Недвижимость и рынок недвижимости

1. Общетеоретическое  понятие недвижимости и рынка  недвижимости.

1.1 Понятие и  сущность и признаки недвижимости.

Слово "недвижимость" образовалось в русском языке из трех слов: "неподвижный", "имущество" ("имение"), "собственность". Таким образом, в русском слове "недвижимость" язык закрепил следующие черты: неподвижность, принадлежность кому-либо (имею вещь), принадлежность на праве собственности.

С 1917 года, после отмены частной  собственности, термин "недвижимость" исчез из юридического оборота и  из практики. Лишь после 1990 года, вместе с правом частной собственности, возродилось и понятие недвижимости.

В повседневной жизни термин «недвижимость» кажется вполне понятным и как бы само собою разумеющимся. В действительности внешняя видимость  далеко не совпадает с юридической  сущностью недвижимости, которая  во многом определяется особенностями  экономического развития страны, сложившимися историческими традициями и другими  условиями. В соответствии с Гражданским  кодексом РФ к недвижимым вещам (недвижимому  имуществу, недвижимости) относятся  следующие материальные и нематериальные объекты: земельные участки, участки  недр, обособленные водные объекты  и все, что прочно связано с  землей, т.е. объекты, перемещение которых  без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, а также предприятия в целом  как имущественный комплекс. Кроме  того Гражданским кодексом к недвижимым вещам отнесены подлежащие государственной  регистрации воздушные и морские  суда, суда внутреннего плавания, космические  объекты.

Понятие "недвижимость" не отделимо от другого понятия – "имущество".

Имущество – совокупность имущественных, т.е. подлежащих денежной оценки, юридических отношений, в  которых находится данное лицо (физическое или юридическое).

Имущество, принадлежащее  какому-либо физическому или юридическому лицу, по содержанию делят на:

- актив: совокупность  вещей, принадлежащих лицу на  праве собственности или в силу иного вещного права; совокупность прав на чужие действия (например, долговое имущество);

- пассив: совокупность вещей,  принадлежащих другим лицам, но  временно находящихся во владении  данного лица; совокупность обязательств, лежащих на данном лице.

Исторически, ещё со времен римского права, имущество принято  делить на движимое и недвижимое.

Согласно ст. 130 Гражданского Кодекса Российской Федерации (далее  ГК РФ) "к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся  земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых  без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.

К недвижимым вещам относятся  также подлежащие государственной  регистрации воздушные и морские  суда, суда внутреннего плавания, космические  объекты. Законом к недвижимым вещам  может быть отнесено и иное имущество".

Согласно Градостроительному Кодексу РФ (далее ГСК РФ) объекты  недвижимости – объекты, в отношении  которых осуществляется градостроительная  деятельность. Градостроительная деятельность – деятельность по развитию территорий, в том числе городов и иных поселений, осуществляемая в виде территориального планирования, градостроительного зонирования, планировки территорий, архитектурно-строительного проектирования, строительства, капитального ремонта, реконструкции объектов капитального строительства.

Кроме того, недвижимостью  признаётся предприятие в целом  как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской  деятельности.

В зарубежной литературе имеет  место разделение понятий "недвижимая вещь" (real estate) и "недвижимая собственность" (real property). При этом первое составляет материальную, физически осязаемую сущность понятия недвижимости, а второе – обозначает юридическую сущность этого понятия как совокупность (пакет) имущественных прав всех субъектов, имеющих отношение к данной вещи.

При этом в состав материальной сущности включаются: земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, инженерные коммуникации, т.е. все, что прочно связано с  землей, и не может быть перемещено без несоразмерного ущерба их назначению, то есть недвижимое (физически неперемещаемое) имущество представляется в виде суммы двух компонентов: "земли" (land) и "улучшений" (improvement) .

Улучшениями называется то, что сделано руками человека и  потребовало вложения его труда  и расходования ресурсов. При этом принимается, что собственно улучшение  не может рассматриваться как  объект недвижимости отдельно от земельного участка, поскольку остается недвижимым и выполняет свое предназначение только при условии и во время  прочного прикрепления его к земле.

Юридическую сущность составляют: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотеку, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных  ГК РФ и иными законами.

Обременения (ограничения) –  наличие установленных законом  или уполномоченными органами в  предусмотренном законом порядке  условий, запрещений, стесняющих правообладателя  при осуществлении права собственности  либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества (сервитута, ипотеки, доверительного управления, аренды, ареста имущества и других).

Для наглядности представим структуру понятия "недвижимость" в виде таблицы 1.

Таблица 1. Структура понятия "недвижимость"

Современная российская юридическая  практика установила ряд признаков, по которым физический объект может  быть отнесен к недвижимому имуществу:

- прочная связь с определенным  земельным участком (невозможность  перемещения объекта без несоразмерного  ущерба его назначению);

- законченность с точки  зрения возможности использования  по целевому назначению;

- удостоверенная (официально  зарегистрированная) принадлежность  конкретному собственнику – государству,  субъекту Федерации, муниципалитету, частному лицу или группе частных  лиц;

- возможность физического  обособления объекта недвижимости  и недвижимого имущества (т.е.  наличие четко установленных  физических границ объекта недвижимости);

- функциональная самостоятельность  объекта недвижимости (можно ли  использовать данный объект недвижимости  отдельно от других объектов, или его функциональное назначение  предполагает частичное использование  других объектов недвижимости);

- наличие (или отсутствие) сервитутов и иных ограничений  прав пользования.

Любой объект недвижимости в реальной действительности существует в единстве физических, экономических, социальных и правовых свойств, каждое из которых может в соответствующих  случаях выступать в качестве основного (определяющего) в зависимости  от жизненных ситуаций, целей и  стадий анализа.

Географическая концепция  отражает физические (технические) характеристики недвижимости: конструкцию и материал строений, размеры, местоположение, климат, плодородие почв, улучшения, окружающую среду и другие параметры. Все объекты недвижимости подвергаются воздействию физических, химических, биологических, техногенных и других процессов. В результате постепенно изменяются их потребительские качества и функциональная пригодность, состояние которых учитывается при совершении сделок, владении и пользовании имуществом.

Экономическая концепция  рассматривает недвижимость как  эффективный объект инвестирования и надежный инструмент генерирования  дохода.

Основные экономические  элементы недвижимого имущества - стоимость  и цена - первично возникают из его  полезности, способности удовлетворять  различные потребности и интересы людей. За счет налогообложения владельцев недвижимости формируются муниципальные  бюджеты и реализуются социальные программы.

На юридическом уровне недвижимость - совокупность публичных  и частных прав, устанавливаемых  государством с учетом отечественных  особенностей и международных норм. Частные права могут быть неделимыми или частичными (совместное имущество) и разделенными на основе физического  горизонтального и вертикального  разграничения имущества на подземные  ресурсы, поверхность земельных  участков, строения на них и воздушное  пространство. В России, как и  в других промышленно развитых странах мира, законодательно гарантировано частным лицам покупать, продавать, сдавать в аренду или передавать имущество либо права на владение и пользование им другим гражданам и предприятиям, т.е. свободно распоряжаться своей собственностью. Однако, когда частная собственность на недвижимость приходит в противоречие с общественными интересами, она перестает относиться к юрисдикции частного права. Закон (ст.239 ГК РФ) предусматривает изъятие у частных лиц для государственных или муниципальных нужд земельного участка вместе с расположенными на нем зданиями и сооружениями путем выкупа или продажи с публичных торгов. Существуют и другие формы государственного регулирования владения и пользования недвижимостью: строительные ограничения, система зонирования, требования по охране окружающей среды и др.

Социальная роль недвижимого  имущества состоит в удовлетворении физиологических, психологических, интеллектуальных и других потребностей людей. Все, что  нужно человеку для выживания  и достойной жизни, он получает в конечном счете от земли. Владение недвижимостью престижно в общественном сознании и необходимо для формирования цивилизованного среднего социального слоя.

Негосударственные субъекты собственности на землю в России имеют права не на все недра, соответствующие  их земельному участку, а только на общераспространенные полезные ископаемые (глина, песок и т.п.). Залежи угля, нефти, руды и т.д. не включаются в  состав недвижимого имущества частного собственника земельного участка, так  как недра принадлежат государству  полностью. Не входит в физический, следовательно, и в экономико-правовой состав недвижимого имущества и  воздушное пространство над поверхностью земельного участка того или иного  частного собственника. Оно имеет  общественный характер и принадлежит  правительству. Только на землях государственного фонда понятие недвижимости включает все его составные части в вертикальной проекции.1

Каждый объект недвижимости и все они вместе взятые имеют  существенные (родовые) признаки, позволяющие  отличить их от движимых вещей, и видовые, характеризующие особенности объектов по однородным группам.

Основные признаки недвижимости

Основные фундаментальные  свойства недвижимости - неподвижность  и материальность или непотребляемость, на которых базируются все остальные ее родовые и видовые признаки.

1.2 Общая классификация объектов недвижимости

Выделяют три основных типа недвижимости: земля, жилье и  нежилые помещения.

Базовым объектом недвижимости является земля как единственное место проживания всех людей, основной фактор в любой сфере бизнеса, прямо или косвенно участвующий  в производстве всех других товаров  и благ. При этом земля - ограниченный невоспроизводимый ресурс. Наряду с  делением на типы недвижимость классифицируется по ряду признаков. Классификация по наиболее часто встречающимся признакам.

Классификация - это распределение  множества объектов недвижимости на их подмножества по сходству или различию в соответствии с избранными признаками и методами. Она облегчает процесс  изучения недвижимого имущества, позволяет  быстро найти внутренние закономерности, определяющие состояние и изменения  его потребительских и рыночных свойств. Объектами классификации  являются элементы изучаемого множества (здания, сооружения и т.д.). Признаки классификации - наиболее существенные и практически важные свойства и  характеристики объектов, служащие основанием для их группировки или деления.

1.2 Общая классификация недвижимости

1.3 Особенности недвижимости как товара.

Недвижимое имущество  как товар - это объект сделок (купли-продажи, дарения, залога и др.), удовлетворяющий  различные реальные или потенциальные  потребности и имеющий определенные качественные и количественные характеристики.

Недвижимые вещи как товары включают в себя одновременно и благо, необходимое потребителям, и затраты  или инвестиции, без которых владение и пользование ими практически  невозможно. Эти качества недвижимости проявляются в виде их полезности, редкости, ограниченности и капиталоемкости. Если бы земля, вода и недра не были бы ограничены и исчерпаемы, они были бы бесплатными как воздух. Общую потребительскую ценность недвижимости составляет ее полезность, т.е. возможность использования недвижимости для осуществления определенной экономической функции (выращивания урожая, выпуска промышленных товаров, оказания услуг) или личного потребления.

Полезность - это способность  недвижимости удовлетворять потребности  владельца именно в данном месте  и в течение соответствующего периода времени.

Как и любой товар, недвижимость имеет потребительскую и рыночную стоимость. Потребительная стоимость  отражает стоимость вещей для  конкретного пользователя. Рыночная стоимость - это наиболее вероятная  цена продажи их на открытом и конкурентном рынке. Земля и некоторые другие недвижимые вещи включаются в экономический оборот как ресурсы, не имеющие альтернатив взаимозамещения во многих сферах деятельности. На предложение недвижимых товаров влияет действие закона редкости и ограниченности: чем выше редкость товара - тем выше цена. Нет даже и двух одинаковых зданий, у них всегда будут различия в местоположении, линии горизонта, доступности к солнечному свету, микроклимату и другим показателям.

Особенность земли как  товара в том, что количество предлагаемой на рынке земли ограничено самой  природой.

Недвижимое имущество - наиболее долговечный и основательный  товар из всех существующих. Его  нельзя, как иногда случается с  личными вещами, забыть или потерять. Земля по своей природе вечна, а здания и сооружения имеют нормативные  сроки службы до 15-200 лет. Предприятия, как имущественные комплексы, чаще всего создаются на бессрочный период. Недвижимый товар обеспечивает надежность инвестиций, так как стоимость  его со временем может возрастать из-за увеличения спроса, улучшений  и других факторов.

Сделки с объектами  недвижимости - это не обычное перемещение  и конечное потребление товара подобно  хлебу или молоку, а движение капитала, приносящего доход. Недвижимые товары потребляются (используются) по месту их расположения, что создает особую их экономическую характеристику - территориальные предпочтения, т.е. изменения в общественном мнении, традициях и стремлениях, которые делают одни районы популярными (предпочтительными, а другие - нет. Например, в Тюмени на рынке жилья привлекательными районами по развитию инфраструктуры являются Тюменский мкр. и Восточный 2. Только за счет одного фактора «предпочтения» цена 1 кв.м жилых помещений здесь на 30-40% выше, чем в других районах города.

К экономическим особенности недвижимости как товара относятся: неравномерность денежных потоков, дифференциация налогообложения, многообразие комбинации вещных прав, жесткая регламентация оформления сделок, ликвидность и необходимость менеджмента.

Недвижимое имущество  занимает центральное место в  системе знаний при любом общественном устройстве, выполняя одновременно две  важнейшие функции: средства производства и предмета личного потребления  для проживания, отдыха, культурного  досуга и т.п. С объектами недвижимости тесно связано экономическое  и правовое регулирование государством различных сфер жизни общества и  материального производства.

Основной, базовый объект недвижимости - земля - имеет уникальное и ключевое значение во всей системе  предпринимательской деятельности людей и самой их жизни. Она  представляет собой особую ценность для всего человеческого общества, поскольку является единственным местом проживания всех народов и поколений  людей, основным и естественным фактором в любой сфере бизнеса, прямо  или косвенно участвующим в производстве всех других товаров и благ.

Существуют и временные  ограничения правомочий собственника земли: строго целевое использование  земельного участка, возможность купли-продажи  сельскохозяйственных земель при условии  сохранения их целевого назначения, изъятие  неиспользуемых земельных участков, ограниченная оборотоспособность отдельных категорий земель  и др.

Недвижимость находится  в центре сложного переплетения различных  экономических процессов, частных и общественных интересов, административных норм и правил.

Легализация и последующее  стремительное развитие российского  рынка недвижимости ознаменовалось принятием законодательства о приватизации жилья и предприятий в 1991 году.

Рынок недвижимости играет важную роль в экономике  любого государства, являясь значительной частью его национального богатства. И величина доли недвижимости определяется развитостью финансовой системы страны. Исходя из определения, что рынок – это место встречи продавца и покупателя, можно сделать вывод, что без рынка недвижимости не может существовать рынок вообще, так как любой участник рынка нуждается в помещении, собственном или арендованном, для осуществления своей деятельности.

Рынок недвижимости требует  регионального деления, поскольку  местонахождение объекта недвижимости определяет такие его характеристики как стоимость, эффективность и  уровень риска инвестиций.

С точки зрения права собственности, рынок недвижимости можно рассматривать  как набор механизмов для осуществления  передачи прав как на саму собственность, так и на возможность её эксплуатации; а также для определения цены этой передачи.

Результатом деятельности рынка  недвижимости является разделение пространства между участниками рынка с  использованием определённой формы  землепользования.

С точки зрения реализации собственности, рынок недвижимости – это система функций управления, финансирования и информационного  обеспечения сделок, объектом которых  является недвижимость.

Отличительная черта сделок с недвижимостью, передача не только удовлетворения собственных потребностей покупателя, но и, заключённой в недвижимости, возможности её эксплуатации для  получения дохода. Кроме этого, стоимость  недвижимости может изменяться со временем. Таким образом, недвижимость характеризуется  как капитал.

При этом возможность получения  дохода не зависит от того, является ли недвижимость жилой или нежилой. Так владелец жилой недвижимости имеет возможность передачи её (целиком  или частично) в аренду за определённую плату.

А владелец предприятия или  магазина, использует собственность  для осуществления своей коммерческой деятельности. Другими словами, эксплуатирует  недвижимость для получения дохода или прибыли.

Такое свойство недвижимости как возможность её эксплуатации для получения дохода или прибыли  делает очевидной связь рынка  недвижимости с рынками товаров, капиталов и финансов. К примеру, рынок товаров нуждается в  недвижимости для своего функционирования, недвижимость может выступать средством  вложения денег – быть капиталом, а также может использоваться в качестве залога при получении  кредита. В то же время, следует признать определённую самостоятельность рынка недвижимости, и ни в коем случае не ассоциировать его с частью финансового рынка. Состояние и развитие рынка недвижимости определяются состоянием и развитием экономики в целом. Однако рынок недвижимости обладает самостоятельностью по отношению к прочим областям экономики.

Эта самостоятельность обусловлена  многочисленностью специфических, присущих только ему, видов связей по поводу собственности, как с частными субъектами экономики, так и с  государством и обществом. Причём роль государства включает в себя важную регулирующую составляющую.

Кроме того, отличительные  черты рынку недвижимости придаёт  специфический характер его товара, который однозначно отличается от других видов товаров.

Главное отличие недвижимости – это индивидуальность набора его  свойств. Другими словами, каждый объект недвижимости может обладать практически  неповторимым комплексом свойств.

Объекты недвижимости могут  различаться по физическим свойствам: по материалам, использованным при  сооружении, по срокам эксплуатации, по архитектурным стилям, по структуре и обустройству внутреннего пространства, по заложенной возможности модернизации и так далее.

Помимо физических и эксплуатационных свойств недвижимость может характеризоваться  свойствами окружающей среды, включённости в структуру коммунального хозяйства, политическим и культурным развитием  региона.

Кроме того, есть комплекс субъективных свойств, определяемых точкой зрения покупателя. Например, близость к центру или  месту работы, вид из окна, наличие  шума и т.п.

Многообразие свойств  объектов недвижимости обуславливает  практически индивидуальное формирование цен. При этом, чем выше степень уникальности недвижимости, тем выше и цена.

Здесь стоит отметить наличие  ощутимой ограниченности продавцов  и покупателей, существующей на рынке  дорогой недвижимости, в особенности  жилой.

К примеру, высокой стоимостью характеризуются объекты недвижимости в экологически чистых или центральных  районах, недавно возведённые, имеющие  развитую инфраструктуру и художественную выразительность.

В силу их высокой цены ограничено количество покупателей. А ограниченность спроса влечёт за собой ограниченность и количества продавцов.

Для характеристики недвижимости как товара используются специальные  свойства: экспозиция, ликвидность  и трансакционные издержки.  

Экспозиция исчисляется промежутком времени от выставки объекта на продажу до момента его приобретения новым покупателем.

На время экспозиции влияют свойства недвижимости, и в особенности  цена. Обычно чем выше цена – тем  больше время экспозиции. 

Несмотря на то, что недвижимость можно оценить по объективным  критериям, для принятия окончательного решения покупатель обычно выполняет  личный осмотр планируемого приобретения, который занимает определённое время.

А с учётом общепринятой практики индивидуальных переговоров  продавца и покупателя недвижимости, очевидны большие затраты времени, необходимого для демонстрации и, соответственно, реализации объекта недвижимости.

В результате недвижимость имеет большой срок экспозиции. К  примеру, средний срок экспозиции жилой  недвижимости составляет полтора–три  месяца, а нежилой – более трёх месяцев.

Ликвидность объекта (товара, активов) – это способность превращения его в деньги. Другими словами, чем проще и быстрее осуществляется процесс продажи товара, тем выше его ликвидность.