История страхования в России. 2

История страхования в России 
 
   Начало возникновения в России института страхования относится к концу XVII столетия, когда в 1786 году Императрица Екатерина II повелела Государственному Заемному Банку производить во всех городах страхование каменных домов, состоящих в залоге в этом банке. Подобное страхование распространялось также на фабрики и заводы.  
 
В 1797 году Император Павел I повелел учредить при Государственном Банке особую страховую контору для приема на страх товаров. В 1826 году по инициативе Государственного Совета была создана специальная комиссия, в которую вошли видные общественные деятели России (барон Л.И.Штиглиц, адмирал Н.С.Мордвинов). В результате ее деятельности было создано первое акционерное страховое общество - "Российское страховое от огня общество" с уставным капиталом в 4 млн. рублей, которое с 1827 года стало проводить свои операции по приему на страх от огня строений и другого недвижимого имущества.  
 
 Благодаря успешной деятельности Первого Общества в 1835 году появляется новая отрасль страхования - страхование жизни и пожизненных доходов. Эти операции проводило страховое общество "Жизнь".  
 
В этом же году было создано "Второе Российское Страховое от огня Общество" с уставным капиталом в 1,5 млн. рублей.  
 
С учреждением "Российского Транспортного и Страхового Общества" Россия получила первое транспортное страхование, морское и сухопутное, с выдачей ссуд под товары, что способствовало оживлению торговли и придало транспортному делу стабильность. Позднее Общество стало проводить операции и по страхованию от огня.  
 
Страховое Товарищество "Саламандра" занималось страхованием от огня, а затем и операциями транспортного страхования, страхования от несчастных случаев и жизни.  
 
До конца XIX века в России были созданы и другие страховые организации. Среди них "Московское Страховое от огня Общество", "Русское Страховое от огня Общество", "Русский Ллойд", "Варшавское Страховое от огня Общество", "Северное", "Россия", "Заботливость", "Надежда".  
 
 Иностранные страховые компании были допущены в Россию только в последнем десятилетии XIX века ("Нью-Йорк", "Эквитебль", "Урбен", "Генеральное Общество") и работали по страхованию жизни и страхованию от несчастных случаев.  
 
Техническая, юридическая и экономическая науки были с успехом приложены к страховому делу и получили блестящее развитие. Лучшие математики, инженеры, юристы и экономисты работали в правлениях страховых обществ над созданием научных методов страхования. Благодаря их стараниям в России стали появляться первые страховые журналы: "Страховой сборник" (с 1880 г.), "Страховые ведомости" (с 1890 г.), "Страховое обозрение" (с 1899 г.). Организовывались международные конгрессы, выставки и съезды.  
 
Акционерные общества способствовали созданию таких учреждений как "Императорское Российское Пожарное общество", "Общество страховых знаний", которые стали академиями пожарно-страхового дела.  
 
Российские страховые общества играли важную роль в развитии международных экономических отношений путем передачи своих рисков в перестрахование зарубежным обществам и получения от них рисков в перестрахование.  
 
Особенно ярко деятельность страховых обществ проявилась в развитии теории и практики организации страхования жизни. Оно рассматривалось как важное достижение экономической мысли, а потому распространение этой идеи считалось не только желательным, но и необходимым делом.  
 
Первым законодательным актом о страховании был декрет Совета народных Комиссаров (СНК) РСФСР от 23 марта 1918 года "Об учреждении государственного контроля над всеми видами страхования, кроме социального". Декрет учредил Совет по делам страхования под председательством Главного Комиссара.  
 
Помимо контрольных функций. Совет должен был проводить "новую страховую политику, которая предусматривала приближение к потребностям беднейших классов населения, устранение вредной для народного хозяйства конкуренции страховых обществ и учреждений, обращение излишков чистой прибыли в казну и, вообще, изыскание новых способов повышения доходов казны от страхового дела".  
 
28 ноября 1918 года декретом СНК "Об организации страхового дела в Российской республике, страхование во всех его видах и формах было объявлено государственной монополией. Все частные страховые общества и организации (акционерные, паевые и взаимные) были ликвидированы, а их имущество объявлено достоянием республики.  
 
Исключение из государственной монополии было сделано лишь для взаимного страхования движимости и товаров кооперативных организаций.  
 
В 1919 году было упразднено страхование жизни, а в 1920 году - государственное имущественное страхование. Им на смену пришла организованная государственная помощь пострадавшим от стихийных бедствий.  
 
В 1921 году начался переход к новой экономической политике (НЭП). Стали налаживаться экономические отношения в форме товарообмена между городом и деревней, стало развиваться денежное и кредитное обращение, что создало предпосылки для восстановления страхования.  
 
Крестьянство было заинтересовано в страховании имущества от огня, а скота - от падежа, то есть в тех видах страхования, которые были широко развиты в дореволюционной России.  
 
6 октября 1921 года был принят декрет СНК "О государственном имущественном страховании", которым предусматривалось "организовать во всех местностях РСФСР... государственное имущественное страхование частных хозяйств от... пожаров, падежа скота, градобития растительных культур, а также аварий на путях водного и сухопутного транспорта".  
 
Названным декретом было воссоздано прежнее страхование, расширена его сфера и изменен ряд условий.  
 
Обязательным окладным страхованием на селе с конца 1921 года охватывались строения, скот, посевы. При этом строения от пожаров должны были страховаться везде, а скот от падежа и посевы от градобития - только в тех губерниях, где было соответствующее решение местных органов власти.  
 
В 1921 году были созданы Главное управление государственного страхования в составе Наркомфина и страховые органы на местах.  
 
Органы Госстраха осуществляли свою деятельность на принципах хозяйственного расчета. Государство, выделив Госстраху необходимые средства, никакой ответственности по страховым операциям не несло.  
 
6 июля 1922 года в развитие декрета от 6 октября 1921 года СНК принял постановление, которым предоставил Госстраху право проведения добровольного страхования жизни, страхования от несчастных случаев, угрожающих жизни и здоровью людей и "необнимаемых обязательным социальным страхованием".  
 
Личное страхование начало развиваться только после проведения в стране денежной реформы, обеспечившей устойчивость советских денег. В ходе реформы было введено смешанное страхование жизни, затем - страхование от несчастных случаев (индивидуальное и коллективное), страхование пассажиров.  
 
Развитие и совершенствование государственного страхования на последующих этапах определялось общей экономической политикой СССР. Было введено обязательное страхование имущества кооперативных организаций, включая страхование имущества колхозов. С 1929 года по 1931 год проводилось обязательное страхование в государственной промышленности.  
 
В период Великой Отечественной войны средства государственного страхования использовались на военные нужды.  
В послевоенный период пересматриваются правила проведения практически всех видов личного и имущественного страхования в целях улучшения организации страхового дела.  
 
Произведены изменения и в организационных структурах Госстраха. С 1947 года из состава Госстраха СССР выделилось Управление иностранного страхования СССР (Ингосстрах СССР), как самостоятельная хозрасчетная организация. До 1958 года система Госстраха была жестко централизованной, а с 1958 года страховое дело передано в ведение министерств финансов союзных республик.  
 
В 1956 году введены новые Правила смешанного страхования жизни.  
 
Указом Президиума Верховного Совета СССР от 28 августа 1967 года "О государственном обязательном страховании имущества колхозов, введены новые условия обязательного страхования.  
 
В страховании населения все более возрастала роль добровольного страхования. С 1968 года введена безналичная форма уплаты страховых взносов через бухгалтерии предприятий и организаций, что содействовало бурному развитию операций по личному страхованию граждан.  
 
В 60-70-е годы были введены: страхование детей, страхование к бракосочетанию, новые правила страхования домашнего имущества и транспортных средств.  
 
В 1973 году повышено страховое обеспечение по страхованию строений.  
 
В 1986-87 годах появились новые виды страхования для населения и предприятий: комбинированное страхование автотранспорта, багажа и пассажиров (автокомби), страхование школьников и детей от несчастных случаев, страхование по одному договору строений и домашнего имущества, страхование изделий из драгоценных металлов и камней, коллекций, уникальных и антикварных изделий, страхование имущества арендных и фермерских хозяйств, страхование имущества лиц, занимающихся индивидуальной трудовой деятельностью.  
 
В 1989 году введено добровольное страхование имущества государственных предприятий и организаций, работающих в условиях хозрасчета.  
 
Государственное страхование проводилось на основе законодательства Союза ССР, правил и инструкций, издаваемых Минфином СССР. В соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 10 февраля 1992 года N 76 на базе Правления Госстраха РСФСР была образована Российская государственная страховая компания.

В настоящее время, в России застраховать можно практически  все. Но страхование имущества является самым известным и наиболее популярным видом страхования. На сегодняшний  день физическим лицам, можно застраховать как городскую квартиру (ее конструктивные элементы, внутреннюю и внешнюю отделку), так и загородное жилье (гараж, коттедж, дом в деревне, сарай, баню и т. д.), а также и все то, что  в них находится, от гвоздя в стене  до телевизионной антенны. По желанию, можно застраховать и те сооружения, которые находятся рядом с  вашим домом, например: ограды, бассейны, теплицы.

Список вариантов  имущественного страхования велик. Застраховать собственность можно, от:

·      пожара;

· повреждения водой  из отопительных, водопроводных, канализационных  систем;

·     стихийных бедствий: урагана, наводнения, просадки грунта, селя, бури, града, ливня и т.д.;

·       взрыва, в том числе взрыва бытового газа;0

·      кражи, грабежа, разбоя, хулиганства.

При этом, можно застраховать имущество "по полной программе" (несущие конструкции, отделку, имущество, находящееся в квартире, типа мебели, одежды и т.д.), а можно по частям: только отделку или только гражданскую ответственность (если был причинен ущерб соседям по дому из-за залива или пожара в вашей собственной квартире). Также есть возможность выбора количества рисков, от которых вы хотите обезопасить себя: полный пакет или отдельные риски, к примеру, пожар. Сроки страхования вы выбираете сами - от 1-го до 12-ти месяцев.

Кроме имущественного страхования существует страхование  недвижимости от риска утраты права  собственности, т.е. титульное страхование. Этот вид страховки обеспечивает возмещение убытков в размере  действительной (рыночной) стоимости  недвижимости в случае утраты права  собственности на нее. Например, после  приобретения квартиры оказывается, что  ее "история" связана с ранее  совершенными недействительными сделками или попросту объявляются наследники на нее. И тогда, новый владелец, скорее всего, потеряет право собственности на приобретенное им имущество. Защитить приобретателя и вернуть ему стоимость недвижимости и призвано титульное страхование.

Не стоит путать понятия имущественное и титульное  страхование. О последнем виде страхование  пойдет речь в нашей работе более  подробно.

СТРАХОВАНИЕ УТРАТЫ ПРАВА  СОБСТВЕННОСТИ (ТИТУЛЬНОЕ СТРАХОВАНИЕ) В ОТНОШЕНИИ НЕДВИЖИМОСТИ В РОССИИ: ОТ ПРОШЛОГО К БУДУШЕМУ

1. История титульного  страхования

Рынок недвижимости во все времена  был связан с высокими рисками. Речь идет, в первую очередь, о рисках утраты права собственности на приобретенную  недвижимость.

Когда-то давно достаточно надежной гарантией при заключении сделки с недвижимостью считалось честное  слово продавца такой недвижимости о том, что принадлежащее ему  имущество приобретено законно, свободно от долгов и иных притязаний третьих лиц. Часто такое «честное слово» давалось продавцом под присягой,  что увеличивало уверенность  покупателя.

В XIX  веке по мере развития рынка недвижимости, когда многие совершенные сделки оспаривались по причине обмана о законности приобретенного имущества, участники рынка все больше стали верить не словам, а специальным документам о недвижимости. В этот период нормальной практикой становится исследование «истории титула», то есть проверка документов по ранее совершенным с имуществом сделкам.

Исследованием «истории титула» стали  заниматься, помимо чиновников, архивариусы, нотариусы, судьи и просто авторитетные владельцы недвижимости, в первую очередь, земли. Первоначально их работа состояла в изучении различных архивных документов о недвижимости (поземельные книги, реестры и т.д.) и предоставлении из них интересующей информации. На рынке недвижимости появился особого вида спрос - на информацию о предшествующих сделках. Позднее многие из этих лиц стали помимо просто предоставления информации об истории недвижимости выражать свои собственные мнения и суждения о «чистоте» титула прежних владельцев недвижимости, а также осуществлять подготовку проведения самих сделок с недвижимостью.

Со временем исследованием «истории титула» и сопровождением сделок занялись профессиональные юристы, которые  имели собственное мнение, основанное на толковании законов. Все чаще перед  заключением сделки юристы стали  составлять так называемые «рефераты  титула», то есть излагать в письменном виде историю конкретного объекта  недвижимости со своими суждениями и  выводами о ее законности. Впоследствии составление «рефератов титула» стало массовым явлением и практически все приобретатели недвижимости перед заключением сделок стали прибегать к этой услуге. Сопровождение сделок с недвижимостью стало самостоятельной профессией.

В 20-е годы XX века во всем мире, особенно в США, наблюдался настоящий бум, связанный с рынком недвижимости. Тогда резко возросло количество совершаемых сделок и, как результат – количество ошибок при составлении соответствующих «рефератов титула». Многие по причине мошенничества стали лишаться недвижимости  и целых состояний. Стало понятно, что по большому счету никто не может со стопроцентной точностью гарантировать «чистоту» титула и законность приобретения недвижимости. Также появились случаи мошенничества и среди тех, кто составлял рефераты титулов, то есть проверял законность приобретения недвижимости. Практика показала, что привлечь к ответственности таких людей почти невозможно.

Именно в этот период начинается серьезное становление титульного страхования. При этом первоначально  страховые компании стали заниматься страхованием профессиональной ответственности  тех, кто исследовал титул. Многие компании, занимавшиеся такими «исследованиями», стали создавать свои собственные мелкие страховые компании или становились представительствами крупных страховщиков. Но при этом они продолжали заниматься страхованием не собственно «титула», а ответственности тех, кто его проверяет.

Лишь позже на рынке появилось  «титульное страхование», то есть страхование  рисков утраты прав собственности. Страхованием титула все больше стали заниматься крупные страховые компании, появились  специальные «страховые титульные  компании». В этот период участники  рынка окончательно утвердились  во мнении, что перед принятием  решения о страховании необходимо сначала изучить все ранее  происходившие с имуществом сделки, оценить вероятность того, что  у собственника имущества могут  в будущем возникнуть какие-либо проблемы, связанные с тем, что  ранее в «истории» недвижимости имели место нарушения законодательства.

Сегодня в мире титульное страхование  очень распространено. Так, в США  подавляющее большинство сделок с недвижимостью совершается  только при условии страхования  титула. Титульное страхование является надежным средством стабилизации всего  рынка недвижимости и гарантией  для его участников.

2. Титульное страхование  в России

В России титульное страхование  в настоящее время развито  достаточно слабо. Можно сказать, что  оно  только начинает развиваться.

Считается, что в 90-е годы в России из-за неразберихи в законодательных  актах и работе государственных  структур страховать титул вообще не имело смысла, так как риски  утраты права собственности были крайне высокими. Сегодня ситуация в целом изменяется к лучшему.

Следует отметить, что в современном  российском законодательстве вообще  отсутствует как таковое понятие  «титульное страхование».

В широком смысле под титульным  страхованием в России понимается страхование  рисков утраты права собственности лица на принадлежащее ему недвижимое имущество. Данный вид страхования представляет собой защиту на случай, если приобретенный в собственность объект недвижимости будет истребован у владельца:

А) в результате признания заключенной  с имуществом сделки недействительной и применения судом последствий  её недействительности в виде обязания возврата полученного по сделке имущества;

Б) в результате удовлетворения судом  предъявленного к владельцу имущества  виндикационного иска (иск об истребовании имущества из чужого незаконного  владения). 

В настоящее время для участников рынка недвижимого имущества  проблема связанных с ним высоких  рисков также является актуальной. По мнению многих профессиональных юристов, работающих в сфере недвижимости, фактически любую сделку можно признать недействительной в суде. Связано  это с несовершенным законодательством  и неэффективной работой государственных  органов. Приобретатель имущества  защищен от рисков его утраты крайне слабо, особенно, если в отношении  недвижимости ранее уже было совершено  несколько сделок.

Сегодня все больше страховых компаний предлагают застраховать титул, но при  этом многие участники рынка недвижимости весьма приблизительно понимают суть такого страхования. Многие страховые компании при принятии решения о страховании не проверяют как таковой титул собственника недвижимости, то есть законность приобретения имущества и не исследуют «историю» объекта недвижимости, ограничиваясь часто только проверкой наличия у собственника свидетельства о государственной регистрации права и некоторых других доступных документов.   

Действительно, в России с принятием  Федерального Закона от 21.07.1997 г. «О государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним» введена обязательная процедура регистрации прав и  сделок с недвижимостью, при этом такая регистрация по сути является основанием и моментом возникновения у лица права на имущество. За регистрационными органами закреплена функция обязательной проверки законности совершения с недвижимым имуществом сделки. Только после проверки всех правоустанавливающих и иных документов регистратор прав принимает решение о регистрации соответствующего права или сделки и выдает свидетельство. Однако необходимо учитывать, что регистратор законодательно весьма ограничен в масштабе такой проверки. Кроме того, регистратор при проведении экспертизы в отношении недвижимости проверяет только «последнюю» проведенную с имуществом сделку, то есть ту, на основании которой он регистрирует право. Регистратор не наделен полномочиями по проверке предыдущих совершенных сделок и законности выдачи свидетельств о регистрации права предыдущим владельцам недвижимости.

Например, рассматривая поступившие  ему на рассмотрение документы по купле-продаже недвижимости, регистратор  вынужден презюмировать тот факт, что продавец владеет имуществом законно. Он не может проверить и  оспорить законность выдачи ему свидетельства  о регистрации - это может сделать  только суд.

Необходимо также учитывать, что  сегодня созданная система государственной  регистрации прав на недвижимость находится  только в стадии становления, порядок  ее функционирования постоянно меняется, что влечет неразбериху и нестабильность (последнее крупное изменение  произошло 1 января 2005 г., когда функции  по регистрации прав переданы вновь  созданной Федеральной регистрационной  службе).

Реальность такова, что наличие  у владельца недвижимости свидетельства  о государственной регистрации  права не является стопроцентной  гарантией «чистоты» его титула, поэтому при принятии решения  о страховании необходимо проверять  всю цепочку произошедших с недвижимостью  сделок, по крайней мере, за последние  три года, когда сохраняется угроза предъявления владельцу недвижимости  со стороны участников этой цепочки  виндикационного иска (иск об истребовании имущества из чужого незаконного владения). Именно на основании детального юридического заключения (например, упоминавшихся выше «рефератов титула») страховой компанией должно приниматься решение о возможности и условиях страхования, при этом предпочтительно, чтобы такое заключение делалось профессиональными юристами, работающими в сфере недвижимости.  Необходимо понимание того, что титульное страхование – это особый вид страхования, при реализации которого необходимы специальные знания в области недвижимости и детальный анализ истории каждого объекта недвижимости.

3. Основные препятствия  для развития титульного страхования  в России

Сегодня в России существует несколько  факторов, которые препятствуют активному  развитию титульного страхования:

1.  Многие страховые компании  все еще проявляют осторожность  к данному виду страхования,  так как оно является относительно  новым, а значит и наиболее  рискованным. 

2. Титульное страхование является  юридически и организационно  гораздо более сложным видом  страхования, чем простое имущественное  страхование, которое приносит  значительно большую «отдачу».

3. В настоящее время до определенной  степени сохранилась неразбериха  в действующем законодательстве  о недвижимости, что значительно  повышает «титульные риски» владельцев  недвижимости (т.е. риски утраты  прав на эту недвижимость). При  высоких «титульных рисках» страховые  компании вынуждены устанавливать  высокую стоимость страхования,  тем самым понижая на него  спрос. 

4. У населения попросту не  сформировалась страховая культура, большинство не заинтересовано  в страховании в принципе, предпочитая  на нем экономить. 

5. Развитие титульного страхование возможно при стабильной экономике, в первую очередь, при стабильном банковском секторе (так как титульное страхование очень часто связано с предоставлением кредитов под залог недвижимости). Однако до последнего времени экономика и банковская сфера не отличались стабильностью.      

4. Российское законодательство  о недействительных сделках

В российском гражданском законодательстве существует несколько десятков только прямых оснований, по которым сделки с недвижимостью в судебном порядке  могут быть признаны недействительными  и имущество может быть истребовано, в том числе, и у добросовестного  приобретателя, что может повлечь  существенные убытки, крушение ряда планов, надежд, а в некоторых случаях  – бизнеса.

В соответствии с Гражданским Кодексом РФ недействительные сделки подразделяются на ничтожные и оспоримые (ст. 166).  При этом ничтожной признается сделка, которая недействительна с самого начала её совершения в силу того, что она противоречит законодательству, вне зависимости от решения суда. Оспоримой является сделка, признанная недействительной судом уже после её совершения.

Согласно положению п. 2 ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке (двусторонняя реституция), а в случае невозможности  возвратить полученное в натуре –  возместить его стоимость в деньгах.

На сегодняшний момент в теории права недействительные сделки в обычно подразделяются на:

1.     сделки с пороками в субъекте, например, сделки, при совершении которых юридическое лицо вышло за пределы своей правоспособности  (ст. 173 ГК РФ), сделки, совершенные органами юридического лица с превышением их полномочий (ст. 174 ГК РФ), сделки, совершенные гражданином, признанным недееспособным (ст. 171 ГК РФ) и др.,

2.     сделки с пороками воли, например, сделки, совершенные под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной или стечения тяжелых обстоятельств (ст. 179 ГК РФ) и др.,

3.     сделки с пороками формы, то есть те, форма заключения которых не соответствует требованиям действующего законодательства или соглашению сторон,

4.     сделки с пороками содержания, то есть те, при совершении которых допущено расхождение условий сделки с требованиями законодательства и иных правовых актов, например, мнимые сделки, т.е. сделки, совершаемые лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия (п. 1 ст. 170 ГК РФ).

В соответствии со ст. 181 ГК РФ иск о  применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлен в течение трех лет со дня, когда  началось ее исполнение. Иск о признании  оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности может быть предъявлен в течение года со дня прекращения  насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка, либо со дня, когда истец узнал или  должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания  сделки недействительной.

5. Российское законодательство  о добросовестном приобретателе  и об истребовании имущества  из чужого незаконного владения (виндикации)

Под добросовестным приобретателем имущества  в России понимается приобретатель, который при приобретении имущества  не знал и не мог знать о том, что приобретает имущество у  лица, не имевшего права его отчуждать (п. 1 ст. 302 ГК РФ), то есть приобретатель не знавший что ранее при заключении сделок с имуществом имели место какие-либо нарушения законодательства.

Действующее законодательство содержит ряд положений, которые защищают добросовестного приобретателя  от истребования у него имущества. Данные положения сводятся к тому, что добросовестный приобретатель имущества обязан возвратить приобретенное им имущество только в прямо указанных в законе случаях, Согласно положениям ст. 302 ГК РФ, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя только в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли». Такая позиция подтверждается, в частности, в п.п. 24 и 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 8 от 25.02.1998 г. «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» где говориться о том, что «в соответствии со ст. 302 ГК РФ иск собственника об истребовании имущества у добросовестного приобретателя, который приобрел имущество по возмездной сделке у лица, не имевшего права его отчуждать, может быть удовлетворен лишь в случаях, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли». В Постановлении Конституционного суда РФ № 6-П от 21.04.2003 г. «По делу о проверке конституционности положения пунктов 1 и 2 статьи 167 Гражданского Кодекса Российской Федерации…» также отмечается, что «содержащиеся в пунктах 1 и 2 статьи 167 ГК РФ общие положения о последствиях недействительности сделки в части, касающейся обязанности каждой из сторон возвратить другой все полученное по сделке, - по их конституционно-правовому смыслу в нормативном единстве со статьями 166 и 302 ГК РФ – не могут распространяться на добросовестного приобретателя, если это непосредственно не оговорено законом».

Иными словами, если с имуществом было произведено несколько сделок, в  результате которых оно переходило от одного владельца к другому, возможна ситуация, когда «последнему» владельцу  имущества будет предъявлен виндикационный иск, то есть иск об истребовании имущества  из чужого незаконного владения. Данный иск может быть теоретически предъявлен любым из участников «цепочки» сделок с имуществом, если будет установлено, что при совершении какой-либо из сделок имели место нарушения  законодательства. Если последний приобретатель  имущества является добросовестным приобретателем, то имущество у него истребовано быть не может за исключением  случаев, прямо указанных в законе. Речь здесь идет о ситуации, когда  имущество выбыло из владения собственника (или лица, которому имущество было впоследствии передано собственником) против их воли. В этом случае имущество  у добросовестного приобретателя  может быть истребовано в судебном порядке в результате удовлетворения виндикационного иска.

Вышеуказанные положения в настоящее  время многократно подтверждены судебной практикой по делам об истребовании имущества из владения добросовестных приобретателей, в том числе, и  Высшим Арбитражным Судом РФ (например, см. Постановление Президиума Высшего  Арбитражного Суда РФ от 03.08.2004 г. № 2341/04).

6. Как приобретателю  недвижимости защитить свои интересы?

Из всего вышесказанного можно  сделать неутешительный вывод о  том, что приобретатель недвижимого  имущества в России, в том числе  и добросовестный, находится под  постоянной угрозой утраты принадлежащего ему имущества. При этом найти  идеально «чистый», юридически безупречный  объект недвижимости практически невозможно. Угроза предъявления виндикационного  иска и признания сделки недействительной существует практически всегда.   

Поэтому ответ на поставленный вопрос очевиден – приобретателю недвижимости необходимо титульное страхование, всестороннее развитие которого в России рано или поздно произойдет вместе с развитием экономики и правовой культуры всего общества.  

Страхование недвижимости в различных странах мира:

Страхование недвижимости в России

Титульное страхование:  

      Представляет собой вариант защиты имущества, при котором осуществляется страховка от риска потери права собственности. Отмена прав на обладание недвижимостью может произойти в случае неверного оформления документов на приватизацию, при ущемлении прав бывших владельцев жилья или появлении людей, которые имеют право на получение приобретаемой жилплощади. Этот вид услуг стоит оформлять в случае покупки жилья, которое много раз подряд меняло своих владельцев.

Страхование собственного ремонта:  

      Представляет собой один из видов страховки, который защищает от различных происшествий отделку квартиры. В случаях безответственного поведения соседей, некачественных коммуникаций, проложенных в доме, а так же природных катаклизмов, эта услуга агентства компенсирует все убытки.

Страхование от действий, которые могут принести ущерб третьей стороне:  

      Этот вид защиты жилья очень распространен среди собственников, которые опасаются причинить ущерб из-за плохого состояния коммуникаций. К примеру, ваши соседи недавно сделали ремонт, а в вашей квартире достаточно старая система водоснабжения, которая может дать течь в любой момент. Именно в таком случае стоит прибегать к страховке от действий, которые могут нанести ущерб третьим лицам.

Страхование от разрушений:  

      При помощи этого вида сделки есть возможность возместить ущерб при полном или частичном разрушении имущества. Этот способ страхования обязателен при оформлении ипотечного кредита, и является одним из основных требований банков для получения ипотечного кредита.

Страхование недвижимости в США 

     Как известно, жители США часто сталкиваются с ураганами, торнадо, наводнениями и землетрясениями. Кроме того, в США очень велико количество пожаров в домах. В США страховые полисы имеют высокую степень унификации по страхуемым рискам. По всей стране (за исключением штата Техас) используются всего семь основных видов полисов. Из этих стандартных инструментов собирается индивидуальная страховая защита домовладельца или арендатора жилья. Распространенными дополнительными условиями, выдвигаемыми страхователем, обычно являются требование учета инфляции, дающее некоторое повышение стоимости полиса, а также франшиза, то есть минимальный уровень убытка, который страхователь покрывает самостоятельно. Наиболее распространены франшизы в 250, 500 и 1000 долларов. Франшиза очень привлекательна для страхователя, поскольку позволяет снизить страховой тариф на 20-30%. Помимо дома могут быть застрахованы отдельно стоящие постройки: гараж, бассейн и т. п., в пределах 10% стоимости дома, и зеленые насаждения - до 5% стоимости дома.  
     Страхование жилья, которое используется в качестве рабочего помещения, например, мелкими предпринимателями или лицами свободных профессий, осуществляется по другим тарифам и полисам (Small Business Insurance). Причина этого - большая насыщенность такого жилья специальными приборами и техникой, а также более свободный доступ третьих лиц в такие квартиры-офисы. Страховые компании тщательно следят за характером использования застрахованного жилья, отказывая в выплате "нарушителям конвенции".  
     У граждан США и других западных стран за долгие годы выработался своеобразный рефлекс на страхование жилья. Дело здесь не только в тиражируемых СМИ впечатляющих картинах разрушений, творимых тайфунами и ураганами. Практически все жилье приобретается в рассрочку, а одним из обязательных условий кредита является страхование приобретаемого дома или квартиры.