Министерство  образования и науки Российской Федерации.

Федеральное агентство по образованию

Ростовский  Государственный Экономический  Университет «РИНХ»

Финансовый  факультет 
 

Реферат

По дисциплине: «Оценка собственности»

На тему: «Определение кадастровой стоимости в условиях земельной реформы» 
 

                                                                                   Выполнила:

                                                                        студентка 532 группы

Финансового факультета                                                                                                                                            

                                                                        Миснянкина Е.А.

                                                                                  Проверила:

Черкашина Т.А.

Ростов-на-Дону

2011г.

Содержание

1. Введение………………………………………………………………..3
2. Система кадастров……………………………………………………..4
3. Кадастровая оценка земель……………………………………………7
4. Правила проведения государственной кадастровой оценки земель10
5. Кадастровая оценка городской земли………………………………..13
6. Заключение…………………………………………………...………..16
7. Список источников…………………………………………...……….17

1. Введение

Земля как основной базис всех процессов жизнедеятельности общества в политической, экономической, социальной, производственной, коммунальной, экологической и других сферах обладает стоимостью, качественная оценка которой представляет собой одно из важнейших условий нормального функционирования и развития многоукладной экономики. Необходимость в получении достоверной оценки стоимости земельных участков испытывают как государственные и муниципальные органы исполнительной власти при управлении земельными ресурсами, осуществлении перспективного развития населенных пунктов, проведении рациональной земельной и налоговой политики, так и частные субъекты земельного права при совершении разного рода сделок с землей. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

2. Система кадастров 

В настоящее  время в Российской Федерации  действует сложная многоуровневая система реестров и кадастров  недвижимого имущества.

При этом учет недвижимого  имущества осуществляется как учет объектов права либо объектов управления в зависимости от целей учета.

Вместе с тем, существующие системы учета не связаны  между собой и не позволяют  получить объективные сведения о  недвижимом имуществе на территории Российской Федерации. Получение указанных  сведений по Российской Федерации в  целом связано со значительными  материальными и трудозатратами. Существующая система также не позволяет  эффективно реализовывать программы, предполагающие комплексный анализ различных видов недвижимого  имущества

Следствием отсутствия единой системы учета является также  наличие большого количества неучтенных объектов, в том числе, объектов самовольной  постройки и земельных участков, появившихся в результате самозахвата земель.

Проект федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" (далее - законопроект) направлен на решение вопросов регистрации  недвижимого имущества, информационного  обеспечения процессов государственного контроля, управления, экономической  оценки и налогообложения недвижимого  имущества, а также совершенствование  деятельности в области формирования недвижимого имущества.

Основными принципами законопроекта  является:

- применение  единой системы и технологии  для создания и ведения государственного  кадастра недвижимости;

- обязательность  государственного учета недвижимого  имущества;

- презумпция  официального описания недвижимого  имущества, внесенного в государственный  кадастр недвижимости;

- внесение актуальных  и достоверных сведений в государственный  кадастр недвижимости;

- обеспечение  постоянного хранения внесенных  сведений;

- соотносимость сведений, содержащихся в государственном кадастре недвижимости, с другими государственными информационными ресурсами;

- своевременное  и полное информационное обеспечение  в соответствие с целями законопроекта.

1. Настоящий  Федеральный закон регулирует  отношения, возникающие в связи  с ведением государственного  кадастра недвижимости, осуществлением  государственного кадастрового  учета недвижимого имущества  и кадастровой деятельности (далее  - кадастровые отношения).

2. Государственный кадастр недвижимости является систематизированным сводом сведений об учтенном в соответствии с настоящим Федеральным законом недвижимом имуществе, а также сведений о прохождении Государственной границы Российской Федерации, о границах между субъектами Российской Федерации, границах муниципальных образований, границах населенных пунктов, о территориальных зонах и зонах с особыми условиями использования территорий, иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений. Государственный кадастр недвижимости является федеральным государственным информационным ресурсом.

3. Государственным кадастровым учетом недвижимого имущества (далее - кадастровый учет) признаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи (далее - уникальные характеристики объекта недвижимости), или подтверждают прекращение существования такого недвижимого имущества, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений о недвижимом имуществе.

4. Кадастровой  деятельностью является выполнение  управомоченным лицом (далее - кадастровый инженер) в отношении недвижимого имущества в соответствии с требованиями, установленными настоящим Федеральным законом, работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов, содержащих необходимые для осуществления кадастрового учета сведения о таком недвижимом имуществе (далее - кадастровые работы).

5. В соответствии  с настоящим Федеральным законом  осуществляется кадастровый учет  земельных участков, зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного  строительства (далее также- объекты недвижимости).

6. Положения  настоящего Федерального закона  не применяются в отношении  участков недр, воздушных и морских  судов, судов внутреннего плавания  и космических объектов, предприятий  как имущественных комплексов.

7. Положения  настоящего Федерального закона  применяются в отношении подземных  сооружений, если иное не предусмотрено  федеральным законом.

Объектами кадастрового учета являются: земельные участки; здания и сооружения, объекты, не завершенные  строительством; помещения; сложные  объекты (объекты, состоящие из совокупности двух и более объектов недвижимости с общим функциональным или иным назначением); территориальные и функциональные зоны, зоны с особыми условиями использования территорий (далее - правовые зоны).

3. Кадастровая оценка земель

Государственный земельный кадастр представляет собой систематизированный свод документированных сведений об объектах государственного кадастрового учета, о правовом режиме земель в Российской Федерации, о кадастровой стоимости, местоположении, размерах земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимого имущества. В государственный земельный кадастр включается информация о субъектах прав на земельные участки.

Государственный земельный кадастр ведется по единой для Российской Федерации  системе. Объектами государственного кадастрового учета являются земельные  участки и прочно связанные с  ними иные объекты недвижимого имущества.

Государственный кадастровый учет земельных участков – описание и индивидуализация в  Едином государственном реестре  земель земельных участков, в результате чего земельный участок получает такие характеристики, которые позволяют  однозначно выделить его из других земельных участков и осуществить  его качественную и экономические оценки. Государственный кадастровый учет земельных участков сопровождается присвоением каждому земельному участку кадастрового номера.

Межевание земельного участка – мероприятия по определению  местоположения и границ земельного участка на местности.

Цель создания и ведения государственного земельного кадастра – информационное обеспечение:

•   государственного и муниципального управления земельными ресурсами;

•   государственного контроля за использованием и охраной земель;

•   мероприятий по сохранению и повышению плодородия земель;

•   государственная регистрация прав на недвижимость и сделок с ней;

•   экономической оценки земель и учета их стоимости;

•   установления платы за землю

•   иной деятельности, связанной с владением, пользованием и распоряжением земельными участками.

Единый государственный  реестр земель содержит сведения о  существующих и прекративших существование  земельных участках.

Моментом возникновения  или моментом прекращения существования  земельного участка как объекта  государственного кадастрового учета  в соответствующих границах является дата внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр земель.

Кадастровая оценка земель определяется с учетом:

• уровня  рыночных цен, ставок арендной платы  за земельные участки в границах поселений (принимаются во внимание как застроенные, так и незастроенные  земельные участки) и иной информации об объектах недвижимости;
• площади земельного участка;
• вида территориальной зоны и вида функционального (разрешенного) использования земельного участка; 
  факторов местоположения и окружающей среды

Для проведения необходимых, в соответствии с настоящей  методикой, расчетов используется следующая  информация о сделках с объектами  недвижимости:

1. Данные по сделкам купли-продажи объектов недвижимости (включая незастроенные земельные участки), совершаемым физическими и юридическими лицами, в том числе данные торгов (конкурсов, аукционов);
2. Данные о выкупе земельных участков под приватизированными предприятиями;
3. Данные о ставках арендной платы за земельные участки, передаваемые в аренду (под объекты торговли, культурно-бытового обслуживания и т.д.)
4. Информация о стоимости продажи прав аренды;
5. Данные предложений по объектам недвижимости (включая незастроенные земельные участки), публикуемые в специальных изданиях или средствах массовой информации.

Методика  кадастровой оценки земель состоит из следующих расчетных  блоков:

1. Проведение  факторного анализа с учетом следующих  ценообразующих факторов:
• доступность различных центров тяготения (объектов);
• уровень развития транспортной инфраструктуры;
• уровень развития инженерной и производственной инфраструктуры;
• уровень развития социально-бытового обслуживания населения;
• состояние окружающей среды;
• историческая и архитектурно-эстетическая ценность застройки, ландшафтная и рекреационная ценность территории;
• инженерно-геологические условия и подверженность территории разрушительным природным и техногенным воздействиям.
2. Выделение на территории субъекта РФ кластеров административных районов, поселений, кадастровых кварталов, а также выделение на территории поселения характерных точек (перекрестков улиц, центров садовых и гаражных массивов и т.п.) ;
3. выделение тестовых объектов (наиболее типичных по совокупности показателей) в каждом кластере (тестовое поселение, тестовый кадастровый квартал и т.п.) и определение по выделенным тестовым объектам аналитических зависимостей между ценами сделок на земельные участки и другие объекты недвижимости и ценообразующими факторами;
4. расчет по тестовым объектам кластера удельных показателей кадастровой стоимости земель по видам функционального использования
5. распределение (присвоение) на основе аналитических зависимостей удельных показателей кадастровой стоимости земель, рассчитанных по тестовым объектам кластера, на другие объекты данного кластера
6. расчет кадастровой стоимости земельных участков на основе удельных показателей кадастровой стоимости земель объектов кластера, в котором находится земельный участок
4. Правила проведения государственной кадастровой оценки земель

1. Настоящие  Правила определяют порядок проведения  государственной кадастровой оценки  земель всех категорий на территории  Российской Федерации для целей  налогообложения и иных целей,  установленных законом. Организация  проведения государственной кадастровой  оценки земель осуществляется  Федеральным агентством кадастра  объектов недвижимости и его  территориальными органами. Для  проведения указанных работ привлекаются  оценщики или юридические лица, имеющие право на заключение  договора об оценке, в соответствии  с требованиями, установленными Федеральным законом "О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд". 
(в ред. Постановлений Правительства РФ от 11.04.2006 N 206, от 14.12.2006 N 767, от 17.09.2007 N 590)

2. Государственная  кадастровая оценка земель проводится  для определения кадастровой  стоимости земельных участков  различного целевого назначения.

3. Государственная  кадастровая оценка земель проводится  не реже одного раза в 5 лет. 
(в ред. Постановлений Правительства РФ от 11.04.2006 N 206, от 30.06.2010 N 478)

4. Государственная  кадастровая оценка земель основывается  на классификации земель по  целевому назначению и виду  функционального использования.

5. Государственная  кадастровая оценка земель городских  и сельских поселений, садоводческих,  огороднических и дачных объединений  осуществляется на основании  статистического анализа рыночных  цен и иной информации об  объектах недвижимости, а также  иных методов массовой оценки  недвижимости.

6. Государственная  кадастровая оценка сельскохозяйственных  угодий вне черты городских  и сельских поселений и земель  лесного фонда осуществляется  на основе капитализации расчетного  рентного дохода.

7. Государственная  кадастровая оценка иных категорий  земель вне черты городских  и сельских поселений осуществляется  на основе капитализации расчетного  рентного дохода или исходя  из затрат, необходимых для воспроизводства и (или) сохранения и поддержания ценности их природного потенциала.

8. В процессе  государственной кадастровой оценки  земель проводится оценочное  зонирование территории. 
Оценочной зоной признается часть земель, однородных по целевому назначению, виду функционального использования и близких по значению кадастровой стоимости земельных участков.

В зависимости  от территориальной величины оценочных  зон их границы совмещаются с  границами земельных участков с  учетом сложившейся застройки и  землепользования, размещения линейных объектов (улиц, дорог, рек, водотоков, путепроводов, железных дорог и др.), а также границами кадастровых  районов или кадастровых кварталов. 
По результатам оценочного зонирования составляется карта (схема) оценочных зон и устанавливается кадастровая стоимость единицы площади в границах этих зон.

9. Государственная  кадастровая оценка земель проводится  с учетом данных земельного, градостроительного, лесного, водного и других кадастров.  Результаты государственной кадастровой  оценки земель вносятся в государственный  земельный кадастр.

10. Органы исполнительной  власти субъектов Российской  Федерации по представлению территориальных  органов Федерального агентства  кадастра объектов недвижимости  утверждают результаты государственной  кадастровой оценки земель. 
(в ред. Постановления Правительства РФ от 11.04.2006 N 206)

11. Методические  указания по государственной  кадастровой оценке земель и  нормативно-технические документы,  необходимые для проведения государственной кадастровой оценки земель, разрабатываются и утверждаются Министерством экономического развития и торговли Российской Федерации по согласованию с заинтересованными федеральными органами исполнительной власти. 
(п. 11 в ред. Постановления Правительства РФ от 11.04.2006 N 206)

12. Споры, возникающие  при проведении государственной  кадастровой оценки земель, рассматриваются  в судебном порядке.

13. При проведении  государственного кадастрового  учета вновь образуемых земельных  участков, а также текущих изменений,  связанных с изменением категории  земель, вида разрешенного использования  или уточнением площади земельных  участков, определение их кадастровой  стоимости осуществляется на  основе результатов государственной  кадастровой оценки земель. 
(п. 13 введен Постановлением Правительства РФ от 11.04.2006 N 206)

5. Кадастровая оценка городской  земли

Кадастровая и  единичная оценки городских земель проводятся по всем категориям и видам  использования городских земель независимо от форм собственности. Заказчиком кадастровой оценки выступают органы местного самоуправления районов, городов, поселков.

Кадастровая оценка городской земли - совокупность административных и технических действий по установлению кадастровой стоимости земельных  участков административно-территориального образования в границах оценочных  зон по состоянию на определенную дату. Оценка осуществляется на основе комплексного доходного, сравнительного и затратного подходов, с использованием информации о сделках на рынке  земли и иной недвижимости, уровне арендной платы и доходности использования  земельных участков. В процессе оценки проводится анализ рентообразующих факторов, включая качество и местоположение земельных участков, проведенные на них улучшения, уровень социального и инженерно-транспортного обустройства территории и др.

Рыночная     информационная     база     кадастровой     оценки городских земель – массовые данные о продажах земельных участков для индивидуального жилищного строительства, коллективного садоводства и приусадебного хозяйства, а также о продаже и аренде квартир, гаражей, и различных объектов коммерческой недвижимости.

Объект кадастровой  оценки земель городских и сельских поселений – земли в пределах городской (поселковой) черты.

Кадастровая оценка городских земель является массовой оценкой, которая одновременно выполняется  на всей территории города и может  включать следующие этапы:

1-й этап - подготовительные  работы, сбор и обработка исходной  рыночной и нормативной информации;

2-й этап - функциональное  зонирование территории города;

3-й этап - исчисление  стоимостных показателей кадастровой  оценки земель;

4-й этап - ценовое  зонирование территории города;

5-й этап - оформление  результатов кадастровой оценки  городских земель (цифровых и  графических).

Результатом кадастровой  оценки является получение кадастровой  стоимости земли оценочной зоны, т.е. рыночной стоимости единицы  площади типичного для данной зоны земельного участка, установленной  по уровню текущих рыночных цен на аналогичные земельные участки.

Показатели кадастровой  стоимости не должны превышать уровня рыночных цен или предельных значений базовой стоимости на земельные  участки аналогичного целевого использования, устанавливаемых органами власти субъекта федерации по оценочно-территориальным  зонам, различным городам и поселкам. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

6. Заключение

В ходе земельной  реформы земля приобрела особые правовые черты: стала «имуществом» и предметом гражданского права. Использование земли в Российской Федерации платное. На землю, как  и на недвижимость, с 1991 года распространяется земельный налог. Однако существовавшее налогообложение не учитывало качества земель, не отражало действительной ценности земельных участков.

Государственная кадастровая оценка земель проводится по единой методике с использованием единого программного обеспечения, поэтому результаты этой оценки, а  именно кадастровые стоимости земельных  участков, являются сопоставимыми для  всей территории Российской Федерации. Это позволяет использовать результаты государственной кадастровой оценки не только для целей налогообложения, но и для целей формирования государственной  политики в области земельных  отношений. Без наличия информации о стоимости объекта (как фактической, так и потенциальной) эффективное  развитие земельных отношений невозможно, так как информация о стоимости  объекта является ключевым фактором принятия социально- значимых решений. Моделирование последствий, связанных с развитием территорий по результатам кадастровой оценки земель, позволяет прогнозировать их эффективность управления земельными ресурсами и регулировать изменение налоговой базы. 
 
 
 
 

6. Список источников:

1.  Земельный кодекс РФ от 25.10.2001 г. № 136-ФЗ

2. Федеральный  закон РФ  «О государственном земельном кадастре» от 02.01.2000 г. N 28-ФЗ

3. Земельный кадастр: Методические указания / Сост.: Д.С. Валиев, Е.В. Жихарева, Г.В. Ломакин. — М.: ГУЗ, 2002. — 48 с.: табл.