Ипотека земельного участка

         Правительство Российской Федерации

Национальный  исследовательский  университет –  Высшая школа экономики

Факультет права 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

                            Реферат по земельному праву на тему:

                                         Ипотека земельного участка    
 
 
 

                                                                                          Выполнила: Евланова Е.

                                                                                                 Группа 4СВ, 4 курс

                                                                 Научный руководитель: Черекаева Е. А.

                                                                                               Дата сдачи: 07.04.2011 
 

                                                            Москва-2011 

ВВЕДЕНИЕ…………………………….................................................................3

ГЛАВА 1. Теоретические и правовые основы ипотеки………………………...4

1.1. История  развития земельной ипотеки в  России…………………………....5

1.2. Понятие и предмет ипотеки. Основания возникновения и сфера применения………………………………………………………………………..8

ГЛАВА 2. Особенности ипотеки земельных участков………………………...11 ЗАКЛЮЧЕНИЕ……………………………........................................................14

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ…………………………….......................................16 
 

       ВВЕДЕНИЕ

           Одной из основных проблем  обязательственного права является создание надежных правовых механизмов обеспечения исполнения обязательств, и, прежде всего, денежных. Одним из таких правовых способов является ипотека (залог недвижимости).   

     Особое  место среди способов обеспечения  исполнения обязательств в современных  условиях занимает ипотека. Учитывая состояние нашей экономики, которой присущи падение уровня производства, инфляция, повсеместные неплатежи за поставленные товары, выполненные работы или оказанные услуги в связи с недобросовестностью контрагентов, широкое применение ранее популярных способов обеспечения исполнения обязательств теряет практический смысл. Ипотека же обладает несомненными преимуществами. Это связано, прежде всего, с тем, что она гарантирует реальное удовлетворение имущественных требований кредитора в случае неисполнения должником обязательства. Основной функцией ипотеки, в соответствии с современным законодательством является стимулирование должника к точному и неуклонному исполнению обязательства.

     В настоящее время этот способ обеспечения  исполнения обязательств ещё не принял массового характера в хозяйственных отношениях, так как он фактически начал применяться в России после того, когда появился правовой механизм, позволяющий использовать ипотеку в качестве важного института, гарантирующего права кредитора - федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Именно с этого периода, начал возрождаться институт ипотеки, являющийся наиболее действенным средством обеспечения условий договоров, а также способного решить задачи огромной социальной важности в масштабах страны: жилищную проблему, проблему финансирования капитального строительства, а также экономические.

     Целью исследования является исследование института  ипотеки земельного участка, выявление  основных проблем и определение  возможных путей их решения.

     Объектом  исследования являются правоотношения, возникающие в процессе ипотеки земельных участков.

     Предметом исследования выступает ипотека  земельных участков, основные проблемы и пути их решения. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

                  ГЛАВА 1.  Теоретические и правовые основы ипотеки     

1. История развития земельной  ипотеки в России.

     Для того чтобы глубже понять юридическую  природу залога, необходимо обратиться к его исторической эволюции. В  России возникновение частной собственности  на землю имело свои особенности, что в свою очередь отразилось на развитии отношений по залогу недвижимого имущества, в первую очередь земельных участков. Это было связано, прежде всего, с обширными пространствами и низкой плотностью населения, вследствие чего не было земельных споров. Сказалось также и положение отдельного лица, которое не рассматривалось в качестве субъекта права. Эту функцию выполняла община, и первоначальная собственность на землю была общинной. С ослаблением общинных связей повысилась роль отдельной личности, создались предпосылки для возникновения частной собственности на землю. Подтверждением этому является упоминание в Псковской судной грамоте о давности как способе приобретения права собственности на недвижимость.

     В Московском государстве отношение  частных лиц к земле выражалось в форме или поместного, или вотчинного права. Поместье представляло собой право пользования под условием отправления службы, что лишало его обладателя возможности распоряжаться поместьем. Право вотчинника было намного шире и практически являлось правом собственности.

     Уже в юридических актах 15 века встречаются  случаи залога недвижимых вещей в  целях обеспечения договора займа. В соответствии с Уложением царя Алексея Михайловича предметом  залога могли быть вещи, принадлежащие  должнику на праве собственности, поэтому нельзя было закладывать поместья. В случае невыполнения в срок должником своего обязательства по возврату долга заложенные вещи обращались в собственность кредитора. Но с 1737 г. залоговое право не превращалось в право собственности, а заложенная вещь подлежала продаже с публичных торгов.      Залог недвижимости в дореволюционной России совершался крепостным порядком. Совершенный у нотариуса акт представлялся на утверждение старшего нотариуса, который делал отметку в реестре крепостных дел. Такой акт назывался закладной крепостью. Затем старший нотариус налагал запрещение на заложенное имение и делал надлежащее распоряжение об извещении о том сенатской типографии для публикаций. Несоблюдение крепостной формы приводило к недействительности залога. Вещное право залогодержателя возникало с момента записи старшим нотариусом в реестре крепостных дел об утверждении закладной.

     Залог не уменьшал объема прав собственника. За ним сохранялась возможность  пользования вещью и распоряжения посредством юридических сделок. Хотя залоговое право является вещным и всюду следует за вещью, российским законодательством предусматривалось запрещение продажи заложенной недвижимости до погашения обеспеченного ею долга и уничтожения залогового права. Однако при залоге недвижимости в кредитных учреждениях с согласия последних допускалась продажа заложенных имений и домов с переводом долга на покупателя.¹

     В соответствии с Указом от 9 ноября 1906 г. «О дополнении некоторых положений  действующего закона, касающихся крестьянского  землевладения и землепользования» крестьянин был признан субъектом права частной собственности на землю. С того момента начался переход от общинного землепользования к отрубному и хуторскому.

     С принятием в 1917 г. Декрета «О земле» земля была национализирована. Однако это не позволило избежать расслоения крестьян на богатых и бедных. Следовательно, основная причина этого кроется не в частной собственности на землю. С переходом к сплошной коллективизации внимание государства было сосредоточено на охране земель колхозов и совхозов при предоставлении последним широких прав по их хозяйственному использованию. Как показал опыт советского периода, исключение земли из гражданского оборота не привело к расцвету сельского хозяйства и изобилию продовольствия.

     С переходом нашего государства к рыночной экономике появилась необходимость в возрождении права частной собственности на землю. Окончательное законодательное регулирование правоотношений, связанных с землей, стало возможно только с принятием нового Земельного кодекса РФ.

     Включение земельных участков в гражданский  оборот дает возможность собственнику распоряжаться ими, в том числе  в качестве предмета залога (ипотеки), для обеспечения обязательств, вытекающих из договоров купли-продажи, аренды, подряда, займа и кредитных договоров. В соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 28 февраля 1996 г. № 239 «О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования» (в настоящий момент утратил силу) по договору об ипотеке могло быть заложено только недвижимое имущество, перечисленное в п. 1 ст.130 ГК РФ, которое принадлежит залогодателю на праве собственности или праве хозяйственного ведения. Это обусловлено тем, что правом распоряжения имуществом в наиболее полном объеме обладает только собственник. Следовательно, обладатель такого вещного права, как право пожизненного наследуемого владения и право пользования земельным участком, не может его заложить.

     Земельный участок предоставлен ему собственником  для использования в строго определенных целях. В частности, упомянутый Указ Президента в отношении данной проблемы гласил, что право залога не распространяется на принадлежащее залогодателю право постоянного пользования земельным участком, на котором находится предприятие, здание или сооружение. Однако п. 1 ст. 54 Закона Российской Федерации «О залоге» допускает в качестве предмета залога право владения и пользования.²

     Следующим этапом в развитии законодательства, регламентирующего ипотеку земли, стал Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 г., который посвятил особенностям правового регулирования ипотеки земельных участков специальную главу.

2. Понятие и предмет ипотеки. Основания возникновения и сфера применения.

    Ипотекой, согласно ст. 334 ГК РФ, признаётся “залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества”. Этот список дополняется нежилыми помещениями.³

    В соответствии со ст. 42 закона “О залоге”, ипотекой признаётся залог здания, сооружения или иного объекта, непосредственно  связанного с землёй, вместе с соответствующим земельным участком правом пользования им.

    ФЗ  «Об ипотеке» она определяется как залог любого недвижимого имущества.

    При всех отличиях приведённых определений  по существу они идентичны: ипотека - это вид залога, где предметом выступает недвижимое имущество.

    К недвижимому имуществу закон  относит земельные участки, в  частности, участки из состава земель сельскохозяйственного назначение, участки недр, обособленные водные объекты и все объекты, которые  связаны  с землёй так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания сооружения, жилые и нежилые помещения, леса и многолетние насаждения, кондоминиумы, предприятия как имущественные комплексы, а также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

    В ФЗ «Об ипотеке» к имуществу, которое может быть предметом ипотеки отнесены и строения потребительского назначения, в том числе дачи, садовые дома, гаражи. Также предметом ипотеки  могут быть и права арендатора по договору аренды недвижимого имущества, при условии согласия его собственника или лица, имеющего на него право хозяйственного ведения, если законом или договором не предусмотрено иное.

    В соответствии с пунктом 2 Указа №293 от 28.02.96 по договору об ипотеке может  быть заложено только недвижимое имущество, которое принадлежит залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения и права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Если предметом ипотеки является недвижимое имущество, на отчуждение которого требуется согласие  или разрешение другого лица или органа, то такое же согласие или разрешение требуется для ипотеки этого имущества. Если ипотека устанавливается на имущество, находящееся в общей совместной собственности (без определения доли каждого из собственников), в том числе квартиры и нежилые помещения в жилых домах, требуется наличие письменного нотариально удостоверенного согласия на это всех собственников.

    Если  иное не предусмотрено договором, вещь, являющаяся предметом ипотеки, в  соответствии со статьёй 135 ГК РФ считается заложенной вместе с принадлежностями как единое целое. Часть недвижимого имущества, раздел которого в натуре невозможен без изменения его назначения (неделимая вещь), кроме квартир в многоквартирных жилых домах, не может быть самостоятельным предметом ипотеки.⁴

    При ипотеке квартиры в многоквартирном  жилом доме, части которого  находятся в общей долевой собственности залогодателя и других лиц, наряду с квартирой заложенной считается и соответствующая доля в праве общей собственности на жилой дом. На праве общей долевой собственности собственникам квартир в многоквартирном жилом доме принадлежат общие помещения дома, его несущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры (ст.290 ГК РФ). С долей в праве собственности на общее имущество жилого дома собственник квартиры не вправе совершать действия, которые могут повлечь её передачу отдельно от права собственности на квартиру. 

    Не  допускается ипотека участков недр, особо охраняемых природных территорий, иного имущества, изъятого из оборота, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание, многоквартирных и индивидуальных жилых домов и квартир, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а так же имущества, в отношении которого в установленном федеральным законом порядке приватизация запрещена.

    Основанием  возникновения ипотеки является договор. Ипотека может возникать  также и на основании закона при наступлении указанных в нём обстоятельств, если в законе предусмотрено какое имущество и для обеспечения какого обязательства признаётся находящимся в залоге. Так, согласно пункту 1 статьи 587 ГК РФ при передаче под выплату ренты земельного участка или другого недвижимого имущества получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика ренты приобретает право залога на это имущество. Плательщик ренты с предварительного согласия её получателя вправе сдавать в залог недвижимое имущество, переданное ему в обеспечение пожизненного содержания.

    Сфера применения ипотеки довольна широка. Это обеспечение обязательств по кредитному договору (договору займа), а также обязательств, основанных на договоре купли-продажи, аренды, подряда, перевозки грузов, другом договоре.    

ГЛАВА 2.  Особенности ипотеки земельных участков.

     Ипотека земельных участков из состава сельскохозяйственного  назначения допускается лишь для  обеспечения исполнения кредитных  договоров, связанных непосредственно  с осуществлением или развитием сельскохозяйственного производства. Городские земли, на которых в соответствии с градостроительными правилами запрещено возведение зданий и сооружений, не могут быть предметом ипотеки в качестве отдельного земельного участка.

     При общей собственности на землю коллектива сельскохозяйственного предприятия ипотека может быть установлена только на принадлежащий гражданину земельный участок, выделенный в натуре из земель, находящихся в общей собственности.

     Не  допускается ипотека части земельного участка, которая с учетом ее размера не может быть использована в качестве самостоятельного участка с соблюдением назначения земель соответствующей категории.

     Залогодержателем  по договору ипотеки земельного участка  и по договору залога закладной на земельный участок может быть банк, имеющий лицензию на осуществление ипотечных операций, выданную Центральным банком России.

     Здания, сооружения, которые находятся или  будут возведены на закладываемом  земельном участке и принадлежат  залогодателю, могут быть заложены одновременно с участком по той же закладной.

     Если  в закладной на земельный участок  не предусмотрено, что находящиеся  или возводимые на этом участке и  принадлежащие залогодателю здания и сооружения заложены тому же залогодержателю, то в случае обращения залогодержателем взыскания на этот участок залогодатель сохраняет право на принадлежащее ему находящееся на этом участке здание или сооружение и приобретает сервитут (право ограниченного пользования) в отношении определенной части участка, необходимой для использования здания или сооружения в соответствии с его назначением.

     Если  ипотека установлена на земельный  участок, на котором находятся здания или сооружения, принадлежащие не залогодателю, а другому лицу, то при обращении залогодержателем взыскания на этот участок и его продаже с публичных торгов к покупателю участка переходят права и обязанности, которые в отношении этого лица имел залогодатель.

     В случае несвоевременного погашения  ипотечного кредита или других «прегрешений»  собственника его земельный участок  может быть отчужден. Эта процедура называется «обращение взыскания».

     В настоящее время в нашей стране отсутствует ссудно-договорное право  и законодательство об ипотеке и  поземельных книгах. Важную роль в  ипотеке играет также договорная документация по земельным участкам. Развитие ипотеки невозможно без точного обмера земельных участков и создания кадастровых и поземельных книг. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

       ЗАКЛЮЧЕНИЕ

     Развитие  рыночных отношений, привлечение инвестиций в промышленность, строительство, сельское хозяйство невозможны без привлечения значительных заемных финансовых ресурсов, что в свою очередь требует использования надежных правовых механизмов обеспечения возвратности финансовых средств. Одним из таких правовых механизмов является ипотека земельных участков. Земля в качестве предмета ипотеки обладает особой привлекательностью, поскольку не теряет своей ценности в процессе эксплуатации.

      Вместе  с тем, анализ действующего законодательства в области ипотеки земли и  практики его применения показал  неоднозначность и некоторую противоречивость правового регулирования ипотеки земли, что сдерживает ее широкое применение.

      Изменения, которые были внесены в Закон  об ипотеке в 2002 и 2004 годах сняли  ряд необоснованных, на мой взгляд, ограничений на ипотеку земельных  участков. В частности, сняты ограничения на ипотеку земельных участков сельскохозяйственного назначения, что позволяет собственникам этих земельных участков, сельским товаропроизводителям привлекать финансовые ресурсы под залог земельных участков, которые, во многих случаях, являются единственными залогоспособными объектами. Разъяснения Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ, содержащиеся в Информационном Письме от 28 января 2005 г. по вопросам ипотеки земли так же направлены на обеспечение единства судебной практики при разрешении споров, связанных с ипотекой земельных участков, что так же свидетельствует о повышенном внимании, как законодателей, так и правоприменителей к разрешению проблем, связанных с ипотекой земли.

      Вместе  с тем, ряд вопросов и проблем  ипотеки земли так и остался нерешенным. В частности, по-прежнему не допускается ипотека земельных участков, которые находятся в муниципальной или государственной собственности (п. 1 ст. Закона об ипотеке). Безусловно, это объясняется необходимостью защиты государственных и общественных интересов, так как ипотека земли может бить использована в качестве ее «скрытой» продажи. В связи с чем, на мой взгляд, необходимо более четко прописать возможность ипотеки права аренды земельных участков, которые находятся в муниципальной или государственной собственности на длительный срок (до 15-ти лет и более), поскольку более короткий срок права аренды вряд ли будет достаточным в качестве предмета залога.

      Необходимо  так же законодательно разрешить  проблемы ипотеки земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения. Эти проблемы были достаточно подробно проанализированы в третьей главе настоящей работы.

      Анализ  особенностей залога земель сельскохозяйственного  назначения позволяет сделать вывод  о том, что большая их часть связана с теми или иными ограничениями. Вместе с тем существуют и такие моменты, которые позволяют использовать залог земель сельскохозяйственного назначения как институт, с помощью которого можно преодолеть неоднозначность нормативных предписаний законодателя, установленных в действующих правовых актах. 
 
 
 

СПИСОК  ЛИТЕРАТУРЫ

1. Боголюбов С.А., Бринчук М.М., Ведышева Н.О. [и др.] Аграрное право (отв. ред. М.И. Палладина, Н.Г. Жаворонкова). - "Проспект", 2010 г.

2. Нецветаев  А.Г. Земельное право: Учебно-методический комплекс. М.: ЕАОИ, 2008-386с.

3. Гражданский  кодекс Российской Федерации.  Части первая, вторая, третья и  четвертая. - М.: Проспект, «Издательство «Омега-Л», 2009. – 544 с.

4. Грудцына Л.Ю., Козлова М.Н. Земля: справочник собственника и арендатора. - "Юстицинформ", 2007 г.

5. Земельные права в Российской Федерации: практическое пособие (под ред. М.Ю. Тихомирова). - Изд. Тихомирова М.Ю., 2008 г.

6. Земельное  право: Учебник / Под ред. С.  А. Боголюбова. – М.: ТК Велби,  изд-во  Проспект, 2003. – 400 с.

7. Федеральный закон “Об ипотеке (залоге недвижимости)” от 16.07.1998 N 102-ФЗ

8. Федеральный  закон “ О залоге” (в ред. Федерального закона от 26.07.200 N 129-ФЗ,с изм., внесенными Федеральным законом от 16.07.1998 N 102-ФЗ)

9. Указ  Президента от 28.02.96 № 293 (в ред. от 09.07.97) “ О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования”