ПЛАН 

Вступ 2

1. Сучасний стан  оренди земельних  ділянок та глибина  дослідження даного  питання 4

2. Історичні аспекти  правового регулювання  оренди земель  сільськогосподарського  призначення 8

3. Сучасне правове регулюванню оренди земель сільськогосподарського призначення в Україні 10

4.Особливості  використання землі 12

Висновки 15

Список  використаної літератури 18 
 

     Вступ

     У процесі проведення в Україні  земельної та аграрної реформ, основним завданням яких є становлення  селянина як справжнього господаря  на землі через структурну перебудову сільськогосподарського виробництва, створення ефективного багатоукладного  сільського господарства на основі різних форм власності на засоби виробництва та форм сільськогосподарського землевикористання, гостро постало питання про розвиток такої форми землевикористання як оренда. У соціалістичний період (з 1937 р. по 1988 р. ) оренда земель сільськогосподарського призначення на території держав колишнього СРСР була заборонена. Відродження її повноцінного змісту має в умовах переходу України до ринкової аграрної економіки винятково важливе практичне значення, що обумовлено, зокрема, загальною економічною та фінансовою кризою, коли нові аграрні суб’єкти: окремі селяни, селянські (фермерські) господарства, сільськогосподарські кооперативи, приватні сільськогосподарські підприємства, фактично не мають ще можливості придбати землі у власність у необхідних їм розмірах.

     Історичний  досвід розвитку оренди земель сільськогосподарського призначення в Україні та економічно розвинутих країнах Заходу свідчить про те, що саме оренда земель покликана зараз стати переважаючою формою землевикористання, яка може забезпечити реальний доступ до праці на цих землях фермерам та громадянам, які бажають вести приватне підсобне господарство. Вона може і повинна стати зв’язуючою ланкою між суб’єктом, який бажає працювати на землі, і власником земель, надаючи можливість їм на взаємовигідних умовах використовувати землі.

     Прийняття Конституції України створило нові правові засади розвитку різних форм землевикористання, зокрема, оренди земель. Так, орендні земельні відносини тісно пов’язані з відносинами земельної власності та з аграрною підприємницькою діяльністю. З огляду на це важливе вихідне значення для подальшої законодавчої регламентації оренди земель новим Земельним кодексом України має стаття 14 Конституції України, яка гарантує право власності на землі та правомірно оголошує їх “основним національним багатством”, а також стаття 42, яка містить конституційні норми щодо підприємництва.

     1. Сучасний стан  оренди земельних  ділянок та глибина дослідження даного питання

     Сучасний  етап розвитку орендних земельних відносин знаменує прийнятий Верховною Радою  України 6 жовтня 1998 року спеціальний Закон України “Про оренду землі”, який діє із змінами і доповненнями, внесеними Законом України від 8 вересня 1999 р.

     Орендні земельні відносини набрали зараз  значення окремого правового інституту  земельного права України. Прийняття  даного Закону сприяє відновленню в  Україні оренди земель, дає істотний поштовх до укладення договорів  оренди земельних ділянок. Це має  особливе значення за умов проведення земельної реформи та реорганізації  колективних сільськогосподарських  підприємств. Належить відзначити виникнення нових елементів земельних орендних відносин. Так, крім розвитку традиційної оренди земель сьогодні є потреба й у вдосконаленні правового регулювання оренди земельних паїв як різновиду оренди земель сільськогосподарського призначення.

     У земельно-правовій літературі України  поки що відсутні комплексні теоретичні розробки, монографічні дослідження правових проблем оренди земель сільськогосподарського призначення. В економічній та юридичній науці проводиться з’ясування її витоків, зокрема О.Бакуменком, А.Берлачем, І.Будзиловичем, В.Калініченком, С.Кісільовим, А.Юрченком та іншими вченими. Наукову цінність становлять також праці А.К.Азізяна, І.Великевича, І.І.Євтіхієва, В.І.Єзерського, С.Соснового, В.Фремеля та інших науковців, присвячені аналізу правових засад трудової оренди землі.

     Серед сучасних наукових досліджень, присвячених окремим аспектам оренди земель сільськогосподарського призначення, належить виділити праці В.І.Андрейцева, І.А.Дмитренка, П.Ф.Кулинича, В.В.Носика, О.О.Погрібного, В.І.Семчика, В.А.Сонюка, А.К.Соколової, Н.І.Титової, В.І.Федоровича, М.В.Шульги, В.В.Янчука, В.З.Янчука та інших науковців.

     Оренді  земель сільськогосподарського призначення  в аспекті фермерських відносин присвячена монографія О.О.Погрібного “Селянські господарства і оренда”, у якій показано правомірний генетичний зв’язок земельних відносин із орендними та фермерськими відносинами.

     Наукову цінність становить юридична література з проблем оренди земель сільськогосподарського призначення Російської Федерації. Окремі аспекти цієї теми плідно розвинуті такими вченими як: Г.С.Башмаков, Г.Ю.Бистров, О.Г.Голіченков, Ю.Г.Жаріков, О.О.Забєлишенський, І.О.Іконицька, Б.В.Кокотов, М.І.Краснов, Є.І.Павлова, В.В.Пєтров, О.А.Самончик, М.О.Сиродоєв, Г.В.Чубуков, Є.Ю.Чмихало та деякими іншими авторами.

     Необхідно відзначити істотний інтерес до цієї важливої проблеми вчених-економістів. Серед них належить особливо виділити праці таких вчених як: М.Агафонова, С.Біндмана, П.І.Гайдуцького, В.Я.Месель-Веселяка, Д.Сафіуліна, М.М.Федорова.

     Проте, це лише початок грунтовного наукового  вивчення проблем земельних орендних відносин. Вимагають досконалого  аналізу всі її складові. Особливої  актуальності правові аспекти оренди земель сільськогосподарського призначення  набирають у зв’язку з розробкою  нового Земельного кодексу України  та реалізацією Указу Президента України від 3 грудня 1999 р. “Про невідкладні  заходи щодо прискорення реформування аграрного сектора економіки”, який є підставою поширення практики оренди земельних паїв. Все це обумовлює необхідність дослідження оренди земель сільськогосподарського призначення з урахуванням тих соціально-економічних змін, які сталися у суспільстві.

     2. Оренда земель як правова форма їх використання. Поняття оренди земель сільськогосподарського призначення, правові особливості

     Офіційне  визначення поняття оренди земель дає  Закон України “Про оренду землі” (ст.3). З нього випливають такі її юридичні ознаки, як: 1) це виключно договірна форма використання земель; 2) оренда земель оформляється договором оренди земельної ділянки; 3) зміст оренди земель становлять правомочності володіння і користування орендаря (без надання права розпоряджатися нею); 4) це користування та володіння є платним; 5) оренда передбачає передачу земельної ділянки обов’язково у строкове (тимчасове) користування; 6) об’єктом оренди за договором виступає певна земельна ділянка, яка може використовуватися орендарем для здійснення перш за все підприємницької діяльності, а також і для іншої діяльності (ведення особистого підсобного господарства тощо); 7) повна господарська самостійність орендаря.

     Аналіз  змісту Закону дає можливість виділити ще й інші, додаткові (які повинні увійти у офіційне визначення поняття) юридичні ознаки оренди земель, зокрема: а) це — окрема форма землевикористання; б) орендодавцями земельних ділянок є громадяни та юридичні особи України; в) орендар земель набуває право власності на одержану з орендованих земель сільськогосподарську продукцію і доходи; г) оренда не повинна змінювати цільове призначення земельної ділянки.

     На  основі наведених юридичних ознак  у дисертації запропоноване більш  повне, аніж у законі, визначення поняття  оренди земель, як окремої організаційно-правової договірної форми використання земельної  ділянки, яка передбачає передачу її власником-орендодавцем (державою, громадянином чи юридичною особою України) у тимчасове  строкове володіння та користування іншій особі-орендареві за плату для здійснення переважно підприємницької або іншої діяльності з привласненням останнім одержаної продукції і доходів.

     Вперше  на законодавчому рівні певні особливості оренди земель сільськогосподарського призначення виділені Законом України “Про оренду землі”, що є безумовно його позитивною рисою. Основні ознаки, які визначають оренду земель сільськогосподарського призначення, випливають із природних особливостей сільського господарства. До особливостей оренди земель сільськогосподарського призначення можна віднести: 1) орендодавцями земельних ділянок сільськогосподарського призначення можуть бути чітко визначені суб’єкти, які отримали земельні ділянки для визначених законодавством цілей (ст.48 Земельного кодексу України); 2) орендарі земельних ділянок сільськогосподарського призначення повинні відповідати певним вимогам, встановленим земельним законодавством України; 3) передавати земельні ділянки сільськогосподарського призначення у користування (зокрема, оренду) дозволено лише із збереженням їх цільового призначення — для сільськогосподарського використання; 4) спеціальний характер правомочностей суб’єктів даних земельних орендних відносин; 5) орендовані земельні ділянки сільськогосподарського призначення, за невеликим винятком, заборонено передавати в суборенду.

2. Історичні аспекти правового регулювання оренди земель сільськогосподарського призначення

     Перший  етап (1917-1921 рр.) характеризувався встановленням  на нормативному рівні заборони оренди земель (Декрет про землю 1917 р.);

     Для другого етапу (1922-1927 рр.) властиве нормативно-правове  закріплення права трудового  землекористування у Земельному кодексі УРСР 1922 р. Законодавство  цього періоду досить чітко регламентує  земельні орендні відносини, для  яких були характерні певні особливості, які пояснюються, по-перше, тим, що законодавством регламентувалася не звичайна оренда, а тимчасова переуступка прав на землі трудового користування, по-друге, тісний зв’язок земельних орендних відносин із трудовими. Законодавство про орендні земельні відносини виходило з принципу земельно-трудового характеру оренди;

     Третій  етап (1927-1937 рр.) характеризується змінами  в орендній політиці, які були спрямовані на поступове обмеження та наступну повну ліквідацію оренди земель сільськогосподарського призначення, що відображено у законодавстві  цього періоду (Постанова ЦВК  і РНК СРСР від 4 червня 1937 р. “Про заборону здачі в оренду земель сільськогосподарського призначення”);

     Протягом  періоду з 1937 р. по 1988 р. орендні земельні відносини у сільському господарстві не були врегульовані, так як земельне та цивільне законодавство того періоду відносило оренду земель до числа заборонених угод;

       Наступний етап (1988-1990 рр ) відбувається запровадження оренди земель сільськогосподарського призначення у двох її формах — внутрішньогосподарська і міжгосподарська, згідно Закону СРСР від 26 травня 1988р. “Про кооперацію” та Указу Президії Верховної Ради СРСР від 7 квітня 1989 р. “Про оренду і орендні відносини в СРСР”;

     Розвиток  земельних орендних земельних відносин на наступному етапі обумовлений  прийняттям Закону України “Про власність”, “Про форми власності на землю”, нової редакції Земельного кодексу України, якими передбачається запровадження трьох форм власності на землю та проголошується рівноправність різних організаційно-правових форм господарювання незалежно від форм власності. У цей період орендодавцями земель сільськогосподарського призначення виступають власники земель або уповноважені ними органи, що відображено у Земельному кодексі України. На цьому етапі відбувається прийняття Закону України “Про оренду землі”, згідно з яким орендні земельні відносини набрали значення окремого комплексного правового інституту земельного права України.

3. Сучасне правове регулюванню оренди земель сільськогосподарського призначення в Україні

     Законодавство, що становить сучасну правову  базу оренди земель сільськогосподарського призначення, носить багатоструктурний  характер і включає такі складові, як: 1) загальне законодавство, на основі якого здійснюється функціонування і розвиток усіх правових інститутів; 2) галузеве (зокрема, земельне, аграрне, цивільне та ін.) законодавство, яке закріплює певні однорідні суспільні відносини, та має на меті їх врегулювання, і поряд з цим визначає основні засади земельних орендних відносин; 3) спеціальне земельне законодавство про оренду земель.

     Центральне  місце у системі законодавства  про оренду земель сільськогосподарського призначення займає спеціальне законодавство про оренду земель, серцевиною якого є Закон України “Про оренду землі”. Цей акт став етапним актом законодавчого рівня у сфері регулювання земельних орендних відносин в Україні.

     Не  передбачена законом така підстава припинення договору оренди земельної ділянки як зміна особи орендаря шляхом реорганізації юридичної особи, оскільки при такій її формі, наприклад, як перетворення, можлива зміна основних напрямків діяльності. У такому разі це повинно бути в обов’язковому порядку підставою розірвання договору оренди земельної ділянки сільськогосподарського призначення. Таким чином, п.3 ст.28 Закону “Про оренду землі” потребує приведення її у відповідність із ст.6 Закону.

     Законодавством  практично не виділені особливості  припинення договору оренди земельної  ділянки сільськогосподарського призначення. Проведений аналіз дає можливість стверджувати, що ряд підстав прямо стосуються оренди саме цих земель, наприклад, випадкове пошкодження об’єкта  оренди, яке суттєво перешкоджає  передбаченому договором використанню земельної ділянки, нераціональне  використання земельної ділянки, використання земельної ділянки способами, що призводять до зниження родючості грунтів, їх хімічного і радіоактивного забруднення, погіршення екологічної обстановки, використання землі не за цільовим призначенням, невикористання протягом одного року земельної ділянки, наданої для сільськогосподарського виробництва, смерть громадянина-орендаря, засудження його до позбавлення волі та відмови осіб, зазначених у ст.8 Закону, від виконання укладеного договору оренди земельної ділянки. Ці підстави повинні бути окремо виділені та конкретизовані саме стосовно земель сільськогосподарського призначення.

4.Особливості використання землі

     Використання  землі на умовах оренди за своїми ознаками схоже з тимчасовим землекористуванням. Як і тимчасове землекористування, оренда землі характеризується тимчасовим характером використання, договірною підставою виникнення і платністю  використання землі. Але є і певні  відмінності. Використання землі на умовах оренди здійснює більш широке коло суб’єктів-орендарів. Орендарями земельних ділянок можуть бути не лише фізичні або юридичні особи, але й районні, обласні, Київська і Севастопольська міські державні адміністрації. Рада міністрів Автономної Республіки Крим та Кабінет Міністрів  України. До числа орендарів можуть відноситись також органи місцевого  самоврядування: сільські, селищні  і міські ради. Щодо оренди земельних  ділянок сільськогосподарського призначення  для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, то суб’єктний склад орендарів є дещо специфічним. Орендарями цих ділянок для зазначених цілей можуть бути тільки юридичні особи, установчими документами яких передбачено здійснення цього виду діяльності, а також фізичні особи, які мають необхідну кваліфікацію або досвід роботи в сільському господарстві. Такий підхід до суб’єктного складу орендарів земель сільськогосподарського призначення обумовлений їх особливим правовим режимом і пріоритетом, яким характеризуються ці землі.

     Серед орендодавців закон розрізняє декілька категорій. За загальним правилом орендодавцями  земельних ділянок є громадяни  та юридичні особи України, у власності  яких перебувають земельні ділянки. Залежно від форми власності  на землю її орендодавцями можуть виступати органи місцевого самоврядування: сільські, селищні, міські ради по відношенню до земельних ділянок, що перебувають  у комунальній власності. Щодо земельних  ділянок, які належать державі, їх орендодавцями  виступають районні, обласні, Київська і Севастопольська міські адміністрації, Рада міністрів Автономної Республіки Крим та Кабінет Міністрів України  у межах їх повноважень. По відношенню до державних земель зазначені орендодавці повинні попередньо погодити всі свої дії на сесіях відповідних рад.

     Специфічні  особливості оренди землі обумовлені об’єктним складом відносин, пов’язаних з орендою землі.

     Об’єктами оренди виступають земельні ділянки, що перебувають у власності громадян та юридичних осіб України, територіальних громад сіл, селищ, міст (комунальній  власності), держави. Об’єктами оренди можуть бути земельні ділянки з насадженнями, будівлями, спорудами, водоймами, що розташовані  на них, якщо це передбачено договором  оренди. І нарешті, при передачі в  оренду земельних ділянок громадянами, які мають право на земельну частку (пай) у недержавному сільськогосподарському підприємстві, їх місце розташування визначається з урахуванням вимог  раціональної організації території  і компактності землекористування  відповідно до спеціальних землевпорядних проектів.

     Термін  договору оренди земельної ділянки  визначається за погодженням сторін і встановлюється в договорі оренди. Цей термін не може перевищувати 50 років.

     За  загальним правилом надання земельної  ділянки в оренду здійснюється без  зміни її цільового призначення. У той же час чинне законодавство  допускає зміну цільового призначення  орендованої земельної ділянки. У цьому разі надання в оренду земельної ділянки, цільове призначення  якої змінюється, здійснюється за проектом відведення, який є невід’ємним  додатком до договору оренди.

     Виникнення  орендного землекористування щодо ділянок, які перебувають у державній  або комунальній власності, може здійснюватися на конкурентних засадах, тобто за конкурсом або на аукціоні. Порядок такого набуття права  оренди визначається орендодавцями  з дотриманням вимог законодавства  про добросовісну конкуренцію.

     За  користування землею на умовах оренди орендар вносить орендодавцеві  орендну плату в розмірі, формах і строки, які встановлюються за угодою сторін у договорі оренди. По відношенню до орендованих земельних ділянок, які перебувають у державній або комунальній власності, орендна плата не може бути меншою за розмір земельного податку, що встановлений Законом України «Про плату за землю». У цих випадках вона повинна справлятися тільки в грошовій формі.

     Орендна плата може встановлюватися в  грошовій, натуральній або відробітковій  формах. Орендар і орендодавець можуть передбачити в договорі поєднання  зазначених форм або ж визначити  інші форми плати.

     Важливою  особливістю користування землею на умовах оренди є передача орендарем  орендованої земельної ділянки  у володіння і користування іншій  особі. У даному випадку має місце  суборенда, яка можлива лише за згодою орендодавця. Згідно зі ст. 9 Закону України  «Про оренду землі» специфічні особливості  суборенди визначаються залежно  від цільового призначення орендованих  земель (наприклад, несільськогосподарське використання і сільськогосподарське призначення). Умови суборенди земельної  ділянки (її частини) повинні бути визначені  в межах договору оренди і не суперечити йому. Припинення або розірвання договору оренди земельної ділянки припиняє і чинність договору суборенди.

     Відповідно  до законодавства земля може надаватися в оренду на підставі укладеного в  письмовій формі договору. Договір оренди — це угода сторін про взаємні зобов’язання, відповідно до яких орендодавець за плату передає орендареві у володіння і користування земельну ділянку для господарського використання на обумовлений договором строк. Зазначений договір за своїм характером є земельно-правовим. Його істотними умовами є: найменування сторін договору, об’єкт оренди (площа, місце розташування і цільове призначення земельної ділянки), строк оренди, розмір і форми орендної плати, умови повернення земельної ділянки орендодавцеві і відповідальність сторін та деякі інші, які зазначені в ст. 14 Закону України «Про оренду землі». Крім того, невід’ємною частиною договору оренди є план (схема) земельної ділянки, яка надається в оренду.

Висновки

     Розвиток  земельних орендних відносин є закономірним проявом аграрної реформи, що характеризує перехід України як самостійної  держави до ринкових економічних  відносин; оренда земель сільськогосподарського призначення характеризує новий  аграрний економічний уклад на селі, який має перспективу подальшого розвитку в Україні;

     Прийняття Конституції України, регламентація  у ній важливих питань земельних  відносин є передумовою для подальшого розвитку та вдосконалення регулювання  земельних орендних відносин;

     Важлива роль у регулюванні земельних  орендних відносин належить договорам  оренди земельної ділянки. Їх аналіз вказує на необхідність прийняття Типового договору оренди земельної ділянки сільськогосподарського призначення;

     Орендні земельні відносини відроджуються  за нових соціально-економічних і правових умов, що визначає їх класичний характер (орендодавцем земель виступає їх власник. Однак, потребує вдосконалення правове регулювання оренди земель, які перебувають у державній власності, в частині щодо можливого кола їх орендодавців);

     Витоками  земельних орендних відносин були трудова  оренда (20-і роки) та орендний підряд (80-і роки), що обумовлює певну спадковість правових норм у чинному законодавстві України;

     Оренду  земель сільськогосподарського призначення  можна визначити як своєрідну договірну форму сільськогосподарського землевикористання, зміст якої складають строкове, платне володіння та користування земельною ділянкою сільськогосподарського призначення у межах, встановлених законодавством та договором, що передбачає передачу її власником орендарю, який відповідає вимогам, встановленим законом, для здійснення підприємницької чи іншої діяльності з використанням природних властивостей земель при умові їх раціонального використання.

     У земельному законодавстві слід закріпити  визначення поняття “сільськогосподарські  угіддя” як основної складової сільськогосподарських  земель, що характеризується особливим  грунтовим покривом, і внаслідок  своїх природних властивостей (родючості) використовується як головний та незамінний засіб виробництва у сільському господарстві для вирощування сільськогосподарських  культур, має пріоритетний правовий режим і належить посиленій правовій охороні з боку держави.

     Правовий  режим земель сільськогосподарського призначення повинен бути посилений у відповідності з Конституцією України, що, насамперед, повинно відобразитись у посиленні їх правової охорони як “основного національного багатства”;

     Ст.3 Закону України “Про оренду землі” слід доповнити словами: “сумісною  із цільовим призначенням земельної  ділянки”.

     Доповнити п.5 ст.31 Закону України “Про оренду землі” словами: “земельно-правову  відповідальність”.

     Докорінна реорганізація колективних сільськогосподарських  підприємств та поширена у зв’язку з цим практика земельного паювання, реальні умови її реалізації (при кризовій ситуації в сфері аграрної економіки) призвели до істотного зростання у системі земельних орендних відносин оренди земельних паїв і, як наслідок цього, до загального зростання масштабів оренди земель в Україні. Така тенденція у найближчі десять років буде домінуючою, що, в свою чергу, викликає необхідність чіткого регулювання цього інституту новим Земельним кодексом України;

     У Законі України “Про оренду землі” неохідно мати спеціальний розділ, який би врахував всі особливості  оренди земель сільськогосподарського призначення та усі наслідки, пов’язані з цим, причому норми Закону “Про оренду землі” повинні стати правовою матерією для нового Земельного кодексу України.

     Врахування  запропонованих висновків і пропозицій, на думку автора, дозволить усунути  окремі недоліки чинного законодавства  України, що регулює земельні орендні  відносини.

Список  використаної літератури

1. Земельна  реформа в Україні у 2001 – 2002 роках. Звіт інформаційно-ресурсного центру “Реформування земельних відносин в Україні за 2001 – 2002 роки”. –  К., 2003. – 160 с.
2. Земельне право України: Підручник / За ред. М. В. Шульги. – К.: Юрінком Інтер, 2004. – 368 с.
3. Ільницька Н. Оренда земель сільськогосподарського призначення: поняття та деякі проблеми // Вісник Львівського інституту внутрішніх справ.- Львів: Львівський інститут внутрішніх справ при НАВС України.- 2000.- №1.- С.254-258.
4. Ільницька Н. Оренда земель як правова форма їх використання // Право України. – 2000. - №8. – С.60-64.
5. Управління земельними ресурсами. / За ред д. е. н., проф. В. Г. В’юна. – Миколаїв: МФ НаУКМА, 2002. – 316 с.
6. Баб’як О.С, Біленчук П.Д., Чирва Ю.О. Екологічне право України: Навчальний посібник. - К.: Атіка, 2000. - 216 с.
7. Екологічне право. Особлива частина Підручник. Для студентів юридичних вузів і факультетів. За редакцією академіка АПрН України, В.І. Андрейцева. К.: Істина, 2001.
8. Екологічне право України За редакцією професорів В.К. Попова і А.П. Гетьмани. Харків, «Право», 2001.
9. Екологічне право України. Академічний курс: Підручник / За заг. ред. Ю.С. Шемшученка. — К.: ТОВ «Видавництво «Юридична думка», 2005. - 848 с.
10. Закон України “Про охорону навколишнього середовища”. – К., 1991.
11. Сафранов Т.А. Екологічні основи природокористування: Навчальний посібник для студентів вищих навчальних закладів. - Львів: “Новий Світ-2000”, 2003. - 248 с.