Оглавление

Введение

      Ипотека- это важнейший инструмент обеспечения  возвратности кредита. Ипотечный кредит, выдаваемый под залог недвижимости, включая земельную собственность, является одной из форм кредитования, активно используемой в рыночной экономике и обеспечивающей надежность сделки.

      Актуальность  данной темы в настоящее время  не вызывает сомнения. Необходимость улучшения жилищных условий граждан в целях повышения их личного благосостояния, повышение роли жилищного сектора в экономике России, приоритетность данного направления признаются всеми и подтверждаются как собственным накопленным опытом, так и опытом, приобретенным на базе изучения зарубежных стран.

      В настоящее время проблема ипотечного кредитования становится все более  актуальной среди населения. В связи с этим появляется огромное количество публикаций мнений специалистов, объясняющих потенциальным заемщикам о характере подобного кредита.

      Ипотечное кредитование получило широкое распространение  в мировой банковской практике. В развитых странах сложились целые системы ипотечного кредитования, представленные агентствами по торговле недвижимостью, банками и другими кредитными институтами, осуществляющими кредитование, страховыми компаниями, кредитными агентствами, поставляющими информацию о кредитоспособности клиентов.

      В общественном сознании и сознании отдельных  граждан ипотечное кредитование рассматривается как одна из главных  форм обеспечения устойчивости финансовой системы страны, как средство решения сложнейших социально-экономических, политических и личных проблем.

      Цель  работы – изучить развитие ипотечного кредитования в России.

      Задачи:

      1. Изучить теоретические основы  понимания сущность ипотеки

      2. Проанализировать развитие и  проблемы ипотечного кредитования  в России.

      1. Понятие  и сущность ипотечного  кредитования, классификации

      Ипотека - залог недвижимого имущества  при получении ссуды в кредитном учреждении, дающий право кредитору преимущественного удовлетворения претензий к должнику на сумму заложенного имущества. Ипотечный кредит - долгосрочная ссуда, выдаваемая коммерческими или специализированными банками, кредитно-финансовыми учреждениями под заклад недвижимого имущества. При этом одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя.

      Залогодателем может  быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо)¹.

      Имущество, на которое  установлена ипотека, остается у  залогодателя в его владении и пользовании.

      Во  всем мире ипотечное кредитование развивается  и функционирует как форма долгосрочного финансирования жилищных программ. Ипотечное кредитование, с одной стороны, способствует решению ряда социальных и экономических проблем страны, и, прежде всего, проблемы обеспечения жильем, с другой - снижению инфляции, оттягивая на себя временно свободные денежные средства граждан и предприятий.

      В настоящее время в мировой  практике сложились два классических способа ипотечного кредитования:

      одноуровневая модель ипотечного кредитования (немецкая модель);

      двухуровневая модель ипотечного кредитования (американская модель).

      В одноуровневой модели ипотечного кредитования кредитом связаны заемщик и кредитор. Данная модель строится на цикличности  обращения денежных средств: средства, предоставляемые заемщиком, используются для выдачи кредитов его предшественникам, уже закончившим период накопления.

      При реализации данной модели предусмотрено  заключение следующих основных видов договоров:

      между заемщиком и кредитором - договор  о накопительном жилищном вкладе и, затем, кредитный договор и договор об ипотеке;

      между заемщиком и страховой организацией - договор страхования заложенного жилья;

      между заемщиком и продавцом (строителем) жилья - договор купли-продажи жилья.

      В двухуровневой модели ипотечного кредитования кроме заемщика и кредитора участвуют посредник (ипотечное агентство) и/или участник финансового рынка (ипотечная финансово-инвестиционная компания)².

     На вторичном ипотечном рынке между кредитором и ипотечным агентством заключается соответствующее соглашение об уступке прав требования по ипотечным кредитам, а также договор доверительного управления приобретенными правами требования. Это позволяет кредитору продолжать четко контролировать заемщика, получать комиссионные за обслуживание кредита, а на средства, полученные от агентства, расширять кредитные операции.

     В настоящее время разработано множество типов ипотечных кредитов, различающихся в зависимости от схем выдачи и погашения.

     Постоянный ипотечный кредит предусматривает выплату кредита на аннуитетной основе, т. е. равными регулярными платежами, состоящими из процентного платежа и платежа по основной сумме кредита, и позволяющими погасить кредит по истечении установленного срока (такой кредит называют самоамортизирующимся). Кредитор устанавливает:

• максимальную величину основной суммы кредита в процентах от стоимости собственности.

     Ипотечные кредиты с переменными выплатами предусматривают разную периодичность погашения основного долга и процентов, а также другие дополнительные условия.

      2. Развитие ипотечного  кредитования в  России

      Один  из приоритетных национальных проектов, обозначенных Президентом России, — «Доступное и комфортное жилье — гражданам России». Это подчеркивает важность решения жилищной проблемы для населения страны и вопроса финансирования его приобретения. Активная роль в решении поставленных в проекте задач от- ведена коммерческим банкам, развивающим программы ипотечного кредитования.

      Рис. 1. Объем рынка жилищного кредитования в РФ³

      С момента принятия Федерального закона «Об ипотеке» в 1999 г. и вплоть до 2003—2004 гг. жилищное кредитование характеризовалось незначительными объемами и крайне малыми темпами роста. Однако, начиная с 2004 г., ситуация кардинальным образом изменилась. В последние несколько лет в России наблюдается значительный рост объемов рынка кредитования на покупку жилья. По данным Банка России, на 1 января 2007 г. задолженность населения по таким кредитам составила 239,36 млрд. руб. (примерно, 5 % ВВП), из них 144,8 млрд. руб. — ипотечные кредиты. Для сравнения, на 1 января 2006 г. — 77,39 млрд. руб.

      Согласно  представленным цифрам, портфель ипотечных  кредитов отечественных банков увеличился в среднем более чем в 3 раза только за последний год. По нашим оценкам, потенциал роста рынка кредитования на покупку жилья далеко не исчерпан и в текущем году его объем может увеличиться еще в 1,5—2 раза. О перспективности рынка говорит также его сравнение с ипотечным кредитованием в других странах. Например, в Евросоюзе доля ипотечных кредитов составляет более 35 % ВВП

      Количество  банков, предоставляющих кредиты для покупки жилья, по данным Банка России, на конец 2006 г. составило 688, из них ипотечные — 479. На рынке представлены как специализированные банки — например, «Городской ипотечный банк», так и мелкие региональные кредитные организации универсального характера, как правило, не имеющие разветвленной филиальной сети и действую действующие в пределах своего региона. Тем не менее наиболее быстрыми темпами спрос на финансирование покупки жилья растет именно в регионах. В текущем году соотношение между ипотечными кредитами, выданными в Центральном и других регионах России, может составить 70 % к 30 %.

      В настоящее время продолжает совершенствоваться рыночная инфраструктура. Во-первых, речь идет об увеличении значимости Агентства ипотечного и жилищного кредитования (АИЖК), которое создало эффективную систему рефинансирования кредитов на покупку жилья на всей территории РФ. Следующей зада чей Агентства, работа над решением которой уже началась, является формирование российского рынка ипотечных ценных бумаг. Стоит отметить также и деятельность специализированных кредитных организаций, например, банка «Совфинтрейд», который занимается покупкой пулов однородных ипотечных кредитов и, наряду с АИЖК, способствует поддержанию ликвидности банков-кредиторов. Таким образом, в России формируется двухуровневая система рефинансирования, которая позволит, с одной стороны, эффективно перераспределять риски между участниками кредитования на покупку жилья и, с другой, — стандартизировать рынок путем выработки единых критериев и требований к участникам рынка и выдаваемым ими ссудам. В качестве факторов развития ипотеки в России можно выделить следующие тенденции.

      Во-первых, наличие значительного потребительского спроса со стороны населения. В его основе лежат скромные показатели обеспеченности населения жилыми площадями. По данным Росстата, в 2005 г. на одного жителя приходилось около 20,8 кв. м. жилья. Решить «жилищный вопрос» населения страны можно в рамках комплексного подхода — развивать механизмы покупки жилья, т. е. стимулировать платежеспособный спрос и одновременно увеличивать объемы строительства, что положительно отразится на предложении на рынке недвижимости. С этим связана и одна из основных проблем государственной программы — основной акцент делается именно на стимулирование спроса. Подобная ситуация не приводит к существенному увеличению предложения квартир и, соответственно, снижению их стоимости.

      Во-вторых, популярность ипотеки во многом увеличивается  благодаря росту реальных доходов  населения страны, что позволяет большему количеству людей собрать средства как на оплату первоначального взноса (если такой предусмотрен ипотечной программой), так и на обслуживание своего долга в будущем.

      В-третьих, усиление конкуренции между банками  в сфере потребительского и ипотечного кредитования. На рынке действуют не только отечественные кредитные организации, но и достаточное количество иностранных финансовых структур, основными преимуществами которых являются дешевые и долгосрочные ресурсы, а также опыт ведения бизнеса. В результате увеличения количества участников в ипотечном сегменте банковского рынка можно наблюдать относительное снижение стоимости жилищного кредитования для потенциальных заемщиков; увеличение возможных сроков предоставления кредита; снижение требований к клиентам банков, а также стандартизацию и ускорение процедуры выдачи кредита. Лидерами по объему ипотечного кредитования в 2006 г. стали Сбербанк, ВТБ-24 и Москоммерцбанк.

      Рис. 2. Схема рефинансирования ипотечных кредитов⁴

      Лидерство госбанков можно объяснить как с точки зрения широкой филиальной сети, которая обеспечивает приток новых клиентов, так и с точки зрения возможности привлечения достаточного объема долгосрочных пассивов. Наиболее активно ипотечный портфель в 2006 г. наращи или на более выгодных условиях в любой другой кредитной организации. Это дает также возможность оперативного изменения срочности ипотечных кредитов.

      И, наконец, в качестве пятой причины  развития ипотеки в России можно назвать применение банками схем так называемой секьюритизации — рефинансирования собственных ипотечных портфелей на финансовых рынках. В ходе проведения этих сделок банки получают возможность привлечения дополнительного финансирования по более низким ставкам, не дожидаясь погашения задолженности по портфелю. В таблице приведены две сделки по секьюритизации ипотечных кредитов и выпуску ценных бумаг, обеспеченных ипотечными займами с участием российских банков.

      Несмотря  на объективные и значимые предпосылки  дальнейшего роста рынка ипотечного кредитования, в России существует ряд барьеров, сдерживающих его развитие. К числу таковых можно отнести высокий уровень инфляции, препятствующий снижению ставок по ипотечным кредитам; высокие темпы роста цен на жилье; высокие инфляционные риски, присущие ипотечным кредитам с продолжительным сроком; неразвитость внутреннего рынка ипотечных ценных бумаг; низкая кредитная культура населения; относительно малые объемы жилищного строительства и т. д. Большое значение имеет существенная дифференциация в доходах населения страны. Сравнительно малое количество людей могут позволить себе покупку квартиры, но рассматривают ее, как правило, в качестве объекта инвестиций. Подавляющее большинство населения не обладает достаточным объемом денежных средств на приобретение жилья, из них только малая часть — люди, имеющие возможность внести первый взнос по кредиту и выплачивать его банку в течение некоторого промежутка времени, т. е. потенциальные пользователи ипотечных программ.

      Следует отметить, что дальнейшее развитие рынка ипотеки в России будет во многом зависеть от совершенствования механизма рефинансирования ипотеки и от развития фондового рынка. Не стоит забывать и о балансе между стимулированием спроса и увеличением объемов строительства жилых площадей в стране. Дальнейшее усиление конкуренции, снижение требований к заемщикам будут делать ипотеку более доступной широким слоям населения, а следовательно, и более популярной.

      или на более выгодных условиях в любой  другой кредитной организации. Это дает также возможность оперативного изменения срочности ипотечных кредитов.

      И, наконец, в качестве пятой причины  развития ипотеки в России можно назвать применение банками схем так называемой секьюритизации — рефинансирования собственных ипотечных портфелей на финансовых рынках. В ходе проведения этих сделок банки получают возможность привлечения дополнительного финансирования по более низким ставкам, не дожидаясь погашения задолженности по портфелю. В таблице приведены две сделки по секьюритизации ипотечных кредитов и выпуску ценных бумаг, обеспеченных ипотечными займами (MBS, mortgage-backed securities) с участием российских банков.

      Несмотря  на объективные и значимые предпосылки  дальнейшего роста рынка ипотечного кредитования, в России существует ряд барьеров, сдерживающих его развитие. К числу таковых можно отнести высокий уровень инфляции, препятствующий снижению ставок по ипотечным кредитам; высокие темпы роста цен на жилье; высокие инфляционные риски, присущие ипотечным кредитам с продолжительным сроком; неразвитость внутреннего рынка ипотечных ценных бумаг; низкая кредитная культура населения; относительно малые объемы жилищного строительства и т. д. Большое значение имеет существенная дифференциация в доходах населения страны. Сравнительно малое количество людей могут позволить себе покупку квартиры, но рассматривают ее, как правило, в качестве объекта инвестиций. Подавляющее большинство населения не обладает достаточным объемом денежных средств на приобретение жилья, из них только малая часть — люди, имеющие возможность внести первый взнос по кредиту и выплачивать его банку в течение некоторого промежутка времени, т. е. потенциальные пользователи ипотечных программ⁵.

      Следует отметить, что дальнейшее развитие рынка ипотеки в России будет  во многом зависеть от совершенствования механизма рефинансирования ипотеки и от развития фондового рынка. Не стоит забывать и о балансе между стимулированием спроса и увеличением объемов строительства жилых площадей в стране. Дальнейшее усиление конкуренции, снижение требований к заемщикам будут делать ипотеку более доступной широким слоям населения, а следовательно, и более популярной. Основные проблемы развития ипотечного кредитования в России

      Жилищный  вопрос в России остается трудно решаемым. Треть россиян проживает в  неблагоустроенных квартирах. Московские очередники получают лишь шестую часть вводимой жилой площади, остальная реализуется на коммерческом рынке. Понятно, что бесплатным жильем будут обеспечены далеко не все даже имеющие на это право.

      Поэтому ипотека должна быть доступна большинству россиян.

      В отличие от прежних лет возможность развернуть ипотечное кредитование определяется большей зрелостью рыночных отношений и следующими благоприятными факторами:

      1. Население: 

      - разгосударствление жилого фонда  (доля государственной собственности около 8%) и сосредоточение домовладений в личной собственности (около 46%), что позволяет гражданам использовать доходы от продажи имеющегося жилья для оплаты взносов за вновь приобретенное жилье и привлекать дополнительно ипотечные кредиты;

      - возникновение среднего класса (около  16%), то есть слоя населения,  имеющего высокую кредитоспособность  и достаточные доходы для обслуживания и возврата ипотечных кредитов;

      - изменение структуры спроса населения  на жилье, обусловленное не  только требованиями к размеру жилой площади, а все больше требованиями к ее планировке и качеству, типу и местоположению здания, социальному положению соседей;

      - повышение подвижности населения  в пределах территории страны;

      - рост понимания значимости недвижимости как объекта вложений сбережений, важного условия стабильности жизни и обеспечения старости.

      2. Российские предприниматели:

      - разгосударствление строительного  комплекса и обострение конкуренции, в том числе со стороны иностранных подрядчиков;

      - острая заинтересованность в преодолении спада и увеличении объема жилищного строительства;

      - стремление к модернизации предприятий  стройиндустрии и улучшению технологий строительства для обеспечения возросших потребностей покупателей жилья и обеспечения конкурентоспособности с иностранными подрядчиками и поставщиками;

      - понимание необходимости удешевления  строительства при относительном увеличении качества для обеспечения доступности жилья и расширения масштабов жилищного строительства;

      - возникновение сети новых предпринимательских структур, обслуживающих рынок жилья (риэлторы, оценщики, регистраторы и др.), заинтересованных в увеличении покупок населением жилья на основе ипотечного кредитования.

      3. Банки и финансовые инвесторы: 

      - укрепление законодательной и нормативной базы ипотечного кредитования;

      - выполнение ведущими банками  пробных пилотных проектов ипотечного кредитования и обучения специалистов ипотечному делу;

      - стимулирование со стороны государства  финансирования реального сектора  и инвестиционных потребностей населения;

      - активизация государства и местных  органов в поддержке ипотечного  кредитования граждан; 

      - сокращение сферы спекулятивного  вложения капитала;

      - ограниченность объектов инвестирования  для финансовых инвесторов в условиях нестабильности фондового рынка;

      - повышение привлекательности в  условиях финансового кризиса  ипотечного кредитования и операций по привлечению сбережений населения;

      - рост конкуренции; 

      - создание структур вторичного  рынка ипотечных кредитов (Агентство  по жилищному ипотечному кредитованию).

      4. Органы государственной и местной  власти:

      - создание новой возможности решения  жилищной проблемы;

      - укрепление и расширение среднего  класса, рост занятости населения  и связанное с этим повышение  социальной стабильности в обществе;

      - оживление деловой активности  на рынке жилья, в строительном  и связанных с ним других  секторах народного хозяйства; 

      - рост налоговых поступлений и  расширение финансовой базы для  обеспечения социальным жильем  населения с низким уровнем  доходов;

      - выполнение градостроительных планов.

      Такое сочетание интересов создает  необходимую почву для решения  жилищной проблемы на базе развития ипотечного кредитования и преодоления остающихся на его пути проблем⁶.

Заключение

     Под ипотекой в нашей стране подразумевают залог недвижимости для обеспечения обязательств перед кредитором. При ипотечном кредитовании заемщик получает кредит на покупку недвижимости. Его обязательством перед кредитором является погашение кредита, а обеспечивает исполнение этого обязательства залог недвижимости. Недвижимость, приобретенная по ипотечной программе, является собственностью заемщика с момента приобретения кредита.

     В России самый распространенный вариант использования ипотеки - это покупка квартиры в кредит. Закладывается при этом, как правило, вновь покупаемое жилье, хотя можно заложить и уже имеющуюся в собственности квартиру. Плюсы и минусы этого способа решения жилищных проблем каждый оценивает самостоятельно. Важными преимуществами ипотечного кредита являются, во-первых, возможность уже сейчас жить в новой квартире или доме без многолетнего накапливания необходимой суммы на покупку жилья, а также то, что жилье, приобретенное по ипотеке, сразу является собственностью заемщика ипотечного кредита. Кроме того, заемщик и члены его семьи получают возможность сразу зарегистрироваться в новом жилье. При этом заемщик получает льготы по подоходному налогу.

     Однако главным недостатком ипотеки является «переплата» за квартиру, которая может достигать 100 % и более, а также дополнительные расходы заемщика в процессе получения ипотечного кредита в виде оплаты услуг оценочной компании и нотариуса, платы банку за рассмотрение заявки на кредит, сбор за ведение ссудного счета. В зависимости от банка и объекта недвижимости, на покупку которого выдается ипотечный кредит, могут предъявляться дополнительные требования к заемщику, такие как наличие регистрации, определенный стаж работы на одном месте, возможность представить поручителей по кредиту и т.д.

Список  литературы

1. Васильев  К. Ипотека – российские реалии // Вопросы экономики, №3, 2008. С.32.
2. Гончаров А. Ипотека – быть или не быть? // Бизнес, №27, 2009. С.20.
3. Гончаров С. Ипотечное кредитование и секьюритизация в России // Финансовый вестник, № 1, 2010. С. 38.
4. Онищенко В.О. Основы банковского дела: Учебное пособие. - Тверь: ТДТУ, 2009. 300с.
5. Развитие рынков ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации. Заключительный отчет, Всемирный Банк, 2009.
6. Харченко О. Особенности российской ипотеки // Бизнес, № 1, 2008. С.42.