Ирина Эланс

Автор который поможет с любыми образовательными и учебными заданиями

Мониторинг состояния рынка жилья «Казань – Москва»

Казанский Национальный Исследовательский Технологический Университет

Кафедра Экономики

Выполнила: Яруллин А.З.

Гр.Д0-42

Проверила: Сагдеева А.А.

Казань 2013

Мониторинг состояния рынка жилья «Казань– Москва»

Введение

Развитие рыночных отношений в Российской Федерации требует полнокровного финансового рынка, составной частью которого является рынок недвижимости. Основная цель реформ рынка недвижимости дать всей российской недвижимости возможность функционировать в рамках единого имущественного комплекса. Известно, что основной сбой в доходности территорий происходит в важнейших для местного самоуправления налогах на недвижимость, в то время как в западной системе налогообложения именно этот вид дохода является основным источником поступления в городские бюджеты. Недвижимость обладает наибольшей ценностью как с точки зрения отдельных субъектов, так и с точки зрения государства (как база налогообложения).

Несмотря на то, что наиболее развитым и сложившимся сегментом рынка недвижимости является рынок жилья, а общий объем сделок на вторичном рынке устойчиво растет, доходность его низка. В среднем по оценкам общий потенциал налоговых поступлений от недвижимости используется не более чем на 10-15%. В решении проблем анализа рынка недвижимости и его оценки важная роль принадлежит статистическому анализу, методология которого позволяет дать количественную и качественную оценку существующему рынку недвижимости, а также выявить направления его развития, повысить достоверность прогнозов.

Вид рынка (сегмент)

Рынок недвижимости является финансовым активом и представляет собой сферу вложения капитала в объекты недвижимости и систему экономических отношений, возникающих при операциях с недвижимостью. На рынке недвижимости выделяются две его составляющие: первичный и вторичный рынок недвижимости.

На первичном рынке недвижимость как товар выступает впервые. Основными продавцами недвижимости в таком случае выступают государство в лице своих федеральных, региональных и местных органов власти, а также строительные компании – поставщики жилой и нежилой недвижимости.

На вторичном рынке недвижимость выступает как товар, ранее бывший в употреблении и принадлежащий определенному собственнику - физическому или юридическому лицу.

Первичный и вторичный рынки тесно взаимосвязаны. Например, если по каким-либо причинам (спад деловой активности, неблагоприятная экологическая обстановка, затяжной межнациональный или религиозный конфликт и т.д.) в регионе увеличивается предложение недвижимости на вторичном рынке, то автоматически падает спрос и цены на первичном рынке.

Рынок жилья. В качестве объектов недвижимости на рынке жилья выступают жилые дома с жилыми и нежилыми помещениями, квартиры, иные жилые помещения в жилых домах и других строениях, пригодные для постоянного и временного проживания, сооружения и элементы инженерной инфраструктуры жилищной сферы. Жилым помещением признается помещение, отвечающее установленным санитарным, противопожарным, градостроительным и техническим требованиям и предназначенное для проживания граждан. Не допускается размещение в жилых домах промышленных производств. Размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений или организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое, определяемом жилищным законодательством.

Конъюнктура рынка жилья складывается под воздействием следующих основных показателей: изменение структуры спроса и предложения, цены на жилье разных типов, соотношение между строительной и рыночной стоимостью.

Мониторинг рынка жилья города Казани

Динамика роста цен на первичном и вторичном рынках 2009г

Со времени распада СССР в 1991 году структура жилищного фонда претерпела изменения, которые позволили появиться на рынке праву собственности на жилье, да и самому рынку. Частные застройщики выходят на первый план, механизм ценообразования стал иным, административный характер отошел на второй план.

Стоимость жилья на первичном и вторичном рынке за последние 3 лет показывает неуклонный рост.

Динамика роста цен на жилье в Татарстане:

Большие жилищные комплексы начали предлагать спецпрограммы кредитования, как внедрение рассрочки на 10 лет. Начали принимать к оплате и материнский капитал, который дается в РФ за рождение второго ребенка.

На первичном рынке снижение цен составило 98,3%. На конец 2009 года квартиру в типовой новостройке можно было приобрести за 30282 рубля за квадратный метр, улучшенки — 30796 рубля/кв. м., квартиру в элитной новостройке можно было купить за 52281 рубля за метр квадратный.

На вторичном рынке снижение цен оказалось глубже — 88,4%. Квартиру типового проекта на вторичке можно было купить по цене 32663 рубля за квадратный метр. Недалеко шагнули цены и на улучшенную планировку — позволить себе «улучшенку» в 2009 можно было по цене 32268 рублей за квадратный метр — даже меньше, чем за типовой проект. Такой парадокс обусловлен зачастую месторасположением домов, типовые в основном находятся в более престижных районах города.

Стоит отметить, что владельцы квартир предпочитали продавать поменьше — во втором квартале зафиксировано уменьшение предложений продажи жилья: 17,9 тыс. сделок в 2008 против 12,8 тыс сделок в 2009.

Мониторинг первичного рынка жилья Казани за 2010 год

Если судить по количеству предлагаемых квартир первичного рынка, то можно заметить почти одинаковое распределение предложения среди одно-, двух-, и трехкомнатных квартир. Это можно объяснить тем, что анализ строился на основе размещенных объявлений о продаже квартир в строящихся домах частными продавцами (дольщиками) и агентствами недвижимости, через которые компании-застройщики продают свои площади. Агентства недвижимости публикуют объявления о продаже не всех имеющихся квартир в продаже, а только по несколько в каждом сегменте, остальные предлагаются покупателям в процессе переговоров.

За 1 полугодие 2010 года на рынке первичной недвижимости, сданной в эксплуатацию, в среднем цены выросли примерно на 2,08%. Однако, если посмотреть в разрезе количества комнат строящегося жилья, то цены предложений на однокомнатные квартиры снизились на 3,43%, на двухкомнатные – на 0,95%, на трехкомнатные – на 2,65%. В рублях это общее изменение составило примерно 750 рублей за 1 кв.м.

Таблица цен предложений первичной недвижимости по г. Казань

по состоянию на июль 2010г., тыс. руб./кв.м Степень готовности жилья	Авиастроитель ный район	Вахитовс-кий район	Кировс-кий район	Московс-кий район	Ново-Савиновс-кий район	Приволжс-кий район	Советс-кий район
Сданное жилье	35,4	53,0	36,1	37,0	52,0	32,8	36,5
Рост/снижение с 01.12.09	9,26%	0,76%	6,80%	43,97%	38,67%	3,14%	2,82%
Строящееся жилье	31,0	44,5	32,4	30,7	35,4	32,5	34,5
Рост/снижение с 01.12.09	-3,73%	3,49%	-5,54%	-4,66%	0%	9,06%	-8,00%

Мониторинг вторичного рынка жилья Казани за 2010 год

Снижение цен предложений по вторичному рынку жилья в первом полугодии 2010 года прослеживается практически по всем районам города. Самым «дорогим» по-прежнему является квадратный метр жилья в Вахитовском и Новосавиновском районах, самыми «дешевыми» - Авиастроительный и Кировский районы, стоимость квартир в Приволжском, Московском и Советском районах держатся на одном уровне и отличаются от цен Вахитовского района в среднем на 10-15%.

В период с января 2011 г. по январь 2012 г. рынок недвижимости г.Казани динамично развивался под влиянием различных факторов, среди которых следует выделить благоприятную ситуацию в экономике страны и региона, развитие ипотечного рынка, сокращение процентных ставок по ипотечным кредитам, реализацию государственных программ поддержки отдельных категорий граждан (предоставление жилья ветеранам, поддержка молодых семей, материнский капитал), увеличение доходов населения и спроса на недвижимость. Кроме того, существенное влияние на развитие рынка недвижимости в целом оказывает предстоящее спортивное событие - Универсиада-2013 в г.Казани.

В результате сравнения темпов роста цен на квартиры в зависимости от количества комнат (рис. 1), видим, что цены на однокомнатные квартиры растут более высокими темпами – увеличение цены на 23,3% (с 45 до 55,5 тысяч рублей за 1 кв.м.) с января 2011 г. по январь 2012 г.

На рынке однокомнатных квартир проанализируем цены на недвижимость в разрезе отдельных проектов – «гостинка», «ленинградка», «улучшенка», «хрущевка», индивидуальный проект (рис. 2, 3).

Таким образом, цены наиболее высокими темпами росли в сегментах «хрущевки» (увеличение цен на 25,5% за год до 53,2 тысяч рублей за 1 кв.м.) и «гостинки» (увеличение цен на 23,1% за год до 62,2 тысяч рублей за 1 кв.м.). Наименьшие темпы роста зафиксированы в сегменте квартир индивидуальных проектов - цена за год увеличилась всего на 18% (до 52,9 тысяч рублей за 1 кв.м.).

Проанализируем динамику цен на квартиры «хрущевского» типа в зависимости от их расположения в городе Казани – рассмотрим Авиастроительный, Вахитовский, Кировский, Московский, Ново-Савиновский, Приволжский и Советский районы (рис. 4, 5, 6).

Рассмотрев отдельные районы г.Казани, определили, что цены на однокомнатные квартиры в домах «хрущевского» типа росли наиболее высокими темпами в Приволжском районе – цены выросли на 27,19% за год (с 42,3 до 53,8 тысяч рублей за 1 кв.м.). Чуть меньшие темпы роста цен зафиксированы в Вахитовском районе (25,78%) и в Московском районе г.Казани (25,53%).

Таким образом, на рынке жилой недвижимости сегмент однокомнатных квартир в домах «хрущевского» типа в Приволжском районе г.Казани обладает наибольшей инвестиционной привлекательностью – за 2011 год цены в этом сегменте жилой недвижимости г.Казани выросли на 27,19% – до 53,8 тысяч рублей за 1 кв.м..

Ситуация на рынке жилой недвижимости г.Москва

Рынок новостроек г. Москва

В течение первых двух месяцев наступившего 2011 года на рынке новостроек Москвы серьезных изменений не произошло. Рынок продолжил свое развитие в соответствии с тенденциями, наблюдавшимися ранее во II половине завершившегося 2010 года. Последствия экономического кризиса 2008-2009 гг. до сих пор сказываются на общем состоянии строительной отрасли России. По данным Росстат, в целом по стране объем ввода жилья в 2010 году относительно показателя 2009 г. сократился на 3,0% и составил 58,1 млн. кв.м. При этом в ряде регионов уже наметились положительные изменения. Однако в Москве и Московской области показатели объемов ввода жилья в 2010 году все еще демонстрировали отрицательную динамику.

Согласно данным Росстат, по итогам 2010 года в Москве было введено в эксплуатацию около 1,771 млн. кв. м жилья, что более чем на треть (на 34,5%) ниже по сравнению с результатами 2009 года (почти 2,704 млн. кв.м). Помимо проблем с ликвидностью, возникших в кризисный период у девелоперов и практического отсутствия новых проектов в 2008-2009 гг. на сокращение объемов вода жилья в Москве существенное влияние оказало ограничение точечной застройки в черте столицы, а также перемены в администрации города Москвы. Последний факт для участников рынка создал некоторую неопределенность в будущем сценарии развития строительного комплекса города, что привело к переносу сроков запланированных проектов.

Согласно последним прогнозам социально-экономического развития в наступившем 2011 году в Москве за счёт всех средств будет введено 2,5 млн. кв. м жилья, а в 2012-2013 гг. по 3 млн. кв. м жилья. В Московской области в 2011 году ожидается сдача в эксплуатацию 8,6 млн. кв. м площадей, в 2012-2013 гг. – 8,8 и 9,3 млн. кв. м соответственно. Таким образом, администрацией Москвы и МО выбран осторожный сценарий развития строительной отрасли. Существенного увеличения числа строящихся объектов не предполагается: скорее, намечается планомерное восстановление до докризисного уровня. Количество новых строительных проектов в завершившемся 2010 году значительно возросло, что положительно отразится на развитии рынка и удовлетворении платежеспособного спроса.

После ежегодного январского снижения активности на рынке новостроек московского региона февраль, как и ожидалось, характеризовался заметной активизацией всех его участников.

Количество находящихся в открытой продаже возводимых жилых корпусов в Москве увеличилось на 1,8%, и почти достигло 370. Количество свободных квартир 2 при этом по сравнению с январем возросло на 3,4%.

Потенциальный спрос на строящееся жилье, измеряемый количеством обращений со стороны потенциальных покупателей, как в Москве, увеличился на 10-15%. При этом в предыдущем месяце значительная часть обратившихся в компанию клиентов только присматривались к предлагаемым объектам и не успели принять решение о покупке. В завершившемся феврале покупатели более активно выходили на сделку. В результате число приобретенных квартир в новостройках относительно предыдущего отчетного месяца возросло почти в 2,3 раза.

За последний месяц в Москве были возобновлены продажи в ряде жилых комплексов верхних ценовых категорий. В результате этого средневзвешенная цена предложения новостроек относительно января увеличилась на 2,5%: с учетом элитного жилья в феврале ее значение составило 211,0 тыс. руб./ кв. м.

В распределении по классам в наибольшей степени (3,4% по сравнению с предыдущим месяцем) прибавило в цене элитное жилье. В феврале оно в среднем предлагалось за 486 тыс.руб./кв.м. Стоимость единицы площади квартир в эконом - классе (117,0 тыс. руб.) и бизнес- классе (176,2 тыс. руб.) увеличилась на 2,0-2,1%. Жилые комплексы комфорт- класса в феврале можно было приобрести за 106,7 тыс. руб./кв. м, что на 1,4% выше по сравнению с предыдущим месяцем.

В зависимости от числа комнат максимальный ценовой прирост (3,0-3,1%) в феврале отмечен на 3-комнатные (195,4 тыс. руб./кв. м) и многокомнатные (258,3 тыс. руб./кв. м) квартиры. 1-комнатные и 2-комнатные квартиры прибавили в цене 2,4% и 1,5% относительно января и в отчетном месяце в среднем предлагались за 167,0 и 190,3 тыс. руб./кв. м соответственно.

По географическому распределению минимальное значение средневзвешенной цены кв. м в феврале отмечено в СВАО и ЮАО – 115,2 тыс. руб., наибольший показатель зафиксирован в Центральном округе – 417,7 тыс. руб. Квартиры в объектах массового спроса по сравнению с январем прибавили в цене 0,4% и в среднем предлагались за 63,8 и 61,0 тыс. руб./ кв.м (эконом и комфорт классы соответственно). Средневзвешенная цена кв. м в жилых комплексах бизнес - класса, напротив, на -1,5% сократилась и в феврале в среднем составила 92,1 тыс. руб.

Рынок вторичного жилья Москвы

Первые два месяца наступившего 2011 года не внесли серьезных изменений в сценарий развития рынка вторичного жилья в Москве. Для февраля характерна активизация всех участников рынка недвижимости на фоне стабильных ценовых показателей.

Собственники квартир динамично выходили на рынок. Объем предложения вторичного жилья относительно предыдущего месяца увеличился на 14,5% в Москве и составил 60,5 тыс. квартир соответственно.

На рынок постепенно начали возвращаться продавцы-инвесторы, купившие квартиры несколько лет назад с целью дальнейшей перепродажи. В кризисный период в условиях корректировки цен они временно ушли с рынка, либо переориентировали свои объекты в сегмент аренды. В феврале некоторые из них, убедившись в окончательной стабилизации рынка, вывели квартиры на продажу. Сегодня ассортимент жилья на 5-10% превышает февральские показатели 2009-2010 гг., когда рынок находился под влиянием негативных экономических событий. Однако количество предлагаемых квартир все еще на 30-35% ниже средних значений, фиксируемых в докризисные годы.

В феврале потенциальный спрос на вторичное жилье, выражающийся в количестве обращений со стороны покупателей относительно января увеличился на 5-10% в Москве. При этом покупатели жилья в столице гораздо быстрее принимали решение о покупке. Число реальных сделок в Москве возросло на 10-12%.

Цены на жилье в феврале не претерпели значительных изменений. Средняя удельная цена предложения в Москве по сравнению с январем скорректировалсь на 0,4% в сторону снижения и составила 167,0 тыс. руб./кв. м. При этом в разных районах различные категории жилья продемонстрировали разнонаправленную динамику в пределах ±0,5% относительно января. Квартиры эконом - класса прибавили в цене 0,2% и в феврале в среднем предлагались за 141,7 тыс.руб./кв.м. Единица площади жилья комфорт (161,9 тыс. руб.), бизнес (213,3 тыс. руб.) и элитного (397,6 тыс. руб.) сегментов, напротив, незначительно подешевела: на -0,1%, -0,3% и -0,5% по сравнению с январем соответственно.

Заключение

Выводы

Казань

Ситуация на рынке недвижимости Казани довольно неоднозначная. Мировой экономический кризис оставил свой отпечаток на ценовой политике этого города так же, как и многих других населённых пунктов страны.

По аналитическим данным за последний год стоимость вторичного жилья в среднем упала на 14%. При этом цены на квартиры в новострое заметно поднялись. Специалистами даже была подмечена обратнопропорциональная зависимость: чем выше цены на первичную недвижимость, тем ниже на вторичную, причём в одинаковом процентном соотношении.
Подобная ситуация может объясняться высокими ценами на вторичное жильё в центральных районах города, не доступными обычному гражданину страны. Квартиры в новых домах строятся в других, отдалённых районах, имеют небольшую площадь, а потому более доступны. Спрос среди покупателей на них растёт. А раз повышается спрос, повышается и цена.
Вполне вероятно уравнивание цен со временем, когда стоимость будет обосновываться многими факторами, включая состояние квартиры, этаж, размеры, а не только выгодное месторасположение.

По-прежнему люди продолжают инвестировать денежные средства в экономичные однокомнатные и двухкомнатные квартиры. Авиастроительный район Казани привлекателен самыми доступными ценами на жильё в новых домах. К примеру, здесь можно приобрести однокомнатную квартиру всего за 25 000 американских долларов.
По мнению работников агентств недвижимости Казани Татарстана наиболее перспективными в плане продаж являются такие районы, как Советский, Новосавиновский и Приволжский.

   Стоит отметить, что средняя стоимость жилья в Казани сильнее всего увеличивалась в первом полугодии 2010 года. И это притом, что за первый месяц года цена квартир на вторичном рынке недвижимости Казани понизилась на 600 рублей. Однако уже в феврале цены на квартиры резко пошли вверх (за февраль средняя стоимость увеличилась на 900 руб./кв.м.), после чего начался умеренный и стабильный рост цен на жилье, который продолжался фактически без изменений до июня 2010 года. Во втором полугодии средняя стоимость недвижимости в Казани также продолжила, расти, однако с небольшими рывками. Под конец года этот рост несколько замедлился.

Что касается наиболее активного сегмента вторичного рынка жилья – однокомнатных квартир, то здесь мы можем увидеть похожую ситуацию. В декабре 2009 года средняя цена 1 кв. метра жилья здесь равнялась 39.2 тыс. рублей. После кратковременного январского подешевения (на 300 р.) стоимость однокомнатных квартир начала увеличиваться и к марту 2010 года они подорожали на 2 тысячи рублей. В апреле ситуация стабилизировалась, однако затем цены на жилье в этом сегменте рванули вверх, и к августу быстро достигли значения в 44.5 тыс. рублей за кв. метр. К концу года цены стабильно держались на этом уровне, а в декабре даже незначительно (на 400 рублей) снизились. В общем, за год 1-комнатные квартиры в Казани подорожали на 12.8%, до 44.2 тыс. рублей за кв. метр.

   Двухкомнатные квартиры в январе 2010 также упали в цене, причем существенно – почти на тысячу рублей за кв. метр. Однако затем в этом сегменте вторичного рынка недвижимости наметился период небольшого, но уверенного роста, который также длился до начала второго полугодия 2010 года. За это время квартиры выросли в цене с 34.9 до 37.5 тыс. рублей за квадратный метр. Во втором полугодии рост стоимости двухкомнатного жилья в Казани также продолжился, однако он шел небольшими рывками до октября месяца, после чего снова стабилизировался. В итоге за 2010 года стоимость 2-х комнатных квартир в Казани выросла на 10.6% до 39.8 тыс. рублей

   Трехкомнатные квартиры Казани начали расти в цене сразу же с января 2010 года. Ближе к концу первого квартала рост их стоимости замедлился, однако во втором полугодии он сделал резкий трёхмесячный скачок, и снова замедлился к концу года. В итоге 3-х комнатные квартиры за 2010 год сильнее всего прибавили в цене – 14% (с 34 до 38.8 тыс. рублей за квадратный метр

Первичный рынок казанского жилья в 2010 году был довольно нестабильным. После традиционного январского падения, стоимость новых квартир начала резко увеличиваться, и к июню подрожала почти на 4 тысячи рублей. К осени наметился небольшой спад, однако к декабрю квартиры в этом сегменте рынка снова выросли в цене. В итоге за 2010 год средняя цена объектов первичного рынка недвижимости в Казани увеличилась на 18.4%, с 34.5 до 40.8 тыс. рублей.

Москва

По итогам средневзвешенная цена предложения 1 кв. м новостроек в Москве снизилась менее чем на 1% и с учетом элитного жилья составила 221,6 тыс. руб. До конца текущего 2011 года в Москве ожидается дальнейшее восстановление строительной отрасли, в том числе рынка кредитования, как застройщиков, так и покупателей. При этом строительный комплекс продолжит ориентироваться на возведение жилых комплексов массового спроса (эконом и комфорт классов),

Включающих в себя необходимый набор объектов социально-бытовой инфраструктуры. Восстановление рынка ипотечного кредитования будет стимулировать потенциальных покупателей к принятию решения о покупке. Однако доходы населения еще не в полной мере восстановились, а это означает, что спрос будет сдерживаться общеэкономической ситуацией, но имеет хороший потенциал для роста.

Грядущее расширение границ Москвы за счет территории Московской области способно оказать влияние на развитие рынка строительства и продажи жилья в обоих субъектах Российской Федерации. Однако сейчас говорить о каких-либо изменениях рано, до тех пор пока не будут объявлены конкретные планы по расширению, озвучены сроки, четкие границы и механизмы.

Существенных событий, оказавших сколь-нибудь значимое влияние на сценарий развития рынка вторичного жилья Москвы отмечено не было. После традиционного затишья, наблюдаемого в течение новогодних каникул, февраль и март характеризовались активизацией всех участников рынка недвижимости при стабильных ценовых показателях.

В мае-июне, на фоне периода летних отпусков продавцы и покупатели вторичного жилья, приступившие к решению своего жилищного вопроса, еще в конце зимы – начале весны, активно выходили на сделки.

Цены на рынке вторичного жилья в январе-мае демонстрировали незначительную колебательную динамику в пределах ±1% в месяц, практически не меняясь относительно уровня, достигнутого еще в IV квартале прошлого года. К июню изменение цен на вторичное жилье практически «сошло на нет».

Таким образом, по сравнению с декабрем 2010 года средняя удельная цена предложения на вторичном рынке жилья Москвы возросла на 1,1% и в июне составила 168 тыс. руб./кв. м. В Московской области за аналогичный период данный показатель увеличился на 0,8% до 74,2 тыс. руб.

Вероятнее всего, в ближайшие 2 месяца – в течение отпускного периода – сколь-нибудь заметного изменения цен на вторичное жилье не произойдет. Осенью, с началом деловой активности, для рынка недвижимости Москвы вероятнее всего, будет характерен положительный ценовой тренд несколько ниже темпов инфляции с небольшим опережением в категории квартир, пользующихся повышенным покупательским интересом.

Мониторинг состояния рынка жилья «Казань – Москва» 📙 Реферат → 🆔 155985