Основания возникновения и прекращения прав на земля в Российской Федерации

Московский психолого-социальный институт

 

 

 

 

 

 

 

Р Е Ф Е Р А Т

По земельному праву  на тему:

«Основания возникновения и  прекращения прав на земля в Российской Федерации»

 

 

 

 

 

 

 

 

Проверил: преподаватель  Демидова М.Н.

Подготовил: студентка  группы 22-ЮИ/3-у

Пинаева Галина Сергеевна

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Москва 2004

 

Основания возникновения прав на землю  в Российской Федерации.

 

В ст. 15-24 ЗК РФ дается полный перечень прав на земельные участки, кроме  того, общие основания возникновения  прав на землю предусматриваются в гражданском законодательстве, относящимся согласно ст. 71 Конституции РФ  к ведению Российской Федерации, а также эти основания могут предусматриваться и в иных отраслях законодательства, например, в земельном, но только на федеральном уровне.

Согласно п. 3 ст. 129 ГК РФ земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить  от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле  и других природных ресурсах. Таким образом, специальный закон о земле – Земельный кодекс Российской Федерации имеет приоритет в сфере возникновения прав на землю перед общим законом – Гражданским кодексом Российской Федерации. Специфика возникновения прав на землю отражена в ст.25-39 ЗК РФ. Однако, прежде чем их анализировать, необходимо понять общие нормы возникновения прав собственности и иных вещных прав, предусмотренные в гражданском законодательстве.

В гл. 14 «Приобретение  права собственности» ГК РФ предусматриваются  основания приобретения права собственности (ст. 218), возникновения права собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество (ст. 219), понятия и последствия самовольной постройки, в том числе осуществленной лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок 9ст. 220, момент возникновения права собственности у приобретателя по договору (ст. 223), передача вещи (ст. 224), бесхозяйные вещи (ст. 225), приобретательная давность (ст. 234).

Общий условия, порядок  и правила продажи недвижимости предусматриваются в параграфе 7 «Продажа недвижимости» гл. 30 «Купля-продажа» ГК РФ, где, в частности, регулируются права на земельный участок при продаже здания, сооружения или другой, находящейся на нем недвижимости (ст. 552) и права на недвижимость при продаже земельного участка (ст. 553).

В ст. 8 ГК РФ предусматривается, что гражданские права и обязанности  возникают из оснований, предусмотренных  законом и иными правовыми  актами, а также из действий граждан  и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

  В соответствии с указанной статьей права на земельный участок возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом. Из сделки может возникнуть право собственности на земельный участок, права арендатора - по договору аренды земельного участка и права пользователя – по договору о передаче участка в безвозмездное срочное пользование.¹ Гражданские права возникают из договоров и иных сделок, не предусмотренных законом, но не  противоречащих ему.

Право на земельный участок  может возникнуть из акта государственного органа или органа местного самоуправления, наделенных полномочиями предоставления земельных участков, находящихся  в государственной или муниципальной собственности. Акт (решение) органа государственной власти или местного самоуправления в данном случае является основанием для возникновения  права постоянного бессрочного пользования, права собственности (в процессе приватизации), права безвозмездного срочного пользования на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности.

Права на земельный участок  могут возникнуть также:

• из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности;
• в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом;
• вследствие причинения вреда другому лицу;
• вследствие неосновательного обогащения;
• вследствие иных действий граждан и юридических лиц;
• вследствие событий, с которыми закон или иной правовой акт связывает наступление гражданско-правовых последствий.

Права на земельный участок  возникают с момента регистрации  соответствующих прав на него, если иное не установлено законом. Поскольку  земельные участки признаны недвижимым имуществом, государственная регистрация прав на земельные участки осуществляется на основании ст. 131 ГК РФ, согласно которой право собственности и другие вещные права на земельные участки, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре учреждениями юстиции.

Регистрируются: право  собственности, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного (бессрочного) пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных ГК РФ и иными законами. Государственной регистрации подлежат также договор аренды и договор безвозмездного срочного пользования земельным участком, поскольку, согласно законодательству, регистрировать следует не только права, но и сделки с недвижимостью.

 

 

 

 

 

 

 

 

Приобретение прав на земельные участки, находящиеся  в государственной или муниципальной  собственности.

 

В соответствии со ст. 28 ЗК РФ земельные  участки из земель, находящихся в  государственной или муниципальной  собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность или в аренду, а также в предоставляются юридическим лицам в постоянное (бессрочное) пользование, в случаях, предусмотренных пунктом 1 ст. 20 ЗК РФ, и гражданам и юридическим лицам в безвозмездное срочное пользование в случаях, предусмотренных пунктом 1 ст. 24 ЗК РФ. Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в собственность граждан и юридических лиц осуществляется за плату. Предоставление земельных участков в собственность граждан и юридических лиц может осуществляться бесплатно в случаях, предусмотренных ЗК РФ, федеральными законами и законами субъектов РФ.

Решение о предоставлении земельного участка в собственность должно быть принято в двухнедельный срок со дня подачи заявления в письменной форме в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления. 

Не допускается отказ в предоставлении в собственность граждан и  юридических лиц земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства, за исключением случаев:

• изъятия земельных участков из оборота;
• установленного федеральным законом запрета на приватизацию земельных участков;
• резервирования земельных участков для государственных или муниципальных нужд.

Не допускается отказ в предоставлении в собственность граждан и  юридических лиц земельных участков, ограниченных в обороте и находящихся  в государственной или муниципальной  собственности, если федеральным законом  разрешено предоставлять их в собственность граждан и юридических лиц.

Иностранным гражданам, лицам без  гражданства и иностранным юридическим  лицам в соответствии со ст. 28 ЗК РФ земельные участки предоставляются  в собственность только за плату, размер которой устанавливается ЗК РФ.

В период земельной реформы 1990-х  годов десятки миллионов граждан  и юридических лиц получили участки  из земель, находящихся на праве  государственной или муниципальной  собственности, что регулировалось на основании указов президента РФ от 14 февраля 1996 г. № 198 «Оправе собственности граждан и юридических лиц на земельные участки под объектами недвижимости в сельской местности»², от 16 мая 1997 г. №485 «О гарантиях собственникам объектов недвижимости в приобретении в собственность земельных участков под этими объектами»³, от 26 ноября 1997 г. 3 1263 «О продаже гражданами юридическим лицам предназначенных под застройку земельных участков, расположенных на территориях городских и сельских поселений, или права их аренды» и ряда постановлений Правительства РФ.

В XXI в. процесс приватизации земель продолжится.  Земельным кодексом вводятся новые правила приобретения прав на земельные участки из фонда государственной и муниципальной собственности.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Основания прекращения прав на землю в Российской Федерации.

 

Право собственности  на земельный участок прекращается при отчуждении собственником своего земельного участка другим лицам, отказе собственника от права собственности  на земельный участок, в силу принудительного  изъятия у собственника его земельного участка в порядке, установленном гражданским законодательством.

Перечень оснований прекращения  права собственности на земельные  участки в целом соответствует  норме ст. 235 ГК РФ (об основаниях прекращения  права собственности). Но в Гражданском кодексе  упоминается также о прекращении права собственности в случае гибели или уничтожения имущества, что неприменимо  по отношению к земле, так как  даже в случае её деградации, нарушения почвенного покрова сам земельный участок никогда не исчезает и не уничтожается. Кроме того, упомянутая статья ГК РФ допускает возможность законодательного установления  иных случаев утраты права собственности на имущество. Земельный кодекс такой возможности не предусматривает. Установленный им перечень оснований прекращения права собственности на земельные участки является исчерпывающим.

Порядок отчуждения собственником  земельного участка регламентирован  ст. 52 ЗК РФ; отказа от права на земельный  участок – ст. 53 ЗК РФ.

Переход прав собственности  на землю происходит также в результате приватизации и национализации земли.

При приватизации имущество, находящееся в государственной  или муниципальной собственности, по решению самого собственника –  т.е. государства, муниципальных образований, отчуждается в собственность граждан или юридических лиц в порядке, предусмотренным законодательством. Так, в ходе земельной реформы были приватизированы земли, занимаемые  сельскохозяйственными предприятиями – они переданы в собственность коллективов этих предприятий бесплатно.  В настоящее время земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть переданы  в собственность бесплатно – например, крестьянским хозяйствам, или проданы гражданам и юридическим лицам. Однако в соответствии со ст. 8 Закона о введении в действие Земельного кодекса РФ до вступления в силу федерального закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения  приватизация земельных участков сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, не допускается.

При национализации, наоборот, происходит обращение в государственную  собственность земель, находящихся  в собственности граждан и  юридических лиц. Национализация возможна только на основании специального закона. При этом необходимо возмещать стоимость земельных участков и других убытков в порядке ст. 306 ГК РФ.

Принудительное лишение  собственника земельного участка возможно по основаниям и в порядке, предусмотренном  гражданским законодательством. Статья 235 ГК РФ предусматривает, что принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме следующих случаев:

• обращение взыскания на имущество по обязательствам.

По российскому законодательству гражданин отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом, за исключением имущества, на которое в соответствии с законом не может быть обращено взыскание (ст. 24 ГК РФ); гражданин, являющийся индивидуальным предпринимателем, если он не в состоянии удовлетворить требования кредиторов, связанные с его предпринимательской деятельностью,  может быть признан несостоятельным по решению суда, и требования кредиторов в этом случае удовлетворяются за счет принадлежащего ему имущества (ст. 25 ГК РФ); юридические лица, кроме финансируемых собственником учреждений, отвечают по своим обязательствам всем принадлежащим им имуществом (ст. 56 ГК РФ).

В соответствии со ст. 278 ГК РФ  взыскание на земельный  участок по обязательствам собственника обращается только на основании решения  суда 9в то время как для другого  имущества в соответствии со ст. 237 ГК РФ законом или договором может быть предусмотрен иной порядок обращения взыскания).

Право собственности  на имущество (в том числе земельный  участок), на которое обращено взыскание, прекращается у собственника с момента  возникновения права собственности на изъятое имущество у лица, к которому это имущество переходит;

• отчуждение имущества, которое в силу закона не может принадлежать данному лицу.

В отношении земельного участка это, например, случай, когда  участок из земель сельскохозяйственного назначения поступил – в силу наследования по завещанию – в собственность юридического лица или гражданина, который не веден сельскохозяйственное производство и не входит в перечень субъектов, которому такой участок мог быть предоставлен. В соответствии со ст. 238 ГК РФ в этом случае собственник обязан произвести отчуждение такого участка в течение года с момента возникновения права собственности на имущество, если законом не установлен иной  срок (такой срок может быть установлен  в дальнейшим, например, законом о регулировании оборота сельскохозяйственных земель). Если участок в установленный срок не отчужден, он подлежит принудительной (по решению суда) продаже с передачей бывшему собственнику  вырученной суммы либо передаче в государственную ли муниципальную собственность с возмещением бывшему собственнику стоимости имущества, определенной судом; при этом вычитаются затраты на отчуждение имущества;

• выкуп у собственника земельных участков для государственных или муниципальных нужд, основания и порядок которого регламентирован ст. 49 и 53 ЗК РФ;
• реквизиция;
• конфискация;
• отчуждение  имущества, в том числе земельного участка, в случаях:
• выплаты участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре  в силу п. 4 ст. 252 ГК РФ;
• решения суда о признании права собственности  недвижимости на приобретение в собственность земельного участка, на котором эта недвижимость расположена, в силу  п. 2 ст. 272 ГК РФ;
• изъятие у собственника земельного участка при ненадлежащем использовании этого участка в случаях:
• если участок
• эксплуатируется с грубым нарушением правил рационального использования земли, установленных земельным законодательством, в частности,  если участок используется не в соответствии с его целевым назначением или его эксплуатация  приводит  к существенному   снижению  плодородия сельскохозяйственных  земель либо значительному ухудшению экологической обстановки. Данная норма содержится  в ст. 285 ГК РФ;
• если участок предназначен для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства и не используется для соответствующей цели в течение трех лет, если более длительный срок не установлен  законом (ст. 284 ГК РФ). В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не может быть
• использован по назначению из-за стихийных бедствий  или иных
• обстоятельств, исключающих такое использование.

Земельный кодекс подробно регламентирует порядок изъятия в двух последних случаях земельных участков у владельцев, пользователей и арендаторов (ст. 45-47), о собственниках же специально не упоминает. А ст. 286 ГК РФ, посвященная порядку изъятия земельного участка в виду  его ненадлежащего использования у собственника, отсылает  к земельному законодательству  в части определения органов, уполномоченных принимать решения о таком изъятии, а также установления  порядка обязательного заблаговременного предупреждения собственника о допущенных нарушениях. Поскольку специальных норм в отношении процедуры лишения права собственности на земельный участок при нарушениях земельного законодательства пока не установлено, следует ориентироваться на нормы ст. 54 ЗК РФ, устанавливающие такую процедуру в отношении землевладельцев и пользователей.  В частности к лишению права собственности вполне применимы нормы об исключительно судебном порядке принятия решения об изъятия земельного участка, воздействия на нарушителя,  выносимого органом государственной власти по государственному земельному контролю, с установлением срока для  устранения нарушения.

В соответствии со ст. 286 ГК РФ земельный участок, изымаемый  в виду его ненадлежащего использования,  подлежит продаже с  публичных  торгов. Но для этого собственник  земельного участка должен письменно уведомить орган, принявший решение о несогласии же собственника с таким решением,  указанный орган может предъявить требование об изъятии участка в суд.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Основания прекращения  права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, права пожизненного наследуемого владения земельным участком.

 

Землевладелец и землепользователь  не пользуются правом распоряжения земельным  участком путем его отчуждения, но они могут добровольно отказаться от своего права на этот участок в порядке, установленным ст. 53 ЗК РФ.

Принудительное же прекращение  права постоянного (бессрочного) пользования  и права пожизненного наследуемого владения осуществляется по тем же основаниям, что и прекращение  права собственности на земельный  участок6 это изъятие при использовании земельного участка способами, которые приводят к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель либо значительному ухудшению экологической обстановки; неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, для соответствующей цели в течении трех лет; использовании земельного участка не по целевому назначению категории земель; неустранении совершенных умышленно земельных правонарушений, а также изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд и в порядке реквизиции земельного участка.

В соответствии со ст. 7 ЗК РФ все земли  используются в соответствии с установленным  для них целевым назначением.

 Этой же статьей  установлен перечень категорий земель. Конкретное целевое назначение каждой категории земель зафиксировано в соответствующих статьях ЗК РФ. Так, земли поселений предназначены для  застройки и иных целей развития городов, поселков и сельских поселений (ст. 83), земля сельскохозяйственного назначения  - для нужд сельского хозяйства (ст. 77). Обязанность собственников и лиц, не являющихся собственниками, использовать земельный участок в соответствии с целевым назначением категории земель запрещена в ст. 42 ЗК РФ. Категория земель указывается в документах государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в договорах, предметом которых является земельный участок, в документах государственного земельного кадастра и иных документах (ст. 8 ЗК РФ).

Прекращение права на землю предусмотрено Земельным  кодексом как санкция не за любое  земельное правонарушение. Составы  земельных правонарушений предусмотрены  рядом статей ЗК РФ, а также К  РФ о АП РФ и другими нормативными актами, но изъятие земельного участка возможно только вследствие тех  правонарушений, которые перечислены в комментируемой статье. Следует обратить внимание также на то, что речь идет только о правонарушениях, совершенных умышленно, и при условии, если нарушения не устранены.

В соответствии со ст. 74 ЗК РФ привлечение лица, совершившего земельное правонарушение, к уголовной или административной ответственности не освобождает его от обязанности устранить это правонарушение и возместить причиненный вред.

Вопрос об изъятии  земельного участка может ставиться только при таких нарушениях указанных правил, которые повлекли одновременно:

а) отравление, загрязнение, порчу или уничтожение плодородного слоя почвы;

б) вред здоровью человека или окружающей среде.

Особый правовой режим  использования земель связан с ограничением или запретом тех видов деятельности, которые несовместимы с основным назначением данного вида земель. ЗК РФ устанавливает только некоторые основные черты такого режима; детально же он регулируется федеральными законами, законами субъекта Российской Федерации и нормативными правовыми актами органов местного самоуправления.

Одну из обязанностей землевладельцев и землепользователей составляют мероприятия по охране земель. В соответствии со ст. 13 ЗК РФ они  должны проводить мероприятия по сохранению почв и их плодородия, защите земель от водной и ветровой эрозии, селей, подтопления, заболачивания, вторичного засоления, иссушения. Уплотнения, загрязнения радиоактивными и химическими веществами, захламления производственными и бытовыми отходами, загрязнения, в том числе биогенного, и других процессов, ведущих к деградации земель. Особенно это касается пользователей земель сельскохозяйственного назначения. В основном они самостоятельно принимают решения о необходимости тех или иных агротехнических, мелиоративных и иных мероприятий. Но некоторые действия в этом направлении являются обязательными.

Обязанность своевременно платить за участки относится  к числу основных обязанностей землевладельцев  и землепользователей (ст. 42 ЗК РФ). Порядок взимания таких платежей в настоящее время регулируется Законом о плате за землю.

Условия и порядок  принудительного лишения прав на земельный участок лиц, не являющихся его собственниками, ввиду ненадлежащего  использования земельного участка, регулируются ст. 54 ЗК РФ.

Прекращение прав на земельные участки  не наступает автоматически ни в  случае добровольного отказа от участка, ни в случае принудительного лишения  таких прав – необходимо решение  суда о прекращении права на конкретный земельный участок.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Основания прекращения  аренды земельного участка

 

Общие основания прекращения права  аренды недвижимого имущества установлены  гражданским законодательством. Земельный  кодекс вводит дополнительно основания, по которым может быть прекращена аренда земельного участка.

Договор аренды прекращается в случае истечения срока, на который он был  заключен.  Если же договор заключался на неопределенный срок, то согласно ст. 610 ГК РФ каждая из сторон вправе в любое  время отказаться от договора, предупредив  об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества – за три месяца (законом или договором может быть установлен иной срок для такого предупреждения).  Если законом установлены максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, то договор прекращается по истечении этого предельного срока, даже если в самом договоре срок аренды не определен. Например, в соответствии со ст. 22 ЗК РФ земельный участок может быть передан для государственных или муниципальных нужд либо для проведения изыскательских работ в аренду на срок не более одного года.

Договор аренды земельного участка  прекращается в случае смерти гражданина, арендующего этот участок, если по закону или договору права по договору аренды не могут перейти к наследнику.

Досрочное расторжение договора аренды возможно как по требованию арендодателя, так и арендатора, но только на основе решения суда. Гражданским кодексом предусмотрены случаи, когда арендатор и арендодатель могут требовать расторжения договора: практически все они так или иначе связаны с нарушением условий договора аренды.

Земельный кодекс предусматривает  дополнительно возможность прекращения  аренды земельного участка по инициативе арендодателя в основном по тем же основаниям, что и принудительное прекращение права пожизненного наследуемого владения и права постоянного (бессрочного) пользования – кроме тех нарушений, которые в принципе не могут быть совершены арендатором: невнесение земельного налога (его уплачивает арендодатель), нарушение установленного режима эксплуатации земель с особыми условиями использования (за соблюдение этого режима несет ответственность арендодатель, он обязан внести особые условия в договор об аренде земельного участка).

¹ См. ст. 24 ЗК РФ

² СЗ РФ. 1996. №8. Ст. 740

³ СЗ.РФ. 1997. № 20. Ст. 2240