Инвестиции в объекты недвижимости

    ВВЕДЕНИЕ

      Согласно Гражданскому кодексу  РФ недвижимость как объект  собственности (имущества) включает  земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты  и все то, что прочно связано  с землей, т.е. объекты, перемещение  которых без соразмерного ущерба  их значению невозможно, в том  числе леса, многолетние насаждения, здания и сооружения.

      К недвижимости относятся также  подлежащие государственной регистрации  воздушные и морские суда, суда  внутреннего плавания и космические  объекты. К недвижимым объектам  может быть отнесено и иное  имущество, существенным признаком  которого с юридической точки  зрения является обязательная  регистрация прав, независимо от  того, каковыми они могут быть: правом собственности, правом  пожизненного владения, хозяйственного  ведения или постоянного использования,  ипотекой, и иными правами, предусмотренными  Гражданским кодексом РФ.1

      Вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом.

    Рыночная  стоимость недвижимости – наиболее вероятная предполагаемая цена, по которой объект недвижимости может переходить из рук продавца, желающего ее продать, к покупателю, желающему ее приобрести, когда один из них не подвергается принуждению продать объект, а другой – принуждению купить.

    Инвестиционная  стоимость недвижимости – это  конкретная стоимость оцениваемого объекта недвижимости для конкретного  инвестора, исходя из его пристрастий  и личных инвестиционных идей. Есть множество причин несовпадения инвестиционной стоимости объекта с рыночной стоимостью: различия в оценках разными  инвесторами будущей доходности объекта недвижимости; несовпадение в их оценках уровней риска  и т.д. 

    2. ВЕЩЕСТВЕННЫЕ, РЫНОЧНЫЕ И ОРГАНИЗАЦИОННО-ПРАВОВЫЕ  ОСОБЕННОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ КАК  ПОТЕНЦИАЛЬНОГО ОБЪЕКТА ИНВЕСТИЦИЙ

      По сравнению с инвестициями  в другие объекты, например  в финансовые активы, инвестиции  в недвижимость обладают существенными  особенностями. Эти особенности  недвижимости как потенциального  объекта инвестиций можно подразделить  на три группы:

     1. Первую группу образуют фундаментальные  особенности:

    Иммобильность. Уникальность. Дефицитность. Долговечность Cтабильность.

    2. Во вторую группу относят следующие  особенности объекта недвижимости  как собственно рыночного объекта  – товара:

    Специфика жизненного цикла. Длительность создания и сроков службы объектов недвижимости определяет их длительный жизненный  цикл и, как следствие, неравномерность  и сложную структурированность  денежных потоков, генерируемых объектами  доходной недвижимости.

           Подверженность рыночной и инвестиционной стоимости недвижимости влиянию финансирования в различных формах проявляется в том, что доходной недвижимости присуще финансирование в несколько уровней (основными из них является финансирование за счет собственным и заемных средств). Кроме того, финансирование может быть организовано различным образом – по долевому участию, по времени осуществления. Наиболее распространенный способ финансирования – ипотечное кредитование, т.е. финансирование за счет собственных и заемных средств под залог недвижимого имущества. Все это существенно влияет на уровень полезности и инвестиционной привлекательности объектов недвижимости и, в конечном счете, на его рыночную и инвестиционную стоимость.

    Низкая  ликвидность. Недвижимость (объекты капительного строительства) обладают существенно меньшей ликвидностью, чем, например, финансовые активы. Это, в частности, обусловлено значительным сроком, необходимым для реализации объекта на рынке.

    Незначительная  эластичность предложения недвижимости. Изменение величины предложения  недвижимости по равнению со спросом  на нее может быть существенно  большим, чем на других сегментах  рынка имущества.

     3. К третьей группе относятся  организационно-правовые особенности  объектов недвижимости:

    Раздельность прав на недвижимость. Права на недвижимость могут быть разделены по типу прав, по элементам объекта и по времени их осуществления. Также существует и возможность наличия обременений прав на недвижимость в виде залога, сервитута3, ограничения прав пользования, вытекающего из контракта и т.д.

    Особенности налогообложения объектов недвижимости связаны со следующим. Инвестиции в  недвижимость предоставляют на практике предприятию-инвестору возможность  получения налоговых преимуществ  – сумма налога на недвижимое имущество  предприятия снижает налогооблагаемую базу по налогу на прибыль, поскольку  в соответствии с НК РФ налог на недвижимое имущество организации  включается в состав прочих расходов связанных с производством и реализацией продукции.

    Необходимость профессионального менеджмента  связано с тем, что все процессы требуют профессионального управления объектами недвижимости, на любой  стадии строительства, обустройства, продажи  и т.д.

  3.ОСНОВНЫЕ  ИНВЕСТИЦИОННЫЕ ХАРАКТЕРИСТИКИ  НЕДВИЖИМОСТИ 

      К основным инвестиционным характеристикам  недвижимости, к таким особенностям  недвижимости, которые являются  наиболее важными для инвестора  и требуют анализа и учета  являются:

      Недвижимости присуща относительная  стабильность потока доходов  от операций с недвижимостью  – от функционирования или  реализации – по сравнению  с потоками доходов от деятельности  других видов (например, производство  или операция с ценными бумагами). Кроме этого эффект стабильной  генерации доходов от недвижимости  обычно дополняется и более  высокими ставками ее доходности.

      Значительная зависимость характеристик  недвижимости от эффективности  инвестиционного менеджмента так  же является свойством недвижимости, которое инвестор должен учитывать.  Необходимость эффективного инвестиционного  менеджмента связана с тем,  что недвижимость является сложным  для управления объектом, инвестиции  в недвижимость требуют значительных  управленческих затрат. В особенности  это касается инвестиций в  строительные проекты, основанные  на отношениях субподряда. Кроме  этого, в случае, когда инвестиции  в недвижимость носят долгосрочный  характер, необходимо обеспечивать  эффективную и рациональную эксплуатацию  объекта недвижимости.

    Антиинфляционная  устойчивость недвижимости. Недвижимость обладает значительной степенью устойчивости по отношению к инфляции. Вследствие этой особенности инвестиции в недвижимость считаются эффективным способом защиты инвестора от инфляции и диверсификации инвестиционного портфелям (при  оптимальном сочетании доходности и риска). Причем в отношении защиты от инфляции необходимо отметить, что  недвижимость (и в большей мере – доходная недвижимость) может  служить лучшей страховкой от инфляции по сравнению, например, с ценными  бумагами.

    Повышенный  уровень риска. Инвестиции в недвижимость подвержены большей неопределенности по сравнению с большинством финансовых активов. Высокая степень неопределенности объясняется более длительными  сроками капитальных вложений, а  так же недостаточностью (часто даже отсутствием) полной и достоверной  информации на рынке о сделках  с недвижимостью (в отличие от биржевых сделок), сложностью доступа  к рыночной информации. Уровень риска  является повышенным из-за иммобильности  недвижимости и ее недостаточной  ликвидности. Риск изменения характеристик  внешней среды по отношению к  недвижимости часто имеет решающее значение при принятии решений об инвестициях в недвижимость.

    4. ФАКТОРЫ, ОПРЕДЕЛЯЮЩИЕ ИНВЕСТИЦИОННУЮ СТОИМОСТЬ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ

      Можно выделить четыре основные  группы факторов, которые определяют  инвестиционную стоимость объектов  недвижимости:

• Социальные факторы в основном представлены характеристиками населения региона. Сюда относятся демографическая структура, количество браков и разводов, среднее число детей в семье и т.д. Эти факторы связаны с потенциальным спросом на недвижимость и его структурой.
• Экономические факторы предполагают необходимость анализа соотношения между спросом и предложением на данный момент с последующим прогнозом будущих изменений, а так же покупательной способности населения. К экономическим факторам, определяющим спрос, относятся занятость населения, средняя заработная плата, ее распределение, степень экономического развития региона, возможности и условия кредита и т.д.
• Факторы государственного регулирования на всех уровнях (федеральном, региональном, местном) оказывают на стоимость имущества большое влияние, порой способное возобладать в отдельных районах над такими экономическими факторами, как соотношение спроса и предложения. К факторам государственного регулирования относятся:

     - регулирование (ограничение) оборота  недвижимости и способов землепользования;

     - стоимость коммунальных услуг  и общественного транспорта;

     - политика налоговых органов;

     - специальные правовые нормы  (нормативное установление арендных  ставок, ограничение прав собственности,  охрана окружающей среды, организация  государственных инвестиций и  т.д.).

    Экологические факторы при оценке недвижимости – совокупность природных и природно-антропогенных  факторов, оказывающих непосредственное воздействие на полезность объекта  недвижимости и эффективность его  использования. Экологические факторы  при оценке объекта недвижимости необходимо рассматривать как его  окружение, существенно влияющие на стоимость объекта недвижимости.

    5. ОСНОВНЫЕ ПРИНЦИПЫ ОЦЕНКИ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ ДЛЯ ЦЕЛЕЙ ИНВЕСТИРОВАНИЯ

      Объекты недвижимости значительно  отличаются друг от друга и  находятся в разном окружении.  Будущие доходы от недвижимости, наряду с другими факторами,  определяющими стоимость объекта,  отличаются значительной степенью  неопределенности. Вместе с тем существуют общие принципы оценки недвижимости.

      Принципы оценки представляют  собой трактовку общеэкономических  законов с позиций субъектов  рынка недвижимости и при корректном  применении приводят к достоверным  заключениям о стоимости имущества.

      В результате многолетней практики  и теоретических исследований  в области оценки недвижимости  сформировались три группы принципов  оценки. Первая из них связана  с представлениями собственника  о недвижимости; принципы второй  группы обусловлены эксплуатацией  недвижимости и связаны с представлениями  производителей о недвижимости, а третья группа включает принципы, обусловленные рыночной средой. Отдельным, не входящим в указанные  группы принципов, является принцип  наилучшего (наиболее эффективного) использования недвижимости.

      Инвестор, решая задачу определения  стоимости недвижимости, может и  должен ставить себя на место  потенциального собственника, эксплуатирующего  объект недвижимости, и учитывая  влияния рыночной среды.

      В первую группу принципов,  связанных с представлениями  собственника об имуществе, входят: принцип полезности, принцип замещения, принцип ожидания.

      Вторая группа, принципы которой  обусловлены эксплуатацией недвижимости  и связаны с представлениями  производителей о недвижимом  имуществе: принцип вклада, принцип остаточной продуктивности земельного участка, принцип равновесия, принцип возрастающей или уменьшающейся отдачи (принцип предельной доходности).

      К третьей группе, включающей  принципы, обусловленные рыночной  средой, относятся: принцип спроса и предложения, принцип соответствия, принцип конкуренции, принцип изменения.

    Принцип наилучшего (наиболее эффективного) использования  недвижимости основывается на следующей  предпосылке: верхняя граница цены, которую готов заплатить покупатель, определяется его мнением относительно наиболее выгодного использования  приобретаемого объекта недвижимости.

    Принцип полезности заключается в том, что  при оценке недвижимости следует  исходить из того что, недвижимость только в том случае обладает стоимостью, если она может быть полезна реальному  или потенциальному собственнику, если она может удовлетворить его  потребности (в жилище, отдыхе и пр.) либо приносить доход. Полезность является ключевым критерием стоимости любого объекта недвижимого имущества. Следует учитывать, что полезность для каждого собственника индивидуальна, как и представление о ней. Общим же является следующее - чем  больше полезность объекта, тем выше его стоимость.

    Принцип замещения означает, что расчетливый  здравый покупатель не заплатит за данный объект более наименьшей цены, запрашиваемой на данном сегменте рынка  за аналогичный объект с той же степенью полезности. Таким образом, принцип замещения позволяет  установить верхний предел стоимости  оцениваемого имущества. Данный принцип  лежит в основе применения сравнительного подхода.

    Принцип ожидания заключается в следующем. Стоимость недвижимости, прежде всего, зависит не от прошлых цен продаж аналогичных объектов или от их восстановительной  стоимости, а от тех выгод, которые  участники рынка намереваются и  могут получить в будущем о  приобретения и использования недвижимого  имущества. Стоимость имущества  определяется выгодами (или преимуществами), которые, как ожидается, это имущество  принесет владельцу.

    Принцип предельной доходности гласит, что  последовательное добавление улучшений  сопровождается ростом стоимости недвижимого  имущества. На определенной стадии затраты  по созданию дополнительных улучшений  уже не будут полностью компенсированы за счет повышения стоимости объекта. Эффект, связанный с нелинейным увеличение стоимости имущества по мере добавления улучшений, является эффектом насыщения. Принцип изменения. Изменение рыночных условий – неизбежный и постоянный процесс, протекающий постепенно и  часто скрыто. Чем активнее сегмент  рынка, тем быстрее в нем протекают  изменения.

    6. ОСНОВНЫЕ ПОДХОДЫ И МЕТОДЫ ОЦЕНКИ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ

      Стоимость объектов недвижимости, как и любого другого объекта  имущества, оценивается оценочными  методами на основе трех классических  подходов:

     1) доходного подхода, основанного  на дисконтировании денежных  потоков или капитализации ожидаемых  доходов от недвижимости;

     2) рыночного (сравнительного) подхода,  предусматривающего сравнительный  анализ рыночных сделок купли-продажи  объектов недвижимости;

     3) затратного (имущественного) подхода,  базирующегося на определении  стоимости недвижимости путем  расчета затрат, необходимых на  восстановление или замещение  оцениваемых зданий и сооружений  с учетом износа всех видов  и рыночной стоимости земельного  участка.

    7. ОСОБЕННОСТИ И ИСТОЧНИКИ РИСКОВ ИНВЕСТИРОВАНИЯ В НЕДВИЖИМОСТЬ

    Риски присущие рынку недвижимости, можно  разделить на три группы: систематические, несистематические и случайные  риски.

    Систематические риски определяются такими факторами, как низкая ликвидность актива, нестабильность налогового законодательства, изменение  в уровне конкуренции на рынке  недвижимости и рынке капитала, продолжительность  делового цикла на рынке недвижимости, демографические характеристики (и  тенденции их изменения) по стране в  целом и по регионам, тенденции  занятости населения, инфляция, изменение  процентных ставок на рынке капитала.

    Несистематические риски – риски, характерные для  различных типов недвижимости и  различных регионов. Риск данного  вида может быть диверсифицирован за счет формирования портфеля недвижимости, т.е. за счет распределения капитала между разного типа объектами  доходной недвижимости, различия в  местоположении объектов и в структуре  заемного и привлеченного капитала.

    Случайные риски связанны с возможными непредсказуемыми и социальными явлениями и, кроме  этого, могут быть связанны с неэффективным  управлением объектами недвижимости.

      К источникам риска относятся;

     1) вид недвижимого имущества 

     2) возможность изменения соотношения  предложения и спроса (из-за цикличности  рынка недвижимости возможно  повышение или снижение спроса  на недвижимость в краткосрочном  плане, когда предложение объектов  недвижимости неэластично);

     3) инфляция (реальные денежные потоки  доходов от аренды или продажи  могут быть ниже предусмотренных  договором из-за инфляции, в частности,  чем больше срок аренды, тем  такой риск больше);

     4) местоположение объекта 

     5) условия арендного договора (арендный  риск связан с тем, что арендатор  может не заплатить всю арендную  плату, предусмотренную арендным  договором);

     6) условия предоставления кредитов (кредитный риск обусловлен способностью  владельца недвижимости обслуживать  долговые обязательства);

     7) физический износ, устаревание,  порча; моральный и экономический  износ (риски физического, морального  и экономического износа могут  снизить доходность недвижимости);

     8) возможности и условия реинвестирования (действие источника данного риска  противоположно действию инфляции, так как полученные денежные  доходы не могут быть реинвестированы  с той же ставкой дохода, что  и первоначальные инвестиции);

     9) изменения в законодательном  регулировании и налогообложении.

    ЗАКЛЮЧЕНИЕ

    Инвестиции  в недвижимость – выгодное вложение средств, особенно при настоящих  рыночных отношениях и условиях, но эффективность и выгода зависит  от осведомленности инвестора.

      Реализация инвестиционных проектов  предполагает отказ инвестора  от денежных средств сегодня  в расчете на получение в  будущем. Причем, как правило,  на получение прибыли следует  рассчитывать не раньше чем  через год после инвестиций.

      Объектами реальных инвестиций (капитальных  вложений) могут быть недвижимость, бизнес, машины, оборудование, здания, земельные участки, природные  ресурсы.

      Инвестиционный проект прежде  всего оценивается в плане  его технической выполнимости, юридической  обоснованности, экологической безопасности  и экономической эффективности,  под которой понимают доходность (норму прибыли) – результат  сопоставления генерированной проектом  получаемой прибыли и совокупных  затрат, произведенных на этот  проект.

      Очевидно, что при принятии инвестиционных  решений – при выборе инвестиционного  проекта – предпочтение отдается  объекту, который технически выполним, юридически обоснован, экологически  безопасен и экономически наиболее  эффективен.

    Оценивая  эффективность инвестиционного  проекта, следует учитывать и  степень различного рода риска (предпринимательского, финансового и др.).

      Основной задачей при анализе  эффективности инвестиционных проектов  является расчет будущих денежных  потоков, генерируемых (прогнозируемых) при реализации проекта.