Общие положения о Государственном кадастре недвижимости

2. Общие положения о Государственном кадастре недвижимости

Государственный кадастр  недвижимости как систематизированный  свод сведений об учтенном в установленном  порядке недвижимом имуществе представляет собой интеграцию раздельно существовавших двух кадастровых систем: государственного земельного кадастра и государственного кадастра иных объектов недвижимости. Раздельное существование этих систем являлось следствием того, что земля  в дореформенный период, находясь вне рамок рыночных отношений, естественно, не входила в перечень объектов недвижимого  имущества. Являясь лишь объектом земельных  ресурсов в числе прочих объектов природы, она имела особое содержание востребованных обществом качеств  и, соответственно, нуждалась в особом порядке их государственного учета. С включением земли в перечень объектов недвижимого имущества  изменился и характер востребованности ее качеств, в той именно части, в  которой она характеризовалась  как недвижимое имущество. Возникла объективная необходимость унификации учетных характеристик земельных  участков и иных объектов недвижимости как объектов общественных отношений.

Первый шаг к  такой унификации был сделан с  принятием Закона "О государственном  земельном кадастре", которым  предусматривалось осуществление  в рамках единого кадастрового мероприятия  двух видов государственного учета: учета земель и учета иных объектов недвижимого имущества.

Принятый 24 июля 2007г. Федеральный закон "О государственном кадастре недвижимости" является актом, объединяющим эти две системы в единый государственный кадастр недвижимости, одним из объектов которого является земельный участок.

В соответствии со ст. 1 указанного Закона государственный  кадастр недвижимости является систематизированным  сводом сведений об учтенном в соответствии с этим Законом недвижимом имуществе, а также сведений о прохождении  государственной границы Российской Федерации, о границах между субъектами РФ, границах муниципальных образований, границах населенных пунктов, о территориальных  зонах и зонах с особыми  условиями использования территорий и иных предусмотренных настоящим  Законом сведений.

Государственный кадастр  недвижимости является федеральным  государственным информационным ресурсом.

Основной содержательной частью государственного кадастра недвижимости является государственный кадастровый  учет недвижимого имущества, под  которым понимаются действия уполномоченного  органа по внесению в государственный  кадастр недвижимости сведений о  недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого имущества  с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в  качестве индивидуально определенной вещи, или подтверждают прекращение  существования такого недвижимого  имущества.

В соответствии с  Законом о государственном кадастре недвижимости осуществляется кадастровый  учет земельных участков, зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства  и др. объектов недвижимости.

Положения данного  Закона не применяются лишь в отношении  участков недр, предприятий как имущественных  комплексов, а также объектов недвижимости в юридическом смысле (воздушных  и морских судов, судов внутреннего  плавания и космических объектов).

Все сведения государственного кадастра недвижимости о конкретном объекте недвижимости законодатель подразделяет на две основные группы: основные и дополнительные.

В государственный  кадастр недвижимости вносятся следующие  основные сведения об уникальных характеристиках  объекта недвижимости:

1) вид объекта  недвижимости (земельный участок,  здание, сооружение и др.);

2) кадастровый номер  и дата его внесения в государственный  кадастр недвижимости;

3) описание местоположения  границ объекта недвижимости, если  таковым является земельный участок;

4) описание местоположения  объектов недвижимости на земельном  участке;

5) сведения о зданиях  или сооружениях и помещениях, расположенных в этих зданиях  и сооружениях, если объектом  недвижимости являются помещения  в зданиях и сооружениях;

6) площадь объекта,  если таковым являются земельный  участок, здание или помещение.

Помимо указанных  выше основных сведений об объекте  недвижимости могут быть внесены  также следующие дополнительные сведения:

1) ранее присвоенный  кадастровый номер или иной  условный номер, если таковой  имеет место, в том числе  в случае раздела участка, выделения  доли и в других случаях,  в результате которых образуется  новый объект недвижимости;

2) кадастровый номер  земельного участка, на котором  расположены строения, здания, сооружения, признаваемые объектами недвижимости;

3) кадастровые номера  зданий, строений, сооружений, расположенных  на земельном участке, если  он является объектом недвижимости, подлежащим кадастровому учету;

4) кадастровый номер  квартиры, если кадастровому учету  подлежит комната этой квартиры;

5) сведения о вещных  правах на объект недвижимости;

6) сведения об  ограничениях (обременениях) вещных  прав на объекты недвижимости  и о лицах, в пользу которых  они установлены;

7) сведения о кадастровой  стоимости объекта недвижимости;

8) сведения о лесах,  водных объектах и иных природных  объектах, расположенных в пределах  земельного участка, если он  подлежит кадастровому учету;

9) категория земель, к которой отнесен земельный  участок, если он является объектом  недвижимости;

10) разрешенное использование  земельного участка;

11) сведения о зданиях,  строениях, сооружениях, которые  являются объектами недвижимого  имущества (назначение, состояние,  вид, качество и вид материалов, количество этажей и др.);

12) почтовый или  иной адрес собственника объекта  недвижимости;

13) некоторые другие  сведения, характеризующие индивидуальность  объекта недвижимости.

Государственный кадастр  недвижимости состоит из следующих  разделов:

1) реестр объектов  недвижимости;

2) кадастровые дела;

3) кадастровые карты.

В реестре объектов недвижимости осуществляются записи об объектах недвижимости в текстовой  форме.

Кадастровые дела представляют собой совокупность скомплектованных и систематизированных документов - носителей сведений об объектах недвижимости.

Кадастровые карты - это тематические карты, на которых  в графической и текстовой  формах воспроизводятся сведения о  земельных участках и других объектах недвижимого имущества.

3.2. Порядок ведения  государственного кадастра недвижимости 

Порядок ведения  государственного кадастрового учета  регулируется нормами статей гл. 3 ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" с учетом Порядка ведения государственного кадастра недвижимости, утвержденного  Приказом Минюста РФ от 20 февраля 2008г. N 35.

Постановка на учет и снятие с учета объекта недвижимости осуществляются на основании представленных в орган кадастрового учета заявления  заинтересованного в этом лица и  необходимых для осуществления  такого учета документов.

Постановка на учет объекта недвижимости осуществляется в срок не более 30 дней со дня поступления  заявления.

К заявлению о  кадастровом учете объекта недвижимости должны быть приложены следующие  документы:

- документ, подтверждающий  уплату государственной пошлины  за осуществление кадастрового  учета;

- межевой план (при  постановке на учет земельного  участка);

- документ, подтверждающий  согласование границ земельного  участка со смежниками;

- технический план  здания, строения, сооружения или  иного объекта недвижимости;

- копия правоустанавливающего  или правоудостоверяющего документа;

- копия документа,  подтверждающего принадлежность  земельного участка к определенной  категории земель и установленное  разрешенное использование земельного  участка.

Некоторые сведения могут содержаться в одном  документе, например, категория земель и разрешенное использование  участка могут содержаться в  правоустанавливающем документе. В  случае принятия решения об осуществлении кадастрового учета объекта недвижимости заявителю не позднее 20 дней со дня поступления от него заявления должны быть выданы:

- кадастровый паспорт  объекта недвижимости;

- кадастровая выписка  о внесенных в кадастровый  объект изменениях (при кадастровом  учете изменений объекта недвижимости);

- кадастровая выписка  о прекращении существования  объекта недвижимости (при снятии  с учета объекта недвижимости).

Указанные документы  выдаются заявителю лично под  расписку, а в случае неявки его  в установленный срок отправляются заявителю по почте с уведомлением о получении.

В статьях 24 и 25 Закона рассматриваются особенности осуществления кадастрового учета отдельных видов объектов недвижимости в случае:

- преобразования  объектов недвижимости;

- образования объекта  недвижимости в результате выдела  доли в натуре из другого  объекта недвижимости;

- кадастрового учета  земельных участков и отдельных  типов сооружений (линейных и  т.п.).

Закон о государственном  кадастре недвижимости допускает возможность  приостановления кадастрового учета  или отказа в нем при наличии  определенных установленных законом  обстоятельств.

Осуществление кадастрового учета может быть приостановлено в следующих случаях:

- если имеются  противоречивые сведения об объекте  недвижимости в представленных  для кадастрового учета сведениях;

- если имеет место  взаимное пересечение границ  учитываемого участка с другим (другими) участком (участками);

- в случае частичного  или полного совпадения местоположения  учитываемого помещения с другим  помещением;

- если заявителем  не представлены необходимые  для кадастрового учета документы.

Решение о приостановлении  кадастрового учета должно быть строго мотивировано указанием на конкретные причины и содержать рекомендации по устранению этих причин. Указанное  решение должно быть выдано заявителю  под расписку в течение 5 дней со дня его принятия. Осуществление  кадастрового учета приостанавливается на срок до установления обстоятельств, послуживших основанием для приостановления  учета, но не более чем на три месяца.

Закон о государственном  кадастре недвижимости выделяет общие  основания для отказа в кадастровом  учете любого объекта недвижимости, основания для отказа в кадастровом  учете земельного участка, а также  специальные основания для отказа в кадастровом учете в связи  с уточнением границ земельного участка.

Решение об отказе в  кадастровом учете земельного участка, как и любого иного объекта  недвижимости, может быть принято  в случаях, если:

1) имущество, о  кадастровом учете которого представлено  заявление, не является объектом  недвижимости, кадастровый учет  которого осуществляется в соответствии  с настоящим Федеральным законом;

2) заявление о  кадастровом учете или необходимые  для кадастрового учета документы  по форме либо содержанию не  соответствуют требованиям Закона  о государственном кадастре недвижимости;

3) объект недвижимости, о кадастровом учете которого  представлено заявление, образуется  из объекта недвижимости или  объектов недвижимости и раздел  или выдел доли в натуре  либо иное совершаемое при  таком образовании действие с  преобразуемым объектом недвижимости  или преобразуемыми объектами  недвижимости не допускаются  в соответствии с установленными  федеральным законом требованиями;

4) объект недвижимости, о кадастровом учете которого  представлено заявление, образован  из объекта недвижимости, внесенные  в государственный кадастр недвижимости  сведения о котором носят временный  характер, за исключением случаев  выдела земельного участка или  раздела земельного участка, при  которых преобразуемый земельный  участок сохраняется в измененных  границах (измененный земельный  участок);

5) с заявлением  о кадастровом учете обратилось  ненадлежащее лицо;

6) истек срок приостановления  осуществления кадастрового учета  и не устранены обстоятельства, послужившие основанием для принятия  решения о приостановлении.

Орган кадастрового учета принимает решение об отказе в постановке на учет земельного участка  также в случае, если:

1) размер такого  земельного участка не соответствует  установленным в соответствии  с земельным законодательством  требованиям к предельным (максимальным  или минимальным) размерам земельных  участков;

2) размер образуемого  или измененного земельного участка  не будет соответствовать установленным  в соответствии с земельным  законодательством требованиям  к предельным (минимальным или  максимальным) размерам земельных  участков;

3) доступ к такому  земельному участку (проход или  проезд от земельных участков  общего пользования), в том числе  путем установления сервитута,  не обеспечен;

4) доступ (проход  или проезд от земельных участков  общего пользования) к образуемому  или измененному земельному участку  не будет обеспечен, в том  числе путем установления сервитута;

5) одна из границ  такого земельного участка пересекает  границу муниципального образования  и (или) границу населенного  пункта;

6) такой земельный  участок образован из земельных  участков, относящихся к различным  категориям земель, за исключением  установленных Федеральным законом  случаев.

При кадастровом  учете в связи с изменением площади земельного участка и (или) изменением описания местоположения его  границ орган кадастрового учета  принимает решение об отказе в  осуществлении данного кадастрового учета также в случае, если такое  изменение не обусловлено образованием земельного участка или уточнением его границ.

При кадастровом  учете в связи с уточнением границ земельного участка орган  кадастрового учета принимает решение  об отказе в осуществлении данного  кадастрового учета также в случае, если:

1) в результате  данного кадастрового учета площадь  этого земельного участка, определенная  с учетом установленных в соответствии с Законом о государственном кадастре недвижимости требований, будет больше площади, сведения о которой относительно этого земельного участка содержатся в государственном кадастре недвижимости, на величину более чем предельный минимальный размер земельного участка, установленный в соответствии с земельным законодательством для земель соответствующего целевого назначения и разрешенного использования, или, если такой размер не установлен, на величину более чем 10% площади, сведения о которой относительно этого земельного участка содержатся в государственном кадастре недвижимости;

2) при уточнении  указанных границ нарушен установленный  настоящим Федеральным законом  порядок согласования местоположения  границ земельных участков или  местоположение указанных границ  в соответствии с настоящим  Федеральным законом не считается  согласованным, за исключением  случаев признания указанных  границ уточненными в порядке  разрешения земельного спора.

Решение об отказе в  осуществлении кадастрового учета  может быть обжаловано в судебном порядке.

3.3. Порядок согласования  местоположения  границ земельных  участков 

При выполнении кадастровых  работ в целях кадастрового учета уточнения местоположения границ земельного участка местоположение границ подлежит обязательному согласованию с заинтересованными лицами.

Под заинтересованными  лицами в данном случае понимаются:

1) лица - собственники  смежных земельных участков (за  исключением случаев, если такие  смежные земельные участки, находящиеся  в государственной или муниципальной  собственности, предоставлены:

- гражданам в пожизненное  наследуемое владение, постоянное (бессрочное) пользование;

- юридическим лицам,  не являющимся государственными  или муниципальными учреждениями  либо казенными предприятиями,  в постоянное (бессрочное) пользование);

2) землевладельцы  и землепользователи, обладающие  земельными участками на праве  постоянного (бессрочного) пользования,  пожизненного наследуемого владения  или праве аренды на срок  более пяти лет (если собственником  земли является публичное образование).

Предметом согласования с заинтересованным лицом является определение местоположения границы  земельного участка (в отношении  которого проводятся кадастровые работы), одновременно являющейся границей другого  принадлежащего этому заинтересованному  лицу земельного участка.

Согласование местоположения границ проводится по выбору заказчика  кадастровых работ либо с установлением  границ земельных участков на местности, либо без установления границ земельных  участков на местности.

Заинтересованное  лицо вправе потребовать согласования местоположения границ с их установлением  на местности. В этом случае такое  согласование осуществляется с установлением  соответствующих границ на местности, за исключением следующих случаев:

1) земельные участки,  местоположение границ которых  согласовывается, являются:

- лесными участками;

- земельными участками  в составе земель особо охраняемых  природных территорий и объектов;

- земельными участками  в составе земель сельскохозяйственного  назначения, предназначенных для  осуществления традиционного природопользования  коренными малочисленными народами  Севера, Сибири и Дальнего Востока  Российской Федерации;

2) подлежащее согласованию  местоположение границ земельных  участков определено посредством  указания на природные объекты  или объекты искусственного происхождения  либо их внешние границы, сведения  о которых содержатся в государственном  кадастре недвижимости, что позволяет  определить подлежащее согласованию  местоположение границ таких  земельных участков;

3) подлежащее согласованию  местоположение границ земельных  участков определено местоположением  на одном из таких земельных  участков линейного объекта и  нормами отвода земель для  его размещения.

Закон о государственном  кадастре недвижимости выделяет две  формы согласования местоположения границ: коллективная форма (путем проведения собрания со всеми заинтересованными  лицами) и индивидуальная форма согласования с каждым заинтересованным лицом. Право  выбора конкретной формы принадлежит  кадастровому инженеру.

Согласование местоположения границ посредством проведения собрания заинтересованных лиц без установления границ земельных участков на местности  осуществляется на территории населенного  пункта, в границах которого расположены  соответствующие земельные участки  или который является ближайшим  населенным пунктом к месту расположения соответствующих земельных участков, если иное место не определено кадастровым  инженером по согласованию с заинтересованными  лицами.

Извещение о проведении собрания вручается заинтересованным лицам или их представителям под  расписку, направляется по их почтовым адресам посредством почтового  отправления с уведомлением о  вручении и по адресам их электронной  почты в соответствии с кадастровыми сведениями (при их наличии) либо опубликовывается в порядке, установленном для  официального опубликования муниципальных  правовых актов, иной официальной информации соответствующего муниципального образования.

Опубликование извещения  о проведении собрания о согласовании местоположения границ допускается  в случае, если:

1) в государственном  кадастре недвижимости отсутствуют  сведения о почтовом адресе  любого из заинтересованных лиц  или получено извещение о проведении  собрания о согласовании местоположения  границ, направленное заинтересованному  лицу посредством почтового отправления,  с отметкой о невозможности  его вручения;

2) смежный земельный  участок расположен в пределах  территории садоводческого, огороднического  или дачного некоммерческого  объединения и относится к  имуществу общего пользования,  либо входит в состав земель  сельскохозяйственного назначения  и находится в собственности  более чем пяти лиц, либо  входит в состав общего имущества  собственников помещений в многоквартирном  доме.

Извещение должно содержать в том числе сведения о заказчике соответствующих кадастровых работ, сведения о кадастровом инженере; порядок ознакомления с проектом межевого плана, место или адрес, где с этим проектом можно ознакомиться со дня вручения, направления или опубликования извещения; место, дату и время проведения собрания о согласовании местоположения границ. Полный перечень сведений, обязательных к включению в извещение, содержится в ст. 39 Закона о государственном кадастре недвижимости.

Извещение о проведении собрания должно быть вручено, направлено или опубликовано в срок не позднее чем за 30 дней до дня проведения собрания. Извещение должно содержать срок для направления заинтересованными лицами возражений по местоположению границ, который не может составлять менее 15 дней с момента получения заинтересованным лицом извещения.

Результат согласования местоположения границ оформляется  кадастровым инженером в форме  акта согласования местоположения границ на обороте листа графической  части межевого плана.

Местоположение границ земельного участка считается согласованным  при наличии в акте согласования местоположения границ личных подписей всех заинтересованных лиц или их представителей, за исключением случая, когда надлежащим образом извещенное заинтересованное лицо или его представитель  в установленный срок не выразили свое согласие либо не представили  свои возражения в письменной форме  с их обоснованием.

В указанном случае местоположение границ земельных участков считается согласованным с таким  лицом, о чем в акт согласования местоположения границ вносится соответствующая  запись. К межевому плану прилагаются  документы, подтверждающие соблюдение установленного порядка извещения  указанного лица. Данные документы  являются неотъемлемой частью межевого плана.

Если же местоположение границ земельных участков не согласовано  с заинтересованным лицом и такое  лицо представило в письменной форме  возражения относительно данного согласования с обоснованием отказа в нем, в  акт согласования местоположения границ вносятся записи о содержании указанных  возражений. Представленные в письменной форме возражения прилагаются к  межевому плану и являются его  неотъемлемой частью.

3.4. Формы осуществления  кадастровой деятельности 

Кадастровую деятельность вправе осуществлять физическое лицо, которое имеет действующий квалификационный аттестат кадастрового инженера. Кадастровый  инженер может выбрать следующие  формы своей кадастровой деятельности в качестве:

1) индивидуального  предпринимателя;

2) работника юридического  лица на основании трудового  договора.

Форму организации  своей кадастровой деятельности и место ее осуществления кадастровый  инженер выбирает самостоятельно. Сведения об этом он обязан сообщить органу исполнительной власти субъекта РФ, выдавшему ему  квалификационный аттестат, и соответствующему органу кадастрового учета.

Кадастровые инженеры вправе создавать на добровольной основе некоммерческие объединения в форме  партнерства, основанного на членстве кадастровых инженеров, профессиональная деятельность которых регулируется соответствующим учредительным  документом (уставом, договором).

Кадастровые работы выполняются на основании заключаемого в соответствии с требованиями гражданского законодательства и Закона о государственном  кадастре недвижимости договора подряда  на выполнение кадастровых работ. Кадастровые  работы могут выполняться также  на основании судебного определения  в случаях, предусмотренных законодательством. 
 

3. Понятие государственного земельного контроля. Виды земельного контроля

.

§ 1. Понятие  государственного земельного контроля. Виды земельного контроля

Обеспечению исполнения земельного законодательства, а также условий индивидуальных земельно-правовых документов в части  предупреждения и борьбы с правонарушениями служит функция государственного контроля за использованием и охраной земель, или государственного земельного контроля.

Различают четыре формы земельного контроля: