Контрактная система в строительстве

МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И  НАУКИ, МОЛОДЕЖИ И СПОРТА УКРАИНЫ

ХАРЬКОВСКИЙ НАЦИОНАЛЬНЫЙ УНИВЕРСИТЕТ  СТРОИТЕЛЬСТВА И АРХИТЕКТУРЫ

 

 

 

 

 

 

РЕФЕРАТ

НА  ТЕМУ

«Контрактная система в строительстве»

 

 

 

 

 

 

 

ВЫП.СТ.ГР. А-53

У ЯН.

 

 

ХАРЬКОВ 2012

Содержание

1 Введение

2 Контрактные типы

3 Структура контракта

4 Подготовка контракта

5 Ведение контрактов

6 Закрытие контракта

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1  Введение

Контракт является юридическим  документом, фиксирующим достигнутые  между сторонами соглашения и условия их выполнения.

 

Работа с контрактом является составной частью процесса управления строительством и охватывает следующие основные этапы:

 

выбор потенциальных партнеров  по реализации строительных подрядов;

подготовка контрактной документации;

проведение переговоров и подписание контракта;

внесение изменений в контрактную  документацию;

рассмотрение исков;

судебное разрешение исков;

завершение работ по контракту  и его закрытие.

Также, работа с контрактами является составной частью управления проектами.

Основная задача руководителя проекта  заключается в обеспечении проекта  теми товарами и работами (услугами), которые необходимы в процессе реализации проекта.

 

Эти товары и работы обычно представлены широким разнообразием

конкретных их видов, таких как  архитектурные и инженерные работы, материалы, оборудование и так далее, на что и заключаются соответствующие виды контрактов. Контракт определяет права и обязанности сторон.

 

К контрактам предъявляют следующие  требования:

положения контракта должны излагаться кратко, системно и не допускать

двусмысленности;

контракт должен быть написан хорошим  языком;

контракт должен быть полным , а  документы, включенные в его состав, должны

быть строго идентифицированы по их названиям ;

контракт должен детально изучаться  для понимания того, как он воздействует на процесс реализации контракта.

 

2 Типы контрактов

Существует большое количество классификаций контрактов по самым  разнообразным признакам, однако среди них можно выделить два наиболее важных:

способы установления цены контракта ;

характер взаимоотношений участников проекта и разделение ответственности

между ними .

По способу установления цены контракты  делятся на :

Контракты с твердой (паушальной) ценой;

Контракты с возмещением издержек.

Контракт с  твердой (паушальной )ценой является соглашением, при

котором контрактор обязуется осуществлять поставку материалов, проведение работ и оказание услуг за определенную цену, которая не может быть изменена в случае изменения затрат. Контракты с твердой ценой применяются в тех случаях, когда проект тщательно разработан, работы по нему выполняются в четкой последовательности, подрядчик может осуществлять жесткий контроль за ходом работ и располагает достаточными ресурсами для того, чтобы нести

соответствующий риск.

Большая доля риска при заключении контракта этого типа ложиться на

подрядчика, поскольку любые отклонения от указанных в контракте условий

влияют на его затраты, но возможность  получения прибыли наиболее высока.

При внесении заказчиком изменений  в работу, порученную подрядчику, последний имеет право согласовать с заказчиком новую цену, требуя компенсации дополнительных затрат. При этом типе контракта заказчик требует от подрядчика не только подготовки полной проектной документации, но и спецификаций с указанием того, кто будет выполнять функции инспекции: либо собственный персонал, либо специалисты из приглашенной консультационной фирмы.

 

Контракты с  возмещением издержек предполагают возмещение

подрядчику части затрат, связанных  с выполнением проекта. Возмещение может производиться не по всем затратам, а только по тем из них, которые положениями контракта отнесены к возмещаемым. В условиях этого типа контракта строительство объекта может быть начато еще до того , как подготовлена вся проектно-сметная документация, в которую вносятся возникающие по ходу строительства изменения.Таблица 3 – Преимущества и недостатки контракта с твердой ценой

 

 

 

Заказчик	Подрядчик
Преимущества
Меньшая стоимость проекта. Более высокая степень определенности бюджета фирмы, возможностей, обеспечения  финансированием. Меньшая потребность в  собственном персонале, осуществляющем контроль за выполнением проекта. Выбор подрядчиком квалифицированных исполнителей.	Потенциальная возможность  получения большей прибыли.
Недостатки
Затратам уделяется больше внимания, чем качеству. Необходимость детальной  предварительной проработки проекта, что требует дополнительного времени и затрат.	Высокая стоимость участия  в торгах . Потенциальная возможность  значительных убытков. Отвлечение ресурсов на подготовку предложений о заключении контракта.

 

 

Наиболее широкое распространение  получили следующие виды контрактов с

возмещением издержек., каждый из которых  характеризуется различной степенью риска :

Контракт с фиксированной ценой  единицы продукции;

Контракт с ценой, равной фактическим  затратам плюс фиксированный процент  от затрат;

Контракт с ценой, равной фактическим  затратам плюс фиксированная доплата;

Контракт с ценой, равной фактическим  затратам плюс переменный процент;

Контракт с определением цены по окончательным фактическим затратам;

Контракт с гарантированными максимальными  выплатами.

 

контракт с  фиксированной ценой единицы  продукции, например, за

кубический метр уложенной бетонной смеси.

Этот тип контрактов применяется  следующим образом. В процессе разработки

проекта составляется “Перечень объемов  работ“, который является одним  из

основных документов контракта  и направляется на торги для рассмотрения его

участниками. Каждый участник торгов изучает весь перечень документов (условия контракта, спецификации, чертежи, перечень объемов работ), выезжает на площадку, где будут производиться предполагаемые работы, проводит там любые дополнительные исследования, которые, по его мнению, необходимы. Затем, исходя из полученных таким образом данных, а также на основе собственного опыта выполнения аналогичных контрактов и существующей системы цен и расценок, определяет цену единицы продукции.

 

 

Контракт с  ценой, равной “фактическим затратам плюс фиксированный процент от затрат”, обеспечивает возмещение контрактору понесенных при

выполнении контракта затрат. В  дополнение контрактор получает оговоренный

процент от фактических затрат в  качестве прибыли. В условиях данного  типа

контракта строительство объекта  может быть начато еще до того, как  подготовлена вся проектно-сметная документация, в которую вносятся возникшие по ходу строительства изменения. Такой тип контракта не гарантирует достижения заранее назначенной стоимости проекта и характеризуется сравнительно высокой степенью риска для заказчика. В этой ситуации руководитель проекта уделяет особое внимание контролю за затратами труда и материалов, так чтобы у контрактора не было возможности намеренно увеличивать затраты. Заказчик обязуется возместить расходы руководителя проектом, связанные с дополнительными услугами и причитающееся ему вознаграждение.

 

Контракт с  ценой, равной “фактическим затратам плюс фиксированная

доплата”, обеспечивает контрактору возмещение понесенных затрат при

выполнении контракта, и дополнительно  он получает в качестве прибыли

фиксированную сумму, обычно определяемую как процент от сметных затрат. Эта иксированная оплата не изменяется с изменением фактических затрат, если только не изменяется предмет договора. Этот тип контракта характеризуется высокой степенью риска для руководителя проекта, в то время как контрактор по-прежнему имеет минимальный риск. Как в предыдущем случае, руководитель проектом при этом виде контракта должен уделять особое внимание контролю за использованием

трудовых и материальных ресурсов.

 

Контракт с  ценой, равной “фактическим затратам плюс переменный процент”.

При этом типе контракта начальный  процент вознаграждения фиксируется  в

контракте. Он представляет собой  сметную стоимость, умноженную на процент

вознаграждения. Окончательный процент  вознаграждения вычисляется на основе начального с учетом возможных штрафных санкций или премий. Этот расчет осуществляется на базе сопоставления фактической и сметной стоимости.

 

Контракт с  “определением цены по окончательным  фактическим затратам”, предусматривает, что заказчик оплачивает понесенные при выполнении работ затраты вместе с предварительно определенной оплатой услуг подрядчика и поощрительной премией. При этом типе контракта подрядчик гарантирует заказчику, что согласованная с ним некоторая максимальная стоимость проекта не будет

превышена. Если окончательные затраты  окажутся меньше заранее обусловленной величины, то разность этих стоимостей в соответствии с ранее оговоренной пропорцией распределяется между заказчиком и подрядчиком. Эта пропорция отражает степень неопределенности в работе каждой из сторон.

 

Контракт с  гарантированными максимальными выплатами основывается

на предельной цене, плановых затратах, плановой прибыли, плановой цене и

процентном соотношении на каждый рубль, который сможет сэкономить подрядчик.

 

В случае, если подрядчик превзойдет заранее обусловленную стоимость, издержки

ложатся целиком на его плечи. При  этом типе контракта подрядчик не получает

компенсации за изменения, вносимые заказчиком, если они в сумме не превышают определенный процент от сметной стоимости. При заключении контракта с гарантированными максимальными выплатами должны быть четко разграничены зоны контроля и ответственности между заказчиком и подрядчиком.

 

В таблице 4 проанализированы преимущества и недостатки контрактов с

возмещением затрат с точки зрения заказчика и подрядчика.

Контракты с возмещением затрат применяются в случае, если:

проект недостаточно детально разработан для того, чтобы определить его

твердую цену (как правило, это имеет  место при неполной готовности проектно-сметной  документации);

при реализации крупного проекта, когда  заказчик хочет осуществлять контроль

за ходом выполнения работ;

когда заказчик хочет осуществлять более жесткий контроль за выбором

поставщиков и субподрядчиков;

особенности проекта, в том числе  его цена, не дают заинтересованности

подрядчику в принятии на себя дополнительного  риска.

 

 

Таблица 4 – Преимущества  и  недостатки контрактов с возмещением  затрат

    

Заказчик	Подрядчик
Преимущества
Возможность влиять на ход  выполнения проекта. Прибыль подрядчика устанавливается на уровне, определяемом конкуренцией. Большая предсказуемость  результатов.	Отсутствие риска денежных потерь. Умеренные затраты на участие  в торгах.
Недостатки
Риск перерасхода средств. Более высокие затраты  на содержание контролирующего аппарата. У подрядчика нет стимулов сокращать накладные расходы.	Ограниченный уровень  прибыльности. Жесткий оперативный контроль со стороны заказчика.

 

В зависимости от характера взаимоотношений  участников проекта и распределения

ответственности между ними различают  следующие типы контрактов:

     Традиционные, представляющие собой соглашение между заказчиком и

генеральным подрядчиком о строительстве  объекта по законченному проекту;

     Проектно-строительные, предусматривающие ответственность подрядчика за

проектирование и строительство;

     Работа “ под ключ” с полной ответственностью генподрядчика за ввод

объекта в эксплуатацию;

     Управленческо-строительный, связанный с участием менеджера проекта или

управляющего проектом, которые  берут на себя главные функции  управления

совмещенными во времени стадиями проектирования и строительства, оставляя

заказчику основную обязанность - искать на основе торга подрядчиков и  заключать

с ними контракты.

     Традиционный тип контракта связан с установлением твердой цены и

для него характерным является разобщенность  различных этапов работ

(предпроектных, проектных и  строительных), как организационно, так и во

времени.

Объединяющим звеном здесь, как  правило, является сам заказчик. По существу,

заказчик принимает на себя функции  управления, что позволяет ему  активно

влиять на ход реализации проекта, вносить, если нужно, соответтвующие

изменения.

Подготовленный для реализации проект передается подрядной фирме, победившей

на открытых торгах. В зависимости  от своей компетентности заказчик широко или

ограниченно пользуется услугами консультационных фирм.

     Проектно-строительные контракты, как правило, заключаются по типу

возмещения издержек.

Эти контракты выполняют в основном наиболее известные промышленные,

строительные, проектно-строительные фирмы и корпорации. Они берут  на себя всю

полноту ответственности перед  заказчиком за разработку и реализацию проекта.

Экономический механизм взаимоотношений  фирмы с заказчиком базируется на так

называемом “комплексном контракте”.

     Контракты "под ключ", в основном, заключаются по принципу

“фактические затраты плюс процент  от прибыли“, однако возможны и другие

варианты, например - твердая цена.

Этот контракт предусматривает  фиксированный срок строительства  при заданном

качестве. Помимо основных обязательств, в контракте могут содержаться

дополнительные требования, такие  как  техническая помощь на период освоения

объекта, содействие в подготовке специалистов и т. д. Координация

деятельности при этом виде контракта, как правило, осуществляется проектно-

строительной фирмой и руководителем  проекта (проект-менеджером). Используется

принцип совмещения проектирования и  строительства. Считается, что не столько

размер, сколько сложность объекта, насыщенность его оборудованием  определяет

эффективность использования этих контрактов. Практика показывает, что  при

этом типе контракта сокращается  продолжительность инвестиционного  периода.

Недостатком является, как и при  проектно-строительных контрактах, то, что

заказчик не может активно влиять на ход реализации проекта.

Многим заказчикам, как правило, трудно ориентироваться и быть достаточно

компетентными во всех вопросах, связанных  с осуществлением проектов. Поэтому

типичным становится стремление заказчика  заручиться помощью и поддержкой

квалифицированного и компетентного  лица или организации, выполняющих  услуги по

управлению. На этот вид услуг и  заключаются строительно-управленческие

контракты. При этом выбор той или иной контрактной системы во многом

предопределяет тип организационной  формы управления.

Основные контрактные обязательства  заказчика по отношению к управляющему

включают оплату услуг последнего, а также своевременную оплату затрат по

проекту в процессе его реализации.

Обязательства могут толковаться  в контракте в узком смысле или более широко.

В узком смысле заказчик обязуется  выплатить управляющему вознаграждение в

размере, указанном в контракте, осуществлять своевременно платежи, связанные

с началом и дальнейшей реализацией  проекта.

Более широко обязательства заказчика  регулируются таким видом контракта, в

котором, помимо фиксированного основного  вознаграждения за управление

проектом, предусматриваются побудительные (поощрительные) и другие

специальные гонорары.

 

4  Структура контракта

 

В большинстве стран при составлении  контрактов используется типовая форма

контракта, разработанная Международной  федерацией инженеров-консультантов.

Она состоит из трех частей:

1.   Общие условия;

2.   Условия частного применения;

3.   Изменения , рекламация  и форс-мажор.

Первая часть практически одинакова  для всех контрактов. Специфика контракта

отражается во второй части, которая  обычно содержит:

Описание работы - содержание работ, распределение обязанностей;

Коммерческие условия - цена контракта, способ ее формирования и условия

стимулирования подрядчика;

Условия платежей - кто, как и когда  производит оплату работ;

Календарный график работ, предусматривающий  промежуточные этапы и сроки

завершения работ. К этой статье относятся ответственность за последствия  при

несвоевременном выполнении своих  обязательств;

Изменения - условия внесения и  оплаты изменений;

Субподряды - требования к субподрядчикам и работа с ними;

Гарантии - обязанности партнеров  обеспечивать стандарты качества проекта, в

частности, проектных, строительно-монтажных  работ, оборудования и т. д.;

Страхование - объекты и способы  страхования. При отсутствии этой статьи

ответственная сторона контракта  может остаться без фондов, достаточных  для

выполнения обязательств;

Налоги - включаемые и не включаемые в цену налоги и способы их возмещения.

Источником правового регулирования  при заключении контрактов являются

строительные формуляры, т. е. типовые  формы контрактов, которые включают выше

перечисленные статьи.

В Российской Федерации используется типовая форма контракта, включающая

следующие разделы:

Определения;

Предмет контракта;

Стоимость работ по контракту;

Обязательства подрядчика;

Обязательства заказчика;

Сроки выполнения работ;

Платежи и расчеты;

Производство работ;

Охрана работ;

Обстоятельства непреодолимой  силы;

Приемка предмета контракта;

Гарантии;

Лицензии;

Имущественная ответственность  сторон;

Расторжение контракта;

Особые условия,

 

 

5  Подготовка контракта

 

Организация подготовки контракта (в  принятой на Западе терминологии -

контрактинг) зависит от структуры  системы управления проектами и  может быть

централизованной и децентрализованной.

Централизованным называется такой  контрактинг, когда один отдел ответственен

за весь процесс работы с контрактами  по всем проектам. Все процедуры  при

централизованном контрактинге обязательны  и разнообразны для всех проектов.

При децентрализованном контрактинге каждый управляющий проектом имеет

специалиста, который занимается контрактной  деятельностью.

В проектной организационной структуре, контрактинг обычно децентрализован и

специальный персонал, работающий с  контрактами, выделяется для конкретных

проектов. В этом случае система  управления контрактами более гибка  и

чувствительна к изменениям и потребностям проекта. При матричной структуре

организация контрактинга обычно централизована. Существует специальный отдел

контрактинга и управляющий  проектом взаимодействует с персоналом этого

отдела. При этом сокращаются затраты  по контрактингу.

Специалисты по контрактам, лучше  знакомые с рынком, производят закупки  более

рационально.

Независимо от принятой системы  контрактинга подготовительная работа по

заключения контракта предусматривает  определенную последовательность

действий, которая включает:

выбор претендентов;

подготовка запросов претендентам;

рассылка запросов претендентам;

подготовка и передача претендентами  предложений заказчику;

составление и заключение контрактов.

Для того чтобы определить необходимого партнера по работе над проектом и

подписать с ним соответствующий  контракт, необходимо иметь какое-то

количество возможных претендентов, желающих стать участниками проекта.

Указанная работа начинается с составления  полного перечня возможных

контракторов, которым направляется письмо или телефакс, состоящий из двух

частей: первая часть содержит информацию о проекте, во второй - запрашивается

информация от возможных претендентов.

Информация, запрашиваемая у претендентов, включает:

сведения о заинтересованности претендента в подготовке предложения;

данные о техническом персонале  и объеме работ;

опыт работы в области определенной предметом контракта, предварительные  планы

и т. д.

Ответы потенциальных контракторов анализируются и определяются претенденты,

которые более всего отвечают предъявленным  требованиям заказчика. Как

правило, это группа из 6- 8 потенциальных  контракторов, показатели которых

различаются незначительно. Заказчик направляет им запрос на подачу

предложений. Одной из главных целей  запросов является получение от фирмы

конкурентных предложений, из которых  в результате анализа выбираются

наилучшие. Запрос представляет собой  набор документов, которые необходимо

подготовить претенденту для заключения контракта. Эти документы включают:

письмо-запрос на подачу предложения;

информацию для претендентов;

форму предложения;

форму соглашения;

спецификации на работы, являющиеся предметом контракт.

В письме содержится перечень документов, включенных в запрос, дата и

процедуры представления предложения. В информации для претендентов подробно

излагаются правила и процедуры  подготовки и подачи предложений. Форма

предложения включает в себя все  необходимые коммерческие условия. Форма

соглашения содержит предлагаемые предложения и условия, которые  будут

использоваться для составления  контрактного соглашения между сторонами.

Указанные положения и условия  определяют права, обязанности, ответственность

и обязательства по возмещению ущерба заказчика и контрактора во время

выполнения работ по проекту. Спецификации на выполняемые работы включают

документы, которые определяют административные и процедурные требования,

связанные с выполнением всех работ  по контракту, а также основные стандарты

по проектированию, качеству, технике  безопасности и так далее.

На основании полученных запросов потенциальные контракторы готовят  свои

предложения для заключения контрактов и передают их заказчику в соответствии

с указанным сроком и методом  доставки.

    

6  Ведение контрактов

 

Реализация контракта требует  большой работы по его ведению (мониторингу).

Сюда, кроме слежения за ходом контракта, входят:

Рассмотрение изменений в ходе реализации проекта;

Разрешение конфликтов.

Наиболее подверженными изменениям в ходе проекта элементами являются: объемы

работ, сроки и стоимость выполнения работ по проекту. В зависимости  от

предусмотренных контрактом условий  одни изменения, вносимые в проект, должны

находить отражение в контракте, а некоторые изменения в проекте  не требуют

корректировки контракта. Внесение изменений  в контракт является одной из

наиболее важных функций по управлению проектом. Порядок рассмотрения, учета

изменений по объемам и характеру  работы, условиям их выполнения и возмещения

соответствующих затрат должен предусматриваться  в контракте. Эффективная

работа с изменениями предполагает заинтересованное сотрудничество заказчика  и

исполнителя. Они должны как можно  раньше предупреждать друг друга  о

предполагаемых изменениях и, несмотря на несовпадение позиций,

доброжелательно и с учетом интересов  друг друга решать вопросы реализации

изменений и возмещения затрат.

Система управления проектом должна включать программу управления изменениями.

Подрядчик должен следить и не допускать  предоставления заказчику

дополнительных услуг без соответствующей  компенсации; в свою очередь,

заказчик должен иметь на строительной площадке своего представителя,

контролирующего процесс внесения изменений и защищающего его  интересы.

Как известно, при подготовке контракта  заказчик и подрядчик планируют  работы

по проекту исходя из оптимистических  сроков, не учитывая, что приостановки и

задержки работ почти всегда неизбежны.

Задержки классифицируются в зависимости  от ответственности сторон контракта

на простительные (неизбежные) и  непростительные (которых можно  избежать), а

также в зависимости от права  подрядчика на компенсацию дополнительных затрат

- на компенсируемые и некомпенсируемые.

К простительным относятся задержки, причины которых находятся  вне  контроля

со стороны подрядчика. Такие  задержки, согласно положениям контракта, дают

подрядчику право на перенос  сроков исполнения работ, указанных  в контракте,

освобождают его от уплаты неустойки  и от обязательств, выполнению которых

препятствуют такие издержки. Потери подрядчика в этом случае могут либо

компенсироваться (если причиной является невыполнение заказчиком своих

обязательств), либо не компенсироваться (если их причины находятся вне

контроля как подрядчика, так  и заказчика). Если задержки относятся  к

категории компенсируемых, то подрядчик  имеет право на получение возмещения

своих потерь. Если задержка простительная, но не компенсируемая, обе стороны

принимают на себя все связанные  с ней потери. Когда одновременно возникает

несколько задержек по параллельно  выполняемым работам или перекрывающимся

работам, подрядчик имеет возможность  выбрать любую из них для получения

большей компенсации.

Однако взаимоприемлемых решений  удается достичь далеко не всегда, и тогда

возникает необходимость в механизмах разрешения противоречий и конфликтов.

Простейшим механизмом является претензионный  порядок урегулирования споров. В

этом случае одна из сторон, считающая  себя неудовлетворенной, может облечь

свое отношение к спорной  стороне в форму официального обращения, с изложением

своих позиций.

    

7  Закрытие контракта

 

Основные  этапы закрытия контракта

Основные этапы закрытия контракта  в себя включают:

проверку финансовой отчетности;