Ипотека за рубежом

Письменная  работа

по  дисциплине «Муниципальное хозяйство» 
 

по  теме

  «ИПОТЕКА ЗА РУБЕЖОМ» 
 
 
 

Санкт-Петербург

2010г. 
 
 
 
 

1.Американский опыт ипотеки (двухуровневая система).

     Одним из основополагающих моментов развития ипотеки в Соединенных Штатах было право граждан на свободное  владение, передачу и использование  недвижимого имущества. В настоящее  время двое из трех американцев живут  в своих собственных домах.

     Анализ, проведенный в Соединенных Штатах, показал, что владельцы собственных домов больше, чем кто-либо, заботятся о своем имуществе. Американские граждане полагают, что владение собственным жильем - это программа долгосрочного вложения капитала. Этот рынок создал необходимые правовые и нормативные условия и системы, которые поддерживают частные владения, а также позволяют развивать структуру свободного рынка, которая охватывает уже более 95% жилья Соединенных Штатов. В этом отношении жилье лучше всего используется теми, кто его сам покупает и строит.

     Огромное  значение развитие рынка недвижимости имело для развития экономики  всей страны. Почти 18% общенационального  продукта формируется под воздействием строительства недвижимости, продажи  коммерческого жилья, развития рынка недвижимости, продажи и развития различных залогов, связанных с недвижимостью, а также перепродажи средств, которые используются для строительства. Все это превращает рынок недвижимости Соединенных Штатов в одну из наиболее важных отраслей промышленности и фактически в основу развития экономической системы страны.

     Кроме того, развитие рынка недвижимости обеспечивает трудоустройство населения  Соединенных Штатов благодаря участию  населения в строительстве личных домов, участию фабричных рабочих  в производстве различного рода товаров, услуг, материалов для строительства жилья. Только персонал, связанный с обслуживанием рынка недвижимости, составляет примерно 6,9 млн. человек, 5,3% всего трудящегося населения в Соединенных Штатах.

1.1.Система финансирования жилья в США.

     Система финансирования жилья в США построена  на принципах кредитования его строительства  и покупки. Ежегодный оборот финансирования жилья составляет 300-400 млрд. долларов, а общая сумма неоплаченного  кредита на эти цели достигла около 3 триллионов долларов. Рынок жилья обслуживают в основном два вида кредита: строительный заем и ипотечный кредит.

     Обычная схема финансирования жилья такова: подрядная фирма берет в коммерческом банке строительный заем. На эти  деньги  покупается земельный участок под застройку, выполняются проектные и строительные работы. Покупатель для приобретения дома (квартиры) получает в финансовом учреждении ипотечную ссуду, обеспечением которой служит недвижимое имущество, включая покупаемый дом. Ипотечный кредит оформляется закладной или актом передачи в опеку, документами, по которым в случае неуплаты долга по ссуде право собственности на недвижимость переходит к кредитору. Заемщик в течение 6-24 месяцев сохраняет право выкупа имущества при условии полной оплаты долга. Строительная ссуда погашается ипотечной при закрытии сделки по закладной.

     Основные  финансовые учреждения, инвестирующие  ссуды под залог недвижимого  имущества в США:

ссудосберегательные ассоциации (ССА) - до 50% всех ипотечных  кредитов. ССА формируют свои ресурсы из вкладов граждан. Таким образом, основной источник кредитования жилья -сбережения самих граждан;

ипотечные банки, действующие как отделения  коммерческих банков, - второй по значению ипотечный кредитор. Они формируют  свои активы из заемных средств, открывают ипотечные кредиты и тут же продают их на рынке ценных бумаг;

коммерческие  банки также занимаются ипотечным  кредитованием (до 20% общего объема выпущенных ссуд). В основном их интерес к  ипотеке возрастает в период снижения ставок кредита на финансовом рынке;

взаимосберегающие (кооперативные) банки, подобно ССА, формируют свои депозиты из временно свободных средств населения (до 10% ссуд);

кредитные союзы (специализированные сберегательные учреждения) - до 20% ссуд.

     Основные  особенности ипотечного кредитования в США: ипотечный заем, как правило, долгосрочный (15-20 лет); процентная ставка ниже рыночной (в среднем на 3-4%); сумма кредита обычно не превышает 80-90%  стоимости заложенной недвижимости, а 10-20% составляет первый взнос, который покупатель должен внести из собственных средств. Малоимущим ветеранам государство гарантирует выдачу льготных ссуд на полную стоимость дома без уплаты первого взноса;  фактический средний срок погашения закладных составляет в среднем 8 лет, т.е. кредит погашается ранее обусловленного срока; закладные поступают на рынок ценных бумаг, т.к. они обеспечивают постоянное получение дохода.

1.2.Конкурентоспособность ипотечного кредитования.

     Эти особенности ипотечного кредита  определяют его достаточно низкую ликвидность  при высокой степени риска. Однако ипотечное кредитование на финансовом рынке США обладает достаточной конкурентоспособностью, что достигается следующими мерами:

при открытии ссуды под залог недвижимого  имущества производится тщательная оценка степени риска кредитования - андеррайтинг. Исследуется кредитоспособность заемщика, его надежность как плательщика, оценивается сам дом, район его нахождения и т.д. Основной критерий оценки - возможность продажи дома по достаточной для возмещения затрат кредиторов цене в случае неисполнения заемщиком своих обязательств. Тщательно проведенный андеррайтинг существенно способствует снижению риска неплатежа по ипотечному кредиту;

обязательное  страхование ипотечной задолженности. Более 50% ипотечных займов обеспечиваются государственной страховкой, остальные ссуды, в основном, застрахованы частными страховыми фирмами;

использование различных форм кредита, учитывающих  инфляционные процессы и движение цен  на кредитные ресурсы на финансовом рынке.

1.3.Государственная поддержка ипотеки.

     Самым важным в регулировании жилищного  рынка США является правительственная  поддержка системы ипотечного кредитования. Главная цель Федерального Правительства - обеспечение всех граждан США  жильем по современным минимальным  стандартам, которая достигается не путем строительства дешевого муниципального жилья, а регулированием частного рынка жилья. Основные методы регулирования - государственное страхование ссуд, выдаваемых частными кредитными учреждениями, льготы в получении кредитов для малообеспеченных групп населения и ветеранов, упорядочивание деятельности сберегательных учреждений, налоговые льготы для инвесторов жилищного рынка, установление стандартов на жилье, обеспечение вторичного рынка закладных.

     Для этого была создана система государственных  и негосударственных учреждений с различными функциями. Это Федеральная жилищная администрация и Администрация по делам ветеранов, Национальный жилищный банк, Федеральная национальная ассоциация по закладным, государственная национальная ассоциация по закладным, Федеральная корпорация по закладным для жилья.

     Организация вторичного рынка закладных позволила  существенно повысить ликвидность  ипотечных ссуд, способствовала привлечению  нетрадиционных инвесторов, увеличению общего объема финансовых ресурсов для  открытия новых ссуд, стабилизации кредитного рынка по закладным. Доля государственных инвесторов на вторичном рынке закладных остается доминирующей - более 90% объема.

1.4.Двухуровневая система ипотечного кредитования.

     В США действует двухуровневая  система ипотечного кредитования. Двухуровневая модель организации рынка ипотечного кредитования возникла исторически в связи с желанием правительства добиться единообразия или стандартизации сделок по обеспечению ипотечных кредитов во всей стране в целом для повышения их ликвидности и последующего рефинансирования.

     Суть  двухуровневой модели состоит в  том, что ипотечные кредиты, сделанные  на первичном ипотечном рынке, переуступаются агентствам, специально созданным при  участии государства. Эти агентства  могут поступить с полученными ипотечными кредитами различными способами:

переуступить  их вторичным инвесторам;

сформировать  из единообразных ипотечных кредитов пулы и продать вторичным инвесторам такие неделимые пулы ипотек или  же права участия (доли) в таких  пулах;

выпустить и разместить ценные ипотечные бумаги.

     Обобщая опыт функционирования двухуровневой  системы ипотечного кредитования, можно  сделать следующие выводы.

1) Отрасль  ипотечных кредитов может явиться  катализатором развития отрасли  жилищного строительства, что в свою очередь станет важным компонентом в структуре валового национального продукта страны. За шестьдесят лет после принятия Национального закона о жилье от 1934 г. в США процент жилья в частной собственности постепенно вырос с показателя менее 50% до нынешнего уровня, составляющего почти две третьих. Практически весь этот рост имел место в годы после Второй мировой войны. В течение последних двадцати пяти лет приобретение четырех из пяти новых домов финансировалось посредством получения ипотечной ссуды.

2) Суть  двухуровневой модели состоит  в том, что ипотечные кредиты,  выданные на первичном ипотечном  рынке, переуступаются специально  созданным Правительством агентствам. Причем речь идет об ипотечных  кредитах, соответствующих строгим  стандартам агентств. Эти агентства могут поступить с полученными ипотечными кредитами различным способом: переуступить на вторичном рынке инвесторам, сформировать из единообразных ипотечных кредитов пулы и продать вторичным инвесторам эти пулы или права участия в них, а также выпустить ценные ипотечные бумаги. За счет формирования пулов ипотек кредитные риски,  не покрытые страховкой и гарантиями, распределяются между всеми кредитами. При уступке ипотечного кредита банк, выдавший кредит, может оставить за собой право обслуживания этого кредита, но это необязательно. Государственные организации выдают гарантии по отдельным видам ипотечных кредитов и способствуют получению определенными категориями граждан льготных ипотечных кредитов. Механизм двухуровневой модели вторичного рынка ипотечного кредитования более сложен, чем одноуровневый, и требует дополнительных затрат на свое содержание. Это, в свою очередь, влечет  удорожание кредитных средств для заемщика.

3) Государство  играет решающую роль в становлении  и ускорении развития ипотечного рынка. Органы государственной власти должны осуществлять соответствующую политику, направленную на стимулирование, путем законодательной и финансовой поддержки, предоставлением страховок и гарантий, как для населения, так и для других основных участников системы ипотечного кредитования. Вместе с тем государство создает систему регулирования и контроля для обеспечения стабильности функционирования системы.

4) Решающее  значение в системе ипотечного  кредитования имеет обеспечение  выхода на рынки ценных бумаг. Эти I рынки обеспечивают более прозрачные механизмы ценообразования, что позволяет участникам рынка точнее оценивать риски и выгоду инвестирования в те или иные ипотечные инструменты. Следовательно, использование таких продуктов помогает привлечь на рынок, помимо отечественных, международных инвесторов. Рынки капитала приходят на смену банкам и страховым компаниям. В отрасли недвижимости банки и страховые компании все в меньшей степени рассматриваются как главный источник ипотечного финансирования. В США сегодня функции этих традиционных кредиторов в значительной степени выполняют рынки капитала. Активы, связанные с недвижимостью, все реже хранятся в портфелях банков и все чаще в секьюритизированных и более ликвидных формах (в виде акций и облигаций, обеспеченных закладными). На рынках капитала создаются ценные бумаги, обеспеченные закладными, которые распределяются среди всех типов инвесторов, вкладывающих средства в облигации, как в США, так и во всем мире. В США рынок коммерческих ценных бумаг, обеспеченных закладными, стремительно растет.

5) Развитие  системы ипотечного кредитования  сопряжено с одновременным эволюционным  развитием основных сегментов  экономики: кредитно-финансовой  системы, рынка капитала, промышленно-строительного  комплекса и инфраструктуры рынка жилья. Последовательность действий государственных органов, степень и форма их влияния на систему зависело от способности участников рынка обеспечивать свое устойчивое саморазвитие.

     Американский  опыт демонстрирует, как система  ипотечного кредитования, начавшая свое совершенствование в период Великой депрессии, преодолев несколько глубоких кризисов и пройдя несколько этапов развития, превратилась из механизма с жестким государственным регулированием в саморегулируемую экономическую систему, свободно опирающуюся на рынок капиталов. Национальная система ипотечного кредитования США не могла родиться в 30-е годы в том виде, в котором она существует в конце века. Являясь частью финансового рынка, она, с одной стороны, соответствовала этапам его развития, с другой стороны, активно влияла на динамику его прогресса.

2. Ипотечный кредит  в Канаде.

     В Канаде, ипотечный кредит предоставляется  всем желающим, имеющим стабильный заработок и возможность внести первоначальный взнос 5—25% от стоимости. Ипотечные кредиты предоставляются по льготной кредитной ставке ввиду того, что, с одной стороны, они поддерживаются Центральным банком, и, с другой стороны, они обеспечены самой недвижимостью в качестве залога. Срок одобрения и оформления ипотечного кредита — от 1 до 3-х недель. При этом заемщик должен предоставить документы, подтверждающие его доходы, уплату налогов, все кредитные задолженности перед другими организациями.

     В большинстве случаев при оформлении ипотечного кредита заемщику необходимо оформить страхование ипотеки, недвижимости и жизни. Страхование ипотеки (mortgage insurance) является обязательным и предоставляет защиту банку и его право на изъятие недвижимости в случае неплатежеспособности заемщика. Страхование имущества (property insurance) предоставляет защиту в случае пожара, порчи имущества, стихийных бедствий и т. д. Страхование жизни (life insurance) является обязательным и предоставляет защиту банку и семье в случае его смерти путем выплаты остатка суммы ипотеки либо по месяцам, либо единовременно.

     При оформлении ипотечного кредита оцениваются  многие факторы, в особенности максимальная сумма ипотеки, которую может  себе позволить заемщик. Также принимаются  во внимание кредитная история заемщика, его чистота от правонарушений и  т. д. Быстрая проверка возможна в течение одного дня, благодаря тому, что каждый взрослый житель Канады имеет свой номер, по которому возможно получить сведения в специальных организациях, хранящих и ежемесячно дополняющих дела на каждого. После одобрения ипотечного кредита происходит само оформление, расходы по которому несет заемщик. Они включают следующее:

оценку  стоимости недвижимости по рыночной стоимости специалистом кредитного учреждения;

юридические и нотариальные услуги;

инспекцию состояния недвижимости;

налог на покупку недвижимости/земли;

стоимость регистрации для страхования  ипотеки;

первый  взнос за все виды страхования;

налоги  на недвижимость до конца календарного года;

первоначальный  взнос.

2.1.Виды ипотечного кредита.

     Возможны  различные вариации видов ипотеки  в зависимости от кредитного учреждения, но, в основном, они делятся на следующие:

открытые  и закрытые;

с фиксированной  или плавающей ставкой;

разделенный на несколько частей, каждая со своей  ставкой, амортизационным периодом и сроком;

краткосрочный с льготной ставкой;

специальные — для студентов и пенсионеров.

     Все эти виды могут относиться как  к конвенционному, так и к застрахованному  ипотечному кредиту. Существует достаточно большой выбор комбинаций кредитов и выплат по ним, которые варьируются, чтобы удовлетворить нужды заемщика и обеспечить гарантии кредитному учреждению. 
 

3. Ипотека в Германии.

Ипотечные банки являются в Германии одним  из краеугольных камней системы финансирования жилищного строительства. Их коммерческая деятельность заключается главным  образом в выдаче долгосрочных кредитов на жилищное строительство, которые финансируются через эмиссию долговых обязательств и обеспечиваются залоговым правом отданных в залог земельных участков.

3.1.Виды ипотечного кредита.

     В системе ипотечного кредитования известно 3 вида кредита:

кредит  на погашение (аннуитет);

кредит  с твердой процентной ставкой;

кредит  в рассрочку.

Стороны решают, какой вид кредита им выбрать.

     Кредит  на погашение (аннуитет). Этот вид кредита  является обычным для сделок по ипотечным  кредитам. Заемщик ежегодно выплачивает постоянную сумму (аннуитет), которая не изменяется на протяжении оговоренного промежутка времени, например, 5-ти лет. Она обычно делится на 12 месячных взносов, которые состоят из доли процентной ставки и доли погашения. Первая составляющая постепенно уменьшается, а последняя соответствующе возрастает на величину, равную объему сэкономленной процентной ставки, таким образом эти долевые взносы остаются постоянными в течение всего времени погашения кредита. Такое соотношение вызвано постоянным снижением требований по выплате процента в процессе погашения ссуды.

     Кредит  с твердой процентной ставкой. При  кредитах с твердой процентной ставкой  заемщик в течение срока погашения  кредита выплачивает только согласованные  проценты. Это осуществляется, как правило, в виде ежемесячных частичных сумм. А сама сумма кредита (кредитный капитал) выплачивается по истечение срока одним взносом в виде одной общей суммы. Суммы, которые заемщик при кредите на погашение (аннуитете) выплачивает в счет погашения кредита, платятся в этом случае, как страховые взносы согласно договора страхования жизни или, как взносы согласно условиям договора по стройсбережению, а права по этим договорам уступаются кредитному банку с тем, чтобы сумма для погашения кредита была получена из суммы страхования жизни или из суммы по договору стройсбережения.

     Кредит  в рассрочку. Этот вид кредита скорее не присущ системе ипотечного кредитования. Погашаемая доля, которая должна производиться частичными платежами, остается, в отличие от кредита на погашении, неизменной: она не повышается от платежа к платежу.

3.2.Условия кредита.

     В начале договора сторонами устанавливается  сумма кредита.

     Условия предоставления кредита и связанные  с этим издержки . Сюда относятся:

процентная  ставка, например 6% годовых;

время начала выплаты процентов, то есть с  какого времени должны выплачиваться  проценты по кредиту, в большинстве  случаев это совпадает с днем выплаты кредитной суммы банком;

норма погашения кредита. При финансировании жилых помещений, используемых для собственных нужд, она составляет в Германии, как правило, 1%, для жилья старой застройки очень часто устанавливается 2%, а иногда и 3%. Низкая ставка на погашение выгодна заемщику, поскольку он будет не так сильно обременен текущими платежами на погашение;

размер  предоставляемого кредита. Заемщик  в большинстве случаев заинтересован  в 100% размере получении кредита. Но может быть оговорена также  и более низкая величина выплаты  кредита, например 98%. Это приводит к  тому, что процентная ставка в этом случае по сравнению с 100% выплачиваемой суммой кредита также немного уменьшается. Для заемщика это означает, что его обременение кредитом будет не столь значительно, но он должен сумму кредита выплатить обратно сполна, в ее 100% размере;

способ  выплаты платежей. Обычной является договоренность, согласно которой заемщик  выплачивает кредит — проценты и  платежи в погашение — в  последний день каждого месяца равными  частями;

размер  взноса. Он указывается в договоре, чтобы заемщик знал, какую сумму он обязан выплатить в конце каждого месяца.;

проценты  за готовность предоставления кредита. Ипотечный банк оговаривает со своими клиентами начисление с определенного  дня процентов за предоставление кредита. Они взимаются со дня  предоставления и до момента выплаты банком, заявленной кредитозаемшиком суммы кредита и составляют 0,25% в месяц. Это соглашение необходимо, так как ипотечный банк, должен сам также «найти» еще деньги для предоставления кредита и вынужден также выплачивать, причитающиеся проценты за предоставленный ему чуждый капитал. Но этот день на практике очень редко совпадает с моментом предоставления ипотечным банком кредита своему заемщику, который, со своей стороны, обязан выплачивать уже ему проценты за кредит. Благодаря процентам за предоставление кредита заемщик облегчает ипотечному банку исполнение его обязательств перед его кредиторами до тех пор, пока он не получает кредит и не начинает платить по нему проценты.

3.3.Выплачиваемая сумма кредита.

     Выплачиваемая сумма включает сумму кредита за исключением оговоренных расходов. Договор кредитования часто содержит еще указание на то, что из выплачиваемой суммы кредита вычитаются (изымаются) возникающие дальнейшие издержки, которые еще не могут быть определены при заключении договора, а также оговоренный процент за предоставление кредита и подлежащие уплате проценты за кредит. Поэтому заемщик знает, что ему будет выплачена сумма кредита за вычетом вышеперечисленных позиций.

     Расчет  доли процентной ставки и доли погашение  в сумме ежемесячного взноса. В договоре кредитования приводится разъяснение, почему доля процентов и доля взноса на погашение изменяется в остающейся без изменения ежемесячной сумме взноса таким образом, что доля процента из-за погашения из месяца в месяц уменьшается, а взнос на погашение увеличивается. Это является основой того, что кредит с 1% ставкой погашения возвращается не через 100 лет, а, в зависимости от величины процентной ставки, в большинстве случаев уже через 27—32 года. Для ясности заемщика здесь дополнительно указывается, что суммы текущего платежа в счет погашения кредита, выходящие за рамки оговоренных сумм, не допускаются. Этот момент важен для ипотечного банка, поскольку он не располагает возможностью в любое время возвратить взятую у другого кредитодателя ссуду, использованную в свою очередь для предоставления кредита своему заемщику. Выплата. Здесь перечислены все формальности, выполнение которых является предпосылкой для получения заемщиком кредита, например, оформление и занесение ипотеки в поземельную книгу, доказательства достаточного уровня доходов заемщика или заключение страхового договора на случай пожара в здании на достаточную для обеспечения кредита сумму.

     Нивелировка условий. Поскольку условия кредита, в особенности размер процентной ставки, действуют только на протяжении определенного периода времени, например, в течение 5 лет, и кредит не может быть погашен раньше этого срока, то стороны договариваются о порядке своих действий по истечении этого времени. Это соглашение содержит обычно обязательство банка предложить заемщику продление кредита с принятой на данный момент процентной ставкой и право заемщика принять или отклонить это предложение на протяжении определенного времени.

3.4.Проблемы на рынке жилья Германии.

     В настоящее время и в Федеративной Республике Германии имеются проблемы на рынке жилья.  В старых землях ФРГ наблюдаются тенденции уменьшения количества людей, живущих в одной квартире. Все более и более молодые люди хотят все раньше и раньше иметь собственную квартиру. Кроме того, сильный приток людей из других стран повышает спрос на жилье. В новых Федеральных землях (территория бывшей ГДР) основная часть жилого фонда нуждается в основательной реконструкции и частично даже в новостройке.

     Потребность в деньгах для сохранения жилого фонда оценивается в размере 224 млрд. нем. марок, строительство нового жилья — 140 млрд. нем. марок и стоимость строительных работ для замены пришедших в негодность домов — 230 млрд. нем. марок. При цене для новой квартиры или дома в размере 400 тыс. нем. марок стоимость государственной поддержки для приобретения собственности составляет от 50 тыс. до 120 тыс. нем. марок в зависимости от вида поддержки.

     Строительные  мероприятия, связанные с субсидией  квартплат, оцениваются для государства  уже в размере от 190 тыс. до 300 тыс. марок.

     Поддержка при приобретении собственности, тем  самым, значительно выгоднее для  государства, чем предоставление населению  жилья в аренду. На чем основывается это преимущество? Тот человек, который  решил приобрести собственность, связывает с этим более высокую готовность собственного вклада в создание и финансирование жилья, чем тот человек, который арендует квартиру. Это означает, что будущий владелец квартиры или дома готов в значительно большей мере участвовать в создании для себя и своей семьи аналогичных жилищных условий.

3.5.Структура рынка в Германии.

     В 2000 году в Германии были приняты  решения о выдаче ипотечных кредитов для финансирования жилья на общую  сумму 79,1 млрд. евро. На этом сегменте рынка  лидируют сберегательные кассы, на долю которых приходится 35,3% от этой суммы. На втором месте — ипотечные банки, имеющие долю в 27,1%. За ними следуют строительные сберегательные кассы с долей в 22,1%. На рынке финансирования производственных объектов недвижимости (общий объём на конец 2000 года — 217,6 млрд. евро) абсолютными лидерами были ипотечные банки, доля которых составляла 50,4%. Второе и третье места занимали соответственно сберегательные кассы (18,2%) и государственные банки федеральных земель (16,3%). Именно показатели в жилищном секторе иллюстрируют тот факт, что ипотечные банки играют важную роль в финансировании объектов недвижимости. Для того, чтобы выстроить самодостаточную систему жилищного строительства нужно, однако, провести и другие институциональные реформы, в том числе, в финансовом секторе. Так, например, наличие системы строительно-сберегательных касс и соответствующая структуру сектора коммерческих банков позволит участвовать в кредитовании жилищного строительства не только специализированным учреждениям, но и также другим банкам.

4. Европейский опыт  ипотеки (одноуровневая  система).