Ипотечное кредитование в России (на примере ЮФО)

Ипотечное кредитование в России (на примере ЮФО)

Жилищная проблема является актуальной для населения России. Несмотря на то, что Россия обладает большими территориями, большинство людей ощущают нехватку жилья. Дело в том, что не каждый может себе позволить приобрести квартиру или дом при современном уровне цен. Однако в этой ситуации может прийти на помощь система ипотечного кредитования, которая разрабатывается в каждом регионе. Ипотека – это кредит, который предоставляет банк под залог покупаемой или имеющейся недвижимости. Залог снимается только тогда, когда будет полностью выплачена сумма кредита. В противном случае заложенную недвижимость продадут и вычтут долг заёмщика из вырученных средств.

Основным преимуществом ипотеки является то, что вместо многолетнего накопления необходимой суммы на приобретение жилья, появляется возможность уже сегодня жить в новой квартире или доме. При этом приобретённое жильё посредством ипотеки сразу становится собственностью заёмщика ипотечного кредита. В новом жилье можно зарегистрироваться заёмщику и членам его семьи. К основному недостатку ипотеки можно отнести так называемую «переплату» за приобретенную недвижимость, которая может достигать 100% и более.

Ипотечное кредитование в  Южном Федеральном округе развивалось достаточно активно (до недавнего скачка цен). По данным исследования Sequoia credit consolidation, банками ЮФО было выдано кредитов населению по итогам первого полугодия 2014 года (январь-сентябрь) на общую сумму 87,2 млрд. руб., что больше аналогичного показателя прошлого года всего на 47,4%. Объём рынка ипотеки в регионе по итогам 9 месяцев 2013 г. составлял 59,1 млрд. руб. Таким образом, делаем вывод, что 2014 г. был пиковым по объёму кредитования на Юге страны.

Динамику развития рынка ипотечного кредитования в Южном Федеральном округе можно представить в виде рисунка 1.

Рисунок 1 – Динамика рынка ипотечного кредитования в ЮФО, млрд. руб.

Суммарный ипотечный портфель на балансах банков в ЮФО к концу сентября составил около 210,5 млрд. руб., увеличившись на 41,02 млрд. руб. (прирост 24% к аналогичному периоду 2013 г.). В общем ипотечном портфеле по ЮФО на долю Краснодарского края приходится 39,6% от общей суммы кредитов (34,6 млрд. руб. в числовом выражении), доля Ростовской области составляет 30,3% (26,4 млрд. руб.).

Эксперты выделяют несколько причин такого бурного роста объёмов выданных ипотечных кредитов. Во-первых, в условиях напряжённости на финансовых и валютных рынках недвижимость стала популярным объектом для инвестиций. По данным Банка России, анализ банковской статистики показывает о том, что вложения в недвижимость начали воспринимать как альтернативу банковским депозитам. То есть, большинство покупателей недвижимости ассоциируют данную покупку как защиту своих сбережений.  

Во-вторых, заёмщики, которые хотят приобрести жильё для собственных нужд, опасаются роста ставок и инфляционного роста недвижимости в будущем, ведь «сегодняшние» деньги всегда будут ценнее и приоритетнее чем «завтрашние». Таким образом, люди берут ипотеку раньше, чем они планировали. По сути аналогичная ситуация складывается не только на рынке ипотечного кредитования, можно отметить также бурный рост продаж электронной техники, автомобилей и так далее. То есть, инфляционные ожидания стимулируют рост продаж на том или ином рынке, в том числе и на рынке ипотечных кредитов.

Если рассматривать сумму выданных ипотечных кредитов в региональном разрезе за январь-сентябрь 2014 г., то необходимо отметить, что из всего объёма вышеизложенной суммы выданных ипотечных кредитов (87,2 млрд. руб.) 34,6 млрд. руб. пришлось на Краснодарский край, 26,4 млрд. руб. – на Ростовскую область, 15,34 млрд. руб. – на Волгоградскую область, 6,8 млрд. руб. – на Астраханскую область, 2,5 млрд. руб. – на Республику Калмыкия, 1,87 млрд. руб. – на Республику Адыгея (рисунок 2). 

Рисунок 2 – Доля выданных ипотечных кредитов в ЮФО по регионам,%

На данный момент на Кубани ипотеку предлагают более 100 банков. По объёму ипотеки Краснодарский край лидирует в Южном Федеральном округе – на него приходится около 40% от всего объёма кредитов по области (рисунок 2).

Лидерами на рынке ипотечного кредитования в России в первом полугодии 2014 г. являются следующие банки: Сбербанк, ВТБ 24, Газпромбанк, Россельхозбанк, Дельтакредит, Банк Москвы, Росбанк, Связь-банк, Райффайзенбанк. Они имеют свои подразделения в г. Краснодаре и предлагают свои ипотечные продукты на определенных условиях. Рассмотрим соответствующие показатели по их деятельности относительно ипотечного рынка в масштабе страны и наиболее значимые ипотечные программы.  Данные по объёму выданных ипотечных кредитов данных банков по России представлены в таблице 1.

Таблица 1 – Рейтинг ипотечных банков первого полугодия 2014 года

Из данных таблицы 1 можно отметить, что самым крупным ипотечным банком в России, в том числе и в Южном Федеральном округе, имеющем в своём портфеле почти 260 тысяч кредитов на сумму 402 млрд. руб., является Сбербанк. За год объём ипотечных кредитов Сбербанка вырос на 72%.

В Краснодарском крае Сбербанк предлагает четыре ипотечные программы, в том числе программу «Военная ипотека», которая позволяет военнослужащим − участникам накопительной ипотечной системы – приобрести жильё с помощью ипотечного кредита. При этом выплаты первоначального взноса (от 10%) и погашение кредита (до 2400 тыс. руб.) происходит за счёт накопительных взносов участника. Ставка кредита по ипотеке составляет от 9,5% годовых. Считается, что это одна из самых дешевых программ ипотечного кредитования.

ВТБ 24 занимает второе место в списке лидеров ипотечных банков с объёмом выданных ипотечных кредитов в размере более 157 млрд. руб. Ипотека в г. Краснодаре также представлена четырьмя программами: «Квартира в новостройке», «Покупка готового жилья», «Победа над формальностями» и «Ипотека для военных». Все четыре программы ипотечного кредитования осуществляются в рублях. Максимальный срок ипотеки составляет 50 лет для приобретения жилья в новостройке, а минимальный 3 года для военных. Процентная ставка по кредиту составляет 14,95% годовых, а для военных – 9,5% годовых. Также одним из условий приобретения ипотеки является первоначальный взнос.

   Широкая линейка Газпромбанка включает восемь ипотечных программ в г. Краснодаре. Характерной чертой этого банка является наибольший процент первоначального взноса (от 30-50%) и немалый процент по кредиту: минимальный – 12,53% (и то для военных), максимальный – 33,21%. Не удивительно, что Газпромбанк единственный в десятке лидеров-банков по ипотечному кредитованию продемонстрировал уменьшение портфеля ипотечных кредитов – на 18% за год.

Россельхозбанк  предлагает ипотечный кредит на привлекательный срок до 25 лет в рублях и в валюте (евро, доллары). Первоначальный взнос остаётся на допустимом уровне от 15%, 12%, 10% (для военных) и от 40%. Если приобрести недвижимость под ипотеку в валюте, то это будет стоить от 10% годовых, а если в рублях –  от 17%. Во всех ипотечных программах Россельхозбанка нижний возрастной предел должен составлять 21 год. Также можно отметить, что Россельхозбанк имел годовой прирост равный 45%, а портфель банка 11513 кредитов на сумму  14,8 млрд. руб.

Дельтакредит в отличие от предыдущих своих конкурентов не имеет ипотечную программу, основанную на обеспечение жилья военным. Имеет четыре ипотечные программы: «Строительство дома», «Комната», «Квартира или доля», «Новостройка». Для данного банка ипотека – это основная услуга. Из названий ипотечных программ становится очевидно, что Дельтакредит предлагает ипотеку на покупку комнаты, квартиры, гаража и т.д. Минимальная ставка по кредиту от 15,25% годовых. Из рейтинга ипотечных банков Дельтакредит занимает пятое место, имея в портфеле 5812 ипотечных кредитов на общую сумму в размере 14,1 млрд. руб.

Банк Москвы активно наращивает объёмы ипотечного кредитования – рост за год составил 125% годовых. У банка пять ипотечных программ в г. Краснодаре, в том числе для молодых семей, материнского капитала, участников зарплатных проектов и т.д. Процентные ставки в Банке Москвы являются вполне приемлемыми: минимальные – 12,95%, максимальные – 15,95%. В ипотечной программе «Рефинансирование», который предназначен для погашения ипотечного кредита, предоставленного другим банком, не нужно выплачивать первоначальный взнос. Минимальный возраст заёмщика равняется 21 год, платежи по кредиту осуществляется аннуитетами.

У Росбанка 5 ипотечных программ: «Загородная недвижимость», «На улучшение жилищных условий», «Рублёвый», «Экономный», «Новостройка». Среди них есть  даже кредит на машино-место в подземном паркинге. В связи с понижением курса национальной валюты данные ипотечные программы являются рублёвыми. Наиболее выгодным предложением из всех банковских продуктов можно считать ипотечную программу «Экономный». При её реализации заёмщику необходимо внести первоначальный взнос от 15-50% от стоимости кредита, размер которого может составлять от 500-30000 тыс. руб.  Кредит предоставляется на срок от 6 лет до 25 лет. В рейтинге среди лидеров ипотечных банков Росбанк занимает седьмое место с приростом ипотечного портфеля равным 9%.

Связь-банк предлагает ипотеку в г. Краснодаре на максимальный срок до 20 лет по ставке от 25% годовых. У банка есть также ипотечная программа «Военная ипотека», где ставка кредита равна от 11% годовых на сумму до 2400 тыс. руб. В общем в данном банке ставки по ипотеке весьма не низкие, а находятся где-то на среднем уровне. Но, несмотря на это объём выданных ипотечных кредитов в первом полугодии 2014 года составлял 8,4 млрд. руб.

Райффайзенбанк является аутсайдером в списке топовых ипотечных банков, с количеством выданных кредитов 2901 штук. На данный момент банк предлагает в г. Краснодаре шесть ипотечных программ, некоторые из них с первоначальным взносом от 0%. К ним относятся такие ипотечные программы как «Кредит на любые цели под залог имеющегося жилья», «Под залог имеющегося жилья». Первая предназначена для получения кредита под залог недвижимости на любые цели за исключением целей, связанных с предпринимательской деятельностью. Процентная ставка по кредиту составляет 16-16,5% годовых, а размер кредита равен от 500-9000 тыс. руб., срок от 1-15 лет. Вторая ипотечная программа предполагает ипотеку на приобретение квартиры или коттеджа. Процентная ставка ниже, чем у предыдущей программы и равняется от 14,5-15,25% годовых, максимальный срок кредита до 25 лет, размер составляет от 500-26000 тыс. руб., но не более 70% от стоимости закладываемой недвижимости. Возраст заёмщика в обоих случаях должен быть не менее 24 лет.  

Из всего вышеизложенного следует, что у каждого банка есть своя специфическая ипотечная программа со своими достоинствами (например, ставка по кредиту), и недостатками (например, размер первоначального взноса). Наиболее выгодным, как отмечалось ранее, предложением ипотеки на данный момент можно считать Сбербанк, а наименее Газпромбанк. Такие банки как Банк Москвы, Россельхозбанк, Росбанк предлагают наиболее приемлемые ипотечные программы в г. Краснодаре. В связи с повышением инфляции из-за роста доллара и евро большинство из банков не предлагают ипотеку в иностранной валюте.

Помимо коммерческих банков ипотечным кредитованием также занимается Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). Оно было создано Правительством Российской Федерации в 1997 году для обеспечения ликвидности российских коммерческих банков, предоставляющих долгосрочные жилищные кредиты населению, за счет покупки прав требований по таким кредитам на средства, привлекаемые путем размещения облигаций Агентства на фондовом рынке. Все 100% акций АИЖК принадлежит государству в лице Федерального агентства по управлению федеральным имуществом.

Сформированная агентством система рефинансирования ипотечных жилищных кредитов включает в себя само АИЖК и его партнёров − региональных операторов (созданных при поддержке региональных органов власти), сервисных агентов, банки − первичные кредиторы.

Главной задачей АИЖК заключается в реализации государственной политики по повышению доступности жилья для населения России. Особое уделяется внимание формированию рынка ипотеки в регионах, в том числе и в Южном Федеральном округе.

В условиях кризиса основные приоритеты АИЖК следующие:

1) Финансовое обеспечение реализации программы «Жилье для российской семьи» путем реализации следующих специальных мер:

− страхование ОАО «СК АИЖК» ответственности застройщиков по договорам участия в долевом строительстве в целях привлечения средств граждан-участников программы и снижения рисков жилищного строительства;

− переориентация программы «Стимул» ОАО «АИЖК» на стимулирование строительства жилья экономического класса в рамках программы «Жилье для российской семьи», а также реализация запланированных ранее мероприятий по обеспечению финансирования инженерно-технической инфраструктуры в рамках программы «Жилье для российской семьи» в рамках кредитной линии Внешэкономбанка в размере до 54 млрд. руб.;

− преимущественное рефинансирование закладных по социальному стандарту, предоставленных гражданам – участникам программы «Жилье для российской семьи».

2) Поддержка рынка ипотечного кредитования с целью сохранения платежеспособного спроса, а также инфраструктуры рынка ипотеки, особенно в регионах РФ. Приоритетом деятельности АИЖК по данному направлению будет рефинансирование кредитов, выданных на приобретение жилья экономического класса в новостройках.

Далее рассмотрим основные программы АИЖК по развитию рынке ипотечного кредитования. К ним можно отнести: программу стимулирования кредитования жилищного строительства («Стимул»), программу «Арендное жильё» и социальные ипотечные программы.

В рамках программы «Стимул», которая реализовывалась Агентством совместно с Внешэкономбанком в 2009-2014 гг., по состоянию на 1 января 2015 года приняты действующие обязательства по предоставлению займов банкам, кредитующим проекты строительства жилья, на общую сумму 51,5 млрд. руб. Всего с начала действия программы (01.10.2009 г.) Агентством заключено соглашений на 119,4 млрд. руб., по которым предусматривается строительство 6,9 млн. м2 жилых помещений (общая площадь зданий − 10,1 млн м2). Доля финансирования, предоставленного Агентством, составила 56% от общей суммы кредитования банками проектов строительства жилья в рамках данной программы (70,2 млрд. руб. из 125,9 млрд. руб.).

В 2015 г. программа АИЖК по стимулированию кредитования жилищного строительства будет реализовываться в рамках программы «Жилье для российской семьи». Программа нацелена на обеспечение снижения стоимости жилья экономического класса, возводимого в рамках программы «Жилье для российской семьи», на 1 м2 за счет финансирования строительства объектов инженерно-технического обеспечения, увеличения объемов строительства арендного жилья.

В таблице 2 представлен отчёт о ходе реализации программы «Стимул» за период с 01.10.2009 по 01.01.2015 гг. в Южном Федеральном округе и в Российской Федерации в целом по данным, предоставленным АИЖК.

Таблица 2 – Реализация программы «Стимул» за период с 01.10.2009 по 01.01.2015 гг.

Окончание таблицы 2

Из данных таблицы 2 видно, что в Южном Федеральном округе не так много регионов, в которых реализуется программа «Стимул», всего 3 относительно 45 регионов в России. Соответственно, мы не наблюдаем значительного размера показателей касательно объёмов кредитов, выданных банками юридическим лицам на жилищное строительство (всего 6,64% от общего объёма) и выданных объёмов АИЖК займов банкам, кредитующим проекты строительства жилья (6,21% от общего объёма). Ставка кредитования юридических лиц в ЮФО слегка превышает аналогичную среднюю ставку по России на 0,6%. Ставка по выданным Агентством займам в ЮФО равняется аналогичной средней ставкой по России – 7,9% годовых. Доля общей площади жилых зданий, построенных участниками программы  в ЮФО «Стимул» составляет 7,2% относительно значения по стране. Необходимо также отметить, что среди всех регионов, наиболее активно используют данную программу в Центральном Федеральном округе, Приволжском Федеральном округе, Сибирском Федеральном округе и Северо-Западном Федеральном округе. В недавно появившемся Крымском Федеральном округе на данный момент программа «Стимул» ещё не реализуется.

Также АИЖК продолжает реализовывать программу «Арендное жилье», предусматривающую кредитование юридических лиц на цели приобретения жилья для предоставления внаём. По состоянию на 1 января 2015 года АИЖК приняты обязательства на общую сумму 1 753 млн. руб. (жилая площадь арендного жилья по заключенным соглашениям – 59,6 тыс. м2). По продукту «Арендное жилье» выкуплено закладных на общую сумму 792 млн. руб. При этом общая сумма кредитования банками строительства и приобретения объектов арендного жилья в рамках продукта – 630 млн. руб.

В таблице 3 можно рассмотреть отчёты о ходе реализации продукта «Арендное жильё» за период с 01.08.2012-01.2015 гг. в Южном Федеральном округе и в Российской Федерации в целом по данным, предоставленным АИЖК.

Таблица 3 – Реализация продукта «Арендное жильё» за период с 01.08.2012 по 01.2015 гг.

Данные таблицы 3 показывают, что в Южном Федеральном округе практически не реализуется продукт «Арендное жильё», кроме Краснодарского края. Внедрением и разработкой государственной программой «Арендное жильё» официально занимается «Кубанское ипотечное агентство», являющееся официальным представителем ОАО «АРИЖК». Из газеты «Вольная Кубань» известно, что проект пока в стадии тестирования, так как необходимо уточнить ресурсные источники и схему взаимодействия всех участников программы, заказчиков, инвесторов, категории финансирования. Жильё будут покупать и эксплуатировать специализированные проектные компании, качество будет соответствовать действующим госнормам. Размер арендной платы будет рассчитываться таким образом, чтобы специализированная проектная компания могла содержать жильё и погашать кредит по ипотеке.

Можно сделать вывод, что хоть пилотные проекты уже реализованы в нескольких городах России, чёткости и ясности пока не наблюдается относительно Краснодарского края. Несомненно, проект нужный, но появляется возможность осуществления коррупционных схем, и в итоге в проигрыше останутся те самые местные жители и мигранты, которые сегодня вынуждены отдавать большую часть своих доходов за съёмное жильё без возможности накопить на собственное.

И последним значимым направлением АИЖК является реализация программы предоставления ипотечных жилищных кредитов для социально приоритетных категорий граждан (молодые учёные, молодые учителя, военнослужащие и др.) на специальных условиях. Данная программа основывается исходя из Указа Президента Российской Федерации от 7 мая 2012 г. № 600 «О мерах по обеспечению граждан Российской Федерации доступным и комфортным жильем и повышению качества жилищно-коммунальных услуг».

В 2015 г. по мере нормализации ситуации на финансовых рынках Агентство планирует увеличивать масштабы реализации программы льготного кредитования социально приоритетных категорий граждан в рамках утвержденного Социального стандарта. Всего за 2014 год в рамках реализации специальных ипотечных программ Агентство рефинансировало 16 495 ипотечных кредитов на сумму 29,5 млрд. руб. (в том числе по программе «Военная ипотека» 6,8 тыс. кредитов на сумму почти 15 млрд. руб.).

Средневзвешенная ставка выкупа АИЖК ипотечных жилищных кредитов за 2014 год составила 10,7%, в том числе по специальным продуктам – 10% (из них по программе «Военная ипотека» − 9,7%), что ниже рыночной средневзвешенной ставки 12,4% (по данным за одиннадцать месяцев 2014 г.) и целевого ориентира на 2014 год, установленного в государственной программе «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации» (12,1%).

Отчёт о реализации ОАО «АИЖК» специальных ипотечных программ представлен в таблице 4.  Объемы реализации специальных ипотечных программ в стоимостном выражении приведены по остатку основного долга на дату выкупа.

Таблица 4 – Реализация ОАО «АИЖК» специальных ипотечных программ

Таким образом, из таблицы 4 видно, что в Южном Федеральном округе в 2014 году было реализовано 2035 ипотечных программ на общую сумму в размере 4286 млн. руб. из которой 88,5% составляет «Военная ипотека». Прирост по отношению к 2013 г. составил 15%. Наибольший объём по реализации специальных ипотечных программ наблюдался в Северо-Западном Федеральном округе. В 2014 г. никакой реализации в Крымском Федеральном округе ипотечных программ не было.   

В заключении работы, необходимо выделить отдельные показатели рынка ипотечного кредитования в Южном Федеральном округе по состоянию на 1 декабря 2014 года, которые представлены в таблице 5.

Таблица 5 – Показатели рынка ипотечного жилищного кредитования в ЮФО на 01.12.2014 г.