных бумаг  до сих пор не сформировались инвестиционные институты, которые могли бы обеспечить ликвидность и открытость рынка  с одной стороны, и привлечение  сбережений граждан для инвестиций в недвижимость – с другой. Поэтому  государственная политика на рынке  недвижимости, сегодня направлена на увеличение доходов от использования  недвижимого имущества. Она также  призвана обеспечить приток коллективных инвестиций в недвижимость за счет создания системы эффективной защиты прав вкладчиков. Именно такая политика государства должна вызвать доверие к деятельности инвестиционных институтов со стороны физических и юридических лиц.

Основными инструментами  государственной политики по защите прав вкладчиков должны стать:

- жесткое регулирование  деятельности институтов, осуществляющих  инвестирование в недвижимость;

- и обязательное нормативно  закрепленное раскрытие информации  о деятельности инвестиционных институтов и других профессиональных участников рынка недвижимости.

Для инвестирования в недвижимость на практике используется ряд технологий или способов. Наиболее широкое применение получили: инвестирование посредством  собственного и заемного капитала, ипотека, долговые обязательства, заемнопаевые фонды. Этот список не многочисленно, но в этой области в связи с ее постоянным развитием постоянно идет поиск новых путей и форм.

Одной из основных функций  в системе инвестирования в сфере  недвижимости является финансирование.

В странах с развитой рыночной экономикой термины «инвестирование» и «финансирование» часто употребляется как синонимы. В Российской практике, в отличие от зарубежной, различают эти процессы. Если инвестирование недвижимости – это есть приобретение конкретного объекта недвижимости или жилищных инвестиционных инструментов в целях получения прибыли, то финансирование это, прежде всего процесс перемещения финансовых ресурсов от источников финансирования к конечным инвесторам реальных инвестиций.

Финансирование объектов недвижимости через расчет покупателя и продавца при совершении сделки за счет только собственных средств  покупателя, осуществляется достаточно редко. Финансирование объектов недвижимости за счет только заемного капитала относится  в большей степени к специальным  видам финансирования, таким как  строительные кредиты, либо различные  виды муниципального финансирования, реализация которых требует особых технологий в осуществлении процессов финансирования, кредитования и страхования. При этом сама заемная форма может иметь сложную структуру, состоящую из ряда кредитов и займов. Финансирование приобретения населением жилья при помощи только заемных средств также является довольно редким явлением и требует дополнительного страхования или иного (дополнительного) обеспечения. Поэтому основная форма вложения инвестиций в объекты недвижимости представляет собой смешанное финансирование.

2. Инструменты инвестирования и финансирования объектов недвижимости.

2.1. Ипотечное кредитование объектов недвижимости

В рыночных условиях хозяйствования банковский кредит – один из основных источников заемных средств. Потребительский  кредит не является целевым. Он может  быть использован, когда для покупки  объектов недвижимости не хватает небольшой суммы.

Законодательство Российской Федерации предусматривает выдачу кредитов под различные виды обеспечения. Важнейшие из них: залог имущества  и имущественных прав, гарантии и  поручительства третьих лиц, страхование  кредитного риска, переуступка в  пользу банка требований и счетов заемщика, предоставление «связанных»  кредитов.

Финансирование объектов недвижимости за счет только заемного капитала в большей степени относится  к специальным видам финансирования (строительные кредиты, различные виды муниципального финансирования), которые  требуют особых технологий финансирования, кредитования и страхования. При  этом сама заемная форма может  иметь сложную структуру, состоящую  из ряда кредитов и займов. Финансирование приобретения населением жилья с  помощью только заемных средств  также осуществляется довольно редко  и требует дополнительного страхования  или иного (дополнительного) обеспечения.

Залог объектов недвижимости с целью получения денежной ссуды  – ипотечного кредита (кредита под  закладную) – называется ипотекой. Под этим термином подразумеваются  закладная, собственно ипотека и  ипотечный кредит.

Особенности региональной экономики  и возможности привлечения бюджетных  ресурсов в регионах определили появление  различных схем ипотечного жилищного  кредитования. Однако, как свидетельствует  опыт развитых стран, без федеральной  поддержки ипотечное кредитование развиваться не может.

Модель ипотечного рынка, как правило, строится исходя из схем ипотечного кредитования: это либо одноуровневый, либо двухуровневый  ипотечный рынок. Законодательная база нашей страны предусматривает построение двухуровневого ипотечного рынка.

2.1.1. Кредит. Залог. Закладная

Субъектами  кредитных отношений в области  банковского кредита применительно  к сфере недвижимости являются все  субъекты рынка недвижимости и сами банки. Кредиторы – это субъекты, передающие свои временно свободные средства в распоряжение заемщика на определенный срок. Заемщик – сторона кредитных отношений, получающая средства в пользование и обязанная их возвратить в установленный срок. Например, застройщик, помещая свои средства на расчетный счет в банке, выступает в роли кредитора, а банк – в роли заемщика. Испрашивая у банка кредит, застройщик превращается в заемщика, а банк играет роль кредитора.

К одному из наиболее часто используемых видов обеспечения  относится залог. Залог определяется как имущество либо другие ценности, служащие обеспечением займа. Таким образом, залог является неким способом обеспечения обязательства, при котором залогодержатель (юридическое или физическое лицо, предоставившее предмет залога для обеспечения своего долга) имеет преимущественное право перед другими кредиторами удовлетворить свое требование из стоимости заложенного имущества.

Правовое регулирование  залога отражено в ряде документов: это закон РСФСР «О залоге» (1992 г.); ГК РФ, гл. 23, § 3 «Залог»; закон РФ от 16.07.1998 г.  № 102-ФЗ «Об ипотеке (о залоге недвижимости)». Нормы закона РФ «О залоге» применяются к залогу объектов недвижимости (ипотеке) в той мере, в которой они не противоречат федеральному закону «Об ипотеке».

Перечень предметов  залога не может быть исчерпывающим. Законодательством предусмотрен и  залог прав, что имеет особое значение для вещей, обладающих ограниченной оборотоспособностью. Предметом залога может быть также имущество, не существующее в натуре на момент заключения договора, например, будущий урожай или здание, которое предстоит построить за счет кредита, обеспечением которого он выступает. Необходимым и основным признаком предмета залога является его «товарность»: в залог принимается только то, что законом не запрещено.

Предметом залога не могут быть культурные ценности, которые хранятся в государственных (муниципальных) музеях, библиотеках, архивах; «золотая акция», так как она должна находиться только в государственной  собственности; изделия, содержащие золото или серебро (если они не относятся  к ювелирным или бытовым), а также полуфабрикаты, содержащие эти металлы. Это так называемые абсолютные случаи, при которых вещи не могут быть предметом залога ни при каких обстоятельствах.

В составе имущества, которое может быть использовано в качестве залога, деньги не обозначены, однако нет и запрета на залог  денег. Валютные ценности могут быть предметом залога при выдаче кредитов клиентам. Эти операции могут производить  банки, имеющие соответствующие  лицензии.

Залог – самый  предпочтительный способ обеспечения  обязательств, так как удовлетворение требований кредитора, обеспеченных залогом, не зависит от финансового положения  должника, с которым связана возможность  выплаты неустойки, и успешной деятельности поручителя, что обеспечивает выполнение им обязательств перед кредитором должника.

Залог – важнейший  инструмент в правовом регулировании  рыночных отношений, он служит гарантией  удовлетворения требований кредиторов за счет имущества должника; наличие  такого имущества составляет отличительную  черту залога. Здесь кредитор (веритель) действует по принципу «верю не лицу, а вещи», т. е.  имеет место реальный, а не личный кредит. Поэтому залогодателем может быть как сам должник, так и действующее в его интересах третье лицо.

Залог обладает характерным свойством вещных прав – правом следования: право как  бы следует за вещью. Где и в  чьей бы собственности ни находился  предмет залога, он будет предметом  залога до прекращения основного  обязательства. В этом смысле вещь либо иное имущество, переданное в залог, обременено залогом.

В российском законодательстве предусмотрены два основных вида залога: с передачей имущества  залогодержателю (заклад) и с оставлением  имущества у залогодателя. При  первом виде залога залогодержатель  сохраняет за собой по отношению  к заложенному имуществу все  три правомочия (владение, пользование, распоряжение). Владеть и пользоваться имуществом он должен так, чтобы не уменьшать его ценность, а распоряжаться  – только при условии, что на приобретателя  будет переведен долг с сохранением  обеспечивающего долг залога. Распоряжаться  заложенным имуществом он не может  без согласия залогодателя.

При закладе  возможности залогодателя, связанные  с распоряжением заложенной вещью, ограничены: вещь остается у него под  замком и печатью залогодержателя  либо с наложением знаков, свидетельствующих  о закладе.

При залоге с  оставлением имущества у залогодателя последний может использовать его  в своей коммерческой, хозяйственной  или иной деятельности. При этом он сохраняет все правомочия собственника с некоторыми ограничениями. Владеть  и пользоваться предметом залога он может (по своему усмотрению) только в соответствии с его назначением. Доходы, полученные от заложенного  имущества, принадлежат залогодателю. Возможна передача заложенного на хранение третьему лицу. Полномочия залогодержателя весьма широкие, он может:

- проверить на месте наличие, объем, состояние, условия хранения заложенного имущества;

-  по требованию залогодателя принять меры для обеспечения сохранности предметов залога;

- предупредить о прекращении посягательств на предмет залога;

- потребовать от должника досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства, если предмет залога утрачен не по вине залогодержателя, а залогодатель его не восстановил либо не заменил (с согласия залогодержателя) другим, равным ему по стоимости.

Кредитор сохраняет  залоговое право даже в случае отчуждения имущества собственником  в пользу третьих лиц. Однако залог  не дает права собственности (владения или пользования) на заложенное имущество  после нарушения должником своих  обязательств, а служит средством  удовлетворения основного требования кредитора из стоимости заложенного  имущества.

Закладная – юридический документ о закладе (залоге) объекта недвижимости, который удостоверяет отдачу объекта в обеспечение обязательств под кредит (ссуду).

Обязательными лицами по закладной являются должник  по обеспеченному ипотекой обязательству  и залогодатель.

Закладная составляется залогодателем, а если он является третьим  лицом – также и должником  по обеспеченному обязательству. Закладная  выдается первоначальному залогодержателю  после государственной регистрации  органом ипотеки. Закладная является производным обязательством договора об ипотеке: если этот договор признан  недействительным, то и закладная  не имеет силы. При передаче договора об ипотеке третьему лицу закладная  также передается этому лицу. Это  означает, что закладная «лежит»  на объекте недвижимости, а не на должнике, т. е.  любой покупатель объекта недвижимости получает вместе с ним и обязательства по закладной, в противном случае сделка будет признана ничтожной.

Залогодержатель может передать свои права по договору об ипотеке другому лицу, которое  становится на место прежнего залогодержателя  по этому же договору.

Уступка прав по договору об ипотеке, означающая и уступку  прав по обеспеченному ипотечному обязательству, должна быть нотариально удостоверена и зарегистрирована в установленном  порядке.

Залогодержатель может передать права по закладной  путем совершения на ней передаточной надписи в пользу другого лица (владельца закладной) и передачи закладной этому лицу. В передаточной надписи должно быть указано полное имя (наименование) лица, которому передаются права. Передаточные надписи, не содержащие такого указания (бланковые передаточные надписи), считаются ничтожными.

2.1.2. Ипотечный кредит

С юридической точки зрения ипотека состоит в обременении имущественных прав собственности на объекты недвижимости при их залоге.

C экономической точки зрения ипотека – рыночный инструмент оборота имущественных прав на объекты недвижимости, позволяющий привлекать дополнительные финансовые средства для реализации любых проектов.

Ипотека – это  такой вид залога объекта недвижимости, при котором закладываемое имущество  не передается в руки кредитора, а  остается у должника (залогодателя) в его владении и пользовании. Это означает, что залогодатель, отдавший объект недвижимости в залог, уже не может быть полным собственником  в прямом смысле слова, ибо отсутствует  триада собственности: владение, пользование  и распоряжение, а имеются только владение и пользование.

Ипотека может  быть установлена в обеспечение  обязательства по кредитному договору, договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда. В соответствии с российским законодательством договоры, обеспечиваемые ипотекой, подлежат бухгалтерскому учету кредитором и должником, если они являются юридическими лицами.

Предметом ипотеки могут быть объекты недвижимости, права на которые зарегистрированы в установленном порядке:

- предприятия как единые имущественные комплексы, используемые в предпринимательской деятельности;

- здания и сооружения (используемые в предпринимательской деятельности) с одновременной ипотекой по тому же договору земельных участков, на которых они находятся, либо частей этих участков, функционально обеспечивающих эти здания и сооружения;

- жилые дома, квартиры и их части;

- гостиницы, дома отдыха, дачи, садовые домики;

- воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты;

- незавершенные строительством объекты недвижимости, материалы и оборудование;

- участки недр, обособленные водные объекты;

- леса, многолетние насаждения;

- земельные участки, находящиеся в собственности граждан, их объединений, юридических лиц и предоставленные для садоводства, животноводства, индивидуального жилищного, дачного и гаражного строительства; приусадебные земельные участки личного подсобного хозяйства и земельные участки, занятые зданиями, строениями или сооружениями, в размере, необходимом для хозяйственного обслуживания.

Важно знать, что, если иное не предусмотрено договором, вещь, являющаяся предметом ипотеки, считается заложенной вместе с ее принадлежностями как единое целое.

Все объекты  недвижимости могут быть предметом  ипотеки при соблюдении условия: «ипотека предприятий, зданий или сооружений допускается только с одновременной  ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором они находятся».

Правила об ипотеке  на объекты недвижимости применяются  к залогу прав арендатора по договору об аренде такого имущества (право аренды), но только с согласия арендодателя.

Допускается ипотека  имущества, находящегося в общей  либо в общей долевой собственности (при наличии письменного согласия собственников).

В соответствии с российским законодательством  предметом ипотеки не могут быть:

- часть имущества, раздел которого в натуре невозможен без изменения его назначения;

- имущество, изъятое из оборота, на которое не может быть обращено взыскание;

- имущество, в отношении которого предусмотрена обязательная приватизация либо приватизация которого запрещена;

- государственное имущество (государственные и муниципальные земли, сельскохозяйственные угодья, государственные и муниципальные индивидуальные и многоквартирные жилые дома, участки недр и особо охраняемые природные территории);

- часть земельного участка, площадь которого меньше минимального размера для различного целевого назначения и разрешенного использования;

- доля в праве собственности на общее имущество жилого дома отдельно от права собственности на квартиру.

Последующая ипотека допускается, если она не запрещена предшествующим договором об ипотеке того же имущества, действие которого не прекратилось к моменту заключения последующего договора. Если в предшествующем договоре об ипотеке предусмотрены условия, на которых может быть заключен последующий договор, эти условия должны соблюдаться.

При множественности  последующих ипотек (множественности  лиц в обязательстве) существует субординация ипотеки и соответственно очередность залогодержателей.

Последующая ипотека  обязательно регистрируется. В последующем  договоре об ипотеке делаются отметки  обо всех регистрационных записях  о предшествующих ипотеках того же имущества. В свою очередь, в эти  записи вносится отметка о последующей ипотеке.

Залог «чистой» от предыдущих долгов недвижимости, которая  до этого не закладывалась, является первым залогом. Первая ипотека (основная, или старшая) дает первому кредитору  преимущественное залоговое право  возмещения финансовых убытков из стоимости  недвижимости.

2.1.3. Участники ипотечного кредитования

Основными участниками  рынка ипотечного кредитования являются законодатели и ипотечные кредиторы.

Залогодатели (заемщики) – физические или юридические лица, предоставившие объект недвижимости в залог для обеспечения своего долга. К ним предъявляется ряд требований: надежность и платежеспособность, добровольное предоставление в залог объекта недвижимости, способность внести авансовые платежи.

Ипотечные кредиторы (залогодержатели) – юридические лица, выдающие кредиты под залог недвижимого имущества. К ним относятся банки, фонды и другие кредитные учреждения, с которыми залогодатели заключают договор о предоставлении ипотечного кредита. Ипотечные кредиторы обслуживают ипотечные кредиты в течение всего срока действия договора.

Основными функциями  кредитора являются предоставление ипотечного кредита на основе оценки платеже- и кредитоспособности заемщика в соответствии с требованиями и  условиями кредитования; оформление кредитного договора и договора об ипотеке; обслуживание ипотечных кредитов.

Ипотечные банки – учреждения, которые специализируются на выдаче долгосрочного кредита под залог объектов недвижимости. Такие банки выдают ссуды не только на жилищное, но и на производственное строительство. Кредитование жилья через ипотечные банки осуществляется по схеме, представленной на рис. 1.

Существует  несколько технологий ипотечного кредитования, которые различаются порядком начисления платежей по процентам и по возврату кредита. Основными видами ипотечных  кредитов являются:

- постоянный ипотечный кредит, предусматривающий ежемесячные равновеликие выплаты, которые включают платежи по погашению долга и по процентам;

- кредит с фиксированным платежом, предусматривающий ежемесячные равновеликие платежи в счет погашения суммы кредита и проценты на оставшуюся сумму долга;

- кредит с переменной ставкой процента, изменяемой в зависимости от ситуации на финансовом рынке;

- кредиты с «шаровым платежом», при которых основная нагрузка выплат по кредиту предусматривается в последние месяцы кредитования;

- кредиты с нарастающими платежами, предусматривающие постепенное возрастание суммы ежемесячных платежей к концу срока кредитования.

Рис. 1. Схема кредитования через ипотечный банк

Фонд – специальный орган по финансированию организации строительства жилья и возврату кредитов залогодателям. В регионах России созданы фонды, реализующие различные способы жилищного инвестирования, соответствующие специфике экономических условий в регионе.

Продавцы жилья – ими могут быть как физические, так и юридические лица, в том числе подрядные строительные организации и риелторские фирмы.

Государственные органы регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок с ним выполняют государственную регистрацию прав на объект недвижимости и сделок с нею, а также ведение ЕГРП на недвижимость.

Страховые компании осуществляют страхование заложенных объектов недвижимости, а также при необходимости – жизни и трудоспособности залогодателя, права собственности на квартиру. Они бывают как государственные (муниципальные), так и лицензированные негосударственные.

Оценщики производят профессиональную оценку сданного под залог объекта недвижимости. Существуют независимые оценщики и оценочные агентства.

Ипотечные агентства и ипотечно-инвестиционные компании обеспечивают поддержание ликвидности вторичного рынка жилищных кредитов и рынка ипотечных ценных бумаг.

Поручители – физические и юридические лица, поручившиеся за залогодателя и несущие имущественную ответственность по его обязательствам. Если ипотечное кредитование ведется через фонд, поручитель заключает договор поручительства с этим фондом. Участие поручителя в механизме ипотечного кредитования повышает вероятность возврата денежных средств, обеспечивает устойчивость и непрерывность процесса финансирования.