Несие нарығы

Жоспар:

 

      1. Несие  нарығы туралы түсінік және оның қызметі.

      2. Несие  нарығы құралдарының түрлері  мен формалары.

      3. Қазақстандағы  несие нарығының құрылымы.

      4. Қазақстандағы  ипотекалық несиелеу.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1. Несие нарығы  туралы түсінік және оның қызметі.

 

          Нарықгық экономикада несиенің  рөлі аса маңызды. Ақша капиталының жинақталу ауқымының ұлғаюы — несие нарығының дамуына себепкер болады. Ссудалық капитал қозғалысының мәні төмендегідей: ақша қаражаттары түрінде жинақталған капитал ссудалық капиталға тікелей айналады. Несие нарығы экономикалық санат ретінде, түпкі есебінде оның мәнін қалыптастыратын күн қозғалысымен байланысты әлеуметтік-экономикалық қатынасты білдіреді.

          Несие нарығы — механизм. Оның  көмегімен қаржылық қаражатқа  мұқгаж шаруашылық жүргізуші  субъектілер мен халықтың өзара  қарым-қатынасы және шаруашылық жүргізуші субъектілер мен халыққа белгілі бір шарттармен қаражатты ұсынуды (қарызға беруді) жүзеге асыратын қарым-қатынас белгіленеді. Несие нарығы арқылы ақша капиталы босатылғанда ұдайы өндіріс процесіндегі экономика салалары арасында қарыз капиталының жинақталуы, белінуі және қайта бөлінуі жүзеге асырылады. Ол оған нарық арқылы ссудалық капитал түрінде бағытталады, содан соң несие берушіге (банктерге және басқа да қаржы-несие институттарына) қайтып оралады. Несие нарығының мәні онда қандай ақша капиталының, яғни өзіндік капиталдың немесе басқа біреудің капиталының пайдаланғанына байланысты болмайды. Дөлірек айтқанда, банкир өз ісін өзіндік капиталдың көмегімен жүргізе ме немесе өз банкісінде депозитке салынған капиталдың көмегімен жүргізеді ме — мұның еш мәнісі жоқ.

          Несие нарығы арқылы өндіріс пен тауар айналымының өсуі, ел ішіндегі капитал қозғалысы, капитал салымындағы жинақтың түрленуі, ғылыми-техникалық революцияның жүзеге асуы, негізгі капиталдың жаңғыртылуы жүзеге асырылады.

          Оның қаржы нарығының құрастырушысы  ретіндегі маңызды рөлі ұсақ және бытыраңқы ақша қаражатын біріктіріп, өндіріс пен капиталды нарыққа шоғырландырып, орталықтандырылуына мүмкіндік береді. Ақша капиталы негізінен ақшалай ссудалық капитал түрінде жинақталады. Осыған байланысты алатын болсақ, оқшау процесс ретінде жинақтаудың ешқандай маңызы жоқ, жинақтау ең алдымен өндірістің барысына ықпалын тигізгенде ғана маңызды болады. Ақша капиталын макроэкономикалық тұрғыдан жинақтау — нақты жинақтаумен өзара тығыз байланысты. Ақша капиталы негізінен халық жинағының есебінен қалыптасатыны белгілі. Ал олардың мөлшері елдін жалпы ұлттық өнімдерінде капитал салымының үлесін қалыптастыруда үлкен рөл атқарады.

      Несие нарығының  мәні мен рөлі оның функциясын анық-тайды. Несие теориясында оның функциясының мазмұны мен мөлшеріне қатысты бірыңғай көзқарас жоқ. Алайда өзінің барлық формасында несие мәні қайта бөлу функциясында, айналымның несие құралын жасаушы функциясында тұрақты түрде пайда болып отырады. Кейбір ғалымдардың теориялық тұжырымдарына сүйенсек, Қазақстанның несие нарығына тән төрт функцияны бөліп көрсетуге болады:

        •  несие арқылы тауар айналымына  қызмет ету;

        •  шаруашылық жүргізуші субъектілердің, халықтың,

          мемлекеттің, сондай-ақ шетелдік  клиенттердің

          жинақтарын тарту;

        •  ақша қорларын тікелей ссудалық  капиталда шоғырлан-

          дыру және оны өндіріс процесіне қызмет көрсететін

          капитал салымы түрінде пайдалану;

        •  мемлекеттік және тұтыну шығындарын өтейтін капи-

          талдың көздері ретінде мемлекет  пен халыққа қызмет

          көрсетуді қамтамасыз ету, сондай-ақ  аса қуатты қаржы-

          лық-өнеркәсіптік топтардың қалыптасуына ықпал ету.

          Несие нарығы — әр түрлі қорлардың несие ресурстары мен бағалы қағаздар түрінде қалыптасқан және пайдаланылған құн қозғалысының ақшалай формасымен органикалық байланыста болатыны белгілі. Оның деңгейімен қоғамдық ұдайы өндірісті дамытуға, оның тұтастай әлеуметтік-экономикалық қатынасқа ықпал етуіне кететін ақшалай қордың қозғалысы, мөлшері және бағыты өлшеніп, анықталады.

          Несие нарығының негізгі қатысушылары  — несие беруші және қарыз  алушы. Несие беруші (кредитор) несие  мәмілесінің ссуда беретін жағы. Тауарлық өндірістің бұрынғы сатысында несие берушілердің рөлін өсімқорлар орындаған. Оның дамуына қарай акшалай несиені берушілердің орнын банк мекемелері басты. Ал тауарларды ссудаға беруде несие беруші ретінде тауар өндірушілер алға шықты. Несие беруші ссуда беру үшін белгілі бір қаражатқа ие болуы керек. Бұл қаражаттың көздеріне оның (несие берушінің) өз қаражаты, ресурстары, өз кезегінде ұдайы өндіріс процесінің басқа субъектілерінен қайтару негізінде қарызға алынатын қаражат жатуы мүмкін. Осы заманғы нарықтық қатынастар жағдайында несие беруші банк ссуданы тек өз ресурстарының есебінен ғана емес, сонымен бірге өз шотында сақтаулы жатқан тартылған ресурстардың есебінен, жұмылдырылған бағалы қағаздарды орналастыру арқылы беруі мүмкін.

          Қарыз алушы — несие қатынасында  несие алатын және алған ссудасын  белгіленген мерзімде қайтаруға  міндетті жақ. Өсімкорлық кезеңінде  несиені ұсақ шаруалар, қолөнерші-шеберлер, сондай-ақ аса ірі жер иеленушілер немесе бай адамдар пайдаланды. Кейін банктердің пайда болуына қарай қарыз алушылардың шоғырлануы жүзеге асты. Бұл арада банк ұжымдық несие беруші ретінде алға шықты. Ссудалық мәміледе несие берушіге қарағанда қарыз алушының мынадай ерекшеліктері болды:

        - ол  ссудалық қаражаттың түпкілікті  иесі болып табылмайды, тек оның     уақытша иесі бола алады, әрі өзіне тиесілі емес бөтен ресурспен жұмыс     істейді;

        - қарыз  алушы ссудалық қаражатты айналыс  саласында да, өндіріс саласында да пайдалана алады. Несие беруші ссуданы өндіріске тікелей шықпай, ауысу     фазасында береді;

          -  қарыз алушы ссудалық ресурсты  өз шаруашылығына пайдаланғаннан  кейін қайтарады. Карыз алушы  ссуданы қайтару үшін ұдайы  өндірістік  процесті несие берушімен есеп айырысуға жеткілікті қаражатты босатып алатындай етіп ұйымдастыруы керек;

  - қарыз алушы уақытша  пайдалануға алған құнды ғана қайтарып қоймайды, сонымен бірге оның ссудалық пайызын да төлейді. Бұл арада өз шарттарын алға тартатын несие берушіге қарыз алушының тәуелді болатынын естен шығармауымыз керек.

          Несие қозғалысының зандылығы несие нарығында пайда болатын  несие  беруші мен қарыз алушының арасындағы қатынасты толығырақ ұғынуымызға мүмкіндік береді.

          Несие беруші мен қарыз алушы несие қатынасына түсу арқылы өздерінің мақсаттары мен мүдделерінің бірдей екенін көрсетеді. Олар несие қатынасы шеңберінде орындарын алмастыруы да мүмкін. Егер орындарын алмастыратын болса, несие беруші қарыз алушыға, ал қарыз алушы несие берушіге айналады.

 

      2. Несие нарығы құралдарының түрлері  мен формалары

 

          Несие нарығының құралы — несие.  Ол (несие) айырбас сәтінде пайда  болып, құнның ұдайы қозғалысын  қамтамасыз ететін ссудалық мәміленің формасына енеді. Ссудалық мәміле несие қозғалысының өзегі болып табылады.

          Оны нақты шындыққа айналдыратындай  белгілі бір шарттары болуы керек. Біріншіден, несие беруші де, қарыз алушы да экономикалық байланысқа қарай, міндеттемелерді орындауға материалдық тұрғыдан кепілдеме бере алатындай заңды дербес субъектілер ретінде алға шығуы керек. Екіншіден, несие беруші мен қарыз алушының мүдделері бірдей болғанда ғана несие қажеттілікке айналады. Несие мәмілесі жүзеге асу үшін оның қатысушылары, бірінші жақ— ссудаға ақша қаражаттарын беруге, екінші жақ — оны алуға екі жақты мүдделік танытуы керек. Несиелік қатынас субъектілерінің өзара мүдделеріне негізделген экономикалық байланыс тұрақтылығымен сипатталады, әрі несие шеңберіндеп тұтас жүйе ретінде анықгалады.

          Тауарларды өткізудегі сату-сатып  алу процесінде сатушы оның (тауардың) ақшалай эквивалентін әрдайым  бірден ала бермейді. Сатып алушы  тауардың құнын белгілі бір мерзім ішінде төлеуі мүмкін. Бұл арада сатып алушы қарыз алушыға, ал сатушы несие берушіге айналады. Несие беруші мен қарыз алушы — бір полюсте эквивалент алудың, ал екінші полюсте оны төлеудің мерзімі ұзартылатын барлық жағдайларда — қатысушыларға айналады.

          Нарықтық шаруашылық жағдайындағы  негізгі формаға банк несиесі жатады. Бұл жағдайда кәсіпорын, ұйым, халық, мемлекет және банктің өздері де несие қатынасының субъектілері ретінде алға шығады. Коммерциялық банктер өз клиенттеріне түрлі белгілері бойынша жіктеуге болатын әр түрлі несие түрлерін ұсынады. Ең алдымен қарыз алушылардың негізгі топ-тары болып табылатын шаруашылыққа, халыққа, мемлекеттік органдарға несие беріледі.

      Тағайындалуы (бағыты) бойынша несиені былайша  бөліп көрсетуге болады:

        - тұтынушылық;

        - өнеркәсіптік;

        - саудалық;

        - ауыл  шаруашылығына берілетін несие;

        - инвестициялық;

      - бюджеттік.

          Экономиканың барлық салаларындағы  шаруашылық жүргізуші су бъектілерге берілетін банк несиелері жұмыс істеу салаларына қарай екі түрге бөлінуі мүмкін:

        - негізгі  қордың кеңейтілген ұдайы өндірісіне қатыстырылатын ссуда;

       - айналым  қорлары ұйымдастыруға қатыстырылатын, яғни өндіріс

       - саласы  мен айналыс саласына бағытталатын  ссуда.

          Несие пайдалану мерзімі бойынша талап етілгенге дейінгі және мерзімді несиелер деп бөлінеді:

          Мерзімді несие өз кезегінде  мыналарға бөлінеді:

        •  қысқа мерзімді (1 жылға дейін);

        •  орта мерзімді (1 жылдан 3 жылға дейін);

        •  ұзақ мерзімді (3 жылдан жоғары).

          Талап етілгенге дейінгі несиені  қарыз алушы несие берушінің  талабы бойынша қайтару мерзімі ішінде немесе несие келісім-шарты бойынша белгіленген мерзімде немесе өз қалауы бойынша кез келген уақытта қайтарады.

          2. Несие мөлшері бойынша ірі, орташа, ұсақ деп бөлінеді. Әрбір банк оны өзінің несие салымдарының көлеміне қарай анықтайды. Мәселен, әлемдік тәжірибеде коммерциялық банктер нормативті тәртіппен «аса ірі сатушы» ұғымын өзіндік қаражаттың 3-5%-ынан асатын несие ретінде анықтайды.

          3. Қамтамасыз етілуі бойынша несие  қамтамасыз етілген және қамтамасыз  етілмеген (бланктік) деп бөлінеді. Қамтамасыз етілетін несие мыналармен қамтамасыз етіледі:

        •  кепілмен;

        •  банк кепілдемесімен;

        •  сақтандырумен.

          Несиені қамтамасыз ету оның  қайтарылмай қалу қауіпін азайтудың бір тәсілі болып табылады. Ал қамтамасыз етілмейтін несиеге тоқталатын болсақ, ол бұрыннан банкпен серіктестік байланыс орнатқан, несие төлеуге қабілеті бар бірінші сыныпты клиентке беріледі. Ол (қамтамасыз етілмейтін несие), әдетте, қысқа мерзімде (бір айдан үш айға дейін) қосымша ақша қаражаттарына мұқтаж қарыз алушыға беріледі. Қамтамасыз етілетін несиеге келетін болсақ, оның жөні басқа. Қамтамасыз етілген міндеттеме несиені қарыз алушы өтемей кеткен жағдайда оны несие берушінің өндіріп алуына құқығын бекітіп береді.

          4. Банк ссудаларын беру тәсілі  бойынша оны өтемақылық және  төлемдік деп бөліп көрсетуге болады. Өтемақылық несие — қарыз алушының есеп шотына оның тауарлық-материалдық құндылыққа немесе шығынға жұмсалған өзіндік қаражатының орнын толтыру үшін бағытталады. Төлемдік несие — банк ссудасы қарыз алушыға несиеленген шара бойынша төлемді төлеуі үшін ұсынылатын ақшалай есеп айырысу құжатының төлеміне тікелей бағытталады.

          5. Өтелетін әдісі бойынша бөліп-бөліп төлеумен өтелетін банк ссудасы және бір мезгілде (нақты бір күнде) өтелетін ссуда деп бөлінеді.

          Банк несиесі шаруашылық жүргізуші  субъектілердің және басқа да  құқықтық тұрғыдан ұйымдастырылған құрылымдардың өндірістік және әлеуметтік қажеттіліктеріне несиелеу қағидаларын қатаң сақтаумен беріледі. Несиелеу қағидасы барлық жүйенің ең басты және негізгі элементі болып табылады. Өйткені ол несиенің мәні мен мазмұнын, сондай-ақ объективті экономикалық заңдылықтардың талаптарын, оның ішінде несие қатынасы саласындағы зандылықтың талаптарын бейнелейді.

          Банк несиесінің мынадай формалары  бар:

          1. Мерзімді несие — мерзім  басында толық беріледі. Сондықтан  да ол бойынша пайыз барлық  соманың есеп айырысуынан есептеледі, ал негізгі сома кезендік жарнамен  немесе мерзім соңында бір жолғы төлеммен өтеледі.

          Қысқа мерзімді несие, әдетте, тіркелген пайыз мөлшерлемесі  бойынша беріледі, ал ұзақ мерзімді  кез келген валютада өзгермелі  пайызбен беріледі. Мұның біріншісі (қысқа мерзімді несие) шаруашылық жүргізуші субъектілердің айналымдағы капитал қозғалысына қызмет етеді, есеп айырысудың уақтылы жүргізілуіне ықпалын тигізеді, төлем қабілетін арттырады әрі

      қаржылық  жағдайды нығайтады. Оның қысқа  мерзімді несиеден айырмашылығы  ұзақ мерзімді және орта мерзімді  несиелер инвестициядағы қажеттілікті  қамтамасыз етуге, яғни негізгі  капиталдың қозғалысына, құрылысқа, жаңа өндірісті жаңғыртуға, игеруге және негізгі қордың ұлғайтылған ұдайы өндірісімен бай-ланысты шараларды жүзеге асыруға бағытталады.

          2. Овердрафт бойынша несие —  мерзімсіз несие. Оны қарыз  алушы алғашқы талап етуі бойынша келісімшарттың сомасына сәйкес күн сайын есептелетін, базалық мөлшерлемеден асатын пайызбен ала алады. Банк қарыз алушыға алдын ала хабарлап, овердрафт бойынша несиенің күшін жоюы мүмкін.

          3. Ашық несие желісі бар несие  - қарыз алушының талап етуі  бойынша банктің келісімшартта  айтылған соманы беру міндеттемесі. Несие желісі белгілі бір мерзімге ашылады және ол осы мерзім ішінде жабылмайды. Несие желісін компаниялар қажет болған жағдайда қаржыландырудың қосымша көзі ретінде пайдалануы мүмкін.

          4. Жаңартылмалы несие. Несие желісі  де, овердраф та жаңартылмалы  несие түрінде бола алады. Бұл арада қарыз алушы соманы ескертілген соманың шегінде тұрақты пайдалануы, әрі өтеуі мүмкін. Айта кететін жайт, мұндағы несие белгіленген берешек лимитінің шегіңде автоматты түрде беріледі әрі өтеледі. Мәселен, егер банк қарыз алушы үшін 300 мың теңге сомасында үш жылға жаңартпалы несиесі бар несие желісін ашатын болса, онда қарыз алушы 300 мың теңгенің бәрін үш айға бір-ақ ала алады. Қарыз алушы жаңартпалы несиені ең қысқа мерзімде пайдаланады. Үш ай өткен соң сома өтелетін болса, қарыз алушы несиені 300 мың теңге сомасында автоматты түрде жаңарта алады.

          5. Бірлестірілген иесие. Дәстүрлі мерзімді банк несиесі туралы келісім банк пен шаруашылық жүргізуші субъектінің арасында бекітіледі. Яғни, оған екі жақ қатысады. Шаруашылық жүргізуші субъект пен банктер (A,B,...N) арасында жеке несие келісімі бекітіледі. Алайда субъектіге аса ірі сома қажет болған кезде банк көп мөлшерде несие беруден бас тартатын болса, яғни үлкен тәуекелдік жүгін өз мойнына алғысы келмесе немесе шаруашылық жүргізуші субъект өзін-өзі қаржыландыру үшін тек бір ғана банкпен шектеліп қалғысы келмесе, онда бірлестірілген несие қажет болады. Мұндай несиені қарыз алушыға бірнеше банк береді.

          Бірлестірілген несие — банк тобын құратын кепіл банк аркылы ұйымдастырылады. Мұнда топтың құрамындағы әрбір банк несие сомасының белгілі бір бөлігін береді.

          6. Ипотекалық несие — сатып  алынған үйдің немесе жердің  кепілімен банк беретін орта  мерзімді және ұзақ мерзімді несие. Ипотекалық несие — қаржылық қызмет көрсету нарығының ең серпінді дамып келе жатқан бағыттарының бірі. Бүгінгі танда Қазақстандағы үлкен мәселе болып саналатын «баспана мәселесін» шешудің бірден-бір жолына айналды. Жылжымайтын мүлік саласындағы мамандар ұзақ мерзімді ипотекалық несиенің жүйесін дамыту қажет деп санайды.

 

      3. Қазақстандағы несие нарығының  құрылымы

 

          Коммерциялық банктер нарықтағы  негізгі несие берушілерге жатады. Олар жеке және заңды тұлғалардың бос ақша қаражаттарын уақытша тартады және активтік операцияларды орындау үшін осы қаражаттың негізінде ресурс базасын құрайды. Коммерциялық банктер өз кезегінде Қазақстан Республикасының Ұлттық банкісіне есеп береді. Ұлттық банк коммерциялық банктерге ломбардтық несиені, қайта қаржыландыру несиесін және өз негізінде қысқа мерзімді қарызды талап ететін РЕПО-ны ұсынады. Қайта қаржыландырудың мөлшерлемесін Ұлттық банк белгілейді. Коммерциялық банктер несие бойынша өздерінің пайыз мөлшерлемелерін Ұлттық банк белгілеген мөлшерлемеден төмен белгілей алмайды.

      ҚР Қаржы нарығы мен қаржылық ұйымдарды қадағалау және реттеу жөніндегі агенттігі несие нарығында реттеуші орган ретінде танылады. Мәселен, бұл орган кастодиан-банктің, брокер-банктің және т.б. банктердің негізгі тәртіп нормативтерін анықтайды.

      Коммерциялық  банктер әмбебап коммерциялық  банк және мамандандырылған коммерциялық банк болуы мүмкін екендігі белгілі. Отандық тәжірибеде бүгінгі таңда, әмбебап банктердің артықшылықтарға ие болып отырғаны байқалады. Дегенмен соңғы уақытта мамандандырылған банктер алға шыға бастады. Мысал ретінде «Тұрғын үй құрылыс банкі» АҚ-ны айтуға болады. Оның негізгі бағыты - халыққа ипотекалық несие беру болып табылады.

          Несиені тек коммерциялық банктер  ғана емес, сондай-ақ ломбардтық, несиелік серіктестіктер және т.б. береді. Олар ссуданы аз ғана мерзімге және аз ғана сомада зергерлік бұйымдардың, автокөліктің және халық тұтынатын тауарлардың кепілімен береді.

          Қазақстан несие нарығының институционалдық  құрылымын былайша көрсетуге  болады (13-сурет).

          Қазақстанда осы уақытқа дейін  қысқа мерзімді несиелер негізінен  аса ірі тұрақты қарыз алушыларға, заңды тұлғаларға ғана беріліп келсе, ал қазіргі күні елімізде ұсынылатын несиелердің көптеген түрлері пайда болғаны байқалады. Оның үстіне несие берушілердің қатарын мамандандырылған мекемелер толықтырып, қарыз алушы жеке және заңды тұлғалардың да саны өсіп отыр.

          Қаржы мекемелерінің несиелік  портфельдеріне қарай, несие нарығының  құрылымын былайша көрсетуге  болады.

          Бүгінгі таңда басқа несие  нарықтарына қарағанда тұтыну  несиесінің нарығы ерекше дамып  келеді. Ол халық тұтынатын тауарларды  сатып алу үшін беріледі. Сатып  алынған тұрмыстық техниканың, машинаның  және басқа да тауарлардың  құнын біртіндеп, бөліп төлеуге мүмкіндік беретіндіктен бүгінгі күнде ең қолайлы нұсқаға айналып отыр. Бүгінгі таңда банктердің пайыз мөлшерлемелерін көп төмендетуі, мұндай несиені алудың рәсімін оңайлатты. Бұл осы нарықтың даму қарқынын арттыруға әкелді.

          Құрылыс несиесіне келетін болсақ, елдегі құрылыс жұмыстарының  қарқын алуына қарай оған жұмсалатын  қаражатқа деген қажеттілік артып  келеді. Банктердегі ссудалық пайыздардың  кемуі мен несие беру рәсімдерінің оңайлатылуы несие нарығының кеңеюіне себепкер болды.

          Банкаралық несие нарығы —  несие нарығының айрықша бөлігі. Басқа несие нарықтарында банктерден  өзгесінің бәрі қарыз алушыға жатса,  мұнда тек банктердің өздері ғана несие берушінің де, қарыз алушының да рөлінде болады.

          Халықтың баспана қажеттілігіне  байланысты ипотекалық несие  нарығы жылдам дамып келеді. Бірақ,  халықтың көпшілігінде баспана  алуға жеткілікті қаржы болмай  тұр, сондықтан да жеке тұлғалар үшін ең қолайлысы тұрғын үйді ипотекалық несиемен қамтамасыз ету болып табылады.

 

      4. Қазақстандағы ипотекалық несиелеу.

 

          Қазіргі мемлекеттік тұрғын үй  саясаты тұрғын үй мәселесін  шешуде халықтың әлеуметтік көмекке мұқтаж бөлігінің қажеттіліктеріне бағдарланған бұрынғы саясатымен қатар, орташа табысы бар және тегін жекешелендірудің нәтижесінде баспанасын өз меншігіне айналдырып алған баспанасы бар халықтың негізгі бөлігіне жаңа екпін түсіріп отыр.

          Ұзақ мерзімді ипотекалық тұрғын үй несиесі халықтың осы бөлігінің мәселелерін шешудің негізгі тәсіліне жатады. Алайда халық табысының аздығы, қаржы нарығында пайыздық мөлшерлемелердің жоғары болуы, тұрғын үй нарығының дамымағандығы және құрылыс бағасының жоғары деңгейден түспеуін ескермегенде, ипотека механизмінің көмегімен шешілуі тиіс басқа да мәселелер көп.

          Ипотекалық тұрғын үй несиесі — ҚР азаматы болып табылатын жеке тұлғаларға екінші деңгейлі банктердің (банк операцияларының жекелеген түрлерін жүзеге асыратын ұйымдардың) несие қаражатына біртіндеп бөліп-бөліп немесе толық сатып алынған жылжымайтын мүлік кепілімен (жылжымайтын мүлік ипотекасы) беретін қарызы. Ипотекалық тұрғын үй несиесі қарыз алушыға көп пәтерлі үйден жеке пәтер сатып алуы үшін немесе жеке үй сатып алуы үшін беріледі.

          Ипотекалық тұрғын үй несиесін ҚР Ұлттық банкісінен банк операцияларын жүргізуге лицензия алған банктер береді.

          Кез келген елде ипотекалық  несиелеудің дамуына мынадай  факторлар өз әсерін тигізеді:

          1. Саяси фактор — елдегі саяси  жүйенің жалпы тұрақ-тылығы.

          2. Құқықтық фактор — мемлекеттің  құқықтық ортасының жалпы жағдайымен  анықталады. Мұнда ипотеканың дамуына  құқықтық ортаның меншіктік қатынасты,  ең алдымен оның жылжымайтын  мүлік объектілерін қорғай алатын  қабілеті зор әсерін тигізеді, оның ішінде кепілдің объектісі  болып табылатын мүліктен салық  өндіріп алуды және мүлікті шеттетуді заңдық тәсілдерімен жүзеге асырудың, жылжымайтын мүліктің нақты тіркеу жүйесінің, сондай-ақ кепіл тіркеуінің болуы немесе болмауының да мәні зор. Ипотекалық операцияларды олардың қатысушыларымен жүзеге асырудың мазмұны мен тәртібін реттейтін заңдар мен қаулылардың арнайы блоктарын бөлгенде ғана ипотека жақсы дами алады.

          3. Экономикалық — қаржылық нарықтың  жағдайы мен дамуы, инфляция  деңгейі мен валюталардың тұрақтылығы,  халықтың төлем қабілеті.

          4. Тарихи жағдай мен факторлар  — қаражаттың дәстүрлі жолмен жинақталуы немесе оның болмауы, сондай-ақ халықтың несиеге көзқарасы, елдердің тарихи даму ерекшеліктері.

          Әр түрлі факторлар ипотекалық несиелеуді ұйымдастырудың әр түрлі нұсқаларын қалыптастырудың негізі болып табылады. Қазақстан бұл жүйені өзінің тарихи ерекшеліктеріне қарай қалыптастырады.

          ҚР Президентінің 1995 жылдың 23 желтоқсанында қабылдаған N 2723 «Жылжымайтын мүлік ипотекасы туралы» заңдық күші бар Жарлығы Қазақстандағы ипотекалық дамудың бастауы болды. Онда ипотека кепіл түрі ретінде анықталды — кепілге салынған жылжымайтын мүлік немесе ондағы үлес кепіл берушінің немесе үшінші тұлғаның иелігінде және пайдалануында болады. Халықты ұзақ мерзімді ипотекалық тұрғын үй несиесімен қамтамасыз ететін жүйені құрудың алғашқы кезеңінде мемлекеттің рөлі айрықша болды. Мемлекет жүйенің даму тұжырымдамасын анықтап, оның сенімді әрі тиімді жұмыс істеуіне жағдай тудыратын құқықтық базасын қалыптастырды және қарыз алушыларды әлеуметтік жағынан қорғаудың механизмін жасады, ипотекалық несиелеу нарығының қатысушыларын ынталандыратын салықтық саясатты жүргізді, нарықты ұйымдастыратын қажетті институттарды құрап, оларды басқаруға ат салысты.

          2000 жылдың 21 тамызындағы ҚР Үкіметінің N1290 қаулысымен қабылданған Қазақстан Республикасында ипотекалық несиелеу жүйесін дамыту және тұрғын үй құрылысын ұзақ мерзімді қаржыландыру тұжырымдамасына сәйкес ипотекалық несиелеудің жүйесі ипотекалық компанияларды тұрғын үй нарығының дамуын қамтамасыз ететін жабық акционерлік қоғам формасында құруға негізделді. Бұл жүйеде банктер ипотека тауарларымен қамтамасыз етілген ипотекалық облигацияларды шығару жолымен қайта қаржыландырыла алады. Ұлттық банк басқармасының 2000 жылдың 20 желтоқсанындағы шешімі нәтижесінде «Казақстан ипотекалық компаниясы» жабық акционерлік қоғамы құрылды.

          Дербес қаржы институты болып  табылатын «Қазақстан ипотекалық  компаниясы» жабық акционерлік  қоғамы несие беруші банктерден  ипотекалық тұрғын үй несиесі бойынша талап ету құқығын алады, әрі осы құқықтармен қамтамасыз етілген ипотекалық бағалы қағаздарды шығарады.

          Компанияның негізгі функцияларына  мыналар жатады:

        •  несие берушілерді белгіленген  стандарттар мен талаптар негізінде,  ұзақ

          мерзімді ипотекалық тұрғын үй несиесін талап ету құқықтарын сатып

          алу жолымен қайта қаржыландыру;

       • тіркелген  немесе өзгермелі сыйақы мөлшерлемелері  белгіленген

          ипотекалық бағалы қағаздарды шығару;

       • тұрғын үй несиесі саласына инвесторлардың қаражатын тарту;

       • ҚР Ұлттық банкімен несие беруші банктердің қаржылық жағдайы

         туралы ақпараттармен қамтамасыз ету туралы келісімді бекіту;

       • банктер  үшін ипотекалық несиелеу бойынша  әдістемелік ұсыныстарды

          әзірлеу;

       • несие  берушілерге ипотекалық тұрғын үй несиесі бойынша консалтингтік қызмет көрсету және ипотекалық несие операцияларын жүргізудің тәуекелі төмен әрі оңтайлы тәжірибесін енгізуіне ықпал ету. Компания несие беруші банктердің ипотекалық түрғын үй несиесі бойынша ұсынған мәліметтерін талдайды, ипотекалық тұрғын үй несиесінің сапасын тексеруді жүзеге асырады және қарыз алушылар жөніндегі ақпараттарды алу туралы мемлекеттік немесе басқа да органдармен келісімді бекітеді, сондай-ақ ипотекалық несиелеу саласындағы мамандардың біліктілігін арттыру мақсатында оларды оқытуды жүзеге асырады.

          Екінші деңгейлі банктер жеке  қарыз алушыларға олардың өтей  алатын мүмкіндіктерін алдын  ала бағалап, қарыз алушының  табысын ескеру мен несиенің  ең көп шамадағы ықтимал сомасын анықтап, олардың бастапқы жарнаны төлеуге өзіндік қаражатының жететінін немесе жетпейтінін анықтап алғаннан кейін және ипотеканың мәнін бағалаған соң, ипотекалық несиені тұрғын үйді сатып алуы үшін береді. Бұл рәсім қарыз алушының андеррайтингі деп аталады. Несие беруші қарыз алушының берген ақпаратын тексереді, оның төлем қабілеттілігін бағалайды және несие беру туралы шешім қабылдайды немесе белгілі бір себептерге сүйеніп оған несие беруден бас тартады.

          Егер несие беруші жағымды  шешім қабылдайтын болса, берілетін  несиенің сомасын есептеп, оны  берудің басқа да маңызды шарттарын (мерзімін, пайыздық мөлшерлемесін, өтеу тәртібін) қалыптастырады.

          Ұзақ мерзімді ипотекалық несие төлем, мерзім, қайтару шарттарымен және несие қаражатының пайдалануына қатаң бақылау орнатумен беріледі. Қарыз алушының өзіне үйді несие берушіге өтініш бергенге дейін де, өтініш бергеннен кейін де таңдауына құқығы болады. Бірінші жағдайда үйді сатушы мен қарыз алушы өздері белгілеген мерзімде келісілген баға бойынша, қарыз алушының тұрғын үйді сатып алудағы басым құқығын қарастыратын тұрғын үйді сату-сатып алудың келісімшартына алдын ала қол қояды. Несие беруші несиенің қайтарылуы тұрғысынан тұрғын үйді бағалайды және қарыз алушының табысына, әкелген бастапқы жарнасына әрі тұрғын үйдің құнына қарай, оның сомасын есептейді. Екінші жағдайда әлеуетті қарыз алушы несие беруші есептеген несиенің шамасын біліп алғаннан кейін өзіне қолайлы, төлеуге қабілеті жететін тұрғын үйді таңдайды. Содан соң өзінің сатушысымен сату-сатып алудың мәмілесін бекітеді. Бұл мәміледе несие берушінің сатып алынған тұрғын үйдің несиені қамтамасыз ете алатыны туралы келісімі міндетті түрде болуы керек.