Ипотечное кредитование в Республике Беларусь

МНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ  РЕСПУБЛИКИ БЕЛАРУСЬ

УО «БЕЛОРУССКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ  ЭКОНОМИЧЕСКИЙ УНИВЕРСИТЕТ»

             Кафедра    Экономики промышленных предприятий     .        

РЕФЕРАТ

    по дисциплине:  Экономическая оценка предприятия

     на тему: Ипотечное кредитование в Республике Беларусь

Студент

ФМ, 4-й курс, ДКП-1                                                                          Е.А.Куренёв

Руководитель

ассистент                                                                                   М.М. Шоломицкая

МИНСК 2012

1 Закона Республики Беларусь «Об ипотеке»

Использование залога недвижимого  имущества (ипотеки) имеет важное значение как для экономики государства, так и для субъектов хозяйствования и граждан. На практике этот инструмент чаще всего используется для обеспечения обязательств по кредитным договорам. В то же время посредством широкого применения данного института достигается экономический эффект: происходит увеличение объемов привлечения инвестиций, оживление финансового оборота в экономике. Внедрение ипотеки имеет существенное значение и для развития банковской системы, повышая параметры устойчивости и ликвидности капитала.

До принятия в Республике Беларусь специального закона в законодательстве содержались лишь общие положения  об ипотеке, предусматривающие возможность  ее использования в качестве инструмента  возврата кредита. С целью детального регулирования отношений, связанных  с залогом недвижимости, возникла объективная потребность в принятии специального нормативного правового  акта. Учитывая важность и значимость возникающих при использовании  ипотеки отношений, принято решение  о подготовке такого акта в форме  закона, что предусматривалось Планом подготовки законопроектов на 2006 год, утвержденным Указом Президента Республики Беларусь от 4 января 2006 г. № 5. Проект Закона Республики Беларусь "Об ипотеке" был подготовлен Правительством и внесен на рассмотрение в Парламент еще в 2006 г., где подвергался неоднократной доработке. Закон Республики Беларусь "Об ипотеке" (далее — Закон) был подписан Президентом Республики Беларусь 20 июня 2008 г. и вступил в силу через шесть месяцев после его официального опубликования — с 27 декабря 2008 г.

Рассматривая Закон, прежде всего следует обратить внимание на достаточно большой его объем: он состоит из 56 статей, объединенных в 13 глав. Тем самым в целях принятия акта прямого действия законодатель объединил в едином документе наряду с нормами общего характера также и предписания, детально регламентирующие механизм ипотеки.

Согласно ст. 1 Закона в силу ипотеки  кредитор по обеспеченному ипотекой обязательству (залогодержатель) имеет  право в случае неисполнения должником  этого обязательства получить удовлетворение из стоимости переданного в ипотеку  имущества преимущественно перед  другими кредиторами лица, которому принадлежит это недвижимое имущество (залогодателя), за исключением случаев, предусмотренных законодательными актами. Данное определение фактически не отличается от определения понятия  залога, содержащегося в ст. 315 Гражданского кодекса. Несмотря на это, следует остановиться на двух моментах.

Во-первых, в Законе четко прописано, что ипотека не ограничивается обеспечением обязательств по кредитному договору. Хотя ипотечное кредитование является самым распространенным, наряду с  этим ипотекой могут быть обеспечены обязательства по договорам займа, купли-продажи, аренды, подряда и  иным договорам, а также по обязательствам, возникшим вследствие причинения вреда.

Во-вторых, законодатель закрепил за залогодержателем преимущественное право  удовлетворения своих требований перед  иными кредиторами залогодателя. Исключение составляют случаи, предусмотренные  законодательными актами (например, удовлетворение требований в связи с ликвидацией  юридического лица).

Ипотеку от залога отличает ее предмет, согласно положениям Закона предметом  ипотеки может быть недвижимое имущество, иное имущество, отнесенное законодательными актами к недвижимым вещам, в том  числе незавершенные законсервированные капитальные строения, а также  имущество, которое поступит залогодателю в будущем и которое на момент заключения договора об ипотеке не считается созданным в соответствии с законодательством.

Законом устанавливаются две разновидности  ипотеки: возникающая из договора (ипотека  в силу договора) и на основании  акта законодательства при наступлении  указанных в нем обстоятельств, если в законодательстве предусмотрено, какое имущество и для обеспечения  какого обязательства признается находящимся  в ипотеке (ипотека в силу законодательства). Причем правила Закона, установленные  для ипотеки в силу договора, применяются  к ипотеке, возникающей на основании  акта законодательства, если законодательными актами не установлено иное. Отдельная  статья Закона посвящена вопросам оценки имущества, предоставляемого в ипотеку. И общему правилу стоимость предмета ипотеки определяется по соглашению сторон. Из общего правила есть исключение: случаи обязательности проведения оценки могут быть установлены законодательством. Несколько таких случаев предусмотрено  главой 5 Положения об оценке стоимости  объектов гражданских прав в Республике Беларусь, утвержденного Указом Президента Республики Беларусь от 13 октября 2006 г. № 615 "Об оценочной деятельности в Республике Беларусь". И указанных в данном Положении случаев в отношении ипотеки применяются следующие:

— при предоставлении в качестве обеспечения исполнения обязательств по кредитному договору (за исключением межбанковского кредитного договора) залога имущества, кроме денежных средств. Оценивается стоимость имущества, передаваемого в залог;

— при совершении сделки, предусматривающей отчуждение государственного имущества, либо сделки, которая может повлечь отчуждение государственного имущества, кроме имущества, относимого к оборотным активам государственных юридических лиц. Оценивается стоимость соответствующего имущества, подлежащего возмездному отчуждению.

Для отдельных видов имущества, передаваемых в ипотеку, Законом  предусматриваются особенности  определения их стоимости.

Оценка стоимости земельного участка  осуществляется на основании кадастровой  стоимости земельного участка, ниже которой стороны не вправе оценивать  земельный участок, являющийся предметом  ипотеки. Основанием для закрепления данной нормы являются положения Указа Президента Республики Беларусь от 13 октября 2006 г. № 615, в котором для определения стоимости земельных участков применяется метод кадастровой оценки с использованием сведений, содержащихся в государственных земельном и градостроительном кадастрах. Концепция оценки земельных участков, исходя из их кадастровой стоимости, также заложена в новой редакции Кодекса о земле.

Стоимость расположенных на земельном  участке капитальных строений (зданий, сооружений) или незавершенных законсервированных капитальных строений, являющихся предметом  ипотеки, не может быть ниже их стоимости, определенной рыночным методом. Проведение оценки указанных объектов осуществляется в соответствии с Инструкцией  по оценке капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений  как объектов недвижимого имущества, утвержденной постановлением Государственного комитета по имуществу Республики Беларусь от 20 декабря 2007 г. № 67.

В главе 2 Закона содержатся основные положения договора об ипотеке. В  заключении договора должны быть соблюдены следующие требования:

— заключение договора в письменной форме;

— осуществление его государственной регистрации;

— нотариальное удостоверение договора об ипотеке в обеспечение обязательств по договору, который должен быть нотариально удостоверен.

Несоблюдение формы договора об ипотеке и (или) требований о его  государственной регистрации влечет за собой недействительность договора об ипотеке.

Наряду с этим отдельная статья предусматривает ряд существенных условий договора об ипотеке, наличие  которых в нем обязательно.

Законом предусматривается так  называемая классическая одноуровневая  система ипотечного кредитования: выдача кредитов и привлечение инвестиций на финансовом рынке осуществляются одним и тем же лицом, в качестве которого выступает банк (небанковская кредитно-финансовая организация).

Закладная представляет собой именную  ценную бумагу, удостоверяющую право  ее законного владельца на получение  исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления  других доказательств существования  этого обязательства, а также  права залогодержателя по ипотеке. Суть закладной состоит в возможности  ее последующей передачи первоначальным владельцем другим лицам с целью  привлечения дополнительных денежных средств, которые, в свою очередь, будут  также вовлечены в ипотечное  кредитование. Новый владелец закладной  вместе с приобретением этого  документа принимает на себя все  права и обязанности залогодержателя. При этом переход прав по закладной  для залогодателя никаких негативных последствий не несет.

Закладная может быть составлена в  документарной (документарная закладная) либо бездокументарной (бездокументарная закладная) форме. Закон содержит ряд  различий при составлении и последующем  хождении закладной в одной из предложенных форм.

Так, составленная организацией по государственной  регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним документарная  закладная передается первоначальному  залогодержателю. В отличие от документарной  закладной бездокументарная передается на хранение в центральный депозитарий ценных бумаг в Республике Беларусь для обеспечения учета прав по бездокументарной закладной первоначального залогодержателя в депозитарной системе.

При соблюдении определенных требований Закон предусматривает возможность  неоднократного залога одного и того же недвижимого имущества. Такая  ипотека именуется последующей, имущество, заложенное по договору об ипотеке в обеспечение исполнения одного обязательства (предшествующая ипотека), может быть предоставлено  в ипотеку в обеспечение исполнения другого обязательства того или  иного должника тому или иному  залогодержателю (последующая ипотека).

Последующая ипотека допускается  при соблюдении следующих условий:

а) если она не запрещена предшествующими договорами об ипотеке, действие которых не прекратилось к моменту заключения последующего договора об ипотеке;

б) если по предшествующему договору об ипотеке не выдана закладная.

При этом договор о последующей  ипотеке должен быть заключен с учетом определенных условий, если они оговорены  в предшествующем договоре об ипотеке. Кроме того, последующий договор  об ипотеке должен содержать сведения обо всех предшествующих ипотеках. Независимо от условий предшествующего  договора заключение последующего договора об ипотеке, предусматривающего составление  закладной, не допускается.

С целью обеспечения вовлечения в оборот закладной Законом предусмотрен механизм передачи (уступки) прав по ценной бумаге, а также залог закладной.

Передача прав по закладной другому  лицу означает передачу тому же лицу всех удостоверяемых ею прав в совокупности. Передача прав по закладной влечет за собой последствия уступки  прав требования (цессию). В этом случае применяются правила, установленные  статьями 353—357, 359, 360 Гражданского кодекса. При передаче прав по закладной происходит заключение договора в письменной форме  с последующей государственной  регистрацией новым владельцем закладной  своих прав залогодержателя.

При передаче прав по документарной  закладной организацией по государственной  регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним на этой закладной производится отметка  о новом владельце документарной  закладной.

Для фиксации в депозитарном учете  передачи прав по бездокументарной закладной  прежний владелец этой закладной  представляет в депозитарий, в котором  учитывается бездокументарная закладная, договор о передаче прав по бездокументарной закладной, на основании которого депозитарий осуществляет перевод бездокументарной закладной со счета "депо" ее прежнего владельца на счет "депо" нового владельца бездокументарной закладной. Следует отметить, что, накладывая обязанность по предоставлению договора о передаче прав по бездокументарной закладной на прежнего владельца, законодатель не учел тот факт, что лицом, заинтересованным в осуществлении перевода закладной на новый счет, в большей степени является новый владелец.

Следует оговориться, что Закон  запрещает ипотеку жилых домов, квартир, находящихся в государственной  собственности. Тем самым под  его действие попадает исключительно  частный жилищный фонд.

При передаче в ипотеку жилого дома, квартиры, принадлежащих гражданину на праве собственности, необходимо письменное согласие совершеннолетних членов его семьи, проживающих в  жилом доме, квартире. Такое согласие не требуется, когда жилой дом, квартира были заложены по договору об ипотеке  в обеспечение возврата кредита, предоставленного на приобретение или  строительство жилого дома, квартиры, и процентов по нему.

Передача в ипотеку жилого дома, квартиры, в которых проживают  несовершеннолетние граждане, ограниченно  дееспособные или недееспособные лица, допускается только для обеспечения  выполнения обязательств по кредитным  договорам, предусматривающим использование  кредита для улучшения жилищных условий, и с письменного разрешения (согласия) органа опеки и попечительства. Закон устанавливает случай, при  котором орган опеки и попечительства может не дать согласие на передачу имущества в ипотеку: когда несовершеннолетние граждане, проживающие в жилом доме, квартире, признаны находящимися в социально опасном положении. Отказ органа опеки и попечительства может быть обжалован в суде.

Обращение залогодержателем взыскания  на жилой дом или квартиру согласно положениям Закона является основанием для прекращения права пользования  этим имуществом лиц, имеющих такое  право. Моментом прекращения права пользования является регистрация перехода права собственности на заложенные жилой дом, квартиру в организации по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним. При этом в заложенных жилом доме, квартире сохраняют право проживания лица, с которыми до заключения договора об ипотеке были заключены договоры найма или поднайма жилого помещения. Условия расторжения этих договоров определяются жилищным законодательством. В частности, статьей 36 Жилищного кодекса Республики Беларусь допускается расторжение договора найма как по соглашению сторон, так и по инициативе одной из сторон по основаниям, предусмотренным в Кодексе. Кроме того, при реализации заложенных жилого дома, квартиры не подлежат выселению лица, которым предоставлено право пожизненного пользования таким жилым домом, квартирой по завещательному отказу.

Хотелось бы отметить, что Закон  может заработать в полной мере лишь при условии реализации его положений  на уровне подзаконных нормативных  правовых актов, которые позволят в  полной мере создать условия для  привлекательности ипотечных кредитов.

2 Характеристика рынка ипотечных  кредитов в Республике Беларусь

Проводя анализ, можно назвать несколько  обстоятельств, преграждающих развитие ипотеки в нашей стране:

- это  высокая стоимость жилья и  одновременно низкая платежеспособность  потенциальных заемщиков. Мало кто способен купить «с нуля» квартиру в столице за 150 и более тыс. долларов, выплачивая затем по кредиту 500-800 долларов каждый месяц.  Сегодня цена квадратного метра превышает среднюю зарплату по стране примерно в четыре раза, в то время как в западных странах нормой считается возможность купить за месячную зарплату один квадратный метр жилья.

- высокие  процентные ставки по жилищным  кредитам. Ежемесячные платежи по  погашению долга велики, на их  выплату не хватило бы дохода  от сдачи квартиры, если рассматривать  аренду как источник погашения  по кредиту. А ведь в большинстве стран с развитой ипотекой процентные ставки по кредитам колеблются около 6% годовых.

- отсутствие подменного фонда жилья. Ведь зачастую нужно вначале продать свою квартиру и выплатить так называемый взнос собственными средствами, а уже затем построить (или купить) новую, ипотечную.

- нет  вторичного рынка закладных. То  есть самая «соль» ипотеки,  когда есть простой механизм  «перезакладывания» кредитной квартиры, у нас в стране отсутствует.

Для того, чтобы устранить эти препятствия, необходимо будет в дополнение к уже принятому закону внести целый ряд изменений в законодательство. Основные барьеры на пути развития ипотеки в Беларуси – высокие процентные ставки и небольшие сроки выдаваемых кредитов – могут быть сняты в результате появления вторичного рынка закладных и снижения для банков рисков, связанных с невозможностью обращения взыскания на заложенное имущество.

Несмотря на то, что отдельные  банки Республики Беларусь выдают кредиты  на финансирование недвижимости под  ее залог, такие кредиты вряд ли можно  считать ипотечными в классическом понимании, о чем могут свидетельствовать данные, приведенные в таблице 3.1.

 Таблица 1 Характеристика кредитов на финансирование недвижимости в Республике Беларусь

Примечание – Источник : [24, с. 35, таблица 3]

3 Возможности применения зарубежного опыта ипотечного кредитования в Республике Беларусь

Анализ моделей организации  рынков ипотечного жилищного кредитования позволяет сделать вывод о  том, что для Республики Беларусь наиболее приемлемой является европейская  модель ипотечного кредитования. Она  характеризуется жесткой регламентацией и надзором государства за организацией ипотечного кредитования как в специализированных ипотечных организациях, так и в универсальных банках. Недавний кризис на ипотечном рынке в меньшей степени пошатнул специализированные и универсальные банковские учреждения Германии, Швеции, Дании, Франции, чем аналогичные американские финансовые институты, занимающиеся ипотечным кредитованием, что может свидетельствовать о строгости законодательства, серьезном регулировании и контроле за этими процессами со стороны центральных банков этих стран.

Вполне  очевидно, что процесс ипотечного кредитования в республике начнут универсальные  коммерческие банки, в которых ресурсы  будут привлекаться посредством  различных видов вкладов и  депозитов. Привлечение ресурсов посредством  ипотечных облигаций менее вероятно на ранних этапах развития ипотеки  ввиду слабого развития рынка  ценных бумаг в Республике Беларусь. В пользу развития ипотечного кредитования в универсальных банках может  свидетельствовать способность  банков снижать риски посредством  широкой диверсификации банковских продуктов. При этом стандартизация процессов ипотечного кредитования в универсальных банках позволяет  обеспечить их рыночную конкурентоспособность  и увеличить их ликвидность. Кроме  того, проблемы регулирования и надзора  становятся более простыми и ясными. Слабыми сторонами ипотечного кредитования универсальными банками являются трансформация  довольно существенной доли депозитной базы банков в долгосрочные жилищные кредиты, частое несоответствие активов  и пассивов по срокам, льготы населению  в ипотечном кредитовании.

Основным препятствием, с которым  столкнутся отечественные банки  в процессе ипотечного кредитования, станет дефицит длинных денег  для долгосрочного кредитования жилья. Ипотека требует больших  долгосрочных ресурсов для кредитования, в связи с этим отечественные  финансовые институты могут испытывать дефицит ликвидности. Резервом для  длинных денег в ипотечном  кредитовании должны стать ресурсы  всевозможных пенсионных, страховых  фондов, инвестиционных компаний, отдельных  частных инвесторов и других организаций. Все это требует развития в  республике инвестиций, инвестиционных фондов и небанковских институтов, серьезным резервом поступления  длинных денег в систему могут  стать инструменты секьюритизации, создающие возможности получать ресурсы для кредитования с внешних финансовых рынков путем размещения обеспеченных ипотечных облигаций. Однако данная проблема упирается в неразвитость фондового рынка в нашей стране.

С первых шагов развития ипотечного кредитования отечественные банки  столкнутся с различными рисками, что  потребует выработки специфических  инструментов и методов управления ими. Специфика ипотечных кредитных  рисков связана с тем, что условия  ипотечного кредита должны обеспечивать определенные доходы кредитополучателю  и в то же время соответствовать  потребностям клиента. При принятии решения о предоставлении кредита  необходимо определиться с уровнем  доходности кредитополучателя относительно выполнения им принимаемых на себя обязательств. Очевидно, что простейшими индикаторами оценки платежеспособности потенциального ипотечного кредитополучателя могут стать следующие: отношение ежемесячного платежа кредитополучателя по кредиту к его совокупному доходу, которое, по нашим оценкам, не должно превышать 30—45%, а также отношение ежемесячных долгосрочных обязательств кредитополучателя (без учета страховых и налоговых платежей) к его совокупному доходу, не превышающее 60—65%. Необходимо учитывать также стабильность доходов кредитополучателя, наличие различных источников дохода, доходов семьи, возможности доступа к расширенной финансовой поддержке. Следует иметь в виду, что на величину кредитного риска влияет и размер первоначального взноса. Чем больше его сумма, тем вероятнее погашение кредита. Необходимо также прогнозировать колебания цен на недвижимость. Превышение рыночных цен на жилье над суммой кредита может выступать гарантией погашения кредита. С другой стороны, в условиях резкого падения цен на недвижимость, при котором цена оказывается ниже суммы остатка задолженности, у кредитополучателя снижается мотивация к погашению кредита.

Оценивая опыт зарубежного ипотечного кредитования, можно заключить, что  одним из лимитирующих факторов развития ипотеки в Беларуси является неразвитость рынка ценных бумаг, что делает невозможным использование инструментов секьюритизации и последующее привлечение ресурсов долгосрочного кредитования с внешних рынков. С другой стороны, развитие ипотеки на основе сложившейся депозитной базы отечественных банков вряд ли может серьезно компенсировать процесс секьюритизации. Это потребует серьезной работы по привлечению инвестиций в страну и развитию инвестиционных фондов. Однако делать первый шаг в развитии ипотеки в Беларуси необходимо уже сегодня.[15, с. 33]

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Таким образом, можно сделать следующие  выводы.

Ипотека — это одна из форм залога, при которой закладываемое недвижимое имущество остается в собственности  должника, а кредитор в случае невыполнения последним своего обязательства  приобретает право получить удовлетворение за счет реализации данного имущества.

Следует различать понятия ипотека  и ипотечное кредитование, при  котором кредит выдаётся банком под  залог недвижимого имущества. Ипотечный  кредит — одна из составляющих ипотечной  системы. При получении кредита  на покупку недвижимого имущества  сама приобретаемая недвижимость поступает  в ипотеку (залог) банку как гарантия возврата кредита.

На развитие системы ипотечного кредитования в Республике Беларусь существенно влияют инфляционные процессы, так как они сопровождаются падением реальных доходов и сложностью получения  долгосрочного кредита под приемлемый процент. Это приводит к недостатку финансовых ресурсов у потенциальных  покупателей, опасению потерять заложенное имущество в случае невыполнения обязательств по оплате ссуды.

Основными принципами формирования системы  долгосрочного ипотечного кредитования в Республике Беларусь должны стать, во-первых, осуществляемые одновременно разработка нормативной правовой базы ипотеки и предоставление доступа  участникам ипотеки к дешевым  долгосрочным кредитным ресурсам. Во­вторых, необходимо обеспечить защиту интересов кредитора и заемщика посредством страхования, специальных государственных гарантий, отлаженной процедуры обращения взыскания на заложенное имущество; создать основополагающие элементы рынка долгосрочного ипотечного кредитования, а также условия для приоритетного развития ипотечного кредитования жилищного строительства и сельского хозяйства.

Построение в нашей стране системы  долгосрочного ипотечного кредитования возможно только при последовательном, единообразном нормативном закреплении  принципов данного вида кредитования, в том числе отдельных его  аспектов, в законодательных и  подзаконных актах.

Особую роль на начальном этапе  создания системы долгосрочного  ипотечного кредитования призвано сыграть  государство. Для надежного и  эффективного функционирования системы  ипотечного кредитования государство  должно сформировать соответствующую  правовую базу, разработать механизм социальной защиты заемщиков, создать  необходимые институты для организации  ипотечного рынка и участвовать  в управлении ими, а также проводить  налоговую политику, стимулирующую  участников рынка ипотечного кредитования.

Становление ипотеки сдерживается не столько недостаточной правовой базой, сколько отсутствием в  собственности граждан и юридических  лиц значимого недвижимого имущества, которое может быть предметом  залога.

Основными принципами формирования системы  долгосрочного ипотечного кредитования в Беларуси должны стать осуществляемые одновременно разработка нормативной  правовой базы ипотеки и предоставление доступа ее участникам к дешевым  долгосрочным кредитным ресурсам.

Наличие налоговых льгот, связанных  с долгосрочным ипотечным кредитованием, на наш взгляд, следует рассматривать  в качестве действенного экономического фактора, стимулирующего со стороны  государства развитие первичного ипотечного рынка. Такие льготы позволяют существенно  увеличить доступность долгосрочных ипотечных кредитов для населения  и юридических лиц, повысить заинтересованность банков в их выдаче и обслуживании.

Ипотечное кредитование, отметим, способствует повышению налоговой дисциплины граждан. Это объясняется тем, что  одним из основных требований банков при выдаче ипотечных кредитов является официальное документальное подтверждение  платежеспособности заемщика, в том  числе путем предъявления налоговой  декларации (справки из налоговых  органов об уплате налогов).

Таким образом, широкое распространение  ипотечного кредитования будет способствовать повышению сбора налогов за счет более полного декларирования физическими  лицами своих доходов, увеличения объемов  сделок, расширения налогооблагаемой базы. Это позволит не только компенсировать потери от налоговых льгот, но и обеспечить прирост налоговых сборов.

Крайне важным для развития ипотеки  является наличие системы гарантий, как правовой, так и финансовой защиты проводимых операций. Речь идет о страховании в обязательной или добровольной форме имущества, предоставляемого в залог, от рисков утраты и повреждений, страховании  гражданской ответственности участников ипотечного рынка, страховании жизни  и трудоспособности заемщиков.