Обмен жилыми помещениями

     Сибирский Государственный  Университет Путей Сообщения

     Кафедра: «Государственно-правовые дисциплины»

     Дисциплина: «Жилищное право» 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

     Контрольная работа на тему:

     «Обмен жилыми помещениями» 
 
 

                                                           Выполнил:

                                      ст. гр. ЮВ-12  Николайчук А.В.

                                                          Проверил:

                                                      Захаров А.В. 
 
 
 
 

     Новосибирск 2011

     Содержание

     I. Теоретическая часть……………………………………………………..3

           Введение………………………………………………………………..3

           1. Обмен жилыми помещениями. Общие положения……………….4

           2 Защита прав граждан при признании  обмена недействительным..8

          Заключение…………………………………………………………….11

     II. Решение ситуационной задачи………………………………………..13

     Список  используемой литературы……………………………………….14 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

     Введение

     Обмен жилых помещений - достаточно сложный  институт жилищного права, тесно  связанный с другими его институтами.

     Кроме удовлетворения интересов сторон договора, обмены жилых помещений имеют  большое социальное значение, так  как определенным образом влияют на снижение спроса на жилье. При возможности свободного совершения договоров обмена граждане, имеющие жилище, часто могут самостоятельно решать свои жилищные проблемы. При этом, как верно отмечается в литературе, для обмена не требуется указывать причину, и

     спрашивать  у кого-либо разрешения, так как  при этом гражданин реализует  не привилегию, а субъективное правомочие на распоряжение жилым помещением в  пределах, установленных законом.

     Актуальность  темы данной работы состоит в том, что подавляющее большинство  людей сталкивается с вопросами  правоотношений как обмен жилых  помещений. Поэтому важно знать законодательное регулирование этих вопросов.

     Объектом  исследования являются общественные отношения, возникающие по поводу охраны жилищных прав граждан при совершении обмена жилых помещений, занимаемых на основании  договора социального найма.

     Предметом исследования в работе стали нормы  российского законодательства, регулирующие обмен жилых помещений, а также  защиту прав граждане при совершении обмена.

     Целью исследования является рассмотрение обмена жилыми помещениями как института  жилищного права и особенностей защиты прав граждан при совершении данного вида сделок.

     Задачами  исследования являются:

     ·      рассмотрение обмена как жилищного правоотношения;

     ·      показать права граждан при обмене жилыми помещениями и выявить проблемы защиты этих прав.

     1. Обмен жилыми помещениями. Общие положения.

     В Гражданском кодексе наем жилого помещения подразделяется на договор  социального найма жилого помещения  и договор найма жилого помещения. Договор социального найма в Гражданском кодексе регламентируется только в общем виде, подробное регулирование нашло отражение в главе 8 нового Жилищного кодекса РФ.

     В определении договора социального  найма, установленном пунктом 1 статьи 60 ЖК РФ, отсутствует указание о том, что жилое помещение предоставляется  нанимателю за соответствующую плату. Это существенное условие договора социального найма, поскольку такой  договор является разновидностью возмездных сделок. Поэтому не следует упускать обязанности нанимателя своевременно и в полном объеме вносить плату  за предоставленное по договору социального  найма жилое помещение.

     Пункт 2 статьи 60 ЖК РФ устанавливает бессрочный характер отношений, возникающих по договору социального найма.

     Согласно  статье 62 ЖК РФ предметом договора социального найма жилого помещения является жилое помещение (жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры). Законодатель установил запрет на передачу внаем по договору социального найма неизолированных помещений, помещений вспомогательного назначения, общего имущества в многоквартирном доме.

     Статьей 72 Жилищного кодекса РФ предусмотрено  право на обмен жилыми помещениями, предоставленными только по договорам  социального найма. Ранее, до вступления в силу нового ЖК РФ (до 1 марта 2005 г.), в обмене могли участвовать как  жилые помещения, принадлежащие  гражданам на праве собственности, так и предоставленные по договорам  социального найма.

     Еще одним существенным отличием от ранее  действовавшего Жилищного кодекса  РСФСР (статья 67) при обмене жилыми помещениями  является то обстоятельство, что для заключения такой сделки необходимо письменное согласие наймодателя (пункт 1 статьи 72 ЖК РФ).

     Следует отметить, что остальные нормы  об обмене жилых помещений, предусмотренные  ЖК РФ, не имеют существенных отличий  от норм об обмене жилых помещений, предусмотренных ранее действовавшим  ЖК РСФСР. Сохранена необходимость  письменного согласия членов семьи  нанимателя, а также органов опеки  и попечительства, если в сделке участвуют члены семьи нанимателя, являющиеся несовершеннолетними, недееспособными  или ограниченно дееспособными  гражданами.

     Статья 73 ЖК РФ устанавливает перечень условий, при которых обмен жилыми помещениями  не допускается. Обмен не допускается, если:

     - к нанимателю обмениваемого жилого  помещения предъявлен иск о  расторжении или об изменении  договора социального найма жилого  помещения;

     - право пользования обмениваемым  жилым помещением оспаривается  в судебном порядке;

     - обмениваемое жилое помещение  признано в установленном порядке  непригодным для проживания;

     - принято решение о сносе соответствующего  дома или его переоборудовании  для использования в других  целях;

     - принято решение о капитальном  ремонте соответствующего дома  с переустройством или перепланировкой  жилых помещений в этом доме;

     - в результате обмена в коммунальную  квартиру вселяется гражданин,  страдающий одной из тяжелых  форм хронических заболеваний,  указанных в перечне, утвержденном  постановлением Правительства РФ.

     Перечень  условий, препятствующих обмену жилыми помещениями, существенно видоизменен. Ранее действовавший ЖК РСФСР  запрещал обмен, если он носил корыстный  или фиктивный характер, если помещение  являлось служебным или находилось в общежитии, если в результате обмена одна из сторон становилась нуждающейся  в улучшении жилищных условий. Эти препятствующие обмену обстоятельства не нашли отражения в ЖК РФ. Новый кодекс запретил обмен в случае, если он приводит к вселению в коммунальную квартиру лица, страдающего тяжелой формой хронического заболевания. ЖК РСФСР такого основания запрета обмена не устанавливал. В остальном основания, предусмотренные ЖК РФ и ЖК РСФСР, схожи.

     Порядок оформления обмена жилыми помещениями, предусмотренный ЖК РФ, отличается от аналогичного порядка, установленного ЖК РСФСР. Согласно статье 71 ранее действовавшего кодекса, наниматели также заключали  соглашение об обмене, но оно вступало в силу с момента получения  каждым из нанимателей ордера на вселение в новое жилое помещение. Процесс  обмена, предусмотренный ЖК РФ, исключает  необходимость получения ордера. На основании договора об обмене жилыми помещениями и согласия соответствующих наймодателей ранее заключенные договоры социального найма расторгаются и заключаются новы.

     Желание гражданина улучшить свои жилищные условия  может быть удовлетворено различными способами и, в частности, путем  заключения договора обмена жилыми помещениями. В силу последнего наниматели двух или более жилых помещений  передают друг другу права и обязанности  нанимателей: наниматель одного жилого помещения, уступая права и обязанности  в отношении этого помещения, приобретает права и обязанности  в отношении другого.

     Однако  известны случаи, когда один из участников обмена является нанимателем, а другой - собственником жилого помещения (жилого дома, квартиры).

     В действующем законодательстве вопрос допустимости сделок, о которых идет речь, решен четко. Согласно ч.2 ст.20 Закона РФ "Об основах федеральной жилищной политики" наниматель жилого помещения в домах государственного, муниципального, общественного жилищных фондов имеет право с согласия собственника жилищного фонда или уполномоченного собственником лица (органа) и проживающих совместно с ним совершеннолетних членов семьи передать права и обязанности по договору найма этого помещения собственнику частного жилищного фонда взамен приобретения права собственности на жилой дом (жилое помещение). 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

     2. Защита прав граждан при признании обмена недействительным

     Статья 75 Кодекса определяет основания  и последствия признания недействительным обмена жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма. Согласно ч. 1 данной статьи обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, может быть признан судом недействительным по основаниям, установленным гражданским законодательством для признания сделки недействительной, в том числе, если такой обмен совершен с нарушением требований, предусмотренных Кодексом.

     Приведенная формулировка предполагает, что обмен  такими жилыми помещениями может  рассматриваться в качестве как  оспоримой, так и ничтожной сделки. В зависимости от того, является сделка оспоримой или ничтожной, в суд предъявляются соответственно требования: а) о признании оспоримой сделки недействительной или б) о применении последствий недействительности ничтожной сделки. Правила о недействительности сделок установлены ст. 166-181 ГК РФ.

     В соответствии со ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны  с ее недействительностью, и недействительна  с момента ее совершения. По общему правилу, при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по такой сделке (см. п. 2 ст. 167 ГК РФ). Кодекс не предусматривает исключений из этого общего правила, поэтому участники обмена жилыми помещениями, признанного судом недействительным, переселяются в ранее занимаемые ими жилые помещения.

     Часть 3 ст. 75 Кодекса возлагает на лицо, в результате неправомерных действий которого обмен жилыми помещениями  признан недействительным, обязанность  возместить другой стороне убытки, возникшие у нее вследствие такого обмена.

     Целесообразно иметь в виду, что в гражданском  праве под убытками понимаются выраженные в денежной форме имущественные  потери, возникшие у лица, и находящиеся  в причинной связи с неправомерным  действием или бездействием другого  лица. Согласно ст. 15 ГК РФ убытки могут  возникнуть в двух формах: а) реальный ущерб, т.е. расходы, которые лицо, чье  право нарушено, произвело или  должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение  его имущества; б) упущенная выгода, т.е. неполученные доходы, которые это  лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право  не было нарушено. Поэтому на лицо, вследствие неправомерных действий которого обмен  жилыми помещениями был признан  недействительным, возлагается обязанность  возместить не только реальный ущерб (например, затраты, понесенные другой стороной в  связи оформлением необходимых  для обмена документов, переездом, ремонтом и т.п.), но и упущенную выгоду.

     При этом представляется, что словосочетание "другой стороне" в данном случае не следует толковать ограничительно: если в обмене участвовали не две, а более сторон (см. ч. 5 ст. 72 Кодекса), то лицо, действия которого повлекли признание обмена жилыми помещениями недействительным, должно возместить убытки, возникшие у всех остальных участников обмена.

     Однако  для возложения на указанное лицо обязанности возместить убытки необходимо доказать наличие причинной связи  между его неправомерными действиями и признанием обмена недействительным. Причинная связь - это объективно существующая связь между явлениями, при которой одно явление (причина) предшествует во времени другому (следствию) и с необходимостью порождает  его. Например, в гражданском праве  причинная связь означает связь  между противоправным поведением должника и наступившими для кредитора  невыгодными последствиями. Вопрос о наличии или отсутствии причинной связи обязательно должен быть решен при рассмотрении требования лица, чьи права нарушены, о возмещении убытков, возникших при нарушении договорного обязательства или вследствие внедоговорного причинения вреда, а также иных требований, возникших в результате противоправного поведения обязанного лица.

     Право собственности на обмениваемые жилые  помещения возникает у каждой стороны с момента государственной  регистрации по месту нахождения жилья. Например, при мене жилья, расположенного в г. Москве, на жилище, находящееся в г. Екатеринбурге, каждый переход права собственности следует регистрировать отдельно, соответственно в г. Москве и г. Екатеринбурге.

     Как разновидность способа защиты прав граждан при обмене можно рассматривать  ч. 3 ст. 72 ЖК РФ, которая предусматривает возможность принудительного обмена в судебном порядке. При этом учитываются заслуживающие внимания доводы и законные интересы лиц, проживающих в обмениваемом жилом помещении. Под заслуживающими внимания доводами и интересами членов семьи, которые должны учитываться судом по таким делам, следует понимать наличие обстоятельств, препятствующих им в силу возраста, состояния здоровья и т.п., пользоваться предоставляемым в порядке обмена жилым помещением. Если спор возник между членами семьи, занимающими отдельную квартиру, отсутствие согласия одного или нескольких из них переехать в жилое помещение, расположенное в квартире, где проживают и другие наниматели, само по себе не является основанием для отказа в удовлетворении иска, поскольку при распаде семьи, повлекшем необходимость обмена, эти лица фактически уже не пользуются отдельной квартирой.

     Следует отметить, что при защите прав сторон обмена могут быть использованы не только возможности Жилищного законодательства, но и гражданского. К договору обмена жилыми помещениями с учетом существа обязательства применяются общие  положения гражданского законодательства о договорах, обязательствах и сделках, например нормы о признании сделки недействительной.

      
Заключение

     Желание гражданина улучшить свои жилищные условия  может быть удовлетворено различными способами, и в частности путем  заключения договора обмена жилыми помещениями. В силу последнего наниматели двух или более жилых помещений  передают друг другу права и обязанности  нанимателей: наниматель одного жилого помещения, уступая права и обязанности  в отношении этого помещения, приобретает права и обязанности  в отношении другого жилого помещения, принадлежащего гражданину.

     Обмен жилыми помещениями осуществляется на основании заключенного договора об обмене (ч. 1 ст. 74 ЖК). По нему один наниматель жилого помещения по договору социального найма обязуется передать принадлежащее ему жилое помещение другому лицу, которое в свою очередь обязуется передать взамен жилое помещение, находящееся у него во владении и пользовании также по договору социального найма. Договор об обмене может быть как двусторонним, так и многосторонним (количество участников обмена ЖК РФ не ограничено). Согласно ч. 5 ст. 72 ЖК обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, может быть совершен между гражданами, проживающими в жилых помещениях, расположенных как в одном, так и в разных населенных пунктах на территории РФ. Эта возможность помогает гражданам самостоятельно решать свои жилищные проблемы: разрешать семейные конфликты, объединять семьи, переезжать в более удобную часть города, выехать в другой населенный пункт и т.д. и т.п. При этом, для обмена не требуется указывать причину, испрашивать у кого-либо разрешения, так как при этом гражданин реализует не привилегию, а субъективное правомочие на распоряжение жилым помещением в пределах, установленных законом.

     Следует выделить следующие особенности  в отношении нового законодательства:

     1. Договор об обмене жилыми помещениями  стал заключаться в письменной  форме путем составления одного  документа (ч. 2 ст. 74 ЖК РФ).

     2. Изменился подход к участникам  обмена.

     Закон РФ от 24 декабря 1992 г. № 4218-1 "Об основах  федеральной жилищной политики" допускал обмен с участием частного собственника, определив, что в данном случае происходит обмен правами (ст. 20).

     Действующий ЖК РФ исходит из того, что обмен  жилыми помещениями является правомочием  гражданина, владеющего жильем на основании  договора социального найма (ч. 1 ст. 72).

     3. Предметом договора обмена выступают  жилые помещения.

     4. Перечень оснований для отказа  в совершении обмена имеет  исчерпывающий характер (ст. 73 ЖК  РФ). 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

     Задача  №14 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

     Список  используемой литературы

     Нормативно-правовые акты

1. Конституция Российской Федерации : офиц. текст. // Российская газета. –1993. – № 237.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) : от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 30.11.2011)
3. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) : от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 30.11.2011) (с изм. и доп., вступающими в силу с 03.12.2011)
4. Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации: от 14.11.2002 N 138-ФЗ (ред. от 03.12.2011)
5. Жилищный кодекс Российской Федерации: от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 30.11.2011)
6. Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 12.12.2011) "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (с изм. и доп., вступающими в силу с 16.12.2011)
7. Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 N 47 (ред. от 02.08.2007) "Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции"

     Учебная литература

1. Борисов А.Б. Комментарий к Жилищному кодексу РФ.М.:Книжный мир, 2005.
2. Белявский И. Обмен жилыми помещениями [Текст] // Российская юстиция. – 2006. – № 2. – С. 19.
3. Гетман Е. Два кодекса - две эпохи [Текст] // ЭЖ-Юрист. – 2007. – № 4. – С. 8.
4. Грудцына Л.Ю. Жилищное право: Информ.-справ. Изд.//Система ГАРАНТ, 2009.
5. Грушевая Е., Стриженко Г. Новый жилищный кодекс [Текст] // Законность. – 2005. – № 5. – С. 28.
6. Конякина Т.Н. Обмен жилых помещений [Текст] // Юрист. – 2006. – № 5. С. 16.
7. Филиппова Е.С. Жилищное право:Учебник для вузов.М.:Юстицинформ,2007.