История ипотеки в США

История ипотеки в США.

Проблемы развития ипотечного рынка жилья по-настоящему привлекли  к себе внимание американского правительства  лишь во время Великой депрессии. До 30-х годов жилищные проблемы, несмотря на всю их серьезность, не обращали на себя такого внимания, которого они  заслуживали. В то время ипотечный  рынок был весьма раздроблен и  малоэффективен. В 20-е и 30-е годы небольшие  банки представляли ипотеки посредством  предоставления ссуд, полученных через  депонируемые в банки средства населения. Довольно часто возникавшие в  это время в США финансовые крахи приводили к замораживанию  банковских депозитов, что в свою очередь приводило к тому, что  источник получения ипотек иссякал. Крушение в 1929 г. биржи в Соединенных  Штатах привело к большим трудностям, связанным с рынком финансов, собственными накоплениями граждан, а также с  владением недвижимостью в сфере  жилья и фермерства.

На протяжении периода  с 1900 по 1934 годы в Соединенных  Штатах не наблюдалось участия государства  или правительственных органов  в обеспечении финансирования рынка  недвижимости. Большая часть финансирования этого рынка поступала из личных средств граждан, из накоплений семей, из частных инвестиций ипотечных  компаний. Лишь небольшая доля ипотечных  компаний и банков участвовала тогда  в развитии рынка недвижимости. В  результате величины процентных ставок часто изменялись, а кредиты давались на очень непродолжительный период, что провоцировало экономический  кризис и способствовало тому, что  вся экономика страны впадала  в депрессию. Это состояние напоминает кризисную экономику России конца XX века.

Вслед за периодом Великой  депрессии были введены необходимые  законодательные и регулирующие нормативные акты для исправления  экономического положения страны:

 было признано, что  ипотечные вклады в недвижимость  должны представлять собой инвестиции  невысокого риска;

 стало ясно. что недвижимость и, в особенности недвижимость, связанная с жильем, представляет собой очень эффективное средство возрождения экономики.

1934 г. Федеральная Жилищная  Администрация.

Федеральная Жилищная Администрация  стандартизировала условия предоставления ипотек. Для покупателей это означало меньший размер первого взноса и  отсутствие необходимости прибегать  к дорогостоящим кредитам. Стандартизация также обеспечила развитие и еще  одного аспекта рынка: банки, выступавшие  в роли первоначальных кредиторов, получили возможность «упаковывать»  и продавать ипотеки в форме  ценных бумаг для конечных инвесторов, которые, в свою очередь, могли осуществлять с ними торговые операции или продавать  их на рынке. Это означало, что кредитное  учреждение, предоставляющее ипотечную  ссуду, и инвестор, вкладывающий свои средства в ипотеку, уже не являлись одним и тем же лицом. Было положено начало формированию вторичного рынка  ипотек;

На протяжении восьми лет  Федеральная Жилищная Администрация  смогла обслужить примерно 25% ипотечного рынка Соединенных Штатов. Гарантии страхования ипотечного кредитования были выданы примерно 90% владельцев жилищного  рынка.

1935 г. Финансовая корпорация  по реконструкции.

1938 г. Федеральная Ассоциация  ипотечного кредитования («Фэнни Мэй»).

«Фэнни Мэй» первоначально была создана как филиал Агентства финансирования работ по реконструкции. Она сотрудничала с РФК с целью развития вторичных ипотечных рынков. «Фэнни Мэй» смогла создать вторичный рынок ипотечного кредитования в Соединенных Штатах. В конце 1938 г. «Фэнни Мэй» имела в своем портфеле застрахованных Федеральной Жилищной Администрацией ипотечных кредитов на сумму более чем 80 млн долларов.

РФК, вплоть до ее роспуска в 1948 г., специализировалась на покупке  уже выданных ипотечных кредитов, а «Фэнни Мэй» выполняла стабилизирующие задачи. Она была создана как правительственная организация, которая должна была обеспечить социальную стабильность. И, таким образом, выполняя эти функции, она работала примерно последующие 30 лет. Она поддерживала возможность обращения на рынке кредитов Федеральной Жилищной Администрации и Администрации по делам ветеранов с фиксированной процентной ставкой. Первоначально «Фэнни Мэй» была уполномочена покупать кредиты, гарантированные Федеральной Жилищной Администрацией.

Сам факт акционирования государственной  компании говорит о том, что работа частного капитала на вторичном рынке  стала не только выгодной для размещения инвестиций, но и выгодной для развития инфраструктуры вторичного рынка ценных бумаг. Механизм, рожденный государством для активизации первичного рынка, стал самодостаточным на определенном этапе развития системы. Реальным подтверждением этого вывода является тот факт, что «Фэнни Мэй» в 1968г. стала полностью частной компанией.

«Фэнни Мэй» являлась частной корпорацией, хотя все еще и сохраняющей некоторую связь с федеральным правительством. В 1968 г. компания «Фэнни Мэй» была приватизирована. Она была приватизирована именно в связи с тем фактом, что эффективно работала. Бюджетный дефицит составлял в тот момент примерно $ 100 млрд. Поэтому решено было приватизировать компанию. Но функционировала компания «Фэнни Мэй», выполняя те же самые задачи. На «Джинни Мэй» была возложена государственная поддержка жилищных программ. «Фэнни Мэй» стала специализироваться в продаже и покупке ипотечных кредитов на вторичном ипотечном рынке, повышая тем самым ликвидность и инвестиционные возможности кредиторов. Благодаря усилиям «Фэнни Мэй» и «Джинни Мэй» был создан рынок кредитов Федеральной Жилищной Администрации и Администрации по делам ветеранов.

1970 г.  Федеральная Комиссия  Ипотечного Кредитования («Фрэдди Мак»).

Таким образом, самым значительным результатом поддержки правительства  была организация сильного вторичного ипотечного рынка. Выпуск ценных бумаг, обеспеченных ипотечным залогом, позволил перевести риск от вкладчика, кредитора 1 к самому инвестору. Деятельность указанных структур обеспечила первоначальные основы создания вторичного ипотечного рынка, привлечение средств вторичных инвесторов в сферу ипотечного кредитования. Они обеспечили выход системы на очередной — третий этап развития, который характеризуется совершенствованием вторичного рынка ипотек за счет развития финансовых технологий на рынке капитала, позволивших существенно расширить круг инвесторов жилищных облигаций.

«Фэнни Мэй» и «Фрэдди Мак» обеспечивают два вида услуг рынку капитала, они предоставляет банкам механизм, который позволяет им трансформировать кредиты в ценные бумаги, обеспеченные ипотечным залогом.

Приобретенные займы финансируются  одним из двух способов. Их можно  держать в портфеле, используя  разницу между процентом, полученным по займу, и стоимостью приобретения. В другом случае закладные могут  быть объединены в фонд с похожими займами и проданы, как ценные бумаги, другим инвесторам. В этом случае обычно между процентами с закладных  в фонде и выплатой инвесторам по ценным бумагам разница меньше, однако она более устойчивая. Отсюда меньшая потребность в средствах. Этот процесс, который обычно называют секьюритизацией, может принимать множество различных форм. Он впитал в себя все разнообразие видов и классов ценных бумаг. Обычно эти ценные бумаги известны как «fannie maes» или «freddi maes», no названию организаций, их выпускающих. Обе Корпорации выпускают долговые и ценные ипотечные бумаги через брокерские фирмы на Wall Street.

1983 г. «Обеспеченное ипотечное  обязательство».

Это привело к расширению числа участников рынка. Например, традиционные инвесторы, такие как пенсионные фонды, приобретают инвестиционные инструменты с более длительными  сроками обращения, а фонды, осуществляющие операции с инструментами денежного  рынка, покупают инвестиционные продукты  со сроками обращения менее одного года. Внедрение «Обеспеченного ипотечного обязательства» стимулировало спрос. на ипотечные продукты по более низким процентным ставкам. В 90-е годы специалисты по разработке финансовых продуктов, работающие в инвестиционных банках, начали создавать «Обеспеченные ипотечные обязательства» таким образом, чтобы их структура не отпугивала своей сложностью потенциальных инвесторов по принципу: чем проще, тем лучше. Инвесторы, вкладывающие средства в ценные бумаги, обеспеченные закладными, должны понимать суть инструментов, которые они приобретают.

Секьютеризация ипотечных обязательств.

Таким образом, мы отмечаем важное дополнение к собирательному образу современной классической ипотеки. Ранее мы уже делали вывод, что  совершенствование системы ипотечного кредитования идет по пути повышения  ликвидности долговых обязательств. В развитие этой мысли заметим, что  в условиях современности эта  финансовая технология, получившая название "секьюритизация", является инструментом повышения ликвидности ипотечных обязательств. Секьюритизация - это трансформация ипотечных кредитов в более ликвидную форму, т.е. выпуск ценных бумаг, обеспеченных ипотечными закладными. В США длительное время было спонсорство и поддержка Правительства. В настоящее время этот рынок не обращается к правительственным гарантиям и даже к банкам, как основному источнику кредитования строительства многоквартирных домов. Этот ипотечный рынок стал основным источником финансирования для строительства и покупки многоквартирных домов. Когда финансисты обращаются к вторичному рынку, то получают значительно более широкую базу для финансирования, чем если бы обращались к банкам. В США рынок коммерческих ценных бумаг начался с $5 млрд. в 1991 г. и возрос до $80 млрд. в 1998 г.

Привилегии «Фэнни Мэй» и «Фрэдди Мак».

Обе корпорации ограничены одной линией деятельности (жилищная ипотека) и получают различные официальные  привилегии для помощи в выполнении задачи. Эти привилегии таковы:

право продавать ценные корпоративные  бумаги без ограничения через  финансовые институты, регулируемые государством (в основном, банки и сберегательные ассоциации); определение ценных ипотечных  бумаг, которые они выпускают  или гарантируют, к категории  second-lowest credit risk (второй наименьший кредитный риск) в депозитных учреждениях;

право на продажу их ценных бумаг через Федеральный Резервный  открытый рынок;

освобождение от регистрационных  требований по ценным бумагам и Биржевых комиссионных;

Несмотря на эти привилегии, в современных условиях обязательства  «Фэнни Мэй» и «Фрэдди Мак» не являются обязательствами Правительства, и они не гарантируются Казначейством США. Корпорации также не принадлежат государству. Тем не менее тот факт, что Правительство поддерживает их, показывает, что Правительство не допустит провала ни одной из этих компаний. Наконец, инвесторы всегда требуют с корпораций меньшие проценты, чем с остальных предприятий. Из-за своего особенного статуса и предположения, что обязанности этих компаний могут, в какой-то степени, считаться обязательствами Федерального Правительства, в 1992 году были предприняты меры по созданию официальной системы регулирования безопасности и стабильности деятельности.

Департамент Жилищного и  Городского Развития.

В настоящее время в  США существует большое количество ипотечных структур. Это как частные  участники рынка, так и разного  уровня агентства. Особое место среди  них занимают такие организации, как Департамент жилищного строительства  и Городского - HUD. Основной целью деятельности HUD является оказание помощи Президенту в достижении максимальной координации различных форм деятельности на федеральном уровне.

Американский опыт ипотеки (двухуровневая система).

Одним из основополагающих моментов развития ипотеки в Соединенных  Штатах было право граждан на свободное  владение, передачу и использование  недвижимого имущества. В настоящее  время двое из трех американцев живут  в своих собственных домах.

Анализ, проведенный в  Соединенных Штатах, показал, что  владельцы собственных домов  больше, чем кто-либо, заботятся о  своем имуществе. Американские граждане полагают, что владение собственным  жильем - это программа долгосрочного  вложения капитала. Этот рынок создал необходимые правовые и нормативные  условия и системы, которые поддерживают частные владения, а также позволяют  развивать структуру свободного рынка, которая охватывает уже более 95% жилья Соединенных Штатов. В  этом отношении жилье лучше всего  используется теми, кто его сам  покупает и строит.

Огромное значение развитие рынка недвижимости имело для  развития экономики всей страны. Почти 18% общенационального продукта формируется  под воздействием строительства  недвижимости, продажи коммерческого  жилья, развития рынка недвижимости, продажи и развития различных  залогов, связанных с недвижимостью, а также перепродажи средств, которые используются для строительства. Все это превращает рынок недвижимости Соединенных Штатов в одну из наиболее важных отраслей промышленности и фактически в основу развития экономической системы страны.

Кроме того, развитие рынка  недвижимости обеспечивает трудоустройство  населения Соединенных Штатов благодаря  участию населения в строительстве  личных домов, участию фабричных  рабочих в производстве различного рода товаров, услуг, материалов для  строительства жилья. Только персонал, связанный с обслуживанием рынка  недвижимости, составляет примерно 6,9 млн. человек, 5,3% всего трудящегося  населения в Соединенных Штатах.

Система финансирования жилья  в США.

Система финансирования жилья  в США построена на принципах  кредитования его строительства  и покупки. Ежегодный оборот финансирования жилья составляет 300-400 млрд. долларов, а общая сумма неоплаченного  кредита на эти цели достигла около 3 триллионов долларов. Рынок жилья  обслуживают в основном два вида кредита: строительный заем и ипотечный  кредит.

Обычная схема финансирования жилья такова: подрядная фирма  берет в коммерческом банке строительный заем. На эти деньги  покупается земельный  участок под застройку, выполняются  проектные и строительные работы. Покупатель для приобретения дома (квартиры) получает в финансовом учреждении ипотечную  ссуду, обеспечением которой служит недвижимое имущество, включая покупаемый дом. Ипотечный кредит оформляется  закладной или актом передачи в опеку, документами, по которым  в случае неуплаты долга по ссуде  право собственности на недвижимость переходит к кредитору. Заемщик  в течение 6-24 месяцев сохраняет  право выкупа имущества при условии  полной оплаты долга. Строительная ссуда  погашается ипотечной при закрытии сделки по закладной.

Основные финансовые учреждения, инвестирующие ссуды под залог  недвижимого имущества в США:

ссудосберегательные ассоциации (ССА) - до 50% всех ипотечных кредитов. ССА формируют свои ресурсы из вкладов граждан. Таким образом, основной источник кредитования жилья -сбережения самих граждан;

ипотечные банки, действующие  как отделения коммерческих банков, - второй по значению ипотечный кредитор. Они формируют свои активы из заемных  средств, открывают ипотечные кредиты  и тут же продают их на рынке  ценных бумаг;

коммерческие банки также  занимаются ипотечным кредитованием (до 20% общего объема выпущенных ссуд). В основном их интерес к ипотеке  возрастает в период снижения ставок кредита на финансовом рынке;

взаимосберегающие (кооперативные) банки, подобно ССА, формируют свои депозиты из временно свободных средств населения (до 10% ссуд);

кредитные союзы (специализированные сберегательные учреждения) - до 20% ссуд.

Основные особенности  ипотечного кредитования в США: ипотечный  заем, как правило, долгосрочный (15-20 лет); процентная ставка ниже рыночной (в среднем на 3-4%); сумма кредита  обычно не превышает 80-90%  стоимости  заложенной недвижимости, а 10-20% составляет первый взнос, который покупатель должен внести из собственных средств. Малоимущим ветеранам государство гарантирует  выдачу льготных ссуд на полную стоимость  дома без уплаты первого взноса;  фактический средний срок погашения  закладных составляет в среднем 8 лет, т.е. кредит погашается ранее обусловленного срока; закладные поступают на рынок  ценных бумаг, т.к. они обеспечивают постоянное получение дохода.

Конкурентоспособность ипотечного кредитования.

Эти особенности ипотечного кредита определяют его достаточно низкую ликвидность при высокой  степени риска. Однако ипотечное  кредитование на финансовом рынке США  обладает достаточной конкурентоспособностью, что достигается следующими мерами:

при открытии ссуды под  залог недвижимого имущества  производится тщательная оценка степени  риска кредитования - андеррайтинг. Исследуется кредитоспособность заемщика, его надежность как плательщика, оценивается сам дом, район его нахождения и т.д. Основной критерий оценки - возможность продажи дома по достаточной для возмещения затрат кредиторов цене в случае неисполнения заемщиком своих обязательств. Тщательно проведенный андеррайтинг существенно способствует снижению риска неплатежа по ипотечному кредиту;

обязательное страхование  ипотечной задолженности. Более 50% ипотечных  займов обеспечиваются государственной  страховкой, остальные ссуды, в основном, застрахованы частными страховыми фирмами;

использование различных  форм кредита, учитывающих инфляционные процессы и движение цен на кредитные  ресурсы на финансовом рынке.

Государственная поддержка  ипотеки.

Самым важным в регулировании  жилищного рынка США является правительственная поддержка системы  ипотечного кредитования. Главная цель Федерального Правительства - обеспечение  всех граждан США жильем по современным  минимальным стандартам, которая  достигается не путем строительства  дешевого муниципального жилья, а регулированием частного рынка жилья. Основные методы регулирования - государственное страхование  ссуд, выдаваемых частными кредитными учреждениями, льготы в получении  кредитов для малообеспеченных групп  населения и ветеранов, упорядочивание деятельности сберегательных учреждений, налоговые льготы для инвесторов жилищного рынка, установление стандартов на жилье, обеспечение вторичного рынка  закладных.

Для этого была создана  система государственных и негосударственных  учреждений с различными функциями. Это Федеральная жилищная администрация  и Администрация по делам ветеранов, Национальный жилищный банк, Федеральная  национальная ассоциация по закладным, государственная национальная ассоциация по закладным, Федеральная корпорация по закладным для жилья.

Организация вторичного рынка  закладных позволила существенно  повысить ликвидность ипотечных  ссуд, способствовала привлечению нетрадиционных инвесторов, увеличению общего объема финансовых ресурсов для открытия новых  ссуд, стабилизации кредитного рынка  по закладным. Доля государственных  инвесторов на вторичном рынке закладных  остается доминирующей - более 90% объема.

 Двухуровневая система  ипотечного кредитования.

В США действует двухуровневая  система ипотечного кредитования. Двухуровневая  модель организации рынка ипотечного кредитования возникла исторически  в связи с желанием правительства  добиться единообразия или стандартизации сделок по обеспечению ипотечных  кредитов во всей стране в целом  для повышения их ликвидности  и последующего рефинансирования.

Суть двухуровневой модели состоит в том, что ипотечные  кредиты, сделанные на первичном  ипотечном рынке, переуступаются агентствам, специально созданным при участии  государства. Эти агентства могут  поступить с полученными ипотечными кредитами различными способами:

 переуступить их вторичным  инвесторам;

 сформировать из единообразных  ипотечных кредитов пулы и  продать вторичным инвесторам  такие неделимые пулы ипотек  или же права участия (доли) в таких пулах; 

 выпустить и разместить  ценные ипотечные бумаги.

Отрасль ипотечных кредитов может явиться катализатором  развития отрасли жилищного строительства, что в свою очередь станет важным компонентом в структуре валового национального продукта страны. За шестьдесят лет после принятия Национального  закона о жилье от 1934 г. в США  процент жилья в частной собственности  постепенно вырос с показателя менее 50% до нынешнего уровня, составляющего почти две третьих. Практически весь этот рост имел место в годы после Второй мировой войны. В течение последних двадцати пяти лет приобретение четырех из пяти новых домов финансировалось посредством получения ипотечной ссуды.

Государство играет решающую роль в становлении и ускорении  развития ипотечного рынка. Органы государственной  власти должны осуществлять соответствующую  политику, направленную на стимулирование, путем законодательной и финансовой поддержки, предоставлением страховок  и гарантий, как для населения, так и для других основных участников системы ипотечного кредитования. Вместе с тем государство создает  систему регулирования и контроля для обеспечения стабильности функционирования системы.

Развитие системы ипотечного кредитования сопряжено с одновременным  эволюционным развитием основных сегментов  экономики: кредитно-финансовой системы, рынка капитала, промышленно-строительного  комплекса и инфраструктуры рынка  жилья. Последовательность действий государственных  органов, степень и форма их влияния  на систему зависело от способности  участников рынка обеспечивать свое устойчивое саморазвитие.