Федеральное агентство по образованию 

Государственное образовательное  учреждение высшего  профессионального  образования

Санкт-Петербургский  государственный  горный институт им. Г.В.Плеханова

(технический  университет) 

Кафедра экономики, учёта и аудита 

Реферат 

По  дисциплине:                    Экономика недвижимости 

Тема: Лизинг недвижимости в России. 

Выполнили: ст. группы БА-07-1                    ____________           /Идукова Е.М./ 
 
 
 
 

ОЦЕНКА: _____________ 

Дата: ___________ 

Проверила: доцент каф. ЭУиA                       ___________          /Лобов Н.М./ 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

     Санкт-Петербург

     2011

      Содержание

Введение

     По  общепринятому мнению под лизингом понимают разновидность аренды машин, оборудования, судов. В данном определении лизинга существует как минимум две ошибки. Во-первых, лизинг в отличие от аренды ставит целью приобретение имущества в собственность, а во-вторых, возможен лизинг недвижимости, то есть зданий и сооружений, что менее распространено на территории Российской Федерации.

     После мирового кризиса лизинг для некоторых  предприятий является одним из наиболее удобных способов увеличения основных фондов. Лизинг дает более твердую  уверенность как у кредитора, так и у заемщика. Со стороны кредитора в случае неисполнения обязательств, возложенных на должника, имущество остается в собственности кредитора. С позиции должника существует уверенность, что при надлежащем исполнении своих обязательств имущество переходит в собственность должника, кроме того, предприятие, взявшее имущество в лизинг, может следить за его сохранностью и контролировать риски по содержанию имущества.

     Таким образом, тема «Лизинга недвижимости в  России» актуальна в настоящее время.

1. Основные понятия

     Ли́зинг — вид финансовых услуг, связанных с формой приобретения основных фондов.

     Лизингодатель обязуется приобрести в собственность  указанное лизингополучателем имущество  у указанного продавца и предоставить лизингополучателю это имущество за плату во временное владение и пользование для предпринимательских целей. Договор может предусматривать, что выбор продавца и приобретаемого имущества делает лизингодатель. Лизингодатель может изначально являться собственником имущества (совмещать в своём лице продавца).

     По  сути, лизинг — это долгосрочная аренда имущества для предпринимательских целей с последующим правом выкупа, обладающая некоторыми налоговыми преференциями.

     Предметом лизинга являются любые непотребляемые вещи, в том числе предприятия, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другое движимое и недвижимое имущество, которое может использоваться для предпринимательской деятельности.

     Предметом лизинга не могут быть земельные  участки и другие природные объекты, а также имущество, которое федеральными законами запрещено для свободного обращения или для которого установлен особый порядок обращения. Предмет лизинга, переданный во временное владение и пользование лизингополучателю, является собственностью лизингодателя. Предмет лизинга, переданный лизингополучателю по договору финансового лизинга, учитывается на балансе лизингодателя или лизингополучателя по соглашению сторон. Лизингополучатель может передать в залог предмет лизинга только с разрешения лизингодателя в письменной форме. Залог должен быть оформлен отдельным договором между лизингополучателем и его кредитором.

     В зависимости от срока полезного  использования объекта лизинга  и экономической сущности договора лизинга различают:

• Финансовый лизинг (финансовая аренда). Срок договора лизинга сравним со сроком полезного использования объекта лизинга. Как правило, по окончании договора лизинга остаточная стоимость объекта лизинга близка к нулю и объект лизинга может без дополнительной оплаты перейти в собственность лизингополучателя. По сути, является одним из способов привлечения лизингополучателем целевого финансирования (в целях приобретения объекта лизинга).
• Операционный (оперативный) лизинг. Срок договора лизинга существенно меньше срока полезного использования объекта лизинга. Обычно предметом лизинга являются уже имеющиеся в распоряжении лизингодателя активы (может не быть третьей стороны — продавца). По окончании договора объект лизинга либо возвращается лизингодателю и может быть передан в лизинг повторно, либо выкупается лизингополучателем по остаточной стоимости. Лизинговая ставка обычно выше, чем по финансовому лизингу. По экономической сущности близок к аренде.

     Финансовую  аренду (лизинг) регулируют Гражданский  кодекс РФ (ст. 665, 666), федеральный закон № 164 - ФЗ от 29 октября 1998 года «О финансовой аренде (лизинге)»  (в ред. От 26.07.2006 года №130 – ФЗ), а также многочисленные подзаконные акты.

     Существенные  условия договора лизинга:

1. Условие о предмете лизинга;
2. Условие о продавце предмета лизинга;
3. Условие об исключительно предпринимательской цели использования предмета лизинга.

     Преимущества  лизинга недвижимости

     Лизинг  недвижимости, а отличии от аренды или покупки в кредит, обладает рядом неоспоримых преимуществ:

     ·  стабильность : возможность пользуеться имуществом без риска досрочного прекращения договора, отказа собственника от продления договора, смены собственника здания, смены эксплуатационных служб, увеличения арендных платежей или выселения;

     ·  лизинг не намного дороже аренды: зачастую размер лизинговых платежей чуть выше размера арендных платежей за аналогичную недвижимость.

     ·  собственность: в отличие от арендных платежей, лизинговые платежи накапливаются, и имущество переходит в собственность;

     ·  снижение рисков: при лизинге контролируются все риски по объекту недвижимости;

     ·  снижение налогового бремени: к концу срока лизинга балансовая стоимость имущества значительно снизится за счет использования коэффициента ускоренной амортизации при лизинге. Лизинговые платежи относятся на себестоимость и снижают налог на прибыль;

     ·  никаких залогов и поручительств от лизингополучателя не требуется. Залогом выступает само приобретаемое имущество.

2. Этапы развития  лизингового бизнеса  в России

     По  вполне объяснимым экономическим причинам лизинг в России развит не столь широко как в большинстве стран с развитой рыночной экономикой. Обычно выделяют четыре периода развития лизинга в России в связи с принятием нормативных документов и становлением российского законодательства о лизинге.

     Первый  период, до начала 1990-х гг., характеризуется отсутствием какого-либо законодательства, имеющего отношение к лизингу.

     Изучение  лизинга в российских научных  кругах началось минимум четверть века назад - задолго даже до того, как  сам лизинг стал возможен в СССР. В отраслевых НИИ и внешторговых организациях велось накопление и изучение информации о несоциалистических формах хозяйствования, в частности, об аренде. Например, еще до 1977 года долгосрочная аренда изучалась в СССР как способ сбыта автомобилей на капиталистическом рынке. На данном этапе лизинг недвижимости не имел даже начального понятия.

     Второй  период развития лизинга продолжался  с начала 1990-х гг. до середины 1990-х  гг. С продолжением рыночных реформ и переходом к многоукладной  экономике в деятельности предприятий все чаще стали использоваться договоры, которые носили в себе элементы лизинговых сделок. Однако лизинговое законодательство федерального уровня по-прежнему отсутствовало.

     Третий  период в развитии лизинга в России - с середины 1990-х гг. до 2002 г. Этот период характеризуется принятием специального законодательства о лизинге. Кроме того появляется определение термина «Лизинг», в котором указывается, что в лизинг можно приобретать как движимое, так и недвижимое имущество.

     Важным  событием в становлении лизинга в России стало принятие Второй части ГК РФ, которая вступила в силу в марте 1996 года. С тех пор все нормативные документы, регулирующие отношения финансовой аренды (лизинга), должны были рассматриваться в соответствии с ГК.

     29 октября 1998 был принят ФЗ N 164 «О лизинге», но практика показала, что закон в целом не соответствовал экономической ситуации того периода и создал юридические сложности, мешающие развитию лизинга.

     Четвертый период развития лизинга начался  во второй половине 2002 г. и продолжается в настоящее время. Он характеризуется реформированием законодательства, регулирующего лизинговую деятельность. На данном этапе лизинг недвижимого имущества становится более доступным, хотя и имеет ряд препядствий для развития.

3. Современное состояние лизинга недвижимости

     Сегодня основными финансовыми инструментами рынка коммерческой недвижимости являются аренда, продажа, в меньшей степени - ипотека. При этом такой достаточно распространенный за рубежом инвестиционный механизм как лизинг используется значительно реже.

     "Тормозит" лизинг недвижимости "оптимизация"  налогообложения. 

     Низкая осведомленность. Большинство руководителей недостаточно осведомлены о возможности лизинга недвижимости. Тех, кто знает о таком способе приобретения недвижимости, зачастую не устраивает то, что на заключение лизинговой сделки уходит слишком много времени. А для кого-то основной причиной для отказа от лизинга стал неудачный опыт сотрудничества с тем или иным лизингодателем.

     Черные схемы. Многим собственникам недвижимости, не выгодно сотрудничать с посредниками и юридически грамотно проводить сделку. Их больше интересуют схемы, позволяющие частично или полностью избежать оплаты налогов. Не менее выгодно для них и получение сверхприбыли благодаря искусственному завышению текущей рыночной стоимости объекта недвижимости, по сравнению с его балансовой стоимостью. Это становится непреодолимым препятствием для заключения сделки с лизинговой компанией.

     Заниженные доходы. Еще достаточно много предприятий и компаний используют управленческую отчетность в работе, показывая лишь часть реальных доходов и активов компании. По всем известным причинам делается это в целях "оптимизации" налогообложения. Учитывая большую стоимость недвижимости, передаваемой в лизинг - лизинговые компании вынуждены отказывать таким клиентам.

     Колебания курса. Ввиду постоянных колебаний курса валют возникают курсовые разницы, различные доплаты и конвертации - то есть, все то, что может значительно отразится на стоимости лизинговых услуг. Решить эту проблему можно лишь фиксированием стоимости недвижимости и лизинговых отношений в рублевом эквиваленте. Но в большинстве случаев продавцы недвижимости против фиксирования рублевой стоимости: ведь курс постоянно колеблется и на разнице можно неплохо заработать.

     Стоимость местоположения. Более чем на 50% стоимость любого объекта недвижимости зависит от его месторасположения. Однако, поскольку приобретение земли (того самого "места") по закону весьма затруднительно, лизинговые компании не могут адекватно рассчитывать стоимость своих услуг. Для лизинговой компании значительно более актуальны такие критерии как ликвидность самого имущества, степень его юридической чистоты, отсутствие различных обременений и конструктивных недостатков.

     Бремя обязательств. Хотя отечественный бизнес в последнее время стремится к стабильности, однако, риски пока что не позволяют компаниям планировать свою деятельность в долгосрочной перспективе. Поэтому большинство потенциальных клиентов неохотно вступают в лизинговые отношения, предпочитая лизингу - аренду. Ведь договор лизинга - это не только обязательства по выплате лизинговых платежей, но и имущественные отношения, в которых недвижимость выступает залогом по сделке. Разорвать отношения с лизинговой компанией значительно более затруднительно, чем договор аренды.

     Долгосрочность процесса. Долгие сроки лизинга, связаны с высокой стоимостью недвижимости, а также с тем, что здания и сооружения относятся к последней амортизационной группе, где срок полезного использования имущества превышает 30 лет. По закону лизинговая компания имеет право сократить его до 10 лет, но не более. С этим связано сразу несколько проблем арендодателя: где найти такие "длинные" деньги и как застраховать их от возможных невыплат на протяжении всего срока лизинга.

     Риски лизингополучателя. Риски лизингополучателя можно разделить на две группы - имущественные и финансовые.

     Имущественные риски связанны с регистрацией и  дальнейшей перерегистрацией прав собственности. Для их минимизации необходимо удостовериться в том, что объект недвижимости юридически чист. От финансовых рисков лизингополучатель защищен только в том случае, если на его стороне находится солидная лизинговая компания, которая не будет вступать в сомнительную сделку.

     Бюрократические проволочки. Недвижимость не может быть передана в финансовую аренду, до тех пор, пока право собственности на объект недвижимости не будет принадлежать лизингодателю и это право должно быть правильно оформлено и зарегистрировано в регистрационной палате, ведь недвижимость будет выступать залогом по сделке. Поэтому, не закрыв финансовые и имущественные риски, лизинговая компания не позволит досрочно использовать объект недвижимости. Если учесть все бюрократические нюансы оформления, то только этот этап занимает до 2-х месяцев.

Заключение

     Даже не смотря на наличие проблем и спорных ситуаций в области лизинга недвижимости сегодня можно ожидать определенных позитивных изменений. Бурный рост строительства в последнее время, охвативший все регионы, даст в будущем хорошую основу для рынка лизинга недвижимости.

     Если давно обещанные поправки в законодательство РФ будут внесены, скорость лизинговых операций с недвижимостью, количество сделок и их эффективность заметно возрастёт и тогда уже с уверенностью можно будет сказать что лизинг дешевле и выгоднее чем аренда.

     Поэтому главным направлением данного этапа  развития лизингового бизнеса является предоставление информации о преимуществах  лизинга, более легкое и доступное  оформление лизинга, а также реформирование законодательства по вопросам лизинга

Список использованной литературы

     1. Гражданский кодекс Российской  Федерации, с изменениями и  дополнениями на 01.09.2010 года.

     2. Кошечкин С. А. «Финансирование»  Электронный учебник www.businesscom.biz/biblio/ebooks/finance

     3. www.ru.wikipedia.org  - Википедия

     4. www.rosfincom.ru  - Российский Финансовый Комитет