Классификация земли

Содержание

1. Теоретические основы оценки земли
1. Введение
2. Земля как объект  оценки
3. Методика оценки земель
2. Расчетная часть
3. Классификация земель, угодий. Группы земель населенных пунктов.
1. Классификация земель
2. Классификация угодий
3. Группы земель населенных пунктов
4. Заключение
5. Список литературы

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1. Теоретические основы оценки земли

1. Введение.

Неотъемлемым элементом  любого объекта недвижимости, его  природным базисом выступает  земельный участок. Земля в первую очередь имеет право на доход, приносимый всем объектам недвижимости, поскольку стоимость зданий и сооружений на земельном участке носит вторичный характер и выступает как дополнительный вклад в стоимость земельного участка. Кроме того, выгоды от использования земельного участка реализуются на протяжении неограниченного времени, в то время как улучшения имеют определенный срок службы.

В современных условиях России земля является одним из наиболее сложных объектов оценки в составе недвижимости, что обусловлено следующими причинами:

1) спецификой данного объекта;

2) не разработанностью  нормативно-правовой базы;

3) неразвитостью земельного  рынка в стране.

Земля, как объект рыночных отношений, занимает уникальное положение во всей системе предпринимательской деятельности людей и общества в целом, что  обусловлено ее не воспроизводимым характером и многофункциональным назначением.

Земля как  природный ресурс, основа формирования среды проживания населения, объект недвижимости и основное средство производства подлежит стоимостной оценке. Объектом оценки является земельный участок без находящихся на нем и в его недрах объектов недвижимости.

 

 

 

2. Земля как объект оценки

Неотъемлемым элементом  любого объекта недвижимости, его  природным базисом выступает  земельный участок. Земля в первую очередь имеет право на доход, приносимый всем объектам недвижимости, поскольку стоимость зданий и сооружений на земельном участке носит вторичный характер и выступает как дополнительный вклад в стоимость земельного участка. Кроме того, выгоды от использования земельного участка реализуются на протяжении неограниченного времени, в то время как улучшения имеют определенный срок службы.

В современных условиях России земля является одним из наиболее сложных объектов оценки в составе недвижимости, что обусловлено следующими причинами:

1) спецификой данного  объекта;

2) неразработанностью  нормативно-правовой базы;

3) неразвитостью земельного  рынка в стране.

Земля, как объект рыночных отношений, занимает уникальное положение  во всей системе предпринимательской  деятельности людей и общества в целом, что обусловлено ее не воспроизводимым характером и многофункциональным назначением. В Конституции РФ подчеркивается, что земля и другие природные ресурсы используются и охраняются в России как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории.

Земля и другие природные ресурсы могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах.

Граждане  РФ могут иметь земельные участки  на праве собственности, пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования, срочного пользования, аренды.

Юридические лица РФ могут иметь земельные  участки на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования, срочного пользования и аренды.

Право частной  собственности граждан и юридических  лиц на земельные участки возникает в результате приватизации государственных или муниципальных земель, наследования, купли-Продажи, дарения, обмена, иных сделок с землей, а также в результате внесения в уставный (паевой) капитал юридического лица.

В Гражданском кодексе РФ закреплено, что земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах

Основным  земельным законодательным актом является Земельный кодекс, который был принят 25 апреля 1991 года (с изменениями от 22 июля 2008 г. N 141-ФЗ). Земельный кодекс определил цели и задачи земельного законодательства Российской Федерации и ее субъектов, отграничил его от других отраслей — лесного, о недрах, водного и других. В нем подробно определен правовой режим всех семи категорий земель (сельскохозяйственного назначения, населенных пунктов, промышленности, транспорта, связи, обороны и иного несельскохозяйственного назначения, особо охраняемых территорий, лесного фонда, водного фонда и запаса) в разрезе по субъектам, участкам, порядок возникновения и прекращения прав, контроля, ответственности и другие вопросы.

Целевое назначение земель — установленные законодательством порядок, условия, предел эксплуатации земель для конкретных целей в соответствии с категориями земель.

Правовой  режим земель определяется совокупностью  правил их использования и включения в гражданский оборот, охраны, учета и мониторинга, установленных земельным, градостроительным, лесным, водным, природоохранным законодательством и законом о недрах, и распространяется на земли определенной категории.

Целевое назначение и правовой режим основных категорий земель определяются федеральными законами, законами субъектов РФ и отражаются в градостроительной и землеустроительной документации.

Территориальные границы земельного участка определяются в порядке, установленном земельным законодательством, на основе документов, выдаваемых собственнику государственными органами по земельным ресурсам и землеустройству. Если иное не установлено законом, право собственности на земельный участок распространяется на находящиеся в границах этого участка поверхностный (почвенный) слой и замкнутые водоемы, находящиеся на нем лес и растения.

Земельный участок  может быть делимым и неделимым. Делимым признается земельный участок, который без изменения своего целевого назначения и разрешенного использования может быть разделен на части, каждая из которых после раздела может образовать самостоятельный земельный участок, подлежащий государственной регистрации.

Неделимым признается земельный участок, который по своему целевому и хозяйственному назначению и разрешенному использованию не может быть разделен на самостоятельные земельные участки. Земельный участок может быть признан неделимым на основании закона.

Специфика земли  как объекта оценки, ее отличия  от других видов недвижимости обусловлены следующими ее особенностями:

а) земля является природным ресурсом, который невозможно 
свободно воспроизвести в отличие от других объектов недвижимости;

б) при оценке всегда необходимо учитывать возможность многоцелевого использования земли:

— как основного средства производства.  Сельскохозяйственные и лесные земли выступают средством производства сырьевых, ресурсов, необходимых практически для всех отраслей экономики, а также продуктов питания.

— как пространства для социально-экономического развития. 
Земля является пространственным базисом для размещения раз 
личных объектов недвижимости;

в) земельный фонд выступает основой формирования среды 
проживания   населения   страны   и   обеспечивает   экологическую 
безопасность, особенно земли лесного и водного фондов. Поэтому 
во всех странах государство регулирует использование земли одновременно, как природного и хозяйственного объектов;

г) в отличие от других объектов недвижимости к стоимости 
земельных   участков   не   применяются   понятия   физического   и 
функционального износа, а также амортизации, поскольку срок 
эксплуатации земельных участков не ограничен.  Поэтому  стоимость земли, в отличие от стоимости зданий, сооружений и других 
улучшений, со временем, как правило, увеличивается;

д) использованием и охраной земли в Российской Федерации 
как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующих территориях.

Таким образом, экономически обоснованная стоимостная оценка земель является сложной процедурой, так как должна учитывать возможность их одновременного использования как природного ресурса, основы среды проживания населения и объекта недвижимости.

Оценка земли  подразделяется на массовую кадастровую  оценку земельных участков и рыночную оценку единичного земельного участка.

Целью кадастровой  оценки является одновременное определение кадастровой стоимости всех земельных участков в границах административно-территориальных образований (областей, районов, городов, поселков и т.п.) по оценочным зонам на начало следующего года.

Целью рыночной оценки является определение рыночной стоимости единичного земельного участка на дату оценки независимыми оценщиками в соответствии с принятыми стандартами и методами оценки.

Кадастровая и рыночная оценка земли проводятся на основе комплексного применения трех подходов: доходного, сравнительного и затратного (техника остатка для земли).

В странах  с развитой рыночной экономикой при  оценке земли, по возможности, применяют все три подхода. Итоговая величина оценочной стоимости земельного участка выводится исходя из результатов, полученных различными подходами. При сравнении этих результатов предпочтение целесообразно отдавать оценкам, базирующимся на основе более полной и достоверной информации. Существенные расхождения стоимости земли, рассчитанной по разным подходам, указывают либо на ошибки в оценках, либо на несбалансированность земельного рынка.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2. Методика оценки земель

 

Методика оценки земель позволяет выяснить удельные показатели стоимости земли в целом, а так же по отдельным функциональным видам использования.

Основой для расчета данной стоимости является удельный показатель стоимости земли.

Кадастровая стоимость участка  земли должна определяться с учетом площади участка земли, его факторов местоположения, уровня рыночных цен. Определения методики. Методика оценки земель использует следующие основные термины и определения:

1. Кадастровая стоимость земли – это расчетная величина, которая отражает представление о полезности конкретного участка земли при его обязательном использовании.
2. Государственная кадастровая оценка земельного участка – это комплекс мероприятий государственного, правового и технического характера, которые необходимы при определении кадастровой стоимости земельного участка.

Кадастровая стоимость  в методике оценки земель определяется по состоянию на определенную дату.

3. Объекты кадастровой оценки – представляют собой отдельный участок земли, кадастровый квартал или же целую территорию поселения.
4. Удельный показатель стоимости земли – это расчетная мера, которая представляет собой кадастровую стоимость одной единицы объекта исследования (1 кв.м).
5. Оценочный показатель – это характеристика объекта, которая влияет на его оценочную стоимость.

Требования, которые предъявляются  к методике оценки земли. Любая методика оценки земель предполагает, что в процессе работы будет предъявлен ряд требований.

1. При проведении государственной кадастровой оценки должна быть преемственность.
2. Исходная информация должна быть доступна и достоверна.
3. Объективность учета всех факторов, которые используются в работе по методике оценки земель.
4. Совместимость получаемых данных с системой государственного кадастра земельных территорий.
5. Универсальность и простота, по которой осуществляется методика оценки земель.
6. Методика должна быть многофункциональна.
7. Адаптация всех используемых методов оценки недвижимости.

Методика оценки земель подразделяется на несколько видов.

1. Оценка земель поселений.
2. Оценка сельскохозяйственных угодий на уровне субъектов Российской Федерации.
3. Оценка лесного фонда вне городской черты.
4. Оценка земель, предназначенных для промышленности, находящихся вне поселений.
5. Оценка садоводческих и огороднических земель.
6. Оценка особо охраняемых земельных угодий.
7. Оценка земель водного фонда и др.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Классификация земель, угодий. Группы земель населенных пунктов

Введение

Земля является основой  всех процессов жизнедеятельности  общества, происходящих в политической, экономической, социальной, производственной, коммунальной, экологической и других сферах. Земельные ресурсы являются важнейшей предпосылкой и естественной основой создания материальных благ. Роль земли огромна и многообразна. Она является непременным условием существования человечества. Рациональное использование земельных ресурсов имеет большое значение в экономике страны в целом. В сферах производственной деятельности человека роль земли неоднообразна. Особое значение приобретает земля в добывающих отраслях промышленности. Процесс производства и получения продукции здесь не зависит от почвы, рельефа и других свойств, присущих земле. К примеру, в сельском хозяйстве получение продукции связано именно с хорошим состояние почвы, с характером и условиями ее использования. Она является главной производственной силой, без которой не возможен процесс сельскохозяйственного производства.

Особенности земли как  средства производства:

- земля - продукт производства

- земля территориально  ограничена. Она не может быть  увеличена или создана вновь

- земля не может  быть заменена другим средством  производства

- земля не однородна  по качеству своих участков

- землю не возможно  перемещать с одного места  на другое

- земля является вечным  средством производства, не изнашивается.

Земля - это продукт  самой природы. В отличие от других средств производства, которые являются результатом труда человека, земля есть продукт многовекового, естественного развития природы. На создание земли не затрачен труд человека, поэтому она не имеет стоимости. Земли населенных пунктов используются преимущественно как территориальный базис и предназначены для размещения жилых строений, промышленных и сельскохозяйственных предприятий, объектов социальной и транспортной инфраструктуры, органов государственной власти и местного самоуправления. Часть земель выделяется для организации отдыха граждан на природе и поддержания благоприятного экологического микроклимата.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Классификация земельных участков

Земельные участки  могут быть делимыми и неделимыми. Участок называется делимым, когда  его можно разделить на части  и образовать самостоятельные земельные участки с разрешением целевого использования.

В соответствии с законодательством  не допускается раздел городских  земель, земель фермерских хозяйств и  прочих.

Земельный фонд в РФ по экономическому назначению разделен на семь категорий  земель:

1. Земли  сельскохозяйственного назначения. Согласно ст. 77 ЗК РФ землями сельскохозяйственного назначения признаются земли за чертой поселений, предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также земли, предназначенные для этих целей. Таким образом, земли в черте поселений (земельные участки, предоставленные для ведения личного подсобного хозяйства, садоводства, животноводства, огородничества и т. п. в населенных пунктах) не относятся к землям сельскохозяйственного назначения и, следовательно, на них не распространяются правила, например, об обороте земель сельскохозяйственного назначения.

В состав земель сельскохозяйственного  назначения могут входить различные  земельные участки:

·          сельскохозяйственные угодья (пашни, сенокосы, пастбища, залежи, многолетние насаждения, цели на и  другие угодья);

·          земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями;

·          земли, занятые древесно-кустарниковой растительностью, предназначенной для обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных явлений;

·          земли, занятые замкнутыми водоемами;

·          земли, занятые зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.

 

2.  Земли   городов  и   населенных   пунктов  занимают 4% территории страны. На этих землях размещаются жилые дома  и социально-культурные  учреждения, а также улицы, парки, площади, природоохранные  сооружения; могут размещаться промышленные, транспортные, энергетические, оборонные  объекты  и   сельскохозяйственные  производства.

Эта категория земель обеспечивает  86%  поступлений  в консолидированный  бюджет от всех  платежей  за землепользование и  может использоваться только в соответствии  с генпланами  и  проектами.

3. Земли промышленности, транспорта, связи, телевидения,  информатики  и  космического обеспечения, энергетики, обороны и  иного назначения. Имеют особый  режим  использования. Согласно статье 87 Земельного кодекса земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, для обеспечения космической деятельности, обороны, безопасности и иного специального назначения составляют самостоятельную категорию. Эти земли используются для несельскохозяйственных целей. Другим критерием, с помощью которого определяются эти земли, является их нахождение за пределами черты городских и сельских поселений.      

 Основная функция, которую  выполняют эти земли, выражается  в их использовании как пространственного операционного базиса, места размещения объектов недвижимости: промышленности, транспорта, связи, энергетики и т.п. В соответствии со статьёй 79 Земельного кодекса для указанных специальных задач должны предоставляться в первую очередь земли, не пригодные для ведения сельского хозяйства, либо при отсутствии таковых земель – сельскохозяйственные угодья худшего качества.

 

4. Земли особо охраняемых территорий включают в себя заповедники; зеленые зоны городов, домов отдыха, турбаз; памятники природы,  истории  и культуры; минеральные воды и лечебные грязи, ботанические сады и др. Данная категория земель предназначена для оздоровления людей,  массового отдыха и  туризма, а также для  историко-культурного воспитания и эстетического наслаждения. Такие земли охраняются особым  законодательством, и вести хозяйственную деятельность на них  запрещается. Земли природоохранного назначения выполняют непосредственно и опосредованно важнейшие экологические функции: водоохранную, защитную, противоэрозионную и др., являясь преградой для негативных природных и антропогенных воздействий.

5. Земли лесного фонда полностью определяются правовым режимом  лесов, произрастающих на них. Согласно ст. 101 ЗК РФ к землям лесного фонда относятся лесные земли (земли, покрытые лесной растительностью и не покрытые ею, но предназначенные для восстановления — вырубки, гари, редины, прогалины и др.) и предназначенные для ведения лесного хозяйства нелесные земли (просеки, дороги, болота и др.).

6. Земли  водного фонда. Это земли, занятые водоемами, ледниками, болотами (кроме  тундры и  лесотундры),  гидротехническими сооружениями и полосами отвода при  них. Эти земли выделены в самостоятельную категорию земель, так как они имеют специальное предназначение служить обеспечению рационального использования и охраны водных ресурсов. Использование и охрана водных объектов тесно связана с землепользованием, осуществляемым на землях водного фонда.

7. Земли запаса служат резервом и выделяются для различных целей. Продажа земельных участков, а также выделение их для  предпринимательской  деятельности и  перевода из одной категории в другую осуществляется в соответствии с законами  РФ и субъектов Федерации. Землями запаса являются все земли, не предоставленные в пользование, пожизненное наследуемое владение и не переданные в частную собственность. В состав земельного запаса могут включаться неиспользуемые и изымаемые в установленном порядке у землепользователей.

Для оценки и  учета земельных  участков можно также выделить два основных классификационных признака:

1. Текущее использование  земельного участка -  земельный   участок не  предназначен для передачи  другому  лицу с целью получения дополнительного дохода (т.е. не для продажи);

2. Земельный  участок в обороте используется  для получения  дохода, в том числе и  путем  передачи  в аренду, внесения в складочный  капитал, в обеспечение залога и  пр.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Классификация угодий

Классификация земель (угодий) необходима для кадастрового учета земель, точного отображения  характеристик объекта кадастрового учета в Государственном реестре  земель кадастрового района. В России используется несколько различных по содержанию и назначению классификаций земель. Некоторые из них отражены в приведенном классификаторе недвижимого имущества. В настоящее время достаточно полно разработаны и используются:

• классификация земель по хозяйственно-правовому использованию (категории земель по целевому назначению);
• классификация сельскохозяйственных угодий;
• классификация земель по пригодности их в сельском хозяйстве;
• классификация сенокосов и пастбищ по зонам страны и др.

Классификация земель по хозяйственно-правовому использованию (категории земель по целевому назначению) повсеместно используется в управлении земельными ресурсами. На этой классификации  базируется кадастровый учет земель

Классификация сельскохозяйственных угодий базируется на положении, что земельные угодья подразделяются на два типа: сельскохозяйственные и несельскохозяйственные. Под земельным угодьем понимается территория (часть землепользования), систематически используемая для конкретных хозяйственных целей и обладающая определенными естественными историческими свойствами. Поэтому сельскохозяйственное угодье можно определить как территорию (часть землепользования), систематически используемую для производства сельскохозяйственной продукции и обладающую определенными естественными историческими свойствами. Все остальные земельные угодья являются несельскохозяйственными (лесные площади, кустарники, болота, земли под водой, дорогами, постройками и др.).

Традиционно к  сельскохозяйственным угодьям относятся  пашня, многолетние насаждения, сенокосы, пастбища, залежи.

Пашня — это  земельный участок, систематически обрабатываемый и используемый для  возделывания сельскохозяйственных культур. Пашня бывает двух разновидностей: мелиорированная и немелиорированная. Каждая из этих разновидностей включает характеристику состояния данного угодья: пашня чистая, пашня, засоренная камнями, пашня, заросшая кустарником, пашня засоленная, пашня солонцеватая, пашня, подверженная эрозии (ветровой или водной), пашня переувлажненная или заболоченная.

Многолетние насаждения как угодье — это земельные  участки, занятые искусственно созданными древесными, кустарниковыми и травянистыми многолетними насаждениями. Многолетние  насаждения подразделяются на разновидности: орошаемые и неорошаемые. Многолетние насаждения включают следующие подвиды: сады, виноградники, ягодники, плодовые питомники, плантации лекарственных, цветочных, декоративных и специальных технических культур.

Сенокосы —  земельные участки, покрытые многолетней  травянистой растительностью, систематически используемые для сенокошения. Сенокосы бывают следующих разновидностей: суходольные, заливные (включая лиманные), заболоченные. Состояние сенокосов характеризуется следующими подвидами: чистые, культурные, коренного и поверхностного улучшения, закочкаренные, закустаренные, засоренные вредными непоедаемыми и ядовитыми растениями.

Пастбища —  земли, покрытые многолетней травянистой  растительностью, пригодные и систематически используемые для выпаса скота, не являющиеся сенокосами и залежью. Пастбища подразделяются на суходольные, заливные, заболоченные, горные. Выделяются следующие подвиды пастбищ: чистые естественные, коренного и поверхностного улучшения, культурные орошаемые и неорошаемые, закочкаренные, закустаренные, засоренные ядовитыми травами и др. В отгонном животноводстве пастбища делятся по сезонам использования (летние, весенне-осенние, 
зимние, круглогодичные) и обеспеченности водопоем (обводненные и необводненные).

Залежь —  земли, которые ранее использовались и более одного года не используются для возделывания сельскохозяйственных культур.

Сельскохозяйственные  угодья бывают мелиорированными и не мелиорированными. Мелиорированные  угодья подразделяются на орошаемые (регулярного  орошения, лиманного орошения и условно  орошаемые) и осушенные (с открытым и закрытым дренажем, с двусторонним регулированием водного режима).

Из несельскохозяйственных угодий наибольшую площадь занимают лесные площади: покрытые и непокрытые лесом. Покрытые лесом подразделяются на подвиды: участки сплошного или куртинного облесения и лесополосы.

Кустарники  бывают охранного назначения, противоэрозионные, водоохранные вдоль рек, водоемов, каналов.

Болота подразделяются на низинные, верховые и переходные.

Угодья под  водой — это площади под  реками, ручьями, озерами, водохранилищами, прудами, каналами, коллекторами.

К несельскохозяйственным угодьям относятся земли, занятые  дорогами, прогонами, постройками и  дворами, улицами и площадями, оврагами, песками, ледниками, оползнями, осыпями, щебнистыми поверхностями, галечниками, нарушенными территориями и пр.