Незавершенное строительство

Незавершенное строительство, до сих пор оставаясь  в тени экономических баталий, уступая  место звездным понятиям "инфляционная спираль", "либерализация", "дефолт" и др., тем не менее по-прежнему "дамоклов меч" любого социально-политического уклада, будь-то социалистическая модель организации общественного производства, смешанная, либерально-капиталистическая. "Призрачность благополучия" как раз и проявляется в динамике масштабов незавершенного строительства, точнее, его избыточных объемов, способных не только продуцировать кризисы, но и разрушать империи.

Продолжая тему обеспечения экономической  безопасности инвестиционно-строительной деятельности, авторы задались целью  поиска "индикаторов опасности" устойчивого развития общества и  отдельных сфер его деятельности. Исследуя одну за одной категории рыночной экономики, кстати сказать, далеко не полно отражающих российскую модель хозяйствования и ее инвестиционно-строительную составляющую, "омертвление капитала", выраженное в динамике, структуре и масштабах незавершенного строительства, с точки зрения авторов, наиболее полно характеризует комплекс проблем развития на стыке уже имеющихся и перспективных как результат низкой (нулевой) отдачи инвестиций или их убыточности.

Негативное  влияние избыточных объемов незавершенного строительства на экономику страны трудно переоценить. Ведь изымая из хозяйственного оборота капитал как совокупность материальных и нематериальных активов оно приводит к значительным потерям ВВП, фиктивному росту национального богатства, инфляции, дальнейшему техническому и технологическому отставанию, а значит и к снижению конкурентоспособности отечественного производства, росту социальной напряженности и негативным ожиданиям.

Выстроенная в условиях разгосударствления экономики  система регулирования незавершенного строительства как составная  часть механизма регулирования  инвестиционно-строительной деятельности изначально была направлена прежде всего на устранение огромных избыточных объемов незавершенного строительства (в 1990 г. его объем равнялся 1/4 национального дохода СССР), явившихся, с одной стороны, предвестником, с другой - следствием смены экономической формации. Цели обеспечения экономической безопасности развития страны, сбалансированного расширения инвестиционно-строительной деятельности сначала отошли на второй план, а затем и вовсе выпали из области целевых установок действующей системы регулирования незавершенного строительства.

Однако  изменение направления вектора  развития с противокризисных антистагнационных целей к целям устойчивого экономического роста требует адекватного смещения экономических акцентов с нейтрализации последствий сбоев инвестиционно-строительной деятельности к устранению причин их возникновения и созданию системы превентивных мер, обеспечивающих сбалансированное развитие инвестиционно-строительной деятельности, выраженное в ликвидации совокупности экономических явлений, проявляющихся в форме избыточного незавершенного строительства.

Практика  показывает, что действующая система, построенная на жестком административном контроле начальных стадий инвестиционно-строительной деятельности, эффективная в условиях стагнации строительного производства, в новых условиях хозяйствования оказывает ограничивающее воздействие  на развитие инвестиционно-строительной деятельности, мешая экономическому росту. Анализ позволяет констатировать, что без перевода абстрактной  категории "незавершенное строительство", используемой ныне как атрибут бухгалтерского учета, в практическую плоскость  как одного из основных критериев  оценки совокупной эффективности развития, проявляющейся в полезной работе капитала, упреждая соответственно его "омертвление", угрозы развитию в  любой момент могут достигать  критических отметок. В этой связи  решение многих проблем экономического роста целесообразно рассматривать  с точки зрения регулирования  незавершенного строительства.

Как справедливо отмечает академик Б. Е. Большаков: "нельзя управлять тем, что нельзя измерить". Но прежде, чем измерить незавершенное строительство, следует уточнить его экономическую  природу, истинные причины возникновения, т. е. понять сущность объекта регулирования  и только после этого пытаться конструировать адекватный экономический  механизм.

Таблица 1 
Число объектов в незавершенном строительстве

Вопреки бытующему в профессиональной среде  мнению, что незавершенное строительство - хроническая российская болезнь, при  социализме гипертрофированно развивавшаяся  в условиях бесконтрольного доступа  к казавшимся безграничным ресурсам, а в условиях рынка загнанная  внутрь под натиском проводившихся  реформ, экономическая сущность анализируемой  категории принципиально изменилась, как изменился реальный масштаб  проблемы и ее следствия. Ясно, что  складывающаяся картина динамики незавершенного строительства не позволяет относиться к нему, как к утилитарной бухгалтерской  группировке затрат, часть которых  либо не отражается в отчетности (так  называемые неучтенные затраты на согласования и разрешения), либо вообще не фигурирует в статистических базах. Сколько  недостроя накопилось в садовых товариществах, кто и как учитывает этот "омертвленный капитал"? Сколько коммерческих затей не было доведено до конца, демонстрируя памятники истинно русскому "авось"? А следствия "дефолтов", "внутренних займов" и "рыночных переделов", ныне замороженные или списанные? Но, даже если не учитывать всего сказанного выше, официальная статистика говорит сама за себя (табл. 1, 2).

Из  приведенных данных следует, что  объем ввода в действие жилых  домов за годы реформ ни разу не превысил объемов незавершенного строительства. А в зонах интенсивного строительства, например в Москве, разрыв между  незавершенным строительством и  вводом в действие особенно велик - более, чем двукратный. Положение дел в частном секторе вообще вызывает тревогу как с точки зрения соблюдения строительных норм и правил, так и вследствие неразумного расточительного расходования ресурсов. Обыватель возразит: какое обществу дело до неудач собственников, свободных предпринимателей, их просчетов и провалов? Частная инициатива, как говорят, наказуема: в случае успеха есть что делить, в случае неудачи страдает чужой кошелек. Но это только на первый взгляд. Задумаемся, сколько рабочих мест потеряно в замороженных долгостроях, сколько ресурсов безвозвратно изъято из оборота, какое количество активных предпринимателей, способных генерировать идеи, ушло из бизнеса, сколько накопленных денежных ресурсов, изъятых из производственной сферы, израсходовано на активизацию административного ресурса? Не будем забывать и о потерях времени: подготовительная стадия давно превышает годовой рубеж. А что такое год для динамично развивающейся экономики? Например, в Японии запрещены стройки продолжительностью более трех лет как не соответствующие требованиям научно-технического прогресса.

Таблица 2 
Ввод в действие основных фондов

Состояние незавершенного строительства в  развитых странах - предмет пристального внимания государства, использующего  различные механизмы его регулирования  в спектре от использования специфических  методов страхования и кредитования до административно-запретительных рычагов.

В нашей  стране за борьбой с инфляцией  в "валютных коридорах" потерялись меры, предупреждающие ее появление, нивелирующие сущностные причины кризисных  явлений, а именно: вышли из под  контроля и государственного регулирования  процессы "омертвления капитала", выражающиеся в первую очередь в  росте незавершенного строительства.

В результате ни на один из ключевых практических вопросов: как предотвратить появление  избыточного незавершенного строительства, какие меры смогут обеспечить ликвидность  незавершенного строительства, с помощью  какого рода механизмов вовлекать его  в хозяйственный оборот, как консолидировать  интересы и распределять риски роста  незавершенного строительства между  участниками инвестиционно-строительной деятельности, каким образом регулировать и влиять на его масштаб, структуру  и динамику, как учитывать незавершенное  строительство и осуществлять мониторинг его состояния, где границы дозволенного объема незавершенного строительства, адекватного требованиям экономического роста - нет ответов ни у экономической науки, ни в хозяйственной практике.

Итак, определим сущность объекта регулирования. Под незавершенным строительством в условиях переходной экономики авторами понимается нетоварная форма авансированного в процессе инвестиционно-строительной деятельности капитала. Это определение вызывает необходимость ряда уточнений составляющих его понятий: задела как части незавершенного строительства, выполняющей в экономике производительную функцию капитала - своевременный и ритмичный ввод в действие основных фондов и избыточного незавершенного строительства как нетоварной формы убывающей стоимости инвестиционных ресурсов, не выполняющих производительную функцию капитала.

При этом экономические особенности  незавершенного строительства в  условиях переходной экономики заключаются  в следующем: 
во-первых, незавершенное строительство есть ничто иное, как часть фиктивного национального богатства (т. е. ресурсы вложены, а отдачи нет; объемы выполненных работ учтены, а товар на рынке отсутствует); 
во-вторых, незавершенное строительство - это интенсивно уменьшающийся стоимостной эквивалент произведенных затрат (имея в виду ускоренное старение объектов незавершенного строительства). Проведенное исследование показало, что неэксплуатируемые здания и сооружения изнашиваются втрое быстрее функционирующих; 
в-третьих, незавершенное строительство представляет собой квазитоварную форму, имеющую нулевую потребительскую стоимость и ограниченный рыночный товарооборот. Зачастую ценность земельного участка даже с нулевой потребительной стоимостью предопределяет возможность рыночного товарооборота незавершенного строительства. При этом, чем более развит рынок и сбалансированы спрос и предложение недвижимости, тем менее ликвидны объекты незавершенного строительства; 
в-четвертых, следуя логике инвестиционно-строительного цикла, незавершенное строительство может выступать в форме разрешений или проектно-сметной документации, т. е. в форме нематериальных активов. В условиях директивной экономики предпроектной стадии как стадии разработки идеи и предварительного технико-экономического обоснования не существовало, что объективно исключало эту часть нематериальных активов из рассмотрения. На современном этапе развития нематериальными активами не обладают лишь самовольные постройки, не прошедшие обязательной стадии предпроектных согласований, стадии проектирования и утверждения проекта. Заметим, что доля нематериальных активов в объеме незавершенного строительства достаточно велика (в среднем от 15 до 20%, а в крупных городах - от 25 до 30% - по данным компании "Ernst&Young"). В этой связи поражают воображение итоги последнего единовременного обследования жилищного строительства в 35 субъектах РФ, проведенного Госкомстатом России. Оно показало, что доля жилых зданий, строительство которых не начато, т. е. количество нереализованных разрешений, выданных на 1 января 1999 г., составила 23%, а в 2003 г. - более 25%.

Исходя  из указанных определений и особенностей незавершенного строительства его  объекты могут быть классифицированы следующим образом: 
  стадия осуществления проекта: предпроектная, проектная, строительство; 
  продолжительность инвестиционного цикла: до одного года, от одного до двух лет, от двух до трех лет, от трех до четырех лет, от четырех до шести лет, свыше шести лет; 
  этап строительства: подготовительный период, нулевой цикл, надземная часть, монтаж систем оборудования, пусконаладочные работы, отделочные работы, освоение мощностей, благоустройство; 
  сметная стоимость: до 1 млн. руб., от 1 до 50 млн. руб., свыше 50 млн. руб.; 
  степень готовности: низкая (до 50%), средняя (50-70%), высокая (свыше 70%); 
  степень потребности в инвестиционных ресурсах: большая (более 70%), средняя (от 70 до 30%), незначительная (менее 30%); 
  функциональное назначение: производственные, специальные, жилые, нежилые; 
  форма собственности: частная, государственная, иностранная, смешанная, кооперативная, собственность общественных и религиозных организаций; 
  степень сложности: обычные, технологичные, сложные; 
  качественное состояние: строящиеся с соблюдением нормативных сроков, строящиеся сверх нормативных сроков, временно приостановленные (до одного года, один - три года, свыше трех лет), законсервированные (до одного года, на один - три года, свыше трех лет), прекращенные строительством (до одного года, на один - три года, свыше трех лет).

Проведенный авторами экспертный опрос участников инвестиционно-строительной деятельности, включая работников муниципалитетов, позволил сформулировать следующие  причины возникновения незавершенного строительства (расположенные по степени  влияния): 
  финансовая необеспеченность проекта; 
  низкое качество проектных и строительных работ; 
  несвоевременная поставка материалов и оборудования; 
  необеспеченность строительства проектно-сметной документацией; 
  консервация прежних структур управления строительным процессом; 
  длительность и забюрократизированность предпроектно-проектного цикла; 
  невозможность быстрой адаптации строящегося объекта под изменяющиеся условия рынка; 
  жесткий контроль со стороны властных структур; 
  невозможность точной оценки будущих затрат и выгод проекта; 
  непредвиденное изменение арендных ставок; 
  нецелесообразность проекта для местных властей.

Сравнение результатов оценки степени влияния  факторов с подобными исследованиями, проведенными в условиях планово-директивной  экономики, показало, что несмотря на прошедшие десятилетия реформ факторный состав причин возникновения незавершенного строительства остался практически неизменным. Сегодня, как и прежде, низкое качество работ, несвоевременная поставка материалов и оборудования, необеспеченность строительства проектно-сметной документацией, неэффективность управления в значительной степени определяют величину избыточного незавершенного строительства.

В связи  с этим возникает ряд естественных вопросов: чем объясняется такое  завидное постоянство состава основных факторов возникновения незавершенного строительства, почему на него практически  не повлияли ни изменение системы  экономических отношений, ни многочисленные реформы строительного комплекса?

Быть  может сказывается недостаточная эффективность рыночной системы хозяйствования при распределении ресурсов? Или экономические реформы, проводимые все эти годы, направленные на обеспечение эффективной работы строительного комплекса, не привели ещё к формированию класса эффективных собственников и управленцев? А что если эти факторы просто неустранимы и относятся к составу необходимых издержек строительного производства?

Между тем, ответы на поставленные вопросы  не столь очевидны, как это может  показаться на первый взгляд. Корни  недостаточной эффективности рыночной системы хозяйствования и проведенных  реформ, проявляющиеся в процессах "омертвления" капитала, уходят далеко в глубь выстроенной за годы реформ системы экономических отношений.

Источник  проблемы необходимо искать не в том, что было сделано. Ведь какими бы правильными  или неправильными ни были бы подходы  к реформированию системы хозяйствования, они проходили в русле рыночных отношений, фундаментальные основы которых не ориентированны на длительное "омертвление" капитала. Проблема, с точки зрения авторов, возникает там, где сохранились остатки прежней системы хозяйствования, частично перестроенные под условия рыночной системы, но неизменные в своих принципиальных основах. Именно они воспроизводят характерные для прежней системы недостатки, несмотря на изменение социально-экономических условий.

Применительно к инвестиционно-строительной деятельности можно утверждать, что указанными свойствами обладает её предпроектно-проектный цикл. Два "кита" прежней системы хозяйствования - система градостроительного регулирования и система землепользования - не позволяют отнести его в своих фундаментальных основах к рыночной системе. И именно здесь кроется причина постоянства состава факторов возникновения незавершенного строительства.

Знакомое  среднему и старшему поколению политэкономическое выражение "противоречие интересов", присущее, кстати говоря, командно-административной системе, с которым боролись на всех этапах её развития, так и не было разрешено в условиях жесткого административного  регулирования. Это базисное противоречие приобретает в рамках предпроектно-проектного цикла новое звучание. Причиной его возникновения выступает несоответствие методологических установок планирования и реализации долгосрочных решений действующей системы условиям развития рыночной экономики. В результате формы и методы осуществления градостроительного регулирования, присущие командно-административной системе, используются применительно к совершенно иному объекту управления. И как следствие: излишние административные барьеры, низкое качество строительства, неблагоприятный инвестиционный климат, высокие цены на недвижимость, большие риски и объемы незавершенного строительства.

В практической плоскости механизм решения указанной  проблемы согласования интересов известен. Как показывают исследования специалистов Фонда "Институт экономики города" и опыт ряда городов России, прежде всего Великого Новгорода и Казани, введение системы правого зонирования  позволяет устранить основные недостатки действующей повсеместно нерыночной системы предпроектно-проектного цикла.

Являясь необходимым шагом в сторону  обеспечения паритета интересов  и соблюдения прав собственности, правовое зонирование в корне меняет подходы  к регулированию инвестиционно-строительной деятельности и ставит органы местного самоуправления в принципиально  иную экономическую ситуацию. В ситуации, когда заранее известно что и где можно построить, нет места тотальному прямому административному контролю времени и объемов строительного производства, а эффективность применения административных (прямых) методов воздействия ограничена так называемой процедурой "несоответствующего использования". Её принципиальные установки, ориентированные на недопущение заведомо нежелательных направлений развития муниципального образования, с одной стороны, позволяют строящимся на земельном участке объектам находиться в стадии незавершенного строительства неопределенно долгое время, с другой - исключают возможность их изъятия муниципалитетом или государственным органом власти у собственника за неэффективное использование ресурсов. В результате изменение экономических условий, ограниченность применения административных мер, в большинстве своем запоздалый характер их воздействия (так, например, в соответствии с действующим законодательством изъятие земельного участка в случае его неиспользования может произойти не ранее, чем через 3-3,5 года) обуславливают наличие "вакуума регулирования", нерегулируемых или слабо регулируемых зон инвестиционного цикла, способствующих росту избыточных объемов незавершенного строительства. Его устранение в условиях правового зонирования возможно, но исключительно на принципиально иной основе посредством использования системы методов экономического (косвенного) воздействия, более избирательного и гибкого по своей природе.

В тоже время проведенный анализ показывает, что при изменении подходов к  регулированию инвестиционно-строительной деятельности в упомянутые выше городах  органы местного самоуправления полагаются в основном на меры прямого воздействия: правого зонирования процедуры  специальных разрешений механизмы  договорных отношений долгосрочной аренды земельных участков и слабо  используют экономические методы. Единственно используемый в практике инструмент - увеличение ставки земельного налога или арендной платы.

В условиях 6-7% экономического роста недостатки такой системы регулирования  трудно наблюдаемы и могут быть сведены  к уровню статистических погрешностей. Однако планируемое к 2010 г. удвоение темпов экономического роста - основного  ориентира государственной экономической  политики, развитие отношений собственности  в сфере земельных отношений  в рамках такой системы регулирования  может нанести серьёзный ущерб  развитию муниципального образования.

Следует иметь в виду, что информационная открытость рынка имеет и обратную сторону "медали". Гипотетически  при определенной рыночной конъюнктуре она может привести к бурному и неконтролируемому освоению муниципальных территорий. Без сомнения, увеличение темпов роста объемов и масштабов инвестиционно-строительной деятельности - это важный экономический приоритет, но только в том случае, когда этот рост управляем. Иначе потеря управляемости вызывает "перекосы" в развитии, когда в определенный момент возникает ряд известных ещё со времен планово-директивной экономики дисбалансов между мощностями строительных организаций, потребностями в строительных работах, объемами строительных материалов, оборудования и др. Конечно, рыночная экономика в отличие от планово-директивной прореагирует ростом цен на дефицитные ресурсы, установив тем самым равновесие. Однако это приведет к изменению экономических показателей проектов, "разрывам" в инвестиционных бюджетах и финансовых планах, замедлению темпов освоения капитальных вложений и, как следствие, к повышению избыточных объемов незавершенного строительства. Кроме описанной выше ситуации "перегрева" строительного рынка, в условиях правого зонирования также повышается вероятность "перегрева" рынка земельных участков. А спекулятивные интересы в этом секторе и так очень высоки. В результате положительные последствия экономического роста могут достаточно быстро нивелироваться отрицательными следствиями несбалансированного развития.

Задача  правового зонирования - создать  правовые условия для запуска  механизмов рынка недвижимости. В  его рамках - и это особенно очевидно при ускорении темпов развития инвестиционно-строительной деятельности - преобладающее использование  механизмов договорных отношений и  методов административного воздействия  оказывается явно недостаточным. Обеспечение  сбалансированного развития инвестиционно-строительной деятельности в этих условиях требует  системного подхода, последовательного  формированияцелостного экономического механизма регулирования объемов незавершенного строительства, составной частью которого станет и сама система правового зонирования, и перечисленные выше методы и механизмы регулирования.

Как отмечал французский моралист Жан  де Лабрюйер, "при нововведениях  и переменах в государстве  правители обычно думают не столько  о необходимости реформ, сколько  об их своевременности...", т. е. последовательности развертывания процессов реформирования во времени. Если действовать сообразно  известному принципу "не навреди!", то наиболее оптимальной схемой формирования экономического механизма регулирования незавершенного строительства, по мнению авторов, является схема, при которой системе правого зонирования предшествует система мер превентивного регулирующего воздействия. Именно система превентивного воздействия является тем необходимым звеном, без которого невозможно обеспечение сбалансированного развития. Структурно она может быть представлена двумя взаимодополняющими друг друга элементами: системой комплексной информации о незавершенном строительстве и системой методов превентивного воздействия.

Система комплексной информации о незавершенном  строительстве состоит из системы  основных показателей незавершенного строительства, классификации и  системы сбора первичной информации об объемах незавершенного строительства, используемых в целях предварительного анализа и постоянного контроля рыночной ситуации.

Система методов превентивного воздействия  является основой для принятия органами местного самоуправления регулирующих мер как рестриктивного, так и стимулирующего характера, обеспечивающих сбалансированное развитие. К ним в зависимости от сложившихся условий относятся: 
  налог на инвестиции; 
  штрафные залоги (перфоменс-бонды); 
  накопление ликвидности; 
  плата за регистрацию генподрядного договора; 
  повышенное налогообложение избыточной части незавершенного строительства; 
  повышающие/понижающие коэффициенты к арендным ставкам.

С позиций  системного подхода каждый из предлагаемых инструментов выполняет при регулировании  определенную функцию. Так, налог на инвестиции выполняет функцию "стерилизации" излишнего инвестиционного спроса, когда значительное его превышение над предложением инвестиционных ресурсов отрицательно влияет на экономическое развитие муниципального образования. В этом случае возникающий дефицит строительных мощностей, строительных материалов, оборудования и рабочей силы уже не выполняет роль стимулирования развития рыночной системы вследствие негативных последствий роста избыточных объемов незавершенного строительства, описанных выше.

Как показывает опыт ряда западноевропейских стран, например Финляндии, такой избыток  перелива капитала достаточно эффективно устраняется за счет оперативного применения инвестиционного налога. Поэтому  не вызывает сомнений тот факт, что  данный налог в силу своей специфики  должен носить местный характер. Несмотря на то, что помимо "стерилизации" спроса инвестиционный налог выступает  как источник пополнения местного бюджета, по своей сути он носит косвенный  характер и приводит к повышению  стоимости строительства для  инвестора, а следовательно и цены первичной сделки купли-продажи недвижимости. Ущемляя таким образом экономические интересы участников рынка недвижимости, органы местного самоуправления должны постоянно контролировать эластичность его регулирующего воздействия на инвестиционный спрос во избежание избыточного налогового беремени.

Перфоменс-бонды в регулирующем механизме выполняют функцию компенсации убытков и обязательных платежей (налогов, страховых взносов, штрафов, пеней, процентов по ипотечным кредитам) участникам инвестиционно-строительной деятельности в случае нарушения организационно-экономических условий, сроков, качества строительства или порядка обязательных выплат. Выступая в форме обеспечения выполнения проектных обязательств, штрафные залоги в то же время представляют собой инструмент временного связывания инвестиционных ресурсов.

По  мнению авторов, в современных условиях развития рыночной экономики наиболее приемлемой схемой организации штрафных залогов является условное депонирование  определенной суммы средств на специальном  банковском счете "эскроу". Суть данной финансовой операции заключается во внесении одним (в основном генподрядчиком) или солидарно несколькими участниками инвестиционно-строительной деятельности залогового обеспечения на счет со специальным режимом его использования (собственник им владеет, но не управляет). Уменьшение счета осуществляется банком-депонентом пропорционально строительной готовности объекта на основе подписанных сторонами и муниципалитетом актов сдачи-приемки основных этапов работ по проекту. Возможна схема, когда средства со счета списываются по целевому назначению и используются для финансирования проекта. При такой организации движения денежных средств повышается финансовая состоятельность проекта, прозрачность расходования средств, развиваются контрольные функции банковской системы.

С позиции  соблюдения баланса интересов подобный способ регулирования инвестиционной активности является более мягким по отношению к инвестиционному  налогу, поскольку изъятие избыточного  капитала носит возвратный характер. Однако бюджет при этом лишается дополнительного  источника дохода. Решая дилемму, как организовать "стерилизацию" излишнего инвестиционного спроса: с помощью инвестиционного налога либо штрафных залогов, органы местного самоуправления должны исходить из того, что инвестиционный налог необходимо использовать в случае очевидных  и существенных дисбалансов, в то время как штрафные залоги-в основном как элемент обеспечения финансовой устойчивости в случае нарушения  согласованных сторонами, а следовательно и обязательных условий проекта.

При этом учетная и контрольная функции  в регулирующем механизме реализуются  на основе процедур регистрации генподрядного  договора. Объем строительно-монтажных  работ, продолжительность основных этапов строительного цикла, их стоимость  и другие показатели целесообразно  вносить в реестр строящихся домов  и использовать впоследствии для  начисления налогов и коэффициентов  к арендным ставкам, а также для  контроля за соблюдением проектных сроков.

На  начальном этапе до введения в  действие залоговых механизмов величина регистрационной пошлины может использоваться как средство ограничения или стимулирования определенных проектов. Выполняя при этом роль своеобразного косвенного налога, регистрационные платежи должны дифференцироваться в зависимости от сроков строительства и сметной стоимости проектов и не должны превышать 5%-ный уровень их стоимости. В дальнейшем, после введения штрафных залогов, их величину целесообразно снизить до уровня, необходимого для обеспечения контрольно-учетных функций (в пределах 1%).

Накопление  ликвидности как метод регулирования рассматривается авторами в качестве начального этапа перехода к системе штрафных залогов. Суть данного метода состоит в том, что регистрация договора подряда происходит при условии накопления на расчетном счете определенной суммы предполагаемых инвестиций, соответствующих порогу финансовой надежности в данной схеме организации финансирования проекта. Например, для наиболее распространенной в настоящее время в инвестиционно-строительной деятельности долевой схемы финансирования он составляет порядка 30% от объема инвестирования в проект.

В дальнейшем с внедрением залоговых методов  эта процедура при регистрации  подрядной сделки заменяется предоставлением  декларации об источниках финансирования стройки.

Карательная функция регулирующего механизма  базируется на двух основных инструментах - налоге на имущество и поправочных коэффициентах к арендным ставкам. С экономической точки зрения такое воздействие является безусловной мерой наказания за потерю части ВВП и уменьшение национального богатства.

В современных  условиях организация карательной  функции регулирующего механизма  может быть реализована посредством  внедрения системы экономических  санкций за превышение сроков строительства. В этом качестве может быть использован  достаточно широкий круг мер - от создания процедур определения условной базы налогообложения незавершенных  строительством объектов как законченных  со всеми улучшениями и инфраструктурой  до введения бесконечно-прогрессивных  форм налоговых изъятий при возникновении  избыточных объемов незавершенного строительства.

Несмотря  на то, что регулирующая функция  имущественного налогообложения является эффективным инструментом воздействия  на хозяйствующие субъекты, новая  редакция Налогового кодекса РФ полностью  вывела незавершенное строительство  из под объекта налогообложения  имущественными налогами. А поскольку имущественные налоги не отнесены к разряду местных (в отличие от того, как это сделано во всех развитых странах, где имеется система органов местного самоуправления), то использование этого метода в современных условиях пока что невозможно.

Использование повышающих коэффициентов к арендным ставкам диктуется доминированием арендных форм земельных отношений. Эти коэффициенты могут либо заранее  обговариваться в договоре аренды земельного участка, либо устанавливаться местным  нормативным актом на определенный период.

Такую меру на начальном этапе формирования регулирующего механизма предлагается рассматривать как альтернативу карательной формы воздействия  имущественных налогов. Степень  воздействия повышающих коэффициентов  целесообразно изменять в зависимости  от сроков "несоответствующего использования" земельного участка в пределах 2-6-кратного размера арендной ставки. В случае введения в действие имущественных  налогов степень воздействия  повышающих коэффициентов целесообразно  уменьшить до уровня 1,2-2-кратного размера  арендной ставки, необходимого, по существу, для осуществления градостроительного регулирования территории.

Как элемент предложенной авторами системы  карательная функция имеет двойственный характер. С одной стороны, делая  весьма убыточным превышение сроков строительства, она способствует ускорению вовлечения в оборот излишних объемов незавершенного строительства вследствие более раннего использования процедур банкротства и принудительной/добровольной продажи незавершенных объектов. С другой - она активирует экономический интерес к сокращению (соблюдению) сроков строительства, поскольку их величина является базой при определении налоговых (арендных) изъятий части прибыли проекта в местный бюджет. Так, в соответствии с проведенными авторами расчетами в условиях конкурентного рынка и действующей системы налогообложения (2%-я ставка налога) сумма таких изъятий в случае строительства среднего многоквартирного дома при задержке сдачи работ на один квартал находится на уровне 2-3% прибыли проекта. В случае же применения процедур определения условной налоговой базы и умеренных ставок налогов (6%-я ставка налога) воздействие налогообложения возрастет до уровня 6-10% прибыли проекта.

Прогнозируя дальнейшее развитие отношений собственности  в сфере земельных отношений, предопределяющее необходимость применения налогообложения земельно-имущественных  комплексов (в этих условиях необходимость  раздельного налогообложения земли  и строительных объектов объективно отпадет) в рамках единого налога на недвижимость, авторы исходят из понимания неизменности сути предложенных ими подходов к реализации регулирующей функции налогообложения.

Понижающие  арендные коэффициенты, как и невысокий  уровень штрафных залогов, сумм накопленной  ликвидности, регистрационных пошлин, могут быть использованы органами местной  власти для стимулирования определенных проектов в области государственных  и/или местных приоритетов.

Авторы  допускают, что предложенная система  на первых порах может рассматриваться  многими участниками инвестиционно-строительной деятельности как дополнительный барьер на пути реализации инвестиционных проектов. В то же время исследование проблемы сокращения незавершенного строительства  показывает, что именно внедрение  новой рыночной по сути системы регулирования  обеспечит тот необходимый экономический  базис, на котором произойдет сокращение не только его объемов, но и количества административных препон и преград.. Избыточность их очевидна. Однако угроза потери управляемости инвестиционно-строительной деятельностью до сих пор удерживала и удерживает местные власти от снятия излишних административных барьеров. Сохранение управляемости в рамках предложенной системы устраняет это основное препятствие и открывает дорогу внедрению системы правового зонирования, а вместе с этим и более чем двукратному сокращению продолжительности процесса согласований на начальной стадии прохождения инвестиционного процесса, количества согласующих инстанций (с 40 до 12-15) и официально назначенных выплат за услуги согласующих инстанций (с 70 до 20-25).

Помимо создания основ, необходимых  для сокращения излишних административных барьеров, объективно сдерживающих экономический  рост, данный механизм обеспечит укрепление действующей системы регулирования (см. рисунок).

Как известно, эффективность любого воздействия  обуславливается в первую очередь  оперативностью принимаемых решений. Это особенно важно в условиях динамично развивающейся экономики, когда любая задержка не только приводит к росту затрат на устранение последствий  сбоев, но и определяет упущенные  возможности. В таких условиях использование процедур банкротства и принудительной продажи/передачи объектов незавершенного строительства на дострой в рамках долевого участия уже не может рассматриваться в качестве достаточной меры, поскольку устранять следствие без устранения причин, его порождающих, - "сизифов труд".

В отличие  от имеющихся механизмов уменьшения объемов избыточного незавершенного строительства, по - существу, устраняющих  следствия, предложенная система имеет  принципиально иной характер: раннее предупреждение или превентивное воздействие  благодаря целевой установке на сбалансированное развитие. Начать, но не закончить строительство в её условиях становится непозволительной роскошью. Экономические последствия возникающих сбоев компенсируются механизмом штрафных залогов, а основная часть причин возникновения избыточного незавершенного строительства нивелируется на старте инвестиционно-строительной деятельности. Более того, экономический характер воздействия приводит к очевидной избыточности большей части мер прямого административного контроля - самой затратной составляющей действующей системы. В результате изменение подхода к регулированию незавершенного строительства как способу управления экономическими интересами хозяйствующих субъектов в целях сбалансированного устойчивого развития реально повышает эффективность инвестиционно-строительной деятельности, равно как и самой регулирующей системы.

Выгоды  от внедрения именно такой системы  определяются не только возможностями  эффективной реализации государством одной из основных своих функций - согласования общественных и частных  интересов. Предложенные изменения  экономических условий осуществления  инвестиционно-строительной деятельности выгодны и для граждан, которые  вынуждены в настоящее время  покупать некачественное жилье по повышенным ценам в рамках высокорискованных схем финансирования строительства. Ведь, в конечном счете, как говорил известный венгерский государственный деятель и реформатор И. Этвеш, "благосостояние государства обеспечивается не теми деньгами, которые оно ежегодно отпускается чиновникам, а теми, что оно ежегодно оставляет в карманах своих граждан".