Ипотечное кредитование. 20

ВВЕДЕНИЕ

Актуальность ипотечного кредитования заключается в способности  решить социальные проблемы многих россиян, поэтому и была выбрана эта  тема. Наличие собственного жилья  вносит в жизнь людей элемент  благополучия и стабильности, и очень  важно, по мнению социологов, чтобы  жилье появлялось как можно раньше, а не после десятилетних ожиданий. В этом отношении альтернативы ипотечному жилищному кредитованию не существует. Приобретение жилья в кредит является распространенной практикой во многих странах мира. Выплаты по кредиту, отложенные на много лет, включаются в текущие расходы, что дает возможность эффективно планировать семейный бюджет и направлять часть средств на другие долгосрочные цели: крупные покупки, образование детей, путешествия. В свою очередь, ипотечные кредиты помогают банку диверсифицировать свою клиентскую базу, привлечь депозиты и найти источники доходов, дополняющие и компенсирующие риск по кредитам и депозитам предпринимательских фирм. Действительно, в последние годы многие российские банки уделяют все большее внимание ипотечному кредитованию, стремясь избежать или ослабить воздействие экономических циклов, приводящее к периодическому снижению объемов традиционного банковского кредитования предпринимательской деятельности, а также избежать острой конкуренции со стороны иностранных банков. Залог недвижимости всегда являлся одним из наиболее надежных способов обеспечения надлежащего исполнения обязательств. Сущность ипотеки состоит в том, что кредитор (он же залогодержатель) вправе в случае не исполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного обязательства; обратить взыскание на предмет ипотеки и получить из порученной от продажи суммы причитающийся ему долг. Недвижимость обладает высокой стоимостью и считается одним из наиболее удачных - способов вложения капитала, в связи с тем, что цена на нее не подвержена значительным и непредсказуемым колебаниям. Поэтому следует отметить, что, несмотря на обилие программ развития жилищного строительства, кредитования малого и среднего бизнеса, экономические реалии таковы, что без принятия комплекса дополнительных мер по стимулированию инвестиций в эти сферы решить данные проблемы будет невозможно. Чтобы убедиться в этом, достаточно сопоставить размеры платежеспособного спроса основной массы населения, действующие цены на жилье, условия получения кредитов на приобретение квартиры или строительство собственного дома, суммарную стоимость активов, находящихся под контролем малых и средних предприятий. Системы ипотечного инвестирования предусматривают механизм накоплений и долгосрочного кредитования под невысокий процент. Ипотечные ссуды используются для финансирования, приобретения, постройки и перепланировки как жилых, так и производственных помещений. Требование, в соответствии с которым для получения запрашиваемой ссуды заемщик должен быть совладельцем некоего строения, означает, что в подавляющем большинстве случаев залоговое имущество является надежным обеспечением выданной ссуды. В настоящее время складывается несколько видов систем ипотечного кредита. Одна из них опирается на коммерческого застройщика, для которого недвижимость - не предмет потребления, а товар и источник прибыли. Эта система включает элементы ипотеки и оформления кредитов под залог объекта нового строительства, а также порционность предоставления кредита. Другая система основана на оформлении закладной на имеющуюся недвижимость и получении под нее кредита на новое строительство. Существуют системы ипотечного кредита, которые предусматривают наряду с банковским кредитом под закладную использование ряда дополнительных источников финансирования, в частности, приватизационных сертификатов, дотаций муниципалитетов, финансовых средств предприятий и граждан, дополнительных кредитов банка под дополнительные закладные на земельный участок, дачу, гараж и другую недвижимость.

Наконец, возможно заключение контракта через посредническую фирму или аукцион на куплю-продажу  имеющейся недвижимости с отсрочкой  передачи прав собственности на нее  на срок нового строительства, что позволяет  финансировать новое строительство  за счет выручки от фьючерсной продажи  недвижимости. При этой системе снижаются  коммерческие риски, связанные с  нестабильностью цен на строительство.

Ипотека может быть установлена  на любое недвижимое имущество, которое  залогодатель вправе продавать или  отчуждать иным образом: земельные  участки (в т.ч. участки из состава  земель сельскохозяйственного назначения); предприятия, здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в  предпринимательской деятельности; жилые дома и квартиры; дачи, садовые  дома, гаражи и другие строения потребительского назначения; иное недвижимое имущество.

Предмет ипотеки должен принадлежать залогодателю на правах собственности  или полного хозяйственного ведения. Участник общей совместной собственности (без определения доли каждого  из собственников) может оформить ипотеку  только при наличии письменного  согласия всех собственников, а участник общей долевой собственности  вправе заложить свою долю без их согласия.

Все вышесказанное подчеркивает большое социальное значение ипотечного кредитования, которое, во-первых, может  служить инструментом создания среднего класса в России, а во-вторых, социальной базой решения демографической  проблемы. Таким образом, ипотека является в настоящее время одним из эффективных инструментов решения многих важных социальных, экономических и правовых проблем, существующих в нашей стране. Тем не менее, по мнению многих специалистов, в экономическом аспекте у ипотечного кредитования имеется наряду с большими перспективами и существенные проблемы. Решить эти проблемы непросто, но, с другой стороны, не делая попыток к их решению, невозможно повысить эффективность ипотечного кредитования. Все вышесказанное подтверждает актуальность и практическую значимость темы курсовой работы.

Объектом исследования в  курсовой работе является Сысертское отделение №6149 Сбербанка России, предметом проблемы и перспективы развития ипотечного кредитования на примере данного отделения.

В рамках поставленной цели в работе сформулированы следующие  задачи:

- рассмотреть понятие,  принципы и историю развития  ипотечного кредитования;

- обратить внимание на  нормативно-правовое регулирование  ипотечного жилищного кредитования;

- оценить текущее состояние  и рассмотреть сценарии ипотечного  жилищного кредитования на примере Сысертского отделения Сберегательного банка России;

- разобрать направления  совершенствования ипотечного жилищного  кредитования в Сбербанке России.

Первая глава посвящена  теоретическим основам и нормативно-правовому  регулированию, так же описывается  история ипотеки в России.

Во второй главе рассматривается  организация ипотечного кредитования на основе Сысертского отделения №6149 Сбербанка России, характеристика Сбербанка, риски и ответственность заемщика.

В третьей главе рассмотрены  проблемы ипотечного кредитования в  России и основные направления совершенствования  ипотечного кредитования.

В процессе работы были использованы нормативно-правовые акты РФ, финансовая отчётность Сысертского отделения, книги отечественных и зарубежных специалистов в области ипотечного кредитования, данные сети Internet.

1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ  ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

1.1 Сущность и отличительные  черты ипотеки

Слово “Ипотека” греческого происхождения (от греч. hypoteka - подставка, подпорка). Впервые оно было употреблено  в законодательстве Солона (VI в. до н.э.). В Римской империи уже в I в. н.э. создавались ипотечные учреждения, которые выдавали кредиты под залог имущества частным лицам. В период правления императора Антонина Пия (II в.н.э.) было разработано особое законодательство для ипотечных банков. Уже тогда существовало около 50 банков и действовало более 800 ростовщических и меняльных контор. Банки становились специализированными. Развивались различные банковские институты: коммунальные, религиозные и другие, возникали прообразы сберкасс, сберегательных ассоциаций и т.п. Государство всегда оказывало большую поддержку ипотечному кредитованию, для чего создавались специальные социальные институты. Так, при императоре Траяне были созданы финансовые алиментные фонды поддержки вдов и сирот, предоставляющие ипотечные кредиты под 5% годовых - это был самый низкий процент в Риме в то время (аналогичные финансовые институты действовали в России в XIX в.).

Понятие “ипотека” основывается на древнеримских принципах залога, являясь более совершенной его  формой. Со временем менялись лишь условия  предоставления, объемы и цели ипотечного кредита, надежность его обеспечения, кредитных отношений, связанных  с ипотекой. Ипотека - это одна из форм имущественного обеспечения обязательств должника, при которой недвижимое имущество остается в собственности должника, а кредитор в случае невыполнения последним своего обязательства приобретает право получить удовлетворение за счет реализации данного имущества. Обязательство должника может быть не только банковским, но и обязательством, основанным на купле-продаже, аренде, другом договоре, причинении вреда и т.п. Ипотека несет в своем содержании две составляющие - экономическую и правовую. В экономическом отношении ипотека - это рыночный инструмент оборота имущественных прав на объекты недвижимости в случаях, когда другие формы отчуждения (купля-продажа, обмен) юридически или коммерчески нецелесообразны, и позволяющий привлечь дополнительные финансовые средства для реализации проектов. В правовом отношении ипотека - залог недвижимого имущества с целью получения ипотечного кредита, когда имущество остается в руках должника.

Рассматривая ипотеку  как экономическую категорию, необходимо подчеркнуть, что ипотека состоит  из трех слагаемых и одновременно выражает:

-отношения собственности;

-кредитные отношения;

-финансовые отношения.

Отношения собственности  выражаются в передаче титула и собственности, но не права на владение, до момента  окончания платежей по долгу или  на реализацию обязательств в случае отказа от платежа. Ипотека стимулирует  оборот и перераспределение недвижимого  имущества, обеспечивая реализацию имущественных прав на объекты, когда  другие формы отчуждения в данных конкретных условиях нецелесообразны.

Кредитные отношения выражаются в предоставлении ипотечных кредитов под залог недвижимого имущества. Залог недвижимости выступает в  роли инструмента привлечения необходимых  финансовых ресурсов для развития производства. При этом особенности ипотечных  кредитов заключаются в следующем:

Во-первых, ипотека, как и  всякий залог, - это способ обеспечения  надлежащего исполнения другого (основного) обязательства - займа или кредитного договора, договора аренды и т.д. Следовательно, ипотека базируется на основном обязательстве, т. к. без него она теряет смысл.

Во-вторых, в качестве предмета ипотеки всегда выступает недвижимость. К недвижимому имуществу относятся  земельные участки и все, что  прочно с ними связано: предприятия, жилые дома, другие здания, сооружения.

В-третьих, предмет ипотеки  всегда находится во владении должника, он же остается собственником, пользователем  и фактическим владельцем этого  имущества, но лишается права распоряжения им, по крайней мере, без согласия кредитора, на время залогового периода.

В-четвертых, договор кредитора  и должника об установлении ипотеки  оформляется специальным документом - закладной (именная ценная бумага, удостоверяющая следующие права  ее владельца: право на получение  исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления  других доказательств существования  этого обязательства; право залога на имущество, обремененное ипотекой.), которая сопровождается нотариальным удостоверением и государственной  регистрацией.

В-пятых, при значительном превышении стоимости залога над  суммой выданного кредита ипотека  дает возможность получить дополнительные ссуды под залог того же имущества (вторая, третья ипотека). Права ипотечных  кредитов по одному и тому же недвижимому  имуществу удовлетворяются в порядке регистрации ипотеки, т.е. внесения записи о регистрации ипотеки в специальные ипотечные книги.

И, наконец, в случае неисполнения обязательства, обеспеченного ипотекой, кредитор вправе требовать продажи  заложенного имущества с публичных  торгов. При реализации имущества, заложенного  по договору ипотеки, ипотечный кредитор имеет преимущества перед другими  кредиторами в размере суммы, указанной в закладной. Финансовые отношения выражаются в рефинансировании ипотечных кредитов, включая также и закладную. Финансовые отношения на базе ценной бумаги создают многоуровневый фиктивный капитал, так при эмитировании собственником объекта недвижимости первичных, вторичных закладных, производных ипотечных ценных бумаг происходит увеличение оборотных средств на величину фиктивного капитала. Система ипотечного жилищного кредитования - это система отношений по поводу формирования первичного и вторичного рынков ипотечных кредитов и взаимоотношений с рынками недвижимости, страхования и ипотечных ценных бумаг, возникающие при активном взаимодействии субъектов, действующих на рынке ипотечных кредитов.

Система ипотечного жилищного  кредитования в России должна состоять из пяти сегментов:

1. рынок недвижимости, обладающий  необходимыми характеристиками  для участия в ипотечном кредитовании;

2. первичный рынок ипотечных  кредитов, охватывающий всю совокупность  деятельности кредиторов и должников,  вступающих между собой в соответствующие  обязательственные отношения, при  которых должник (залогодатель) в  качестве способа исполнения  предоставляет, а кредитор (залогодержатель)  принимает в залог недвижимое  имущество;

3. вторичный рынок ипотечных  кредитов, обеспечивающий передачу  прав по закладным и ипотечным  кредитам (продажа уже выданных  ипотечных кредитов), а также реинвестирование  выданных ипотечных кредитов. Вторичный  рынок является связующим звеном  между кредиторами на первичном  ипотечном рынке и инвесторами  на рынке ипотечных ценных  бумаг, обеспечивая аккумуляцию  денежных средств инвесторов  и направляя финансовые потоки (через выпуск облигаций и их  размещение на фондовом рынке)  в ипотечные кредиты;

4. рынок ипотечных ценных  бумаг, обеспечивающий трансформацию  персонифицированных прав по кредитным обязательствам и договорам об ипотеке (закладных) в обезличенные доходные бумаги (облигации), и размещение их среди долгосрочных инвесторов. Другими словами, на рынке ипотечных ценных бумаг происходит приобретение, накопление и размещение физическими и юридическими лицами ипотечных ценных бумаг, предлагаемых посредникам, в целях получения доходов по ним;

5. страховой рынок, обеспечивающий  страхование рисков в системе  ипотечного жилищного кредитования.

Таким образом, ипотечный  кредит - это кредит, обязательство, возвращение которого обеспечено залогом  недвижимого имущества (ипотекой). Ипотечное кредитование - это целостный механизм реализации отношений, возникающих по поводу выдачи, продажи и обслуживания ипотечных кредитов. Несмотря на интернациональный характер института залога недвижимого имущества, ипотека в разных странах имеет свое место и смысл. Вследствие чего в каждой стране действует свое специфическое законодательство по регулированию отношений в данной сфере. Различия во многом обусловленым состоянием, развитостью и особенностями земельного законодательства. Например, в США, где залог недвижимости используется очень широко, в том числе и в аграрном секторе, собственно под ипотекой понимается кредитование только в жилищной сфере. Во Франции же право непосредственное владение землей принадлежит потомственным аристократам, все остальные граждане обладают правом аренды земельных участков, в связи, с чем здесь действуют принципы ипотечного кредитования, вобравшие в себя национальное своеобразие.

1.2 Развитие ипотеки в  России

Ипотечное кредитование было первым на Руси видом кредитования. Уже в XIII - XIV вв. одновременно с правом частной собственности на землю  в России возник заклад, но долгое время  он существовал фактически без законодательного оформления. В 1754 г. были созданы первые кредитные учреждения: для дворянства - санкт-петербургские и московские конторы Государственного банка при Сенате и Сенатской Конторе, для купцов - в Петербургском порту и Коммерц-коллегии. Банки кредитовали дворянство и купечество под залог имений. В 1786 г. эти банки были реорганизованы в Государственный заёмный банк.

29 октября 1768 года манифестом  Екатерины II в России впервые  юридически был закреплен выпуск  бумажных денег - ассигнаций. Эмиссия  бумажных денег была возложена  на ассигнационные банки, созданные  в Москве и Санкт-Петербурге 1769 году. Дополнительное заимствование  кредитных ресурсов на государственные  нужды проводилось из средств  Государственного заемного банка,  который был образован в 1786 .г с целью организации Ипотечного  кредита землевладельцам, главным  образом дворянству. В том же заемном банке была образована страховая экспедиция - первое страховое учреждение в России. Манифест предусматривал страхование каменных домов, принимаемых в залог при осуществлении кредитных операций. Процедура оформления договора страхования сопровождалась выдачей страхового полиса, неотъемлемой частью которого являлся архитектурный план объекта залога, передаваемого под обеспечение ссуды в Государственный заемный банк.

В Российской Империи 1 января 1835 г. был введён Свод законов гражданских (автор М.М. Сперанский), где залоговое  право было подробно регламентировано. Залог в России в это время  существовал в следующих видах (при этом само понятие «залог»  относилось только к недвижимому  имуществу): с казной; между частными лицами. Существовал и третий вид залога, представленный в уставах учреждений кредитного и общественного призрения. С 1842 г. в Санкт-Петербурге и Москве при сохранных казнах начали открывать первые сберегательные кассы. В 1859 г. было принято решение о реорганизации кредитных учреждений в связи с подготовкой реформы по отмене крепостного права. Ликвидировались все существовавшие государственные кредитные институты, взамен них учреждались земские банки. Одновременно создавались частные кредитные учреждения. В 1861 г. была образована первая частная организация долгосрочного кредита - Санкт-Петербургское городское кредитное общество. В 1863 г. было учреждено Общество взаимного кредита.

С начала 70-х годов XIX столетия в стране действовало 11 акционерных  ипотечных (земельных) банков. История  работы этих финансовых учреждений тесно переплетена с социально - экономической жизнью страны на рубеже XIX - XX столетий. Их роль в развитии кредитной системы и, как следствие, взлет российской экономики к 1913 году до сих пор недостаточно оценена, хотя именно акционеры этих банков проводили масштабные операции с землей и недвижимостью (за всё время лишь 1 из 11 разорился). Ипотечное кредитование становилось очень распространённым. Например, в 1867 г. было выдано кредитов на сумму 99,6 млн. руб., в 1874 г. - 294,9 млн. руб., в 1877 г. - 415 млн. руб. Рост кредитных институтов привёл к жёсткой конкуренции. В связи с этим Правительство в 1872 г. приняло меры, ограничивающие образование новых государственных залоговых институтов в течение 20 лет. Возросшие неплатежи помещиков и дворян по ссудам в государственные банки и развитие новых рыночных институтов резко изменили последующую кредитно - финансовую политику государства.

По российскому законодательству того времени на одной территории не могли действовать одновременно более двух земельных банков, чтобы  не создавать друг другу ненужной конкуренции. В Москве работало 8 основных государственных банков. Московский земельный банк в поддержку ипотеки в 1891 году организует московское домовладельческое общество, на которое возлагают специальные функции контроля за недвижимостью. В случае "неисправности" должника его владения переходят в собственность этого общества. С 1912 г. основным координатором по ипотеке становится Московский народный банк.

На Государственный крестьянский поземельный банк (основан в 1882 году) была возложена задача ссужать крестьян деньгами для покупки помещичьей земли. Банк выдавал крестьянам долгосрочные ссуды сроком до 35 лет. За 1883 - 1895 годы банк выдал 15 тысяч ссуд на общую  сумму 82 миллиона рублей. При его  участии было продано и куплено 2,4 миллиона десятин земли, в основном помещичьей. Ссуды выдавались в объёме до 75% от стоимости приобретаемого имущества, на срок 24,5 и 34,5 года, процентная ставка была достаточно высока и составляла 7,5 - 8,5 процентов годовых.

Государственный дворянский земельный банк основанный в 1885 году поддерживал помещичье землевладение  путем выдачи дворянам ипотечных  ссуд сроком на 66 лет в размере  до 100% оценочной стоимости залога, выдав ссуды в 1887 году на 69 миллионов  рублей, а в 1890 году - уже свыше 600 миллионов рублей (всего под 5% годовых, дополнительно взималась плата  за банковские услуги и страховой  процент, максимальный срок кредитования - 66,5 лет).

Всего на 1 января 1893 г. было заложено 102 313 имений с 46,3 млн. десятин  земли и остатком долга 1131 млн. руб., однако основную сумму составлял  долг Государственного Дворянского  земельного банка.

В 1896 г. условия кредитования улучшились для крестьян: размер вырос  до 100% приобретаемой земли, ставка снизилась  до 3,5 - 4,5 процентов годовых. В это время в России выходит закон об организации учреждений мелкого кредита. Начинается бурный рост залоговых учреждений. Возникают ссудо-сберегательные и кредитные товарищества, сельские, волостные и станичные общественные ссудо-сберегательные кассы и земские кассы, которым государство оказывает огромную помощь. Вновь открываемые кредитные институты могли образовывать первоначальный капитал из заёмных средств, которые они затем погашали за счёт своих прибылей, причём в большинстве случаев кредитором выступал непосредственно Государственный банк России. К 1905 г. существовало более 500 товариществ мелкого кредита, а в 1915 г. их было уже 15 450. Кредитные товарищества объединялись в кредитные союзы, которых в 1914 г. было 11. В это время залог являлся самым надёжным и гарантированным способом обеспечения кредита.

К 1917 году в России существовала развитая кредитно-банковская система  долгосрочного кредитования, которая  имела хорошее законодательное  обеспечение и была блестяще организована. В финансовое обращение широко вовлекались ипотечные ценные бумаги: закладные листы, различные обязательства, векселя, сертификаты, а также непосредственно закладные. Долгосрочное финансирование недвижимости способствовало бурному развитию экономики, промышленности, сельского и городского хозяйства. Россия по развитию кредитно - финансовой системы не уступала Западной Европе, более того, по объёмам ценных бумаг, обеспеченных ипотечными обязательствами, обращающихся на европейских рынках, Россия превалировала над всей Европой.

Специфический российский опыт долгосрочного кредитования, и, в  частности, под залог земли, разнообразие кредитно - инвестиционных технологий и инфраструктуры в области залога недвижимости, несомненно, сыграли огромную роль в развитии как американской, так и европейской ипотек, послужили базой для создания новых инвестиционных и ипотечных инструментов. России после революционного периода залоговое право продолжало существовать, но в условиях, когда для сколько-нибудь широкого применения института залога из-за необеспечения действительной оборотоспособности вещей, и, прежде всего недвижимого имущества. Поэтому в период более чем 70-летнего советского развития нашей страны залог превратился в малозначимый механизм, крайне редко использовавшийся в операциях по распоряжению имуществом.

Возрождение института залога (ипотеки) в России было связано с  введением ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 года.

В нем нашли отражение  следующие положения:

-- основания возникновения  ипотеки, обязательство, обеспечиваемое  ипотекой, предмет ипотеки;

-- порядок заключения  договора об ипотеке;

-- закладная как ценная  бумага;

-- государственная регистрация  ипотеки;

-- обеспечение сохранности  имущества, заложенного по договору  об ипотеке;

-- переход прав на имущество,  заложенное по договору об  ипотеке, к другим лицам и  обременение этого имущества  правами других лиц;

-- последующая ипотека;

-- уступка прав по договору  об ипотеке;

-- обращение взыскания  на имущество, заложенное по  договору об ипотеке, и реализация  указанного имущества;

-- особенности ипотеки  земельных участков, предприятий,  зданий и сооружений, жилых домов  и квартир.

Действующие законодательство РФ, регулирующие отношения по поводу ипотеки (залога недвижимости), включает в себя также Гражданский Кодекс Российской Федерации (особенно ст. 334-358) и ФЗ « о регистрации на недвижимое имущество и сделок с ним» и  др.

1.3 Объекты и субъекты  ипотечного кредитования, классификация  ипотеки

Основные участники ипотечного кредитования:

- заемщики - физические и  юридические лица, обратившиеся  за получением ипотечного кредита,  квалифицированные кредитором как  надёжные и платёжеспособные  и, на основании этого, получившие  ипотечный кредит, добровольно предоставляющие  уже имеющееся у них собственности  и/или приобретаемое на средства  кредита жильё в залог и  способные внести авансовые платежи  при приобретении жилья;

- кредиторы - банки и  другие финансовые кредитные  учреждения, предоставляющие ипотечные  кредиты заемщикам на основании  оценки их кредитоспособности  и осуществляющие последующее  обслуживание данных ипотечных  кредитов;

-продавцы жилья - физические и юридические лица, продающие собственное жильё или жильё, принадлежащее другим физическим и юридическим лицам по их поручению;

-риэлтерские организации - лицензированные продавцы жилья, осуществляющие продажу жилья по поручению других участников рынка, из собственных жилищных фондов, а также участвующие в организации и проведении торгов по реализации жилья, на которое наложено взыскание;

-страховые компании - лицензированные  страховые компании, осуществляющие  страхование заложенного жилья,  страхование жизни и трудоспособности  заёмщика и страхование гражданско-правовой  ответственности участников ипотечного  рынка;

-оценочные агентства  - лицензированные страховые компании, осуществляющие независимую профессиональную  оценку жилых помещений, являющихся  предметом залога при ипотеке;

-операторы вторичного  ипотечного рынка - юридические  лица, осуществляющие выкуп ипотечных  кредитов у первичных кредиторов  и выпускающие на их основании  ценные бумаги;

-инвесторы - юридические  и физические лица, приобретающие  ценные бумаги операторов вторичного ипотечного рынка (в основном институциональные инвесторы - пенсионные фонды, страховые компании);

-Правительство - регулирует  первичный и вторичный ипотечные  рынки, предоставляет поручительства  инвесторам по ценным бумагам,  участвует в управлении операторов  вторичного ипотечного рынка.

Первичный рынок определяется взаимодействием заемщика и банка, а его инструментами являются собственно ипотечные кредиты. Цепочка банк - посредник - инвестор составляет содержание вторичного ипотечного рынка, инструментами которого являются ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами.

Выше было отмечено, что  ипотечное кредитование - это особый род взаимоотношений между получателем  кредита и лицом, предоставляющим  кредит, теперь рассмотрим субъективно-объективную  структуру этих отношений.

Объектами ипотечного кредитования являются:

-земельные участки;

-жилые помещения, т.е.  квартиры, дома, коттеджи, дачи, здания  и сооружения предприятий, занятых  в социальной сфере;

-офисные помещения, торговые  центры, отдельные магазины и  другие объекты сервисного обслуживания  коммерческой деятельности;

-производственные помещения  - склады, заводские здания и научно-исследовательские  институты, объекты энергетики, гаражи  и другие помещения производственного  назначения.

Субъектами ипотечного кредитования являются: ипотечный кредитор, заемщик (собственник недвижимости), инвестор, специализированные посредники, правительство. В качестве инвесторов могут выступать  другие кредитные и финансовые организации, страховые компании, пенсионные фонды, а также население. Каждый из участников ипотечного рынка имеет свои собственные  цели (Приложение А), и только при  согласовании интересов всех участников система ипотечного кредитования достигает  своего наилучшего развития. Нужно отметить, что перечисленные выше субъекты ипотечного кредитования преследуют различные цели. Основной целью заемщика является максимизация объема привлечения дешевых финансовых ресурсов для организации или реконструкции действующего производства товаров. Если осуществляется кредитование покупки жилья для физических лиц, то основная цель заемщика заключается в приобретении по возможности лучшего и более дешевого жилья, при этом заемщик должен производить ежемесячные выплаты по кредиту. Задача банка, т.е. кредитора, заключается в максимизации прибыли и дивидендов своих акционеров. Таким образом, целями банка при ипотечном кредитовании являются максимизация доходности активных операций, ограничение рисков и обеспечение возвратности ссудного капитала. Инвестор также стремится получить наибольшую прибыль, вкладывая свои средства в закладные или ценные бумаги, обеспеченные закладными. Таким образом, целью инвестора при использовании механизма залогового кредитования, является максимизация прибыли капитала, вкладываемого в закладные или ценные бумаги.