Ирина Эланс

Автор который поможет с любыми образовательными и учебными заданиями

Механизмы менеджмента недвижимости

Содержание

Введение 3

Раздел 1.Механизмы менеджмента недвижимости 4

Раздел 2.Основные проблемы управления недвижимостью. 11

Заключение 17

Список использованных источников 17

Введение

Управленческая деятельность выступает в современных условиях как один из важнейших факторов функционирования и развития организаций. Эта деятельность постоянно совершенствуется в соответствии с объективными требованиями производства и реализации товаров, усложнением хозяйственных связей, повышением роли потребителя в формировании технико-экономических и иных параметров продукции.

Многообразие форм собственности, конкуренция между ними, ускоренное развитие рыночных отношений требуют особо тонкого, умелого управления недвижимостью.

Основная цель эффективного управления объектами и комплексами недвижимости – это достижение экономических и социальных интересов собственников и пользователей недвижимости, государства и общества в целом. В соответствии с этим основными задачами в менеджменте недвижимости являются:

Рост экономической стоимости отдельных объектов и комплексов недвижимости.
Повышение качества и объёма услуг клиентам – жильцам, арендаторам и покупателям.
Обеспечение эффективного взаимодействия с органами власти.
Поддержка положения, имиджа в обществе и целевых социальных группах.

Рассмотрение данной темы предполагает теоретическое изучение механизмов менеджмента недвижимости и основных проблем, связанных с ними на современном этапе.

Механизмы менеджмента недвижимости

Механизм менеджмента недвижимости – это совокупность элементов, средств, методов и инструментов взаимодействия субъектов управления (уполномоченных государственных органов и наделенных ими соответствующими правами владения и пользования юридических лиц) между собой и с другими хозяйствующими субъектами при продаже, сдаче в аренду, концессии имущественных объектов (с учетом влияния (политических, социальных, макроэкономических, институциональных факторов внешней среды).

При определении механизма управления существуют 2 подхода среди учёных:

Одни считают, что механизм управления – это те практические рычаги, стимулы, посредством которых органы управления воздействуют на общество, производство, любую социальную систему с целью достижения стоящих целей, решения поставленных задач.
Другие рассматривают социальный механизм, понимают под ним устойчивую систему экономического поведения социальных групп, а также взаимодействие этих групп друг с другом, и с государством по поводу производства, распределения, обмена и потребления благ и услуг.

По мнению авторов, подход к управлению объектами недвижимости должен быть комплексным, то есть сочетать элементы экономического и социологического подходов.

Управление недвижимостью как особый вид предпринимательской деятельности может в зависимости от ситуации обозначать:

принятие решений и оформление документов в отношении имущественных прав на объекты собственности;
управление конкретным видом объекта в процессе его эксплуатации для удовлетворения личных потребностей или коммерческого использования;
любое единичное целенаправленное организующее воздействие на недвижимое имущество для достижения поставленных целей;
процесс реализации функций управления для получения определенных социально-экономических результатов;
систему законодательного и исполнительного регламентирования и контроля поведения всех участников отношений недвижимости, осуществляемую уполномоченными государством органами в целях стабилизации и эффективного развития экономики в изменяющихся условиях, которую называют регулированием.

Управление недвижимостью включает все виды деятельности и все операции с нею: строительные, инвестиционные, владения и пользования, посреднические (риэлторские), залоговые, трастовые, обменные и др. Объектами управления выступают не только отдельные здания различного назначения (жилые, офисные, производственные, складские) и имущественные комплексы предприятий всех форм собственности, но и соответствующие их системы - весь жилой фонд (муниципальный, ЖСК, ведомственный, частный) страны или региона, земельный фонд, лесной фонд и др.

Субъектами управления являются все участники отношений недвижимости: собственники, владельцы и пользователи, арендаторы, инвесторы, профессиональные посредники (риэлторы), уполномоченные государственные органы и организации инфраструктуры.

Управление жилищным фондом, обеспечивающее эффективное использование недвижимости в жилищной сфере, включает в себя:

— целевое и рациональное использование жилищного фонда для удовлетворения потребностей собственника (собственников) жилищного фонда и граждан, проживающих в нем на иных основаниях;

— обеспечение необходимого качества среды проживания путем организации работ по обслуживанию, ремонту и реновации зданий и строений;

— обеспечение содержания объектов недвижимости через определение источников и размеров финансирования, обеспечение сбора денежных средств, а также путем планирования и контроля использования финансовых ресурсов.

Управление недвижимостью может быть внешним и внутренним.

Внутреннее управление - это регламентация деятельности каждого лица (организации) - участника рынка недвижимости ее собственными нормативными документами (уставом, правилами, положением, инструкциями).

Внешнее регулирование выражается в установлении государством и его уполномоченными органами, а также международными соглашениями норм и правил поведения каждого участника рынка недвижимости.

По осуществляющим управление недвижимостью субъектам выделяются пять видов регулирования:

1) Государственное регулирование рынка недвижимости на федеральном, региональном и муниципальном уровнях различными государственными органами и организациями в соответствии с выполняемыми функциями;

2)Самоуправление рынка недвижимости профессиональными его участниками и их объединениями - ассоциациями риэлторов;

3) Общественные воздействия : мнения жителей микрорайонов и реакция широких слоев общества на те или иные операции с недвижимостью (например, всеобщее неприятие ваучерной приватизации государственного имущества), которая во многих случаях служит основой для нормативных актов, положений и т.д.;

4) Управление определенным недвижимым имуществом;

5)Заключение полного пакета контрактов, обеспечивающих функционирование и использование объекта в соответствии с его целевым назначением.

В процессе управления недвижимостью реализуются следующие функции:

прогнозирование, постановка целей и выбор стратегии их достижения;
планирование и проектирование;
строительство или реконструкция;
регистрация, оценка и учет;
эксплуатация, налогообложение и извлечение доходов;
контроль и распоряжение, корректировка плана.

Управление недвижимостью, как и в любой другой сфере предпринимательской деятельности, невозможно без четко сформулированных целей, которые служат:

исходным моментом любых управленческих действий;
основой построения критериев оценки результатов предпринимательской деятельности;
основой анализа проблем - несоответствия желаемого и достигнутого состояния , и выработки новых решений.

Правильно поставленные цели по управлению недвижимостью должны отвечать следующим требованиям:

Измеримость - количественная и качественная оценка степени достижения (стоимостные и нестоимостные измерители);
Реальность - поэтапная достижимость с учетом возможностей и существующих ограничений;
Четкость и конкретность - точная и ясная формулировка содержания, объема и времени.

Основные цели управления рынком недвижимости:

реализация конституционных прав граждан на недвижимое имущество и обязанностей, связанных с владением им;
установление на рынке определенного порядка и условий для работы всем его участникам;
защита участников от недобросовестности, мошенничества и преступных организаций и лиц;
обеспечение свободного ценообразования на объекты недвижимости в соответствии с предложением и спросом;
создание условий для инвестиций, стимулирующих предпринимательскую деятельность в сфере производства;
оздоровление экологической среды, достижение экономического роста, снижение безработицы, решение жилищной проблемы и других общественных целей;
справедливое налогообложение недвижимого имущества и участников рынка недвижимости;
создание благоприятных условий решения жилищной проблемы в стране и регионах.

В практической деятельности можно руководствоваться классическими методами управления недвижимостью:

- административные;

- экономические;

- организационные;

- законодательные;

- нормативно-правовые.

В состав организационных методов входят:

1.Организационно-распорядительные – базируются на объективных законах эффективной организации человеческой деятельности, естественных потребностях протекания жизнедеятельности в упорядоченной определённым образом среде.

2.Организационно-стабилизирующие – с их помощью устанавливаются долговременные взаимосвязи между участниками недвижимости, способы формирования организационных структур, аппарата управления, устный инструктаж.

3.Организационно-дисциплинарные – с их помощью устанавливается запланированный механизм функционирования.

Экономические методы – это способы воздействия на имущественные интересы участников недвижимости. Они не только сохраняют своё приоритетное положение в системе методов, но и действительно выполняют роль базовых способов влияния на поведение людей, активизируют их труд, повышают деловую активность .

Основные проблемы управления недвижимостью.

Опыт ряда зарубежных стран, а также Республики Беларусь показывает, что наличие профессионального управления недвижимостью - одна из составляющих, сильно влияющая на привлекательность того или иного объекта. По мере того как покупатель начинает обживать свое жильё, возникает вопрос о том, кто же все-таки управляет домом. Ведь не всегда эксплуатация жилья проходит гладко, иногда возникают и некоторые проблемы.

Хорошо, если жилье приобретено в доме муниципальном, который относится к ведению ДЕЗов, ЖЭКов и РЭУ (компании, специализирующиеся на обслуживании жилых домов, как правило, уже "закреплены" за каким-либо жилым объектом). А если подобных организаций нет, кто отвечает за соответствующие неисправности и неполадки? Частных управляющих компаний в столичном жилом секторе практически нет. Говорить о существовании рынка подобных структур тоже не приходится.

Управляющая компания

Конечно, этот вопрос не так остро стоит в сегменте коммерческой недвижимости. На Западе обслуживание коммерческой недвижимости - отдельно существующий вид услуг, появившийся около 50 лет назад. И поэтому профессионализм компаний в этой области находится на достаточно высоком уровне. Например, управление, делящееся на три основные части: техническая эксплуатация (ремонтные и инженерные работы), организационная эксплуатация (разработка системы безопасности и т. д.), коммерческая эксплуатация (сдача в аренду, расчеты по коммунальному обслуживанию), - должно сочетаться в одной управляющей компании.

Если посмотреть на Республику Беларусь, то можно сделать вывод, что подобных компаний у нас практически нет, ведь такое управление предполагает помимо наличия комплекса услуг еще и высокую степень доверия между сторонами. "Осторожное отношение к внешним управляющим компаниям обусловлено в первую очередь желанием самостоятельно извлекать доход из эксплуатации объекта и нежеланием афишировать собственные финансовые потоки».

В отличие от коммерческой управление жилой недвижимостью - дело не менее, а то и более хлопотное. Говорить о доходности подобного бизнеса не приходится, потому что его доходность составляет 10-15%. Невысокая доходность связана в первую очередь с нежеланием потребителя платить за эксплуатацию своих кровных метров, да и ставки за управленческие услуги в жилом секторе гораздо ниже расценок, установившихся в коммерческом. Помимо прочего, работа в этом виде бизнеса усложняется некоторыми особенностями. Так, например, в отличие от офисных помещений, где люди присутствуют строго определенное время, в жилом доме человек находится практически постоянно, что осложняет эксплуатацию здания и повышает возможность возникновения аварийных ситуаций.

Для управления в коммерческом секторе важен фактор максимального извлечения прибыли, в жилом спектр услуг ограничивается оперативным управлением, не опирающимся в значительной степени на основы финансового менеджмента. Оперативное управление представляет собой эксплуатацию и ремонт технических систем, коммуникаций, контроль за электрообеспечением, развитие телекоммуникационных услуг, поддержку в надлежащем состоянии охранных систем, систем пожарной безопасности, уборку помещений и благоустройство прилегающих территорий (клининговые услуги). Соответственно и технический персонал здесь представлен достаточно полно: лифтеры, электрики, сантехники и другие. Обязательно взаимодействие управляющей компании с поставщиками тепла, электроэнергии, с надзорными и контролирующими органами.

Необходимо отметить, что большинством новостроек управляют эксплуатирующие компании застройщиков, преследующие свои цели. В данной ситуации главная задача девелопера (это не тот, кто строит, а тот, кто организует создание объектов недвижимости в наилучшем месте и таким образом, чтобы получить прибыль от реализации проекта) - защита собственных интересов при сдаче дома и на протяжении срока действия гарантийных обязательств. Коммерческие управляющие компании, которым передаются функции по эксплуатации дома, почти всегда являются дочерними или аффилированными структурами по отношению к застройщику. Однако компании, вышедшие на рынок исключительно со своими площадями, могут при достаточном опыте практической деятельности обслуживать не только свои, но и сторонние объекты. Разумеется, удобнее и выгоднее для застройщика, когда дочерняя компания работает исключительно с материнской. Мало того, что собственные эксплуатационные службы всегда более осведомлены о технических особенностях проекта, помимо этого, по постановлению правительства столицы 0,6% от строительно-монтажных работ инвестор или строитель должен выделить на начальный период эксплуатации дома, что весьма удобно. Конечно, в случае каких-либо просчетов подконтрольная эксплуатационная компания сможет прикрыть девелопера, но в условиях отсутствия конкуренции на рынке эксплуатации жилой недвижимости эксплуатирующей компании, дабы получать крупные и выгодные заказы, будет максимально удобно аффилироваться с каким-либо клиентом, а сделать это логичнее всего через оформление именно дочерней структуры.

Несмотря на то что управление жильем не приносит ощутимой прибыли, многие аналитики рынка считают, что управление недвижимостью в жилом секторе - дело очень перспективное, которое будет развиваться постепенно, что приведет к качественному росту рынка. Управление жилой недвижимостью станет не менее прибыльным бизнесом, чем управление коммерческой. Качественное управление всегда будет пользоваться спросом у жильцов, поэтому и требования собственников недвижимости будут ужесточаться. Как следствие, на рынке недвижимости возникнет ситуация, провоцирующая конкуренцию в этой сфере. В первую очередь могут активизироваться компании с западными корнями (правда, их процент в жилой недвижимости пока близок к нулю), поскольку опыт зарубежных компаний в данном вопросе мог бы пригодиться. Дочерние компании застройщиков и государственные организации, существующие на бюджетные дотации, превалирующие на рынке, вступят в основную конкурентную борьбу.

В управлении недвижимостью в Республике Беларусь определяющее место принадлежит деятельности государственных органов. Например, до 2012 года нужно убрать ведомственные и жилищные кооперативы.

В деятельности государственных органов, осуществляющих функции учёта, регистрации и управления недвижимым имуществом преобладает отраслевой подход. В результате происходит искусственное деление единого целого, то есть объекта недвижимости.

Формирование в Республике Беларусь цивилизованного управления рынком недвижимости предполагает:

наличие целостной системы законов и иных нормативно-правовых актов РБ, объединённых общей концепцией - совершенствование системы управления имущественными отношениями предусматривает постоянное улучшение законодательной базы в части прав недвижимого имущества, приведение в соответствие правовой и экономических сторон отношений собственности. Это вызвано тем, что изменению условий проведения хозяйственной деятельности должно сопутствовать должное изменение законодательной базы, принятие нормативно-правовых актов, устанавливающих особенности и границы формирования новых прав собственности хозяйствующих субъектов.
наличие чёткого разграничения и координации действий государственных органов, задействованных в процессе учёта регистрации и управление недвижимым имуществом;
создание ключевых элементов рынка недвижимости, способных привести в действие рыночные механизмы;
создание аналитических центров на рынке недвижимости (один из таких центров – центр анализа рынка недвижимости можно создать при Академии Наук Республики Беларусь);
долгосрочные стратегические цели развития экономики требуют от государства и его органов выработки новых подходов к вопросам учёта, регистрации и управления недвижимым имуществом, формированием механизмов регулирования отношений на рынке недвижимости.

Важное значение для повышения эффективности управления недвижимостью приобретает использование современных механизмов и методов управления. Среди них наиболее перспективны:

— контактная система, опирающаяся на принципы создания конкурентной среды при распределении и исполнении государственных заказов;

— развитие аукционных механизмов в процедурах продажи и сдачи в аренду объектов государственной собственности;

— доверительное управление пакетами акций непосредственно объектами государственной собственности, в том числе унитарными предприятиями и учреждениями, арендными объектами;

— государственно-частное партнерство в сфере оказания услуг населению, ранее оказываемых преимущественно объектами государственного сектора;

— приватизация государственного имущества на основе разрешительных процедур для ранее монополизированных государством областей деятельности, поощрение конкуренции в управленческой сфере;

— развитие информационно-аналитической базы управления земельно-имущественными отношениями, которая должна обеспечивать мониторинг состояния и качества использования объектов недвижимости, статистику цен и ожидаемых изменений конъюнктуры на рынке земли и иной недвижимости, инвестиционных потоков, хода реализуемых целевых программ;

— повышение квалификации работников на всех уровнях управления для их своевременной и качественной подготовки к использованию современных механизмов, методов и информационно-аналитической базы управления.

Ожидаемое повышение эффективности управления земельно-имущественными отношениями при постоянной корректировке законодательства и нормативной правовой базы, изменяющихся целях экономического развития, необходимости реализации очередных социальных программ невозможно без достаточного количества опытных высококвалифицированных специалистов. Их подготовку и повышение квалификации следует проводить постоянно в рамках единой кадровой политики, учтя региональные, муниципальные и отраслевые особенности субъектов и объектов управления.

Заключение

Объектами управления выступают не только отдельные здания различного назначения (жилые, офисные, производственные, складские) и имущественные комплексы предприятий всех форм собственности, но и соответствующие их системы - весь жилой фонд (муниципальный, ЖСК, ведомственный, частный) страны или региона, земельный фонд, лесной фонд и др.

В процессе управления недвижимостью реализуются следующие функции:

прогнозирование, постановка целей и выбор стратегии их достижения;
планирование и проектирование;
строительство или реконструкция;
регистрация, оценка и учет;
эксплуатация, налогообложение и извлечение доходов;
контроль и распоряжение, корректировка плана.

Механизмы менеджмента недвижимости 📙 Реферат → 🆔 151507