МОСКОВСКИЙ  ЭКОНОМИКО–ФИНАНСОВЫЙ ИНСТИТУТ 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Реферат  на тему:

«Ипотечное  кредитование» 
 
 
 
 
 
 
 
 

Работа  выполнена

студенткой 4 курса

1ФШ-741-ДО-С

Олейник А.М. 
 
 
 
 
 

МОСКВА  – 2010 г.

1. Правовые основы ипотечного кредитования

      Одним из наиболее действенных способов, побуждающих заемщика выполнить обязательства по кредитному договору, является залог.

      Под залогом в гражданском праве  понимается право кредитора (залогодержателя) получать возмещение из стоимости заложенного  имущества приоритетно перед  другими кредиторами (ст. 334 ГК РФ).

      Если  иное не предусмотрено договором, залог  обеспечивает требования в том объеме, какой оно имеет к моменту  удовлетворения, включая, в частности, проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения. Залог также обеспечивает возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание заложенной вещи и затрат по взысканию (ст. 337 ГК РФ).

      Залоговые отношения регулируются следующими нормативными актами: Гражданским кодексом Российской Федерации (ГК РФ), Законом РФ «О залоге», в той части, которая не противоречит ГК РФ, Гражданским процессуальным кодексом РСФСР в части продажи жилых строений с публичных торгов и реализации имущества, Федеральным законом «Об ипотеке».

      Залог возникает в силу договора, а также на основании закона или при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено какое имущество и для исполнения какого-либо обязательства признается находящимся в залоге (ст. 35 п. 2 ГК РФ).

      Залогодатель - это лицо, которое передает имущество в залог. Им может быть как сам должник, так и третье лицо. Залогодателем имущества может быть его собственник, либо лицо, имеющее на него право хозяйственного ведения. Лицо, которому имущество принадлежит на основе права хозяйственного ведения, не может заложить его без согласия собственника в случаях, предусмотренных законом (ст. 295 п. 2, ст. 335 п. 2 ГК РФ).

      Залогодержатель – это лицо, которое принимает  имущество в залог: им является кредитор по обязательству, обеспеченному залогом. Залогодержатель вправе пользоваться переданным ему предметом залога, если это предусмотрено договором. На него по договору может быть возложена обязанность извлекать из предмета залога доходы в целях погашения основного обязательства или в интересах залогодателя.

      Предметом залога может быть движимое и недвижимое имущество, ценные бумаги, валютные ценности, товары в обороте.

      Ипотекой  признается залог предприятия, строения, здания, сооружения и иного объекта, непосредственно связанного с землей, вместе с соответствующим земельным участком или правом пользования им.

      Залогодателем предприятия могут быть только собственники этого предприятия или носители права хозяйственного ведения (лишь с согласия собственника или уполномоченного  им органа). По требованию залогодержателя  предприятие-залогодатель обязано представлять ему годовой баланс.

      При ипотеке предприятия залогодержатель  вправе принять меры для оздоровления финансового положения предприятия-должника при неисполнении обязательства, обеспеченного  ипотекой.

      Договор ипотеки может содержать ограничения права залогодателя распоряжаться произведенной продукцией и основными фондами.

      При обращении взыскания на находящееся  в ипотеке предприятие оно  продается с аукциона как единый имущественный комплекс.

      Договор ипотеки обязательно должен совершаться в письменном виде. За регистрацию залога недвижимости, выдачу свидетельства о регистрации залога, а также за предоставление выписок из реестра взимается государственная пошлина.

      Обязательства и требования, обеспечиваемые ипотекой

      В ст. 2 Закона «Об ипотеке» приведен перечень обязательств, обеспечиваемых ипотекой. Ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

      Обязательства, обеспеченные ипотекой подлежат бухгалтерскому учету кредитором и должником, в  случае, если они являются юридическими лицами, в порядке, установленном законодательством РФ о бухгалтерском учете.

      В п. 1 ст. 3 Закона «Об ипотеке» содержится перечень требований, которые могут  обеспечиваться ипотекой:

1. Ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному, обеспеченному ипотекой обязательству полностью, либо в части, предусмотренной договором об ипотеке.

      Ипотека, установленная в обеспечение  кредитного договора или договора займа  с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору причитающихся ему процентов за пользование кредитом.

      Если  договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает также уплату залогодержателю сумм, причитающихся  ему:

1. в возмещение убытков и/или в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства;
2. в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренным обеспеченным ипотекой обязательством либо федеральным законом;
3. в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество;
4. в возмещение расходов по реализации заложенного имущества.
2. Если законом не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества.
3. Если в договоре об ипотеке указана общая твердая сумма требований залогодержателя, обеспеченных ипотекой, за исключением требований, основанных на подпунктах обязательства должника перед залогодержателем в части, превышающей эту сумму, не считаются обеспеченными ипотекой 3 и 4 п. 1 настоящей статьи или статьи 4 настоящего Федерального закона.

2. Сущность  и общая структура ипотечного рынка

      Ипотека в России выполняет следующие  функции:

     - является экономическим инструментом привлечения финансовых средств в сферу материального производства;

     - обеспечивает возврат заемных  средств;

     - стимулирует оборот недвижимого  имущества, когда иные способы  (купля-продажа и др.) экономически  нецелесообразны или юридически невозможны;

     - формирует рынок закладных, производных  ипотечных ценных бумаг и др.

      Система ипотеки подразумевает экономическую  и юридическую подсистемы (составляющие). Несмотря на ее интернациональный характер, ипотека в разных странах имеет  свое место и смысл. Поэтому в каждой стране действует свое специфическое законодательство по регулированию отношений в данной сфере. Различия во многом зависят от состояния, развитости и особенностей законодательства.

      С принятием Закона «Об ипотеке» создались  стимулирующие законодательные предпосылки по началу формирования отечественного ипотечного рынка, а также по переводу проводимых на нем операций в практическую плоскость, и при этом в таких масштабах, как того позволяет огромный потенциал, заложенный, прежде всего, в ипотечном жилищном кредитовании.

      Ипотечный рынок имеет двухуровневый характер, поскольку на каждом из них, благодаря  специфике ипотечного жилищного  кредитования, происходят своеобразные процессы. Поэтому в соответствии с ними ипотечный рынок принять делить на первичный и вторичный.

      Первичный рынок ипотечных  кредитов.

      Реализация  экономических отношений участников ипотечных отношений, по существу происходит на первичном ипотечном рынке. Должники, в качестве исполнения обеспечения разного рода обязательств, предоставляют кредиторам в залог недвижимое имущество.

      Перечень  объектов, являющихся недвижимым имуществом, а также вещей, приравненных к  нему, приведен в п. 1 ст. 130 ГК РФ.

      В п. 1 ст. 5 Закона «Об ипотеке» установлено, что предметом ипотеки может  быть недвижимое имущество по классификации ГК РФ, при наличии на него прав, зарегистрированных в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Таким образом, ипотека – это залог недвижимости, подвергнутый государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

      В качестве предмета ипотеки может  выступать любое недвижимое имущество, которое может находиться в гражданском  обороте и имеется возможность  его отчуждения. В соответствии с п. 1 ст. 5 Закона «Об ипотеке» в отношении отдельных видов недвижимого имущества установлен различный правовой режим, требующий тщательного учета. Помимо этого, определение ограничения права отдавать имущество в залог по договору об ипотеке содержится в ст. 6 Закона «Об ипотеке».

      В сущности, первичный рынок ипотечных  кредитов – сегмент ипотечного рынка, непосредственно охватывающий всю  совокупность деятельности кредиторов и должников, вступающих между собой  в соответствующие обязательственные  отношения, при которых должник (залогодатель) в качестве способа обеспечения обязательства предоставляет, а кредитор (залогодержатель) принимает в залог недвижимое имущество.

      Этим  в большинстве случаев исчерпываются  потребности должника в его взаимоотношениях с ипотечной системой. В равной степени это относится и к кредиторам, если они при этом не участвуют в отношениях, прежде всего, по ипотечному жилищному кредитованию заемщиков.

      В последнем случае для банка (кредитной  организации) реализуется в единичном  или значительном числе двусторонних отношений  заемщиками и соответствующее наполнение кредитного портфеля является одной из сторон обеспечения успешной деятельности на ипотечном рынке. Другой, не менее важной, стороной деятельности банка является возобновление кредитных ресурсов, которые он был бы готов выдавать в виде новых долгосрочных ипотечных кредитов очередным заемщикам.

      Для решения этой чрезвычайно актуальной задачи организуется деятельность вторичного рынка ипотечных кредитов.

      Вторичный рынок ипотечных кредитов.

      Вторичный рынок ипотечных кредитов – сегмент  ипотечного рынка, в котором происходит формирование совокупного кредитного портфеля ипотечной системы за счет  трансформации персонифицированных  прав по кредитным обязательствам и  договорам об ипотеке (закладных) в обезличенные доходные бумаги (облигации) и размещение их среди долгосрочных инвесторов.

      Таким образом, вторичный рынок является связующим звеном между инвесторами  и кредиторами на первичном ипотечном  рынке, обеспечивая аккумуляцию  денежных средств инвесторов и направляя финансовые потоки (через выпуск облигаций и их размещение на фондовом рынке) в ипотечные кредиты. При этом важной задачей вторичного рынка является предоставление инвестору дополнительных гарантий в отношении вложенных им средств.

      На  начальном этапе работы по ипотечному кредитованию возможны два варианта предоставления ипотечных кредитов (табл. 1).

      Таблица 1.

      Варианты

      Общие подходы по порядку предоставления кредита заемщику служат базой для создания большого количества вариантов получения заемщиком ипотечного кредита. Их наличие и выбор в конкретном случае связаны:

      – с положением заемщика в обществе;

• местом работы и стабильностью его предприятия;
• наличием или отсутствием у него достаточных для внесения авансового платежа средств;

      – возможностью и необходимостью продажи  имеющейся у него квартиры, а также  характером процесса, связанного с  такой продажей.

      Поэтому концепция предусматривает разработку участниками ипотечного рынка различных технологий, позволяющих реализовать все возможные варианты действий, удобные как для заемщиков, так и для кредиторов и других участников ипотечного рынка (табл. 2.).

      Для нашей страны наиболее подходит приобщение к "расширенной открытой модели" ипотеки. Это двухуровневая система ипотеки, когда сначала банк выдает кредит (первый уровень), а потом продает его инвесторам, которые привлекают под этот кредит деньги (второй уровень), хорошо подходит для России.

      Таблица 2.

      Технологии  ипотечного кредитования

      Основным  действующим лицом этой модели ипотечного кредитования на российском рынке будет  ипотечный банк или отделение  универсального банка, занимающееся ипотекой. Основным механизмом этой схемы является продажа в рассрочку.

      Первоначальный  взнос заемщика должен составлять не менее 10% от стоимости жилья. Если у  возможного заемщика на данный момент нет такой суммы, банк может предложить ему открыть накопительный счет, на который клиент в течение определенного времени будет регулярно вносить оговоренную сумму. Это докажет кредитоспособность клиента. После этого банк выдает клиенту ипотечный кредит, частично из его же накопленных средств и полученного с них дохода.

      Заемщик (клиент) может и самостоятельно  найти подходящее ему жилье, а  потом обратиться в банк за получением ипотечного кредита – подобное может  соответствовать возможностям универсальных  банков. Проверив кредитоспособность клиента, банк помогает ему выбрать подходящую квартиру из банка данных агентства недвижимости, включающего как первичный, так и вторичный рынки жилья с учетом всех требований заемщика.

      Ипотечный банк может через агентство недвижимости направлять свободные денежные средства на строительство жилья и на покупку жилья на вторичном рынке. За счет сокращения числа посредников стоимость жилья станет дешевле, что может понизить процент за банковский кредит.

      Агентство недвижимости, работающее с ипотечным  банком должно решать следующие задачи:

• пополнять жилой фонд за счет вновь возводимого жилья и приобретения его на вторичном рынке;
• предоставлять участникам программы возможность выбора варианта жилья в соответствии с их приоритетом;
• подготавливать пакеты документов для государственной регистрации прав собственности покупателей на приобретаемую недвижимость.

3. Современное состояние  ипотечного кредитования в России 

      В этом году банкиры не наблюдают сезонного всплеска спроса на ипотеку, который раньше позволял им наращивать ипотечные портфели на 30% за IV квартал. Слабый интерес к ипотеке они объясняют осторожностью, которую приобрели заемщики с начала кризиса. Например, в самом тяжелом для ипотеки 2009 году, согласно данным ЦБ, за IV квартал было выдано около 53 000 кредитов по сравнению с 33 000 в третьем. В "Дельтакредите" выдача в последнем квартале 2009 г. выросла на 70%, в "ВТБ 24" — на 50%.

      В первом полугодии 2010 г. рынок ипотечного жилищного кредитования характеризовался:

• увеличением количества кредитных организаций, предоставляющих ипотечные жилищные кредиты. По состоянию на 1 июля 2010 г. число участников первичного рынка ипотечного жилищного кредитования по сравнению с аналогичным периодом 2009 г. увеличилось на 15 кредитных организаций и составило 586 участников, из них 407 кредитных организаций предоставляли в первом полугодии 2010 г. ипотечные жилищные кредиты (далее – ИЖК), остальные кредитные организации осуществляли обслуживание ранее выданных кредитов. Регулярно осуществляли выдачу ИЖК в рублях 124 кредитные организации, в иностранной валюте – 14 кредитных организаций;
• дальнейшим ростом абсолютных показателей, характеризующих объемы предоставляемых ИЖК. В первом полугодии 2010 г. кредитными организациями было предоставлено 107 208 ИЖК на общую сумму 133,4 млрд.руб., или 8,8% от общего объема потребительских кредитов. Средний размер предоставленных кредитов по сравнению с первым полугодием 2009 г. незначительно уменьшился и составил 1,24 млн.руб. против 1,26 млн.руб. Количество предоставленных ИЖК в первом полугодии 2010 г. по сравнению с аналогичным периодом предыдущего года увеличилось в 2,4 раза, а по сравнению со вторым полугодием 2009 г. – в 1,3 раза и составило 82,4% от количества выданных в 2009 г. кредитов. Объем предоставленных ИЖК в рассматриваемый период продемонстрировал аналогичную динамику;
• продолжающимся ростом доли ИЖК, предоставленных в рублях. В первом полугодии 2010 г. было выдано 105 609 рублевых кредитов на общую сумму 125,9 млрд.руб. против 1599 кредитов, предоставленных в иностранной валюте, на общую сумму 7,5 млрд. в рублевом эквиваленте. Доля рублевых кредитов в общем объеме ИЖК по сравнению с соответствующим периодом предыдущего года увеличилась на 0,8 процентного пункта и достигла 94,4%;
• снижением ставок по кредитам и либерализацией условий их предоставления. По сравнению с первым полугодием 2009 г. средневзвешенная процентная ставка по ИЖК, предоставленным в рублях, снизилась на 1,1 процентного пункта, в иностранной валюте на 2,4% и по состоянию на 1 июля 2010 г. составила 13,5 и 11,1% соответственно. Средневзвешенный срок предоставления кредитными организациями рублевых ИЖК не изменился, а срок по ИЖК, предоставленным в иностранной валюте, увеличился на 39 месяцев (со 126 до 165 месяцев);
• устойчивой тенденцией увеличения объемов просроченной задолженности и ее доли в общем объеме задолженности по ИЖК. Просроченная задолженность по ИЖК в рублях увеличилась по сравнению с аналогичным периодом 2009 г. на 91,4%, в иностранной валюте – на 65,4% и по состоянию на 1 июля 2010 г. составила 22,3 и 16,3 млрд.руб. соответственно. При этом удельный вес просроченной задолженности по ИЖК, предоставленным в рублях и иностранной валюте, возрос на 1,1 и 4 процентных пункта, достигнул 2,6 и 8,5% соответственно.

      В структуре просроченной задолженности  по-прежнему наибольший удельный вес  приходился на просроченную задолженность  заемщиков Центрального федерального округа, которая по состоянию на 1.07.2010 составила 19,3 млрд.руб., или 50% просроченной задолженности по ИЖК по РФ в целом. При этом следует отметить, что тенденция сокращения указанной доли, наметившая в 2009 г., сохранилась и в первом полугодии 2010 г. Доля просроченной задолженности по ИЖК заемщиков в остальных федеральных округах увеличилась не более чем на 2,4%.

      В первом полугодии 2010 г. 130 кредитных  организаций рефинансировали ИЖК (права требования по ИЖК) на сумму 29,3 млрд.руб. (в сопоставимый период 2009 г. – 139 кредитных организаций на сумму 33,2 млрд.руб.). При этом в первом полугодии 2009 г. Рефинансирование было одной из основных составляющих привлечения денежных средств в ипотечное жилищное кредитование – его доля в предоставленных ИЖК составила 59,3%, то в первом полугодии 2010 г. доля рефинансированных ИЖК уменьшилась до 22% от общего объема ИЖК, предоставленных кредитными организациями.

      Основным  способом привлечения денежных средств  кредитных организаций по-прежнему являлось рефинансирование ИЖК (прав требования по ИЖК) путем продажи их другим организациям. В первом полугодии 2010 г. кредитные организации практически не использовали такой вид рефинансирования, как продажа пула с дальнейшей эмиссией ипотечных ценных бумаг (только одна кредитная организация выпустила облигации с ипотечным покрытием с сохранением актива на балансе кредитной организации).

      Среди основных источников рефинансирования ИЖК выделяются специализированные организации – 86,4% от общего объема рефинансированных ИЖК (прав требования по ИЖК). В первом полугодии 2010 г. по сравнению с аналогичным периодом 2009 г. доля специализированных организаций – резидентов увеличилась с 47,5 до 53,8%, при этом объем рефинансированных ими ИЖК (прав требования по ИЖК) не изменился и составил с 21 до 32,6% (с 7 до 9,5 млрд.руб.). Доля кредитных организаций в источниках рефинансирования уменьшилась на 20,2% (с 9,9 до 2,8 млрд.руб.). Управляющие компании паевых инвестиционных фондов и общие фонды банковского управления в первом полугодии 2010 г. не участвовали в рефинансировании ИЖК.

      Несмотря  на увеличение доли рефинансирования ИЖК на внешнем финансовом рынке, основной объем ИЖК рефинансирован на внутреннем финансовом рынке – 67,4%. Во многом этому способствовали принятые Банком России меры, направленные на предоставление ликвидности операторам первичного рынка кредитования. В настоящее время кредитным организация предоставлена возможность использовать в качестве обеспечения  по операциям рефинансирования Банка России как облигации Агентства по ИЖК (далее АИЖК), так и облигации с ипотечным покрытием, выпускаемые в соответствии с законодательством РФ, в том числе облигации с ипотечным покрытием, обеспеченные солидарным поручительством АИЖК.

      В настоящее время в ломбардный список Банка России включены ипотечные  облигации на сумму 35 млрд.руб. (по номиналу) следующих эмитентов:

• ЗАО «Первый ипотечный агент АИЖК»;
• ЗАО «Второй ипотечный агент АИЖК»;
• «Ипотечной специализированной организации ГПБ-Ипотека»;
• ЗАО «Национальный ипотечный агент ВТБ 001»;
• ЗАО «Ипотечный агент АИЖК 2008-1»;
• ЗАО «Ипотечный агент МБРР».

 Список литературы

1. Гражданский кодекс Российской Федерации. Ч. 1,2, 2010 г.

2. Федеральный закон от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»

3. Галанов В.А. Основы банковского дела. Учебник. - М.: ФОРУМ, 2010 г.

4. Разумова И.А. Ипотечное кредитование. Учебное пособие. – ПИТЕР, 2009 г.

5. www.cbr.ru

6. www.credits.ru