Обзор рынка недвижимости по городам РБ

СОДЕРЖАНИЕ:

Ведение

1. Обзор рынка недвижимости по городам РБ
2. Анализ рынка жилой недвижимости
3. Анализ рынка коммерческой недвижимости

Заключение

Список используемой литературы.

Приложение.

Ведение.

Основная цель учебной практики - закрепление и углубление теоретических знаний, полученных в процессе обучения, реализация возможностей студента по адаптации к условиям работы по выбранной специализации и подготовка к дальнейшему углубленному изучению предметов, связанных с оценочной деятельностью. Учитывая факт существования огромного количества сделок (купли-продажи, аренды, обмена, передачи в наследство) на рынке недвижимости в современных условиях оценочная деятельность объектов недвижимого имущества является очень актуальной. Причем, в данном аспекте рассматривается любой ее вид независимо от форм собственности:

• коммерческая (здания, сооружения, предприятия всех форм собственности, магазины, складские помещения, торговые комплексы, гостиничные комплексы и т. д.)
• жилая (квартиры, таун-хаусы, земельные участки, дома, коттеджи, доли квартир).

Рыночная оценка недвижимости гарантирует получение достоверной информации о цене имущества, потому как данный вид деятельности предусматривает учет всех необходимых в столь деликатном деле нюансов, таких как: ее расположение, развитость инфраструктуры, состояние недвижимого имущества на текущий момент, процент изнашивания здания, его архитектурная ценность, транспортная доступность и т. д.

На учебной практике мы в основном изучали, слушали, а так же исследовали рынок недвижимости. Выполняли практические задания под четким руководством. В ходе учебной практике были поставлены следующие задачи:

1. закрепить изученный материал в ходе обучения;
2. изучить анализ рынка жилой недвижимости;
3. изучить анализ рынка коммерческой недвижимости;
4. а так же проанализировать первичный и вторичный рынок жилья
5. подобрать и охарактеризовать аналоги;
6. выполнить самостоятельную работу по пройденному материалу (которая в дальнейшем будет приложена в приложении);

1. Обзор рынка недвижимости по городам РБ.

  Рынок жилой недвижимости в республике Башкортостан показывает хорошую динамику, помимо городов активно развиваются Уфимский, Стерлитамакский, Иглинсий, Чишминский, Хайбуллинский районы.

     С точки  зрения цен на квартирном рынке, Башкортостан относится к числу  самых дорогих регионов России.

Купить квартиру в Уфе можно как в первичном, так и на вторичном рынке. Вариант с новостройками интересен и выгоден тем, что в районе и даже одном и том же доме можно посмотреть несколько предложений и выбрать самое лучше и оптимальное жилье. 

 На стоимость жилья  в городах и районах республики  влияют многие факторы - от экономики  до демографии. Самое дорогое  жилье продается в Уфе, Стерлитамаке  и Нефтекамске, куда доступнее  квартиры в мелких городах  – например, в Агидели и Межгорье. Самыми дорогими районами считаются  Уфимский, Стерлитамакский и Иглинский.  Основные факторы, влияющие на стоимость 1 кв.м. общей площади строящегося жилья, следующие: месторасположение строительства, материал стен дома, вид отделки (черновая, получистовая, чистовая), срок окончания строительства, наличие рассрочки, продажа от заказчика - застройщика или посредника.

Средние цены в зависимости от места расположения строящегося дома можно увидеть в таблице 1., а так же на круговой диаграмме 1.1.

Таблица 1.

Диаграмма 1.1

Средняя цена типов квартир:  
1-комнатных – 68.7 тыс. руб./кв.м., минус 7% 
2-комнатных – 64 тыс. руб./кв.м., минус 9% 
3-комнатных – 64.1 тыс. руб./кв.м., минус 3% 
Многокомнатных – 61.5тыс. руб./кв.м., без особых изменений 

В целях настоящего исследования в сегмент элитного жилья включены дома повышенной комфортности г. Уфы, около 160 домов. Всего в выборке чуть менее 100 элитных квартир в экспозиции.

Разброс цен на квартиру как объект продажи – от 1200 т.р. (ветхие дома) до 35 млн. руб. Диапазон цен кв.м – от 33 до 175 тыс руб за кв.м (ветхое жилье и элитка в центре города). Выставлено на продажу в активную рекламу и СМИ по выборке (для расчета соотношения типов): 
1-комнатных – 941 вариант 
2-комнатных — 1113 шт 
3-комнатных — 856шт. Многокомнатных – 130 шт.

Цены по районам и типам представлены в таблице ниже.

Фирмы предоставленные на рынке недвижимости и их краткое описание:

1. Эксперт 
   Купля-продажа всех видов недвижимости. Продажа, покупка и оформление квартир на вторичном рынке жилья. Продажа, покупка и оформление квартир в новостройках. Продажа, покупка и оформление загородной недвижимости . Продажа домов в коттеджных поселках . Продажа, покупка и оформление коммерческой недвижимости . Покупка квартир с использованием ипотеки: Предварительные консультации по вопросам выбора банка-кредитора и программы кредитования. Подбор квартиры, доступной по ипотечному кредиту . Помощь в подготовке необходимых документов для предоставления в банк . Подготовка документов и проверка юридической чистоты покупаемой по ипотечному кредиту квартиры . Сопровождение ипотечных сделок . Скидки от банков по ипотечным программам для клиентов «ЭКСПЕРТ» . Приватизация жилья . Аренда квартир и комнат. Финансовые гарантии для нанимателей и арендаторов (страхование). Полное юридическое сопровождение сделок на вторичном рынке жилья . 
2. Агентство недвижимости  «БН» 
   Бюро создано в 1996г., организационно правовая форма организации - частное предпринимательство, сотрудники которого ВЕРНЫ раз и навсегда выбранной профессии –специалистов в сфере недвижимости. Коллектив стабильный костяк специалистов (менеджеры, юристы, риэлторы) работают в единой команде более 10 лет и наработали огромный опыт работы в выбранной сфере. Мы оказываем помощь в оформлении:  
   - приватизации;  
   - наследства;  
   - дарения, ренты, найма, аренды объекта недвижимости;  
   - договора мены;  
   - покупка жилой(коммерческой) недвижимости с подбором ИПОТЕЧНОЙ программы;  
   - подбор ИПОТЕЧНЫХ программ по системе ПИ-КВИК(пять банков по единой межбанковской анкете);  
   - купля-продажа недвижимого имущества, расселение жилых квартир любой сложности;  
   - оформление земли в собственность, узаконение самовольных построек;  
   - перепланировка(узаконение);  
   - сопровождение всех операций с недвижимостью. 
3. БашНя 
   Агентство недвижимости "БашНя" обеспечивает весь спектр риэлторских услуг: покупка, продажа, обмен квартир и комнат, вторичное жильё и новостройки. Покупка, продажа земельных участков и частных домов. Аренда квартир и комнат. Аренда, покупка, продажа коммерческой недвижимости. Оформление всех документов, приватизация, вступление в наследство, межевание и другие услуги.
4. БашРиэлКом 
   Риэлторская компания «БашРиэлКом» – оказывает полный спектр услуг в сфере операций с недвижимостью. Компания работает на рынке новостроек и вторичном рынке, проводит операции с загородной и коммерческой недвижимостью, организует ипотечные сделки, предлагает эксклюзивные варианты в сегменте элитной недвижимости.  
   Традиции компании складывались в течение многих лет. Одна из основных – отбор лучших кадров, способных успешно решать для клиента любые индивидуальные задачи. Наше агентство связывают прочные партнерские отношения со многими ведущими банками и компаниями строительного комплекса Республики Башкортостан, благодаря этому сотрудничеству «БашРиэлКом» разрабатывает и предлагает клиентам целый ряд выгодных программ.

*Различают следующие сегменты рынка недвижимости: рынок жилья, рынок коммерческой недвижимости, рынок земельных участков. 
Рынок жилья в свою очередь подразделяется на рынок городского жилья и рынок загородного жилья. 
Городской жилой фонд делится на несколько групп, учитывающих характер застройки: жилье низкого качества, типовое жилье, застройка сталинских времен, дома улучшенной планировки, элитное жилье. При этом качество жилья и его местоположение являются основными параметрами, влияющими на спрос на рынке жилья и учитываемыми в ценах на жилье. 
Основные составляющие на рынке загородного жилья: новое строительство (застройка), старая застройка, незавершенное строительство. На всплеск деловой активности на этом рынке влияет время года (осень — затухание рынка, весна-лето — период подъема). 
Рынок нежилых помещений, или рынок коммерческой недвижимости, стал формироваться в связи с приватизацией предприятий, он гораздо меньше, чем рынок жилья, количество проводимых операций невелико, но в связи с высокой стоимостью объектов является привлекательным для структур, работающих на данном рынке. 
Этот рынок подразделяется на несколько сегментов, которые дифференцируются по функциональному назначению: офисные, торговые, складские, производственные. 
На рынке офисов сформировалось три основных сектора: 
Первый сектор — престижные офисы, соответствующие мировым стандартам для административных помещений. Второй сектор образуют офисы, находящиеся в хорошо отделанных и оборудованных помещениях, а иногда и в расселенных и качественно отремонтированных квартирах большого размера. 
Третий сектор составляют помещения в зданиях муниципального и ведомственного нежилого фонда, государственных предприятий (в основном научных учреждений), кооперативных и частных предприятий. 
Что касается рынка торговых помещений, то здесь главным фактором успешной деятельности предприятий торговли является выгодное месторасположение, именно оно определяет объем товарооборота. Наибольшим спросом пользуются торговые помещения, расположенные рядом с главными транспортными узлами, станциями различных видов сообщения. 
Динамично развивающимся сегментом рынка недвижимости является рынок складских помещений. Для него характерна стабильность, устойчивость спроса и предложения, цен. На рынке предлагаются специализированные склады, оснащенные погрузо-разгрузочной техникой, отапливаемые, имеющие надежную охрану ангары, подвальные и полуподвальные помещения в административных зданиях и др. Особо выделяются таможенные склады.

2.Анализ рынка  жилой недвижимости

Количество объектов  в экспозиции вторичного рынка -  около 4600 вариантов. В базе  конца октября-ноября 2014 года – более 4000 вариантов. С ценой представлено более половины квартир, в нашей выборке просчитано  – 1945 реальных вариантов в экспозиции середины февраля, около 43% общего предложения, из которых 96 отнесено к элитному сегменту

С учетом всех типов жилья цена составила 67,2тыс. руб за кв.м. без учета дорогих элитных квартир. С учетом элитных – 67.7 тыс руб. По итогам двух месяцев цена выросла на 2,5%. На этот же период 2014 года цена вторичного рынка составляла 62 тыс руб\кв.м. Итого рост за 2014 год составил 9.4%. Новостройки выросли за 2014 год на 6%, и за последний месяц – практически без изменений. Самый ликвидный слой квартир все равно еще находится в среднем ценнике  не менее  70 тыс руб\кв.м.  Северная часть города и более отдаленные районы – ниже средней рынка, центральные  - выше средней по рынку.

Количество представленных на рынке объектов в выборке увеличивается. Рынок показывает рост, так как для застройщиков очевиден бОльший спрос на новостройки. Наиболее популярны, как и прежде, 1-комнатные типовые квартиры с покупкой в ипотеку.  Обычно в начале очередного календарного года застройщики повышают цену, поэтому покупателям рекомендуем обратить внимание на текущие варианты.

Как и в предыдущем периоде, в силу перемещения интересов застройщиков в более отдаленные районы, несмотря на то, что появились варианты на прилегающих к Проспекту Октября улицах, Старой Уфе, все меньше предложений появляется в Сипайлово, Черниковке и Зеленой Роще. Новостройки в Сипайлово стали дороже за последний год, и их особенно мало. Более дешевые предложения – в отдаленных районах, в них больше предложений, и в основном это жилье эконом-класса.

Первичный рынок растет быстрее вторичного, все больше сокращая «инвестиционную» вилку цен до 20%, и отражая требования покупателей к параметрам жилья.

Часть спроса перешла с новостроек на вторичный рынок в силу резкого ограничения банками кредитования новостроек. Ипотека на вторичном рынке уже не сколько пугает процентными ставками, сколько недоступна из-за низкого коэффициента конвертации ( не более 2-3 одобренных из 10 с достаточной суммой, и еще пара из тех же десяти одобренных, но с суммой, которая уже нереально для покупки, занижена банком).

Анализ рынка по итогам 2013 года.

Исходя из таблицы можно сказать, что движение цены вниз продолжиться, и будет сохранять такой уровень на протяжении нескольких месяцев. Самый максимальный рост цен наблюдается в Черниковке на начало года она составила 53,6 тыс.руб, а на конец года 54,4 тыс.руб

Анализ рынка по итогам 2014 года.

Исходя из таблицы можно сказать, что цены на недвижимость начали снижаться. В первом полугодии было более или менее спокойно, цены падали, но не слишком активно, в этот период повышение цен произошло разве что Центре. Самым дорогим районом считается Зеленая Роща, ее цена на начало года составляла 68,2 тыс. руб, а на конец года 74,95 тыс. руб.

Анализ рынка по итогам 1 квартала 2015 года.

По итогам 1 квартала 2015 года, можно определить, что самым дорогим районом города Уфы является Центр его цена за кв.м. составляет 77,4 тыс. руб., а самым дешевым районом считается Затон его цена за кв.м. 54,9 тыс. руб.

3.Анализ рынка  коммерческой недвижимости.

За последние полгода на рынке появилось большое количество крупных объектов. Продаваемые или сдаваемые целиком здания, как с арендаторами, так и без них, влияют на средние цифры по рынку, поэтому для прояснения ситуации по конкретным объектам сложно ориентироваться только на средние цифры, а необходимо изучать уникальность объекта и объекты-конкуренты. Но даже в этом случае цена конкретного варианта может быть уникальной. В этом и заключается сложность коммерческой недвижимости  как для работы агента, так и в целях получения среднерыночных цифр.

В целом можно констатировать снижение средней рыночной цены на:

Торговые помещения -  сначала незначительное повышение весной и снижение «кризисное» на. 4%

Офисные– повышение за счет универсализации к середине года и во втором полугодии закономерный откат вниз на 10%

Производственные для всех – снижение на 4 %, сброс активов с целью избежать налогов на имущество и отсутствие интереса к развитию производств в регионе и инвестициям в арендованное имущество, устаревание инфраструктуры помещений.

Анализ цен коммерческой недвижимости за 2013 год.

По итогам 2013 года, можно определить что цены на коммерческую недвижимость непостоянны, т.е. к началу 2 квартала они повышаются в цене, а к началу 3 квартала понижаются около 30%.

Анализ цен коммерческой недвижимости за 2014 год.

Исходя из итогов 2014 года, цена на коммерческую недвижимость непостоянны, первое полугодие был активный рост цен на торговую недвижимость, на складскую и офисную недвижимость цены падают. На начала второго полугодия цены заметно упали на торговую недвижимость, а на складскую и офисную увеличились.

Анализ цен коммерческой недвижимости за 1 квартал 2015 года.

По таблице можно сказать, что самым дорогим является Центр, цена за кв.м составляем 98,5 тыс.руб. А самым дешевым являются другие районы как, Шакша, Дема, Затон, Инорс и другие их цена за кв.м составляем 54,8 тыс. руб.

Итоги года на рынке коммерческой недвижимости Уфы довольно плачевные. Все сделки по аренде происходят с торгом от заявленной цены под конкретного арендатора и его особенности. И хотя бы их какое-то количество связано скорее с тем, то освобождаются хорошие помещения, а собственники торгуются по аренда

А мелкий бизнес по прежнему «сужается», чтобы сократить издержки, и поняв, что начинает «проедать» накопления, а будущие объемы своего бизнеса спрогнозировать сложно. Результат один – свободные помещения.

В Уфе ипотечный кредит предоставляют следующие банки: