Основания возникновения, изменения и прекращения прав граждан на земельные участки

МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ГОСУДАРСТВЕННОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ

ВЫСШЕГО ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ

«БАШКИРСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ»

НЕФТЕКАМСКИЙ ФИЛИАЛ

 Гуманитарный факультет    

 Кафедра гражданского права

РЕФЕРАТ

по дисциплине  «Земельное право»

на тему «Основания возникновения, изменения и прекращения

прав граждан на земельные участки»

Выполнил: студент  3 курса

очной  формы обучения

группы Ю-31

Ахматянов  А.Ф

 Проверил: доцент кафедры                      гражданского права и процесса

 Ишембетов И.Р.

Нефтекамск   2014

               Введение 
       Статьей 9 Конституции РФ установлено, что земля и другие природные ресурсы используются и охраняются в Российской Федерации как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории. При этом они могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности1.

Использование земли в Российской Федерации осуществляется в соответствии с требованиями Земельного кодекса РФ, принятого в 2001году. Принципы земельного законодательства, действующего в Российской Федерации, установлены в развитие конституционных положений.

В частности, Конституцией РФ закреплено многообразие форм собственности на землю и их равная защита.

Право частной собственности на землю граждан и их объединений гарантировано статьей 36 главного закона страны. На этом основании граждане и юридические лица имеют равные права на приобретение земельных участков и равные обязанности по их рациональному использованию и охране.

Также в соответствии с названной статьёй Конституции допускается свободное владение, пользование и распоряжение землей их собственниками, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц. Условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального законодательства.

В ходе написания работы мною проанализированы нормы Конституции РФ, гражданского и земельного законодательства РФ, а также труды таких авторов, исследующих проблематику земельных правоотношений, как Боголюбов С.А., Волков С.Н., Крассов О.И. и пр.

Земельные отношения в Российской Федерации регулируются Земельным кодексом РФ от 2001г. (далее – ЗК РФ)2, гражданским законодательством, а также рядом федеральных законов и законов субъектов Российской Федерации.

Особенности приобретения прав на земельные участки установлены Земельным кодексом Российской Федерации, и, прежде всего, гл. V "Возникновение прав на землю". Вместе с тем, при приобретении прав на земельные участки следует обращаться также к нормам ГК РФ (гл. 14 "Приобретение права собственности"; гл. 17 "Право собственности и другие вещные права на землю"). При этом следует обратить внимание на то, что гл. 17 ГК РФ предусмотрены основания приобретения права пожизненного наследуемого владения (ст. 265), права постоянного (бессрочного) пользования (ст. 268), сервитута (ст. 274). Но с принятием ЗК РФ положения указанных статей в части, противоречащей ЗК РФ, применяться не могут, поскольку Земельный кодекс РФ в данном случае содержит специальные нормы, имеющие приоритет в регулировании земельных отношений. То же можно сказать и об иных статьях ГК РФ, составляющих содержание и гл. 17, и иных глав ГК РФ, если они касаются приобретения прав на земельный участок. В частности, о порядке приватизации или, наоборот, изъятия (выкупа) земельного участка, перехода прав на земельный участок при переходе прав на недвижимое имущество, на нем находящееся (ст. 273, 552 ГК РФ), предоставлении прав на земельные участки для строительства (ст. 263 ГК РФ).

Приобретение прав на земельные участки определенных категорий на основании и в соответствии с ЗК РФ может быть дополнительно урегулировано федеральным законодательством.3

Целью данной работы является раскрытие основ возникновения и прекращение прав на землю, а также особенности их правового регулирования.

Глава 1. Возникновение прав на землю

1. Основания возникновения права собственности на землю

Земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность или в аренду. В предусмотренном Законом случае (п. 1 ст. 20 ЗК РФ) юридическим лицам земельные участки предоставляются в постоянное (бессрочное) пользование, и гражданам, и юридическим лицам в безвозмездное срочное пользование (п. 1 ст. 24 ЗК РФ).

Новеллой действующего земельного законодательства стало то, что земельные участки в постоянное пользование гражданам теперь не предоставляются. Однако если такое право у гражданина возникло до даты официального опубликования действующего Земельного кодекса, то оно за гражданином сохраняется. Одновременно ему разрешено по его желанию переоформить свое право постоянного пользования земельным участком на право собственности.

Правом предоставления земельных участков, находящихся в федеральной собственности, наделены органы государственной исполнительной власти, осуществляющие управление и распоряжение федеральным имуществом.

Землями, находящимися в собственности субъектов Российской Федерации, распоряжаются органы исполнительной власти субъекта Федерации согласно его законодательству.

Муниципальной земельной собственностью распоряжаются органы местного самоуправления.

Решение органа государственной власти или органа местного самоуправления о предоставлении земельного участка является первичным и основным юридически значимым выражением воли собственника земли по передаче прав на земельный участок. При безвозмездной передаче земельного участка данное решение является основанием для отвода участка в натуре и государственной регистрации прав на участок; при возмездном отчуждении – основанием для заключения договора.

Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в собственность граждан и юридических лиц осуществляется за плату. Это общее правило, предусмотренное Земельным кодексом РФ.

Бесплатно земельные участки в собственность граждан и юридических лиц предоставляются только в случаях, предусмотренных Земельным кодексом РФ, федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации. Так не взимается плата с граждан, имеющих земельные участки на праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, если они реализуют свое право по переоформлению их в собственность.

Гражданам для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, садоводства, огородничества, животноводства, дачного строительства, ведения личного подсобного хозяйства и индивидуального жилищного строительства бесплатно могут предоставляться земельные участки в пределах максимальных размеров земельных участков, установленных по правилам земельного нормирования.

Решение о предоставлении земельного участка в собственность гражданину, имеющему земельный участок на праве пожизненного наследуемого владения и постоянного (бессрочного) пользования, должно быть принято в двухнедельный срок со дня подачи заявления в письменной форме в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления.

Если граждане или юридические лица ходатайствуют о предоставлении им в собственность для строительства участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, то отказ не допускается, за исключением случаев, когда испрашиваемые земельные участки изъяты из оборота, либо федеральным законом установлен запрет на их приватизацию, либо они зарезервированы для государственных и муниципальных нужд.

Не допускается также отказ в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, ограниченных в обороте и находящихся в государственной и муниципальной собственности, если федеральным законом разрешено предоставлять их в собственность граждан и юридических лиц.

Иностранным гражданам, лицам без гражданства и иностранным юридическим лицам земельные участки предоставляются в собственность только за плату, размер которой устанавливается Земельным кодексом Российской Федерации.

2. Основания приобретения земельных участков в собственность

Согласно ст. 25 ЗК РФ право собственности на земельные участки возникает по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами.

Основания приобретения земельных участков в собственность:

1) в частную собственность (по Гражданскому кодексу РФ)4:

1. на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении земельного участка (ст. 218);
2. в порядке наследования, а также в результате правопреемства при реорганизации юридического лица (п. 2ст. 218);
3. в порядке приватизации земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности (ст. 217);
4. по иным основаниям (п. 3 ст. 218), например, в силу приобретательной давности.

2) в государственную собственность (ст. 17, 18 ЗК РФ):

1. по федеральным законам;
2. процедура разграничения государственной собственности на землю;
3. гражданско-правовые основания;
4. безвозмездная передача из федеральной собственности (для собственности субъектов федерации).

3) в муниципальную собственность (ст. 19 ЗК РФ):

1. по федеральным законам и принятым в соответствии с ними законам субъектов Российской Федерации;
2. процедура разграничения государственной собственности на землю;
3. гражданско-правовые основания;
4. безвозмездная передача в муниципальную собственность из федеральной собственности.

Государственная регистрация сделок с земельными участками обязательна в случаях, указанных в федеральных законах. Право частной собственности удостоверяется свидетельством о государственной регистрации права частной собственности и возникает с момента такой регистрации.

Переход права собственности на земельный участок на основании сделки об отчуждении

Под сделками понимаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Сделки с земельными участками совершаются в письменной форме. Так как предметом договора может быть только индивидуально определенное имущество, к договору в обязательном порядке прилагается кадастровый паспорт земельного участка. Отсутствие паспорта влечет признание сделки недействительной.

Все сделки с землей подлежат обязательной государственной регистрации территориальными органами Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии. Данные о совершении сделок вносятся в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В ст. 15 ЗК РФ установлен принцип равного доступа к приобретению земельных участков в собственность. Реализация этого принципа обеспечивается путем установления в федеральном законе случаев, когда земельный участок может быть приобретен только путем

• проведения конкурсов, аукционов (ст. 38 ЗК), а также
• информирования граждан и юридических лиц о наличии земельных участков, их разрешенном использовании (ст. 31 и 34 ЗК).

Однако из данного принципа есть исключения, которые содержатся, прежде всего, в самом Земельном кодексе:

1. при продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, арендатор данного земельного участка имеет преимущественное право его покупки (п. 8 ст. 22ЗК);
2. собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка (п. 3 ст. 35ЗК);
3. граждане и юридические лица, имеющие в собственности здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, вправе приватизировать соответствующий земельный участок (п. 1 ст. 36ЗК).

Переход права собственности на земельные участки по наследству

Правоотношения по передаче земельных участков по наследству регулируются нормами гражданского, наследственного и семейного законодательства.

Наследование представляет собой одностороннюю сделку, т.е. сделку, для совершения которой достаточно выражения воли одной стороны, в данном случае наследодателя.

Наследование земельных участков осуществляется по завещанию, а при его отсутствии - по закону (ст. 1111 ГК РФ)5.

Наследование есть вид универсального правопреемства, субъектами которого в большинстве случаев выступают граждане (ст. 1110 ГК РФ).

Каждый гражданин вправе завещать свое имущество (в частности, и земельный участок) любому лицу или нескольким лицам, в том числе и не входящим в круг наследников по закону. Завещание должно быть составлено письменно и нотариально удостоверено.

Согласно ст. 1181 ГК РФ принадлежавшие наследодателю на праве собственности

• земельный участок или
• право пожизненного наследуемого владения земельным участком

входит в состав наследства и наследуется на общих основаниях, установленных  Кодексом. На принятие наследства, в состав которого входит указанное имущество, специальное разрешение не требуется.

При наследовании земельного участка или права пожизненного наследуемого владения земельным участком по наследству переходят также находящиеся в границах этого земельного участка поверхностный (почвенный) слой, водные объекты, находящиеся на нем растения, если иное не установлено законом.

Переход права собственности на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности (приватизация)

Согласно ст. 28 ЗК РФ земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются

1) гражданам и юридическим лицам:

• в собственность;
• в аренду;
• в безвозмездное срочное пользование в случаях, предусмотренных п. 1 ст. 24 Кодекса (на основании договора, в виде служебного надела и т.д.).

2) юридическим лицам:

• в постоянное (бессрочное) пользование в случаях, предусмотренных п. 1 ст. 20 Кодекса (государственным и муниципальным учреждениям, казенным предприятиям, центрам исторического наследия президентов Российской Федерации, прекративших исполнение своих полномочий, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления).

Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в собственность граждан и юридических лиц осуществляется

1. за плату или
2. бесплатно в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Иностранным гражданам, лицам без гражданства и иностранным юридическим лицам земельные участки предоставляются в собственность только за плату, размер которой устанавливается настоящим Кодексом.

Предметом торгов (конкурсов, аукционов) может быть земельный участок с установленными границами:

• в качестве продавца - исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления;
• в качестве организатора торгов (конкурсов, аукционов) - собственник или действующая на основании договора с ним специализированная организация.

Собственник земельного участка определяет форму проведения торгов (конкурсов, аукционов), начальную цену предмета торгов (конкурсов, аукционов) и сумму задатка.

Не могут быть переданы в частную собственность (приватизированы) земельные участки (п. 2 ст. 27 ЗК РФ):

• отнесенные к землям, изъятым из оборота;
• отнесенные к ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Граждане, имеющие трех и более детей, имеют право приобрести бесплатно, в том числе для индивидуального жилищного строительства, без торгов и предварительного согласования мест размещения объектов находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки в случаях и в порядке, которые установлены законами субъектов Российской Федерации.

Не допускается отказ в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, за исключением случаев:

• изъятия земельных участков из оборота;
• установленного федеральным законом запрета на приватизацию земельных участков;
•   резервирования земель для государственных или муниципальных нужд.

Не допускается отказ в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, ограниченных в обороте и находящихся в государственной или муниципальной собственности, если федеральным законом разрешено предоставлять их в собственность граждан и юридических лиц.

Предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции.

Возникновение права собственности при переходе права собственности на здание, строение и сооружение

Ст. 35 ЗК РФ устанавливает, что при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник (с учетом долей в праве собственности - для нескольких собственников).

Собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу. В случае, если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности, применяются правила, установленные п. 1 ст. 36 Кодекса (исключительное право на приватизацию и т.д.).

Иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений, находящихся на чужом земельном участке, имеют преимущественное право покупки или аренды земельного участка. Президент Российской Федерации может установить перечень видов зданий, строений, сооружений, на которые это правило не распространяется.

Глава 2. Прекращение прав на землю

2.1 Основание прекращения  прав на земельный участок, находящийся  у лиц на праве собственности

Согласно ч. 1 ст. 35 Конституции РФ право частной собственности охраняется законом, п. 3 указанной статьи установлено, что никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда, принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только после предварительного равноценного возмещения. С учетом данных норм в п. 1 ст. 1 ГК РФ провозглашается принцип неприкосновенности собственности. Реализуется данный принцип в ст. 44 ЗК РФ и ст. 235 ГК РФ, устанавливающих исчерпывающий перечень оснований прекращения права собственности на земельные участки.

Законодатель гарантирует стабильность и защиту не только права собственности, иные права на земельные участки: право пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования, аренды, безвозмездного срочного пользования также могут быть прекращены только по основаниям предусмотренным действующим законодательством, перечисленным в ст. 44 – 47 ЗК РФ.

Как отмечает О.И. Крассов, законодательное закрепление этих оснований, с одной стороны, является гарантией обеспечения стабильности реализации указанных прав, а с другой стороны, возможностью прекращения прав в целях обеспечения публичных интересов, в тех случаях когда участок необходим для государственных или муниципальных нужд либо правообладатель не выполняет требований земельного законодательства6.

В отличие от оснований возникновения прав на земельные участки основания прекращения прав перечислены в ЗК РФ. Законодатель различает их в зависимости от вида права на земельный участок. Основания прекращения права собственности перечислены в ст. 44 ЗК РФ, права пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования в ст. 45, права аренды – ст. 46, право безвозмездного срочного пользования – ст. 47. Сравнительный анализ этих статей позволяет установить, что в некоторых случаях основания прекращения прав на земельные участки, используемые на различных правах, являются одинаковыми. Так все перечисленные выше права могут быть прекращены в тех случаях, когда участки необходимы для государственных или муниципальных нужд либо в случае нарушения требований земельного законодательства. Но в то же время есть и различия, например, только право собственности на земельные участки может быть прекращено в случае его отчуждения при совершении сделки. Таким образом, классифицируя основания прекращения прав можно использовать такой критерий как вид права на земельный участок.

В юридической литературе предлагается иная классификация. Основания, перечисленные в ЗК РФ, делят на две группы. К первой группе относятся случаи, когда право прекращаются по волеизъявлению их обладателя. Это – случаи отказа от права на земельный участок (ст. 53 ЗК РФ) либо отчуждения земельного участка при совершении сделки.

Ко второй группе относятся случаи принудительного прекращения прав, такие как изъятия участка для государственных или муниципальных нужд, реквизиция, прекращение права при совершении земельного правонарушения. Так как законодатель различает основания прекращения прав в зависимости от вида права на земельный участок, то воспользовавшись нормами Земельного и Гражданского кодексов определим их. Согласно ст. 44 ЗК РФ устанавливаются три основания прекращения права собственности на земельный участок:

1) Отчуждение собственником своего  земельного участка другим лицам. Отчуждение земли собственником  оформляют заключением гражданско-правовых  сделок. В качестве собственника  могут выступать государство, юридические  лица, а также граждане, которые  вправе отчуждать землю по договорам купли-продажи, дарения и т. д. Однако для этих сделок есть ряд условий: участки должны быть не исключены из гражданского оборота или не ограничены в обороте. Например, земли, изъятые из гражданского оборота, нельзя предоставлять в частную собственность, и они не являются объектом гражданско-правовых сделок. Земельные участки, ограниченные в обороте, не предоставляют в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

2) Отказ собственника от права собственности на земельный участок. Отказ от права собственности на земельный участок на практике редкий случай. Особенно в настоящее время, когда приобрести землю стоит немалых финансовых вложений. Законодательство регулирует данный вопрос в Земельном кодексе РФ и Гражданском кодексе РФ. Гражданин или юридическое лицо могут отказаться от права собственности, дополнительно объявив об этом. До приобретения права на землю другим лицом собственник вправе осуществлять свои правомочия в отношении данного земельного участка и обязан нести бремя содержания этого имущества, то есть платить налоги и по обязательным счетам.

При отказе от права собственности на землю участок приобретает правовой режим бесхозяйной вещи. В гражданском праве бесхозяйной считается вещь, которая не имеет собственника или собственник которой неизвестен, либо собственник отказался от права на вещь. Бесхозяйными могут быть как движимые, так и недвижимые вещи.

Бесхозяйные недвижимые вещи должны приниматься на учет органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, по заявлению органа местного самоуправления. По истечении года со дня постановки бесхозяйной вещи на учет орган, уполномоченный управлять муниципальным имуществом, может обратиться в суд с требованием о признании права муниципальной собственности на эту вещь. Если суд не признает права муниципальной собственности на землю, то собственник может вновь принять во владение, пользование и распоряжение земельный участок. Кроме того, право на собственность может перейти в силу приобретательной давности, срок которой составляет 15 лет.

3) Принудительное изъятие земельного  участка у собственника. Причиной  принудительного изъятия земельного  участка служат виновные действия  собственника и иные обстоятельства. Иные, по сравнению со ст. 44 ЗК РФ, случаи прекращения права собственности установлены в ст. 235 ГК РФ в соответствии с которой принудительное изъятие у собственника земельного участка допускается только по основаниям, предусмотренным законом, при:

1) обращение взыскания на имущество по обязательствам (ст. 237 ГК РФ);

2) отчуждение имущества, которое  в силу закона не может принадлежать  данному лицу (ст. 238 ГК РФ);

3) отчуждение недвижимого имущества  в связи с изъятием участка (ст. 239 ГК РФ);

4) реквизиция (ст. 242);

5) конфискация (ст. 243ГК РФ);

7) отчуждение имущества в случаях, предусмотренных п. 4 ст. 252, п. 2 ст. 272, ст. 282, 285, 293ГК РФ (ст. 235 ГК РФ).

Обращение в государственную собственность имущества, находящегося в собственности граждан и юридических лиц (национализация), может производиться на основании закона с возмещением стоимости этого имущества и других убытков в порядке, установленном ст. 306 ГК РФ.