Ипотечное кредитование. 12

Оглавление

Введение 2

1 История происхождения ипотеки как формы залога 3

2 Сущность и классификация ипотечных кредитов 8

3 Субъекты ипотечного кредитования 13

4 Нормативно-правовое регулирование ипотечного кредитования в России 16

Заключение 18

Библиографический список 19

Введение

Одним из развивающихся направлений  рынка недвижимости является ипотека  недвижимости. Она становится все  более доступной и во многом определяет дальнейшее становление российской рыночной экономики.

Последние несколько лет  российская ипотека развивалась  в достаточно сложной экономической  ситуации и лишь к началу ХХI века система ипотечного кредитования стала набирать обороты: в крупных российских городах, регионах и отдельных коммерческих банках начали разрабатываться и реализовываться различные жилищные программы.

Ипотечное кредитование –  один из самых проверенных в мировой  практике и надежных способов привлечения инвестиций в жилищную сферу. Формирование системы ипотечного кредитования – одна из наиболее важных экономических и социальных задач в современной России, поскольку затрагивает такие острейшие проблемы, как обеспечение жильем, распределение доходов населения, кардинальное ускорение жилищного строительства и связанных с ним отраслей производства. Все это определяет и обуславливает актуальность выбранной темы.

Целью данной работы является исследование ипотечного кредитования.

Информационную базу исследования составили материалы периодических изданий, современная литература и ресурсы Интернет-порталов.

1. ИСТОРИЯ ПРОИСХОЖДЕНИЯ ИПОТЕКИ КАК ФОРМЫ ЗАЛОГА

Слово «ипотека» греческого происхождения. Впервые оно было употреблено в законодательстве Солона (VI в. до н. э.).

Предшественник Солона – Драконт (в 621 г. до н. э.) ввел порядок, согласно которому любые посягательства на частную собственность и ее движимую часть сурово карались. В 594 г. до н. э. Солон осуществляет свои знаменитые реформы, в том числе:

• отменяет поземельные налоги;
• вводит свободу завещания.

В результате чего каждый получил право расставаться с собственностью и завещать ее по своему усмотрению.

Солон предложил ставить  на имении должника столб с надписью, что эта земля служит обеспечением прав кредитора на определенную сумму. Такой столб получил название ипотека (Hypotheca). На нем отмечались все долги собственника земли. Позже для этой цели стали использовать особые книги, называвшиеся ипотечными. Уже в Древней Греции обеспечивалась гласность, позволявшая каждому заинтересованному лицу беспрепятственно удостовериться в состоянии данной земельной собственности.

Современное понятие ипотеки  возникло не сразу. Его появление  было вызвано экономическими потребностями  общества, развитием его товарно-денежных отношений. С течением времени оно  постоянно совершенствовалось, отражая  особенности времени конкретной страны.

На первых порах развития общества способами обеспечения  своевременного исполнения обязательств являлись присяга и поручительство. С развитием товарно-денежных отношений  возникает практика строгого преследования  лиц, не исполняющих принятых на себя обязательств. Например, в Риме по закону двенадцати таблиц на лицо, не исполнившее, принятого на себя обязательства, допускалось  «наложение руки».

Таким образом, в древнейшую эпоху обеспечением исполнения обязательства  служила личность должника, а не его имущество. В те времена не существовало ни самого понятия «недвижимое  имущество», ни тем более «права собственности» на него. Основой сделки служило доверие между участниками  сделки. Однако личные качества должника не поддавались точной оценке, что  сдерживало развитие товарно-денежных, а также кредитных отношений, обусловливало дороговизну кредита.

С развитием товарно-денежных отношений, возникновением правоотношений между экономическими субъектами, расширением  экономического пространства появляется необходимость в более четком определении меры ответственности  каждого участника экономических  соглашений.

Таким образом, устанавливается  право собственности на землю  и недвижимость. Причем право на недвижимое имущество юридически закрепляется за определенным собственником и  защищается от посягательства других лиц. Устанавливаются и ограничения  на данное право собственности. Благодаря  этому появляется основа для сделок с недвижимым имуществом в частности, возможность его залога.

В разных частях света понятие  частной собственности возникает  в разные временные периоды. Например, в Египте по историческим свидетельствам отдача земель в залог и продажа  земельных наделов начали широко практиковаться еще в период I тысячелетия  до н. э.

Особая заслуга в развитии законодательства в области юридического обеспечения исполнения обязательств принадлежит Римскому гражданскому праву. Именно оно вводит в практику систему обеспечения исполнения обязательств путем залога недвижимого  имущества.

Первоначально заложенное по договору имущество до исполнения должником  своих обязательств передавалось кредитору  в полную собственность. Такая форма вещного обеспечения называлась фидуция (от лат. Fiducia – сделка на доверии или доверительная сделка). На первом этапе развития института фидуции должник не обладал практически никакой защитой и кредитор сам решал, что ему выгоднее: требовать от заемщика выплаты долга или не возвращать ему имущество. В дальнейшем было введено официальное положение к документу о залоге (actio fiducia), которое отменяло эту достаточно выгодную альтернативу кредитора. Но все равно в технологии сделки оставались достаточно серьезные правовые моменты, которыми мог воспользоваться кредитор и которые были невыгодны для заемщика.

Следующая форма развития вещного обеспечения – пигнус (от лат. Pignus — неформальный залог) — в большей степени защищала заемщика от своевольных действий кредитора. Договор о залоге на этой стадии предусматривал передачу закладываемой недвижимости уже не в собственность, а только во владение и только как гарантии исполнения взятого заемщиком обязательства. Более того, должники имели право требовать, чтобы кредитор не пользовался данной недвижимостью, а только хранил ее. За кредитором сохранено право продать закладываемую вещь, чтобы возместить свои средства, только при неисполнении заемщиком взятых им обязательств. При этом уже тогда кредитору было запрещено оставлять продаваемую недвижимость (предмет залога) у себя. В случае невыполнения взятых обязательств должником кредитор после продажи недвижимости возвращал всю разницу между выручкой за недвижимость и остатком долга заемщику. Данный вид сделок тщательно регламентировался. Требования, не входящие в регламентацию, были предметом особого судебного разбирательства.

Такая форма залога повышала уверенность кредитора в возврате долга, но создавала значительные трудности  в управлении недвижимым имуществом: земельными участками, зданиями и строениями, предприятиями и другими имущественными комплексами.

Понятие ипотечного обеспечения  означало материальное обеспечение  обязательства, но без передачи недвижимости во владение лицу, которому оно гарантировало  выполнение обязательства.

Ипотечный кредит дал возможность  залогодателю по-прежнему использовать предмет залога для собственных  нужд, а кредитору осуществлять контроль использования, не допуская ухудшения  либо исчезновения предмета залога. Оставление недвижимого имущества, служащего  обеспечением кредита, в собственности  должника давало возможность производительно  использовать данное имущество, получать прибыль, необходимую как для  погашения основного долга, так  и для уплаты процентов за кредит. Однако производительное использование  ипотечного кредита реализуется  не всегда. В данном случае кредит, выданный под залог недвижимого имущества, по характеру своего использования  ближе к потребительскому кредиту.

Кредиторы, так же как  и на предыдущей стадии вещного обеспечения, не имели права приобретать данную недвижимость в собственность. Лишь в исключительных случаях по разрешению государственного органа это право  могло перейти к кредитору  с условием предоставления должнику дополнительного срока (2-х лет) для  выплаты долга. Таким образом, ипотека  устанавливала равные права для  обеих сторон залога.

Институт классической ипотеки  проходил свои этапы и свою эволюцию. Сначала договор ипотеки имел вид простого соглашения между заемщиком  и кредитором. Позже стали составляться официальные и неофициальные  документы, которые уже обладали правовой силой. Такую же силу имели  частные документы, подписанные  тремя и более свидетелями. Кроме  того, ипотека делилась по законодательной  принадлежности – по степени ее важности, установленной законом. Причем наибольшая сила была у ипотек «по закону» – фискальных, далее следовали ипотеки, установленные официальными документами, за ними – ипотеки, оформленные частными документами, и лишь затем — ипотеки, оформленные простыми соглашениями.

Роль государства в  соблюдении прав участников ипотечных  сделок была велика. Достаточно сложные  по структуре сделки требовали контроля и регулирования, отлаженной регистрационной  системы. В связи с ослаблением  этих государственных функций с  закатом эпохи Древнего мира институт ипотеки перестал существовать в течение ряда веков, прежде чем вновь появиться в средневековом европейском законодательстве.

В Германии ипотека появляется не ранее XIV столетия. Во Франции с  конца XVI в. действовала негласная  ипотека. Ипотека распространялась на недвижимость (как правило, имение) независимо от смены владельца и  уже тогда была надежным вещным правом, но только после внесения соответствующей  специальной записи об ипотеке в  особую книгу.

В Римской империи уже  в I в. н. э. создавались ипотечные  учреждения, которые выдавали кредиты  под залог имущества частным  лицам.

Таким образом, понятие «ипотека»  основывается на древнеримских принципах  залога, являясь более совершенной  его формой. Со временем менялись лишь условия предоставления, объемы и  цели ипотечного кредита, надежность его  обеспечения, кредитных отношений, связанных с ипотекой.

2. СУЩНОСТЬ И КЛАССИФИКАЦИЯ ИПОТЕЧНЫХ КРЕДИТОВ

Ипотека – это такой  вид залога объекта недвижимости, при котором закладываемое имущество  не передается в руки кредитора, а  остается у должника (залогодателя) в его владении и пользовании. Это означает, что залогодатель, отдавший объект недвижимости в залог, уже не может быть полным собственником в прямом смысле слова, ибо отсутствует триада собственности: владение, пользование и распоряжение, а имеются только владение и пользование.

Обязательство должника может  быть не только банковским, но и обязательством, основанным на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда  и т. п.

Ипотека характеризуется  следующими отличительными чертами.

Во-первых, ипотека, как и всякий залог, – это способ обеспечения надлежащего исполнения другого (основного) обязательства – займа или кредитного договора, договора аренды и т. д. Следовательно, ипотека базируется на основном обязательстве, так как без него она теряет смысл.

Во-вторых, в качестве предмета ипотеки всегда выступает недвижимость. К недвижимому имуществу относятся земельные участки и все, что прочно с ними связано: предприятия, жилые дома, другие здания, сооружения.

В-третьих, предмет ипотеки всегда находится во владении должника. Он же остается собственником, пользователем и фактическим владельцем этого имущества, но лишается права распоряжения им, по крайней мере, без согласия кредитора, на время залогового периода.

В четвертых, договор кредитора и должника об установлении ипотеки оформляется специальным документом – закладной, которая сопровождается нотариальным удостоверением и государственной регистрацией.

В-пятых, при значительном превышении стоимости залога над суммой выданного кредита ипотека дает возможность получить дополнительные ипотечные ссуды под залог того же имущества (вторая, третья ипотека). Права ипотечных кредиторов по одному и тому же недвижимому имуществу удовлетворяются в порядке регистрации ипотеки, т. е. внесения записи о регистрации ипотеки в специальные ипотечные книги.

И наконец, в случае неисполнения обязательства, обеспеченного ипотекой, кредитор вправе требовать продажи заложенного имущества с публичных торгов. При реализации имущества, заложенного по договору ипотеки, ипотечный кредитор имеет преимущества перед другими кредиторами в размере суммы, указанной в закладной.

Из сказанного следует, что  можно выделить следующие принципы ипотеки:

• гласности, или публичности, – доступ каждого заинтересованного лица к информации, содержащейся в ипотечной книге;
• специальности – возможность установления ипотеки только к определенной недвижимости и в определенном объеме;
• достоверности – записи в публичных книгах означают, что в отношении данного имущества нет иных прав и правовых ограничений, кроме обозначенных;
• старшинства – преимущество одного закладного права перед другим в зависимости от времени внесения его в ипотечную книгу;
• бесповоротности — ипотека прекращается лишь в случаях, прямо предусмотренных в законе или договоре;
• неприменимости погасительной давности к занесенным в ипотечную книгу правам.

Предметом ипотеки могут быть объекты недвижимости, права на которые зарегистрированы в установленном порядке:

• предприятия как единые имущественные комплексы, используемые в предпринимательской деятельности;
• здания и сооружения (используемые в предпринимательской деятельности) с одновременной ипотекой по тому же договору земельных участков, на которых они находятся, либо частей этих участков, функционально обеспечивающих эти здания и сооружения;
• жилые дома, квартиры и их части;
• гостиницы, дома отдыха, дачи, садовые домики;
• воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты;
• незавершенные строительством объекты недвижимости, материалы и оборудование;
• участки недр, обособленные водные объекты;
• леса, многолетние насаждения;
• земельные участки, находящиеся в собственности граждан, их объединений, юридических лиц и предоставленные для садоводства, животноводства, индивидуального жилищного, дачного и гаражного строительства; приусадебные земельные участки личного подсобного хозяйства и земельные участки, занятые зданиями, строениями или сооружениями, в размере, необходимом для хозяйственного обслуживания.

Все объекты недвижимости могут быть предметом ипотеки  при соблюдении условия: «ипотека предприятий, зданий или сооружений допускается  только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором они находятся».

Таким образом, ипотечный кредит – это кредит, обязательство, возвращение которого обеспечено залогом недвижимого имущества (ипотекой).

Ипотечное кредитование – это целостный механизм реализации отношений, возникающих по поводу выдачи, продажи и обслуживания ипотечных кредитов.

Ипотечным кредитованием  занимаются специализированные ипотечные  банки. К этим банкам предъявляются  особые требования – они должны иметь повышенную надежность. Также им запрещается вести рисковые операции.

В странах с развитой рыночной экономикой с помощью ипотечного кредитования совершается свыше 90% операций с недвижимостью. Ипотечные  кредиты, как правило, недороги. Процент, взимаемый за такой кредит, обычно не превышает 5-7% годовых.

Ипотечные кредиты классифицируются по различным признакам.

По объекту недвижимости:

• земельные участки;
• предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;
• жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;
• дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;
• воздушные, морские суда, суда каботажного плавания и космические объекты;
• объекты незавершенного строительства.

По целям кредитования:

• приобретение готового жилья в многоквартирном доме либо отдельного дома на одну или несколько семей в качестве основного или дополнительного места жительства; приобретение дома для сезонного проживания, дачи, садовых домиков с участками земли; приобретение земельного участка под застройку. Как правило, кредиты на приобретение готового жилья предоставляются единым разовым платежом;
• на строительство, реконструкцию, капитальный ремонт индивидуального жилья, домов сезонного проживания, на инженерное обустройство земельного участка (прокладку коммуникационных сетей);
• строительство и приобретение готового жилья с целью инвестиций. Данное кредитование строительства жилья происходит поэтапно: каждый последующий платеж осуществляется только после завершения его предыдущего этапа.

По виду кредитора:

• банковские;
• небанковские.

По виду заемщиков:

• кредиты, предоставляемые застройщикам и строителям;
• кредиты, предоставляемые непосредственно будущему владельцу жилья;

По срокам кредитования. В ряде стран классификация кредитов различается по срокам (см. табл. 1.2).

По способу амортизации  долга:

• постоянный ипотечный кредит;
• кредит с переменными выплатами;
• кредит с единовременным погашением согласно особым условиям.

По виду процентной ставки:

• кредит с фиксированной процентной ставкой;
• кредит с переменной процентной ставкой.

По возможности досрочного погашения:

• с правом досрочного погашения;
• без права досрочного погашения;
• с правом досрочного погашения при условии уплаты штрафа.

Кроме того, ипотечные кредиты  могут быть:

• обычные и комбинированные (выдаваемые несколькими кредиторами);
• субсидируемые и выдаваемые на общих условиях.

3. СУБЪЕКТЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

Основными участниками рынка  ипотечного кредитования являются законодатели и ипотечные кредиторы.

Залогодатели (заемщики) – физические или юридические лица, предоставившие объект недвижимости в залог для обеспечения своего долга. К ним предъявляется ряд требований: надежность и платежеспособность, добровольное предоставление в залог объекта недвижимости, способность внести авансовые платежи.

Ипотечные кредиторы (залогодержатели) – юридические лица, выдающие кредиты под залог недвижимого имущества. К ним относятся банки, фонды и другие кредитные учреждения, с которыми залогодатели заключают договор о предоставлении ипотечного кредита. Ипотечные кредиторы обслуживают ипотечные кредиты в течение всего срока действия договора.

Основными функциями кредитора  являются предоставление ипотечного кредита  на основе оценки платеже- и кредитоспособности заемщика в соответствии с требованиями и условиями кредитования; оформление кредитного договора и договора об ипотеке; обслуживание ипотечных кредитов.

Ипотечные банки – учреждения, которые специализируются на выдаче долгосрочного кредита под залог объектов недвижимости. Такие банки выдают ссуды не только на жилищное, но и на производственное строительство. Кредитование жилья через ипотечные банки осуществляется по схеме, представленной на рис. 1.

Существует несколько  технологий ипотечного кредитования, которые различаются порядком начисления платежей по процентам и по возврату кредита. Основными видами ипотечных  кредитов являются:

• постоянный ипотечный кредит, предусматривающий ежемесячные равновеликие выплаты, которые включают платежи по погашению долга и по процентам;
• кредит с фиксированным платежом, предусматривающий ежемесячные равновеликие платежи в счет погашения суммы кредита и проценты на оставшуюся сумму долга;
• кредит с переменной ставкой процента, изменяемой в зависимости от ситуации на финансовом рынке;
• кредиты с «шаровым платежом», при которых основная нагрузка выплат по кредиту предусматривается в последние месяцы кредитования;
• кредиты с нарастающими платежами, предусматривающие постепенное возрастание суммы ежемесячных платежей к концу срока кредитования.

Рисунок 1 – Схема кредитования через ипотечный банк

Фонд – специальный орган по финансированию организации строительства жилья и возврату кредитов залогодателям. В регионах России созданы фонды, реализующие различные способы жилищного инвестирования, соответствующие специфике экономических условий в регионе.

Продавцы жилья – ими могут быть как физические, так и юридические лица, в том числе подрядные строительные организации и риэлторские фирмы.

Государственные органы регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок с ним выполняют государственную регистрацию прав на объект недвижимости и сделок с нею.

Страховые компании осуществляют страхование заложенных объектов недвижимости, а также при необходимости – жизни и трудоспособности залогодателя, права собственности на квартиру. Они бывают как государственные (муниципальные), так и лицензированные негосударственные.

Оценщики производят профессиональную оценку сданного под залог объекта недвижимости. Существуют независимые оценщики и оценочные агентства.

Ипотечные агентства обеспечивают поддержание ликвидности вторичного рынка жилищных кредитов и рынка ипотечных ценных бумаг.

Поручители – физические и юридические лица, поручившиеся за залогодателя и несущие имущественную ответственность по его обязательствам. Если ипотечное кредитование ведется через фонд, поручитель заключает договор поручительства с этим фондом. Участие поручителя в механизме ипотечного кредитования повышает вероятность возврата денежных средств, обеспечивает устойчивость и непрерывность процесса финансирования.

Инвесторы – юридические и физические лица, приобретающие обеспеченные ипотечными кредитами ценные бумаги, эмитируемые кредиторами или ипотечными агентствами. К их числу могут относиться инвестиционные банки, страховые компании, пенсионные фонды, паевые инвестиционные фонды и др.

4. НОРМАТИВНО-ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РОССИИ

В России в настоящий момент только разрабатывается нормативно-правовая база, создающая условия для осуществления  операций с недвижимостью и землей.

К настоящему времени сложилась  следующая иерархия источников залогового права.

1. Гражданский кодекс РФ.

Содержит в части первой главу 23, посвященную способам обеспечения  исполнения обязательств, в которой  параграф 3 содержит специальные нормы о залоге. Помимо этого, к залоговым отношениям применяются и другие нормы ГК РФ, в частности, о порядке заключения договоров, об условиях действительности сделок и др. Количество норм, посвященных залогу, как в первой, так и во второй части ГК РФ, достаточно велико. Таким образом, ГК РФ является с точки зрения его юридической силы и наиболее подробным источником регулирования залоговых отношений. Однако нормы о залоге в части первой ГК РФ охватывают далеко не все вопросы, связанные с залоговыми отношениями во всем их многообразии и сложности.

2. Закон РФ от 29 мая 1992 г. № 2872-1 "О залоге".

С момента вступления в  силу этот закон занял место основного  источника российского залогового права. Это обстоятельство специально было подчеркнуто в ст. 2 Закона: "Настоящим  законом определяются основные положения  о залоге. Отношения залога, не урегулированные  настоящим Законом, регулируются иными  актами законодательства Российской Федерации". Однако необходимо отметить, что с  момента введения в действие части  первой ГК РФ именно Кодекс стал основным источником залогового права. При этом надо иметь в виду, что регулирование  залога в ГК РФ во многом существенно  отличается от его регулирования  в указанном Законе. Следовательно, Закон РФ "О залоге" "применяется постольку, поскольку он не противоречит" части первой ГК РФ.

3. Федеральный закон от 16 июля 1998г. № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее – ФЗ "Об ипотеке").

Активная работа над этим законом началась в 1993г. В июле 1995г. он был принят в первом чтении, после  чего его подвергли существенной доработке и многочисленным обсуждениям (было внесено около сотни поправок), в результате которых закон был  принят обеими палатами Федерального собрания летом 1997г. Затем понадобился  еще год, чтобы данный законопроект обрел статус полноправного федерального закона. Нормы, регулирующие ипотеку, содержатся не только в ФЗ "Об ипотеке", но и в ГК РФ. Согласно п.2 ст.334 ГК РФ общие правила Кодекса о залоге применяются к ипотеке лишь в  случаях, когда самим ГК РФ или  законом "Об ипотеке" не установлены  иные правила.

Таким образом, несмотря на то, что ГК РФ содержит ряд специальных  норм об ипотеке (п. 2-3 ст.339, п. 2-5 ст.340, п.1 ст.349 и др.), основной массив норм, регулирующих ипотеку, содержится в ФЗ "Об ипотеке".

4. К источникам залогового  права относят также другие  федеральные законы, в которых  в той или иной мере рассматриваются  вопросы залоговых отношений.  К таким законодательным актам  можно отнести, в частности,  федеральный закон от 21 июля 1997г.  № 122-ФЗ "О государственной  регистрации прав на недвижимое  имущество и сделок с ним".

5. В совокупность источников  залогового права входят не  только собственно законодательные  акты, но и указы Президента  РФ, постановления Правительства  РФ и законодательные акты субъектов РФ.

В последнее десятилетие  в сфере жилищного финансирования государство перестало играть роль основного участника. Одним из альтернативных вариантов жилищного финансирования является ипотечное кредитование. Распространение  ипотечного жилищного кредитования (ИЖК) в значительной степени определяется платежеспособным спросом населения  и условиями, позволяющими инвесторам вкладывать средства в ипотечные  кредиты (законодательная база, наличие  долгосрочных финансовых ресурсов).