Основания возникновения ипотеки

Содержание

Введение

Глава 1. Основания  возникновения ипотеки.

      Ипотека  - это залог недвижимого имущества.  Залог в свою очередь - один  из способов обеспечения исполнения обязательства денежного требования кредитора-залогодержателя к залогодателю. Как способ обеспечения надлежащего исполнения обязательств залог более привлекателен, так как с его помощью проще произвести принудительное взыскание. Залог предполагает, что на имущества должника может быть наложено взыскание, но имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании. Иными словами, ипотека - это залог недвижимого имущества, которое остается во владении и пользовании собственника. В случае неисполнения основного обязательства на недвижимое имущество обращается взыскание, оно продается, а полученные денежные средства от его реализации направляются на погашение основного обязательства.

По договору о залоге недвижимого  имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости  заложенного недвижимого имущества  другой стороны - залогодателя преимущественно  перед другими кредиторами залогодателя.

Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному  ипотекой, или лицо, не участвующее  в этом обязательстве (третье лицо).

          Ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре. (ст.2 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)")

Ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы  долга по кредитному договору или  иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в  части, предусмотренной договором  об ипотеке.

Ипотека, установленная в  обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с  условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов  за пользование кредитом (заемными средствами).

Если договором не предусмотрено  иное, ипотека обеспечивает также  уплату залогодержателю сумм, причитающихся  ему:

1) в возмещение убытков  и / или в качестве неустойки  (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного  ненадлежащего исполнения обеспеченного  ипотекой обязательства;

2) в виде процентов  за неправомерное пользование  чужими денежными средствами, предусмотренных  обеспеченным ипотекой обязательством  либо федеральным законом;

3) в возмещение судебных  издержек и иных расходов, вызванных  обращением взыскания на заложенное  имущество;

4) в возмещение расходов  по реализации заложенного имущества.

Если договором не предусмотрено  иное, ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту  их удовлетворения за счет заложенного  имущества. (ст.3 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)")

По договору об ипотеке  может быть заложено недвижимое имущество, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для  государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе:

1) земельные участки, за  исключением земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности;

2) предприятия, а также  здания, сооружения и иное недвижимое  имущество, используемое в предпринимательской  деятельности;

3) жилые дома, квартиры  и части жилых домов и квартир,  состоящие из одной или нескольких  изолированных комнат;

4) дачи, садовые дома, гаражи  и другие строения потребительского  назначения;

5) воздушные и морские  суда, суда внутреннего плавания  и космические объекты.

         При ипотеке предприятия как имущественного комплекса право залога распространяется на все входящее в его состав имущество. (пункт 2 статьи 340 Гражданского кодекса Российской Федерации).

      Ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение. (ст.69 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)")

Ипотека может быть установлена  на имущество, которое принадлежит  залогодателю на праве собственности  или на праве хозяйственного ведения.

Не допускается ипотека  имущества, изъятого из оборота, имущества, на которое в соответствии с федеральным  законом не может быть обращено взыскание, а также имущества, в отношении  которого в установленном федеральным  законом порядке предусмотрена  обязательная приватизация либо приватизация которого запрещена.

Если предметом ипотеки  является имущество, на отчуждение которого требуется согласие или разрешение другого лица или органа, такое  же согласие или разрешение необходимо для ипотеки этого имущества.

Решения о залоге недвижимого  имущества, находящегося в государственной  собственности и не закрепленного  на праве хозяйственного ведения, принимаются  Правительством Российский Федерации или правительством (администрацией) субъекта Российской Федерации.

Право аренды может быть предметом ипотеки с согласия арендодателя, если федеральным законом  или договором аренды не предусмотрено  иное. (ст.6 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)")

На имущество, находящееся  в общей совместной собственности (без определения доли каждого  из собственников в праве собственности), ипотека может быть установлена  при наличии согласия на это всех собственников. Согласие должно быть дано в письменной форме, если федеральным  законом не установлено иное.

Участник общей долевой  собственности может заложить свою долю в праве на общее имущество  без согласия других собственников. (ст.7 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)")

Глава 2. Условия  договора ипотеки.

Договор об ипотеке заключается в письменной форме (простой или нотариальной) путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Договор об ипотеке вступает в силу и считается заключенным  с момента его государственной  регистрации.

В договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.

Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным  для идентификации этого предмета описанием.

В договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа, осуществляющего государственную  регистрацию прав на недвижимое имущество  и сделок с ним, зарегистрировавшего  это право залогодателя.

          Если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды, арендованное имущество должно быть определено в договоре об ипотеке так же, как если бы оно само являлось предметом ипотеки, и должен быть указан срок аренды.

        Оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации по соглашению залогодателя с залогодержателем.

Обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в  договоре об ипотеке с указанием  его суммы, основания возникновения  и срока исполнения. В тех случаях, когда это обязательство основано на каком-либо договоре, должны быть указаны  стороны этого договора, дата и  место его заключения. Если сумма  обеспечиваемого ипотекой обязательства  подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые  условия ее определения.

Если обеспечиваемое ипотекой обязательство подлежит исполнению по частям, в договоре об ипотеке  должны быть указаны сроки (периодичность) соответствующих платежей и их размеры  либо условия, позволяющие определить эти размеры.

Если права залогодержателя  удостоверяются закладной, на это указывается  в договоре об ипотеке. (ст.9 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)")

Стороны могут  предусмотреть в договоре ипотеки условия о порядке реализации по решению суда заложенного имущества и (или) о возможности обращения взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке. (ст.339 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Глава 3. Документы необходимые для государственной регистрации договора ипотеки.

    Государственная регистрация ипотеки проводится на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя либо нотариуса, удостоверившего договор об ипотеке.

     При личном обращении в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, физическое лицо предъявляет документ, удостоверяющий его личность, а представитель физического лица также нотариально удостоверенную доверенность, подтверждающую его полномочия, если иное не установлено федеральным законом. Лицо, имеющее право действовать без доверенности от имени юридического лица, предъявляет документ, удостоверяющий его личность, учредительные документы юридического лица либо нотариально удостоверенные копии учредительных документов юридического лица или заверенные лицом, имеющим право действовать без доверенности от имени юридического лица, и печатью юридического лица копии этих учредительных документов, а представитель юридического лица, кроме того, документ, подтверждающий его полномочия действовать от имени юридического лица (ст.16 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").

     За государственную регистрацию прав взимается государственная пошлина. За государственную регистрацию

договора об ипотеке, включая  внесение в Единый государственный  реестр прав на недвижимое имущество  и сделок с ним записи об ипотеке  как обременений прав на недвижимое имущество для

физических лиц пошлина составляет 1 000 рублей;

для организаций - 4 000 рублей (пункт 1 статьи 333.33 Налогового кодекса РФ).

Однако представление документа об уплате государственной пошлины вместе с заявлением о государственной регистрации прав и иными необходимыми для государственной регистрации прав документами не требуется. Заявитель вправе представить документ об уплате государственной пошлины в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, по собственной инициативе. Если информация об уплате государственной пошлины отсутствует в Государственной информационной системе о государственных и муниципальных платежах и документ об уплате государственной пошлины не был представлен вместе с заявлением о государственной регистрации прав, документы, необходимые для государственной регистрации прав, к рассмотрению не принимаются (п.4 ст.16 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").

      Кроме того  на государственную регистрацию ипотеки представляются:

   подлинники договора об ипотеке, заключаемого в простой письменной форме (в количестве, равном числу сторон сделки, и один подлинный экземпляр для приобщения к делу правоустанавливающих документов), или подлинник нотариально удостоверенного договора об ипотеке (в количестве, равном числу сторон сделки), а также его копия (для приобщения к делу правоустанавливающих документов);

     подлинники и копии документов, названных в договоре об ипотеке в качестве приложения, в том числе являющихся обязательным приложением к договору об ипотеке предприятия: акта инвентаризации, бухгалтерского баланса, заключения независимого аудитора о составе и стоимости имущества, относящегося к предприятию, а также отчета об оценке имущества, относящегося к предприятию, если проведение оценки обязательно в силу закона ;

      подлинник и копия закладной и документов, названных в закладной в качестве приложения (если в договоре об ипотеке указано, что права залогодержателя удостоверяются закладной);

      подлинник и копия кредитного или иного договора, исполнение обязательств по которому обеспечивается ипотекой.

          В случаях, установленных законодательством Российской Федерации, на государственную регистрацию ипотеки представляются и иные документы, в том числе:

      согласие или разрешение другого лица или органа, если предметом ипотеки является имущество, на отчуждение которого требуется такое согласие или разрешение, в том числе:

разрешение органа опеки  и попечительства, если предметом  договора об ипотеке является жилое  помещение, в котором проживают  находящиеся под опекой или попечительством  члены семьи собственника данного  жилого помещения либо оставшиеся без  родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем  известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц;

согласие собственника на ипотеку имущества, принадлежащего унитарному предприятию на праве  хозяйственного ведения;

доверенность на заключение договора об ипотеке.

Все представленные на государственную  регистрацию документы регистрируются в книге учета входящих документов под одним номером.

Подлинники представленных на государственную регистрацию  документов, не предназначенных для  помещения в дело правоустанавливающих документов, после государственной  регистрации ипотеки возвращаются заявителям.

Глава 4. Порядок государственной регистрации  ипотеки.

     Государственная регистрация договора об ипотеке является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав записи об ипотеке (п. 1 ст. 11 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)").

В Единый государственный  реестр прав вносятся записи:

в подраздел III-4 - о государственной  регистрации договора об ипотеке;

в подраздел III-2 - об ипотеке.

В соответствии с пунктом 44 Правил ведения ЕГРП в случае, если предметом договора об ипотеке являются земельный участок и расположенный  на нем объект недвижимого имущества, запись о государственной регистрации  договора об ипотеке вносится в подраздел III-4 одного из разделов Единого государственного реестра прав, содержащих записи об этих объектах недвижимости. При этом в графе "Предмет сделки" описываются  все объекты недвижимого имущества, являющиеся предметом договора об ипотеке.

Если предметом договора об ипотеке является несколько объектов недвижимости, например земельный участок  и расположенный на нем жилой  дом, то заполняются подразделы III-2 всех разделов Единого государственного реестра прав, содержащих записи об этих объектах недвижимости.

       Если договором об ипотеке предусмотрено, что права залогодержателя удостоверяются закладной, на это должно быть указано в графе "Особые отметки регистратора" всех подразделов III-2 Единого государственного реестра прав (п. 1 ст.22 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)").

 В этих целях в  данной графе указываются слова  "выдана закладная" и дата  выдачи регистрирующим органом  закладной первоначальному залогодержателю.

При государственной регистрации  ипотеки недвижимого имущества, составляющего паевой инвестиционный фонд (п. 4 ст. 24 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)") в подразделе III-2 Единого государственного реестра прав указывается, что залогодержателями указанного недвижимого имущества являются владельцы инвестиционных паев соответствующего паевого инвестиционного фонда (без указания имен (наименований) владельцев инвестиционных паев).

В этих целях в графу "Залогодержатель" вносятся слова "владельцы инвестиционных паев... (указывается название (индивидуальное обозначение), идентифицирующее паевой инвестиционный фонд), данные о которых устанавливаются на основании данных лицевых счетов владельцев инвестиционных паев в реестре владельцев инвестиционных паев и счетов депо владельцев инвестиционных паев".

Номер регистрации формируется  при приеме документов на государственную  регистрацию прав на основе входящего  номера, указанного в книге учета  входящих документов. Этот номер указывается в графе "Номер регистрации" при регистрации любого права, сделки или ограничения (обременения) и записывается следующим образом: номер субъекта Российской Федерации - номер регистрационного округа - номер книги учета входящих документов - порядковый номер записи в книге учета входящих документов.

Номер государственной регистрации  договора об ипотеке, указываемый в  графе "Номер регистрации" подраздела III-4 Единого государственного реестра  прав, и номер регистрации ипотеки, указываемый в графе "Номер  регистрации" подраздела III-2 Единого  государственного реестра прав, являются одинаковыми (пункт 44 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 18 февраля 1998 г. N 219 "Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним").

В соответствии с п. 2 ст. 22 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" на все подлинные экземпляры договора об ипотеке вносятся надписи, удостоверяющие проведение государственной регистрации ипотеки, содержащие:

полное наименование регистрирующего  органа;

место государственной регистрации  ипотеки;

дату и номер государственной  регистрации ипотеки.

Указанные надписи заверяются подписью государственного регистратора и скрепляются печатью регистрирующего  органа.

В целях удостоверения  проведения государственной регистрации  ипотеки используется штамп регистрационной  надписи на документах (приложение N 15 к Правилам ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 18 февраля 1998 г. N 219 «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним»), в котором после слов «Произведена государственная регистрация» указывается слово «ипотека».

Территориальный орган Росреестра в штампе регистрационной надписи на документах место проведения государственной регистрации ипотеки отражает посредством внесения в данный штамп:

своего полного наименования (приложение N 15 к Правилам ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 18 февраля 1998 г. N 219 «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним»);

номера регистрационного округа (приложение N 15 к Правилам ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 18 февраля 1998 г. N 219 «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним») с указанием после него населенного пункта, являющегося местом нахождения территориального органа или его обособленного подразделения (если государственная регистрация осуществлена обособленным подразделением территориального органа).

Глава 4. Особенности государственной регистрации  ипотеки в силу закона.

        Ипотека в силу закона возникает не в результате заключения договора, а на основании той или иной нормы законодательства. То есть, для возникновения ипотеки должны иметь место определенные обстоятельства, предусмотренные в законе, независимо от того, хотят ли стороны возникновения ипотеки.

         К ипотеке недвижимого имущества, возникающей на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, соответственно применяются правила об ипотеке, возникающей в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное. При этом следует учитывать содержащееся в п.3 ст.334 Гражданского Кодекса РФ непременное условие возникновения залогового (ипотечного) обязательства из закона: в нем должно быть «предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге».

Ипотека в  силу закона возникает в следующих  случаях:

- при отчуждении  объекта недвижимости по договору  ренты, в том числе по договору  пожизненного содержания с иждивением;

- при отчуждении  объекта недвижимости по договору  купли-продажи объекта недвижимости  в кредит, в том числе с условием  о рассрочке платежа, если иное  не предусмотрено договором;

- при приобретении  или строительстве жилого помещения  за счет кредита банка или  иной кредитной организации либо  средств целевого займа, предоставленного  юридическим лицом на приобретение  или строительство жилого дома  или квартиры, если иное не  предусмотрено законом или договором;

- при приобретении земельного участка, с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором;

- в иных случаях, установленных федеральным законом.

Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется одновременно с государственной  регистрацией права залогодателя (покупателя, плательщика ренты и т.д.)

При государственной  регистрации ипотеки в силу закона требуется представления соответствующего (отдельного) заявления; такая регистрация  производится без уплаты государственной  пошлины.

При государственной регистрации  ипотеки в силу закона в подраздел III-4 Единого государственного реестра  прав записи не вносятся, а в подраздел III-2 Единого государственного реестра  прав вносятся следующие записи:

в графе "Номер регистрации" указывается номер, который формируется при приеме документов на государственную регистрацию;

в графе "Срок" указывается  срок, на который устанавливается  ипотека (например, при возникновении  ипотеки на основании договора купли-продажи  с условием о рассрочке платежа  указывается срок оплаты приобретенного объекта недвижимости, установленный  договором купли-продажи, при возникновении  ипотеки на основании договора ренты  указывается, является ли рента постоянной или пожизненной, и т.д.);

в графе "Залогодатель" указываются данные покупателя, плательщика  ренты и т.д., а в графе "Залогодержатель" - данные продавца, получателя ренты, кредитной  организации и т.д.;

в графе "Документы-основания" указываются реквизиты договора (купли-продажи, ренты и т.д.), на основании  которого возник залог в силу закона. В случаях, когда документом, на основании  которого зарегистрирована ипотека, является сделка, совершенная в нотариальной форме, то в названной графе также  указываются сведения о ее нотариальном удостоверении (фамилия и инициалы нотариуса, реестровый номер);

в графе "Особые отметки  регистратора" указываются номера подраздела и листа Единого государственного реестра прав, на которых произведена  запись о праве собственности  залогодателя.

В графе "Ограничения (обременения) права" свидетельства о государственной  регистрации права, выдаваемого  правообладателю (залогодателю), указывается "Ипотека в силу закона".

Если один и тот же объект недвижимого имущества находится  по различным основаниям в залоге в силу закона у нескольких залогодержателей, каждая запись о государственной  регистрации ипотеки вносится в  отдельный лист подраздела III-2 соответствующего раздела Единого государственного реестра прав.

В целях удостоверения  государственной регистрации ипотеки  в силу закона на документе-основании  возникновения права собственности  залогодателя на имущество, обремененного  ипотекой в силу закона, проставляется и заполняется штамп регистрационной надписи на документах. В штампе регистрационной надписи на документах после слов "Произведена государственная регистрация" указываются слова "ипотека в силу закона".