Введение

      Актуальность  и значимость становления ипотеки (залога недвижимости) для жилищного  строительства современной России обусловлены структурной перестройкой экономики в стране и потребностью в эффективных финансовых инвестициях.

      Ипотека как финансовая инновация для  России конца XX и начала XXI века предоставляет  возможности удовлетворения ряда потребностей:           1) социальной потребности людей в жилье с различным уровнем комфортности; 2) потребности банков и небанковских финансовых институтов в эффективном использовании свободных финансовых ресурсов;

3) потребности  жилищно-строительного комплекса  в загрузке производственных  мощностей. Также, позволяет изменять  не только стоимость и доступность  финансирования жилищного строительства,  но и влияет на управление  денежными средствами заемщика, строительной и ипотечной организаций.  Способствует финансовому дерегулированию  в инвестиционно-строительной сфере,  инициируя и стимулируя ее  развитие.

      Бизнес  в России сегодня переживает не лучшие времена: экономический кризис, как  «естественный отбор» в теории эволюции, в живых оставляет самых сильных  и приспособленных. Однако «времена не выбирают» и для тех, кто  смело смотрит вперед, задачи остаются теми же самыми, что и всегда, просто решаются они в других условиях. Кредитование недвижимости в России всегда было дорого, а в связи  с последними событиями, и рядовому заемщику, и банковским экспертам  понятно, что дешевой ипотеки  в нашей стране еще долго не будет.

      Однако  для малого и среднего бизнеса  интересны тенденции рынка коммерческой недвижимости: что ожидать от кризиса  в этой сфере. «Если проанализировать ситуацию на рынке ипотечного кредитования коммерческой недвижимости за все время  финансового кризиса, то можно сделать  вывод о неготовности российской банковской системы к тем событиям, что сейчас происходят в мире и  в России.

1. Понятие и виды  ипотеки

      Термин  «ипотека» впервые появился в  Греции в конце VII - начале VI веков  до н.э. Появлению его послужило  то обстоятельство, что в 621 году до н.э. правитель Драконт ввел порядок, согласно которому посягательства на частную собственность сурово карались. Возможно, несправедливо, но позже за его порядками в истории закрепилось  определение «драконовские законы». Продолжил начинание один из легендарных  афинских мудрецов Солон, который в 594 до н.э. осуществляет свои знаменитые реформы. Первоначально в Афинах залогом подобного рода обязательств была личность должника, которому в  случае неуплаты долга грозило рабство. Для перевода личной ответственности  в имущественную, Солон и предложил  ставить на земле должника (обычно на пограничной меже) столб с надписью о том, что эта земля служит обеспечением претензии кредитора  в поименованной сумме. На таком  столбе, получившем название hipotethica, что  в переводе означает подставка или  подпорка, отмечали все поступающие  долги собственника земли. Именно этот столбик, вбитый на границе земельного участка, назывался ипотекой. Надпись  на нем говорила о том, что участок  заложен, или находится под залогом, то есть его владелец занял деньги, а в случае неуплаты обещал вернуть  долг этим самым участком.

      Разумеется, Греция не является единственной родоначальницей  ипотеки. Упоминания о залоге встречаются  еще в законах Хаммурапи в VI веке до нашей эры. В Индии, в Законах  Ману, во II веке до нашей эры, залог  упоминается как одно из восемнадцати оснований для судебного разбирательства.

      Наиболее  развитая форма залога существовала в Древнем Риме, потому что именно там уровень развития экономических  отношений начал требовать применения института ссуды.

      В средневековье путем преемственности  римского права ипотека перешла  в западноевропейское законодательство, в основном, в германское. Германское право принесло в развитие ипотеки гласность и формализовало его.

      История ипотеки говорит о том, что  в средневековой Европе появилась  практика актов об отчуждении или  залоге недвижимой собственности в  народных собраниях, церквях или  ратушах. В Средневековье также  ужесточается контроль государства  над развитием ипотеки.

Зарубежный  опыт - отличная основа для развития ипотеки в России, и сегодня  в нашей стране мы видим многие черты западной системы ипотеки. Но, если на Западе средний и высший класс одинаково пользуются услугами банков, предоставляющих ипотечные  кредиты, то в России, с пока только отрабатываемыми механизмами ипотеки, большая часть кредитов выдается на обычное жилье, а не на элитное. Ипотечное кредитование в России популярно потому, что ипотека - это  зачастую единственный способ получить собственное жилье для российского  гражданина.

      В России и странах СНГ банки  предлагают самые разные условия, что  предполагает совершенствование ипотечного кредитования. В развитии ипотеки  в современной России много плюсов по сравнению с прошлым.

      Во-первых, банки предлагают различные ипотечные  программы, поэтому клиент сам может  выбрать подходящую ему программу  покупки квартиры в кредит.

      Во-вторых, для получения ипотечного кредита  не требуется огромного количества справок, как раньше.

      В-третьих, в зависимости от доходов клиента, сроков займа и вида покупаемого  жилья процентные ставки разнятся.

      Если  говорить о совершенствовании ипотечного кредитования в России, то одно из главных  препятствий развитию ипотеки - неграмотность  и слабая информированность населения  в вопросах кредитования покупки  жилья. Незнание финансовых аспектов, низкая платежеспособность, несовершенство законодательства отрицательно сказываются  на активизации населения в вопросах покупки собственной квартиры.

      Ипотека представляет собой залог недвижимого  имущества как средства обеспечения  исполнения различных гражданско-правовых обязательств.

      Так, п. 1 ст. 1 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» гласит: «По договору об ипотеке одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом».

      Далее определяется то, что для сторон договора ипотеки заложенная недвижимость считается обремененной ипотекой с  момента возникновения права  залога, а для третьих лиц с  момента государственной регистрации  ипотеки (п. 6 ст. 20 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).

2. Положительные и отрицательные влияния кризиса на экономику и рынок недвижимости России

      Последствия финансового кризиса могут быть самыми разными, кризис вызовет как  положительные, так и отрицательные  изменения в экономике. Теперь уже  ясно, что будет снижение доходов  населения. Снижение курса рубля  по отношению к другим валютам, то есть девальвация рубля (резкая или  плавная). Происходит замещение частного капитала государственным.

      Из-за финансового кризиса в России в 2008-2009 годах правительство уже  пошло на сокращение государственных  проектов в области инфраструктуры и строительства. Крупнейшие компании сокращают свои инвестиционные программы. Кризис коснулся уже каждого предприятия  и каждого сотрудника, предприятия  сокращают рабочий день и рабочую  недели. Некоторые компании проводят сокращение персонала. Банки подняли  ставки по кредитам, сворачивают ипотечные  программы.

      Из  положительных моментов последствий  финансового кризиса в России можно выделить оздоровление экономики, оживление предпринимательской  инициативы, замещение импортных  товаров - отечественными. Разорение  неконкурентоспособных предприятий  и развитие более эффективных  и жизнеспособных. Повышение уровня конкуренции и как следствие, снижение цен на некоторые товары. Кризис в России уже вызвал снижение цен на бензин, на недвижимость и  землю, сдувание многих пузырей на разных рынках. Что будет дальше, могут  сказать эксперты по финансовому  кризису.

      Михайл  Хазин президент компании экспертного  консультирования «Неокон»: «Кризис  сильно изменит и уже начинает менять структуру цен, да и структуру  потребления. И я не исключаю, что  семьям и среднего достатка придется ограничивать потребление, будь-то бензиновое или продовольственное».

      Евгений Ясин научный руководитель Высшей школы  экономики, профессор: «В России есть возможность  выбраться из этой ситуации быстро, может, за год, но с определенными  потерями…У нас в торговле ограниченная роль. И в этом наше счастье, мы не попали в эпицентр урагана. В результате сегодня мы имеем все шансы, чтобы  выбраться из кризисной ситуации. Если мы согласимся, что темпы экономического роста снизятся, а государственные расходы значительно сократятся, чтобы снизить инфляцию, то все проблемы будут решены»

      Михаил  Делягин директор Института проблем  глобализации: «Я боюсь, что это надолго и никто не знает насколько, большая часть бизнеса еще не поняла, что происходит».

      Линдон  Ларуш крупнейший американский экономист: «Невозможно дать простой прогноз, события могут развиваться по-разному. Например, крупные долларовые инвесторы, такие как Китай и другие страны, начнут менять валюту. В том числе  и Россия будет пытаться налаживать более тесное сотрудничество с Европой  и другими странами. Деньги будут  выводиться из долларовой зоны. И это исключительно защитная мера - весь мир в курсе стремительного обвала доллара. Некоторые страны предпочтут комбинацию различных валют, а не только доллары».

      Уже ни для кого не секрет, что финансовый кризис в России быстрыми темпами  перерастает в масштабный спад производства, которому всегда сопутствует сокращение рабочих мест. Власти не пытаюстся  отрицать проблему: об основных угрозах  рынку труда говорил президент  Медведев, а премьер Путин в  речи на съезде «Единой России» не забывает пообещать увеличение пособий  по безработице, однако практика показывает, что на самом деле государство  к массовым увольнениям оказалось  абсолютно не готово, об этом говорит  множество фактов.

      По  данным Росстата, в России на 76 млн  экономически активного населения  приходится около 5 млн безработных (6,6%), что, по оценкам социологов, не так уж много. По словам директора  Центра исследований постиндустриального  общества Владислава Иноземцева, в  большинстве европейских столиц свыше 10% жителей - безработные, и это  не считается критическим уровнем. В Москве же, судя по официальным  данным Службы занятости на 19 января, доля безработных вообще мизерная - 0,4% трудоспособного населения столицы, это 24 500 человек.

      Другое  дело, что почти все эксперты прогнозируют в ближайшее время резкое снижение занятости. «Это не является результатом  непредвиденных обстоятельств, - сказал Иноземцев на прошедшем 20 января круглом  столе «Безработица в России». - Это  результат излишнего роста занятости  и непропорционального роста  доходов.

      Для того чтобы поддержать финансовый сектор, правительства разных стран стали  делать эмиссии из бюджета в банковские структуры, предоставляя им кредиты  под низкие процентные ставки или  выкупая какое-то количество акций. Эти инвестиции, по сути, «национализирующие»  коммерческие банки, дали свой положительный  эффект, но только на некоторое время. «Золотую» середину между полностью  зависимыми от государства банками и свободными коммерческими вряд ли возможно найти. Полная национализация приведет к краху рыночных отношений, поэтому «чаша весов» склонилась в сторону коммерческой направленности банков. Что, в свою очередь, вызвало беспрецедентное отношение коммерческих банков к государственным инвестициям. Они по-прежнему крайне неохотно пересматривают свою кредитную политику, предпочитая эмиссионные деньги придержать или вложить в наиболее устойчивые международные финансовые структуры «от греха подальше». Эта не иначе как «больная» политика косвенным образом поддерживается «власть имущими», что только усугубляет кризисные проявления и отодвигает всеми ожидаемый «конец кризиса» на весьма неопределенный срок.

      По  сути, вся беда проблемы выхода из кризиса  в том, что в его период в  решение злободневных проблем активно  ввязываются политики, а экономисты, способные коллегиально найти оптимальное  решение, оказываются «не при  делах». А ведь специалисты понимают, что наиболее эффективным рычагом  при любом кризисе является стимулирование инвестиционного спроса. Говоря понятным языком, нужно стимулировать занятость  населения путем вложений в проекты  под низкие процентные ставки. Аналогично тому, как выходили из «великой депрессии» 1929-1933 годов те же США, инвестировавшие  огромные бюджетные средства в проекты  дорожного строительства, когда  с их помощью была решена основная социальная проблема занятости. Это  позволило армии потенциальных  инвесторов встать «на ноги» и  послужило той прочной основой, опираясь на которую можно было начать «выкарабкиваться» из кризисной  «ямы».

      Аналитики ИФК «Солид» рассмотрели ряд  важных показателей, являющихся «индикаторами  здоровья» отечественной экономики. Во-первых, в качестве позитивного  момента, стоит отметить, что в  этом году стали расти оборотные  средства компаний и розничные продажи. В связи с этим можно предположить, что сложившийся к середине 2009 года уровень сбережений населения, который намного превышает среднеисторический, начнет снижаться и приблизиться к своему нормальному значению. Все это свидетельствует о готовности населения тратить деньги и тем самым поддерживать восстановление экономики. Растущие оборотные средства говорят о том, что компании увеличивали свое производство и не ожидают спада спроса в ближайшее время. Эти факты дают возможность предположить и дальнейшее развитие экономики.

      С другой стороны, сложно давать долгосрочные позитивные прогнозы для российской экономики ввиду малых значений объема реальных инвестиций.  Также эксперты отмечают, что рост ВВП может замедлиться за счет будущего снижения вклада чистого экспорта. Так как импорт начал расти, а продажи основного экспортного российского товара - газа - стабилизируются и уже не увеличиваются быстрыми темпами. 

3. Направления совершенствования ипотечного кредитования в РФ в период кризиса

      Сегодня российские банки на разразившийся  финансовый кризис отреагировали четырьмя сценариями поведения по отношению  к ипотечным займам. Одни полностью  прекратили их выдачу, другие повысили процентные ставки для новых заемщиков, третьи - собираются повысить ставки и  по уже выданным кредитам, а четвертые  просят погасить задолженность досрочно.

      Фондирование  сделок на ипотечном рынке в основном проходило либо от Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), покупавшего  закладные на российском рынке, либо путем внешней секьюритизации. Как  объясняют эксперты, сегодня банки  повышают ставки (и для новых заемщиков, и по уже выданным займам) не только из-за финансового кризиса, но и чтобы  компенсировать возможные потери при  рефинансировании ипотечного портфеля со стороны АИЖК. Дело в том, что  агентство решило выкупать кредиты, выданные банками по ставкам ниже среднерыночных, с дисконтом. По полной стоимости АИЖК готово выкупать лишь кредиты, выданные под 16% в регионах и 17,5% в Москве. Отсюда - чтобы не понести убытки, неизбежные при продаже кредитов с дисконтом, - банки должны начать повышение процентных ставок по уже выданным займам. Так, по сведениям «Коммерсанта», собирается поступить пермский Камабанк, приостановивший две недели назад выдачу новых ипотечных кредитов. Руководство банка обещает уведомить клиентов об этом заранее. До последнего времени Камабанк выдавал ипотеку по ставке 16% годовых.

      И хотя типовые договоры кредитования по стандартам не предусматривают изменения  ставки в одностороннем порядке, такое право предусмотрено у  многих банков. Например, у Сбербанка  и Оргрэсбанка. Банк «Уралсиб» тоже может воспользоваться подобной прерогативой, если уведомит заемщика о повышении процентных ставок за 30 дней. Ипотечные договоры Банка  Москвы предусматривают изменение  ставки через три года после подписания договора. Недавно внесли соответствующие  пункты во все кредитные договоры в ВТБ 24 и Юникредитбанк, и собираются внести в банке «Возрождение».

      Если  же заемщик не соглашается подписать  дополнительного соглашения о повышении  ставки по уже выданному кредиту (а его подпись необходима в  любом случае), банк может изменить соглашение через суд с требованием  или вовсе расторгнуть его. Правда, в случае удовлетворения иска о расторжении  договора банк потеряет право на залог.

      Первым  российским банком, который обратился  к заемщикам с просьбой досрочно погасить часть задолженности по ипотечным кредитам, стал Росевробанк. Свою просьбу банк аргументировал скорым обвалом рынка недвижимости и  снижением стоимости залога. Росевробанк  предлагает погасить как минимум 30% задолженности не позднее 15 ноября 2008 года. В противном случае руководство  банка угрожает потребовать досрочного возврата кредита целиком и начислить проценты. А при неисполнении и этого требования - забрать предмет залога.

      Впервые с начала кризиса Агентство по ипотечному жилищному кредитованию отметило снижение доли просроченных ипотечных кредитов

Доля  просроченной задолженности ипотечных  заемщиков по кредитам, которые находятся  на сопровождении в агентстве, снизилась  в III квартале на 0,4 процентного пункта до 12,1%, до сих пор этот показатель только рос.

Сопровождаемые  АИЖК кредиты лишь вершина айсберга, на 1 октября они составили 92,4 млрд руб. По данным ЦБ, объем задолженности  россиян по ипотечным жилищным кредитам на ту же дату составлял 974,5 млрд руб.

      Начиная со II квартала АИЖК отмечает и улучшение  качества портфеля: во II квартале у  агентства впервые сократилась  короткая просрочка - 30-90 дней - на 0,8 п. п. до 2,6%. АИЖК еще в 2008 г. ужесточило требования к заемщикам. Предполагалось, что это даст эффект к началу 2009 г. Но из-за кризиса ситуация улучшилась только сейчас.

      По  кратко- и среднесрочным долгам агентство  работает над улучшением платежеспособности заемщиков, в том числе предлагая  им реструктуризацию кредитов, отмечается в отчете АИЖК. Благодаря этому  часть заемщиков возвращаются к  обычному графику платежей и кредит перестает быть проблемным.

      Правда, негативной стороной снижения краткосрочной  задолженности стало ее старение: часть долгов перешли в хроническую  стадию. Доля долгов сроком от 180 дней и  выше у АИЖК только растет - с 4,9% по результатам I квартала 2009 г. до 8,5% по итогам III квартала, объясняет это тем, что с неплательщиками этой категории предстоит длительная процедура судебного урегулирования.

      По  данным за первый квартал текущего года, объем выданной в России ипотеки  уже сократился в пять раз, по сравнению  с первым кварталом 2008 года.

      Это связано в первую очередь с  тем, что из-за финансового кризиса  большинство банков практически  свернули свои ипотечные программы.

При этом, по прогнозу экспертов, из 800 тысяч российских семей, которые должны в 2010 году стать  получателями базового материнского капитала, примерно 320 тысяч семей планируют  направить средства материнского капитала на оплату ипотеки.

      Как сообщил глава АИЖК, в связи  с этим агентство готовит специальные  программы, рассчитанные на эту категорию  населения.

      По  данным ЦБ РФ на 1 апреля 2009 года, в России в этом году было выдано ипотечных  кредитов на 24,438 миллиарда рублей (рублевые кредиты составили 22,969 миллиарда  рублей, кредиты в иностранной  валюте - 1,469 миллиарда рублей).

      В свою очередь годом ранее, в январе - апреле 2008 года, объем ипотечных  кредитов достигал 150,759 миллиарда рублей (рублевые кредиты - 129,206 миллиарда рублей, кредиты в иностранной валюте - 21,553 миллиарда рублей).

      Таким образом, в первом квартале текущего года, по сравнению с соответствующим  периодом прошлого года, объем выданных ипотечных кредитов в целом снизился более чем в 6 раз, объем рублевых кредитов - более чем в 5,6 раза, а  объем валютных кредитов - более  чем в 14 раз.

      Необходимы  серьезные законодательные изменения  для развития ипотечного кредитования, в частности необходимо повышение  уровня стандартизации рынка на основе унифицированной системы рефинансирования ипотечных жилищных кредитов. Кроме  того, необходимо формирование публичной  системы оценки рисков и совершенствование  стандартов раскрытия информации по ипотечному кредитованию, в том числе  за счет сделок через загсы, а также  совершенствование процедур обращения  взыскания на заложенное по ипотеке  имущество.

      Совет Федерации рекомендует правительству  РФ скорректировать правила размещения страховщиками страховых резервов для увеличения разрешенной доли облигаций с ипотечным покрытием в объеме страховых резервов, а также внести изменения в постановление правительства «Об утверждении инвестиционной декларации Внешэкономбанка о доверительном управлении средствами пенсионных накоплений», предусмотрев возможность инвестирования в долгосрочной перспективе средств пенсионных накоплений в ипотечные ценные бумаги.

      Совет Федерации рекомендует правительству координировать работу министерств и ведомств для разработки стратегии развития рынка ипотечного жилищного страхования в РФ.

      По  замыслу разработчиков концепции  внедрение системы ипотечного страхования  должно решить проблему нехватки у  населения денег на первоначальный взнос и повысить доступность  ипотечного кредита (о прогнозах  рынка на 2010-2015 годы). СК «АИЖК» будет  предоставлять услуги заемщикам, кредиторам, а также услуги по перестрахованию. Чтобы избежать конфликта интересов  между АИЖК и ее страховой «дочкой», авторы концепции предложили включить в наблюдательный совет и комитеты СК банкиров и страховщиков.

      Так же разработаны основные условия  реализации открытым акционерным обществом  «Агентство по ипотечному жилищному  кредитованию» программы по стимулированию кредитования застройщиков, реализующих  проекты строительства жилья  экономического класса и физических лиц, приобретающих жилые помещения  в рамках данных проектов.

      Основные  условия программы разработаны  во исполнение Протокола заседания  Правительственной комиссии по повышению  устойчивости развития российской экономики  от 28 апреля 2009 года №12 в части поручения  о разработке новых механизмов, предусматривающих  стимулирование кредитования застройщиков, реализующих проекты строительства  жилья экономического класса, и физических лиц, приобретающих возводимое в  рамках данных проектов жилье.

Заключение

      В работе проанализирован рынок ипотечного кредита в России в настоящее время, выявлены проблемы и предложены направления совершенствования данного рынка на ближайшие годы.

      Необходимы  серьезные законодательные изменения  для развития ипотечного кредитования, в частности необходимо повышение  уровня стандартизации рынка на основе унифицированной системы рефинансирования ипотечных жилищных кредитов. Кроме  того, необходимо формирование публичной  системы оценки рисков и совершенствование  стандартов раскрытия информации по ипотечному кредитованию, в том числе  за счет сделок через загсы, а также  совершенствование процедур обращения  взыскания на заложенное по ипотеке  имущество.

      В условиях глобального экономического кризиса современным предпринимателям приходится нелегко. Количество банков, которые выдают подобные кредиты, резко  сократилось. А те флагманы ипотечного кредитования, что удержались на плаву, в срочном порядке меняют условия  предоставления этой услуги.

Список  литературы

1. Басин Е. Важнейший резерв социального развития // Строительная газета. Тематический выпуск: «Ипотека» - 2007. - №1. - с.1-2.

2. Гришаев С.П. Комментарий к Федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)» - «Юристъ», 2003 г.

3. Ивасенко А.Г. Ипотечное кредитование: сущность, проблемы и перспективы развития: Учебное пособие по курсу «Теория денег и кредита» / Новосиб. Гос. Акад. Экономики и управления. - Новосибирск, 2009. - 80 с.

4. Ипотека в России (под ред. А.В. Толкушкина) - «Юристъ», 2002 г.

5. Комментарий к Федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)» / Под общ. ред. И.Д. Грачева. - М.: НОРМА-ИНФРА, 2005. - 348 с.

6. Пухова А. Три способа финансирования // Строительная газета. Тематический выпуск: «Ипотека» - 2006 - №1. - С. 4.

7. Рид Э. и др. Коммерческие банки. / Пер. с англ. / Под общ. Ред. В.М. Усоскина. - М.: «прогресс». 2003. - 493 с.

8. Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости: Энцикл. оценки. - СПб.: Изд-во СПбГТУ, 2007.