Особенности рынка недвижимости. 4

                                             Содержание

     1 Предприятие как имущественный комплекс     3

     2 Объекты государственной регистрации прав на недвижимое имущество                 5

     3 Рента, пожизненное содержание с иждивением

       Сущность, основные условия, порядок заключения                                                       6

     4 Оценка недвижимости. Основные требования к отчету по оценке                          8

     5 Особенности рынка недвижимости                                                                         15

        Список использованных источников                                                                      17 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

     1 Предприятие как имущественный комплекс

     Термин  «предприятие» используется в гражданском праве применительно как к субъектам, так и к объектам права. Предприятием называется юридическое лицо, т.е. субъект гражданского права, участник предпринимательской деятельности. При этом термин «предприятие» применяется только к государственным и муниципальным унитарным предприятиям, которые как коммерческая организация подлежат государственной регистрации и выступают как субъект права в различных договорах и других правоотношениях.

     Одновременно  этот же термин применяется для обозначения  определенного вида объектов права. В этом смысле предприятие - определенный имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности, куда входит вся совокупность имущества, предназначенного для деятельности предприятия, а именно: земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукция, права требования, долги, а также права обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукция, работы и услуги, товарные знаки, знаки обслуживания и другие исключительные права, т.е. в составе предприятия как особого объекта недвижимости могут быть и отдельные объекты недвижимого имущества - здания, сооружения, земля и т.д., нематериальные активы (права пользования земельным участком, природными ресурсами, авторские права и другие права и т.п.) и оборотные средства (деньги, сырье, материалы и т.п.).

     Понятие предприятия как недвижимости, которая  используется для предпринимательской деятельности, имеет свои особенности. Его нельзя сводить к комплекту оборудования для производства определенной продукции, потому что превращение такого комплекта оборудования в предприятие нуждается в дополнительных действиях по организации на его основе процесса производства. Предприятие как недвижимость составляет единый имущественный комплекс, включающий не только все виды имущества, предназначенные для его деятельности, но и неимущественные права, индивидуализирующие предприятие. Это дает возможность сразу использовать предприятие для определенной производственной деятельности.

     Совокупность  имущества, образующего имущественный  комплекс предприятия, составляют финансовые и материальные ресурсы, которые в целях бухгалтерского учета подразделяются на основные средства, средства в обороте и нематериальные активы. Количество вещей, необходимых для образования имущественного комплекса, определяется индивидуально для каждого предприятия. Предприятия могут иметь в составе своего имущества как и тысячи вещей (или более), так и всего десятки единиц. Объем имущества может определяется как размером, так и предметной деятельностью предприятия. Таким образом, минимальное количество вещей, образующих имущественный комплекс, должно быть достаточным для организации производственного процесса.

     В состав имущественного комплекса могут  входить имущественные права  и обязанности. Под имущественными правами понимаются, в частности, права требования собственника предприятия к должникам, связанные с уплатой ими денежных сумм (так называемая дебиторская задолженность), выполнением работ и оказанием услуг, права пользования обособленными природными объектами: земельными участками, природными ресурсами.

     Имущественными  обязанностями являются обязанности  собственника предприятия по уплате денежных сумм, передаче товара, выполнению работ или оказанию услуг (долги). В состав предприятия не включаются обязательства по уплате налогов, сборов, пошлин и других платежей. Перечень лиц - налогоплательщиков и порядок  уплаты ими налогов определяются налоговым законодательством. При совершении сделки в отношении предприятия обязательства по уплате налогов, возникших до момента ее совершения, сохраняются за налогоплательщиком - собственником предприятия.

     Состав  имущества предприятия не является фиксированным: одни виды его отчуждаются, другие приобретаются, что отражается в балансе предприятия. Так, сырье перерабатывается в готовую продукцию, последняя реализуется и воплощается в денежной форме, прекращаются одни обязательства и возникают другие. Относительно стабильно только положение недвижимого имущества, однако и оно может быть предметом сделок. Движение имущества предприятия ежедневно отражается в бухгалтерской отчетности юридического лица, которому принадлежит предприятие, и подытоживается за определенный период времени (месяц, квартал и т.д.). При совершении сделок с имущественным комплексом предприятие не прекращает своей производственной или иной предпринимательской деятельностью, которая осуществлялась предыдущим собственником, то есть объектом является имущественный комплекс "на ходу".

     Соответственно  при совершении сделок с предприятием предметом сделки являются все вышеперечисленные  виды имущества. При этом, как уже  отмечалось, возможны сделки в отношении  отдельных составных частей предприятия (например, отдельных объектов недвижимого имущества или оборудования). Однако исключение отдельных составных частей предприятия не снимает необходимости государственной регистрации прав на него, но только при том непременном условии, что это имущество сохраняет качество комплекса, который может быть использован для осуществления предпринимательской деятельности.

     В качестве объекта права — недвижимого  имущества предприятие может  принадлежать любым субъектам — участникам предпринимательской деятельности. Не исключена возможность принадлежности одному субъекту нескольких предприятий — имущественных комплексов, в частности, предназначенных для изготовления разных видов продукции или для иных видов предпринимательской деятельности.

     Право собственности на предприятие как  единый имущественный комплекс прекращается по общим правилам, установленным в главе 15 ГК (ст. 235 — 243) за исключением ст. 240, 241. Чаще всего единый имущественный комплекс прекращает существовать в результате распродажи в отдельности входящих в него объектов, в частности при банкротстве или по добровольному решению предпринимателя.

     2 Объекты государственной регистрации прав на недвижимое имущество

     Все объекты, подлежащие государственной регистрации и учету, можно объединить в пять групп: право собственности, вещные права, ограничения прав, сделки с недвижимым имуществом и сами физические объекты, подлежащие специальной регистрации или учету.

     Государственной регистрации подлежат права всех форм собственности, в том числе государственной, муниципальной, частной, общей и др.

     В отличие от права собственности  вещные права лиц, не являющихся собственниками, предоставляют меньший объем правомочий их обладателям. Вещные права – это право хозяйственного владения имуществом, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения земельным участком и другие права. По своей правовой природе они являются абсолютными, т.е. субъекты таких прав могут их осуществлять самостоятельно, без содействия третьих лиц. Даже в случае перехода права собственности на недвижимость к другому лицу вещные права лиц, не являющихся собственниками, не прекращаются, и они могут продолжать в отношении имущества свои правомочия (действия), предусмотренные соответствующими статьями ГК РФ. Поэтому любое вещное право должно быть зарегистрировано.

     Третью  группу объектов регистрации составляют ограничения (обременения) прав на недвижимость: сервитуты, ипотека, доверительное управление и аренда, которые имеют неодинаковую правовую природу. Так, сервитут - это ограниченное вещное право, ипотека - способ обеспечения обязательств, а аренда и доверительное управление - договорные обязательства.

     Четвертая группа объектов регистрации - действия (сделки), влекущие возникновение, изменение, прекращение или передачу прав на недвижимое имущество. Право собственности и другие вещные права возникают не только из договоров купли-продажи, мены, дарения, но и при возведении объекта, его реконструкции, продаже с открытых торгов при исполнительном производстве. Вновь создаваемые объекты недвижимости также подлежат государственной регистрации.

     При совершении сделок с объектом незавершенного строительства право на него регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования земельным участком для создания недвижимого имущества, или проектно-сметной документации и описания объекта незавершенного строительства.

     Особое  место занимают сделки, совершенные  до вступления в действие Закона о регистрации прав. В соответствии с п. 2 ст. 6 Закона права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу Закона, признаются действительными без их государственной регистрации, которая может проводиться по желанию их обладателей. Если же регистрируются сделки с объектами недвижимости после введения в действие Закона, то требуется регистрация на этот объект прав, возникших раньше, т.е. до введения рассматриваемого нормативного акта.

     Кроме государственной регистрации могут  осуществляться специальная регистрация или учет отдельных видов недвижимого имущества, а также кадастровый и технический учет (инвентаризация) объектов недвижимости, т.е. описание и индивидуализация земельного участка, здания и др. объектов. Поэтому не следует отождествлять правовой и технический учет имущества, который ведут различные государственные органы (БТИ, земельный комитет и др.).

     3 Рента, пожизненное содержание с иждивением. Сущность, основные условия, порядок заключения

     В этом виде сделки получатель ренты  — собственник объекта недвижимости "передает объект в собственность плательщику ренты, который, в свою очередь, обязуется в обмен на полученный объект недвижимости периодически выплачивать получателю ренты определенную денежную сумму либо предоставлять средства на его содержание в иной форме. Причем получатель ренты лишается права собственности на объект недвижимости и приобретает право его залога.

     Договор по этой сделке совершается в письменной форме и обязательно удостоверяется нотариально и регистрируется. Если эти условия не выполнены, то сделка считается ничтожной.

     Рента имеет несколько подвидов:

     - постоянная;

     - пожизненная;

     - пожизненное содержание с иждивением.

     Постоянная  рента выплачивается бессрочно  в денежной форме или путем  предоставления вещей, выполнения работ (оказания услуг), соответствующих по стоимости денежной сумме ренты, по окончании квартала (если иное не установлено договором). Постоянная рента на объект недвижимости может быть выкуплена как по желанию плательщика ренты, так и по требованию получателя ренты.

     По  требованию получателя постоянной ренты  она может быть выкуплена в  следующих случаях:

     - при нарушении плательщиком своих обязательств;

     - при неплатежеспособности плательщика ренты;

     - в случае поступления объекта, переданного под выплату ренты, в общую собственность или раздела его между несколькими лицами;

     - в других случаях, предусмотренных договором.

     Пожизненная рента выплачивается в течение  жизни получателя ренты. Денежная сумма не может быть менее 1 минимального размера оплаты труда. Эта рента выплачивается обычно ежемесячно (если иное не установлено договором).

     Рента обременяет земельный участок, предприятие, здание, сооружение или другой объект недвижимости, переданный под ее выплату. В случае отчуждения такой недвижимости плательщиком ренты его обязательства по договору переходят на приобретателя недвижимости. Лицо, передавшее обремененный рентой объект недвижимости в собственность другого лица, несет субсидиарную ответственность с ним по требованиям получателя ренты, возникшим в связи с нарушением договора ренты

     Пожизненное содержание с иждивением закрепляется договором, в котором определяется стоимость всего объема содержания с иждивением (не может быть менее 2 минимальных размеров оплаты труда в месяц). При этом содержание может быть заменено на периодические платежи в деньгах.

     Плательщик  ренты вправе отчуждать, сдавать  в залог или иным способом обременять недвижимое имущество, преданное ему  в обеспечение пожизненного содержания, только с предварительного согласия получателя ренты. При существенном нарушении плательщиком ренты своих  обязательств получатель ренты вправе потребовать возврата недвижимости, переданной в обеспечение содержания, либо выплаты ему выкупной цены. 
 
 

4 Оценка недвижимости. Основные требования к отчету по оценке

     Одним из важнейших элементов системы  управления недвижимым имуществом является оценка ее стоимости. Оценка – это методически обоснованное мнение эксперта о стоимости объекта недвижимости и процесс ее определения (расчета). При этом в зависимости от конкретно поставленной задачи определяются вид стоимости и применяемые методы оценки.

     В соответствии с Законом РФ «Об  оценочной деятельности» право на проведение оценки объекта недвижимости является безусловным и не зависит от установленного законодательством Российской Федерации порядка осуществления государственного статистического и бухгалтерского учета и отчетности. Этим законом определен перечень случаев, в которых проведение оценки объектов должно быть обязательным.

     Оценка  недвижимости бывает массовая и индивидуальная.

     Массовая  оценка недвижимости — это оценка большого числа объектов недвижимости на конкретную дату с использованием стандартных методик и статистического анализа. При этом унифицируется процедура оценки большого числа объектов. При массовой оценке на заключительном этапе проверяется используемая для расчетов модель и контролируется качество получаемых результатов. При этом результаты, полученные с помощью модели массовой оценки, сравниваются с реальными ценами продаж и оцениваются отклонения уровня оценки по каждой группе аналогичных объектов.

     Индивидуальная  оценка недвижимости — это оценка конкретного объекта на определенную дату. Индивидуальная оценка проводится в несколько этапов, объединенных в понятие «процесс оценки», на заключительном этапе которого осуществляется согласование результатов, полученных с использованием различных подходов к оценке недвижимости.

     Оценка  объектов недвижимости проводится на основании договора между оценщиком и заказчиком. К обязательным требованиям к договору относятся необходимость указания вида оценки; вида стоимости объекта оценки; размера оплаты за проведение этой работы; а также сведений об образовательным учреждении, выдавшем документ об образовании, подтверждающий получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности; лицензии, выданной уполномоченным органом в соответствии с законодательством Российской Федерации. Оценка объекта недвижимости не может проводиться оценщиком ели он является учредителем, собственником, акционером или должностным лицом юридического лица, либо заказчиком или физическим лицом, имеющим имущественный интерес к объекту оценки.

     Надежность  выводов оценщика зависит от данных, использованных им в работе. Если они  не точные, то будет трудно подготовить  обоснованное заключение. Поэтому оценщик  должен собрать такую информацию, которая подтверждает его выводы в отчете или анализе.

     В профессиональной практике оценщиков  сложилась определенная система  в отборе необходимой информации. Суть ее заключается в том, что  собранные данные должны:

     – непосредственно касаться оцениваемого объекта и быть достаточно свежими, т.е. конкретными;

     – быть подтверждены личным осмотром объекта  оценщиком или осведомленными лицами (экспертами);

     – быть сопоставимы с данными о  сходных объектах, имеющихся на рынке; эта сопоставимость особенно важна при использовании финансовых показателей, в частности при подсчетах предстоящих доходов;

     –    предусматривать возможность уточнения, если в процессе сбора информации допущены искажения или отклонения от фактических значений;

     –    соотноситься  с профессиональным опытом оценщика.

     Процесс оценки недвижимости – это сложный, трудоемкий процесс, состоящий из определенных стадий и этапов:

     Стадия 1. Определение проблемы

     Этап 1. Идентификация объекта.

     Этап 2. Определение даты оценки.

     Этап 3. Формулирование цели оценки.

     Этап 4. Ознакомление заказчика с ограничительными условиями.

     Стадия 2. Предварительный осмотр объекта  и заключение договора на оценку.

     Этап 1. Предварительный осмотр объекта.

     Этап 2. Определение целесообразности использования  существующих подходов.

     Этап 3. Определение исходной информации и ее источников.

     Этап 4. Разработка графика работ по оценке и соответствующего бюджета.

     Этап 5. Подготовка и подписание договора на оценку.

     Стадия 3. Оценка стоимости объекта недвижимости.

     Стадия 4. Согласование.

     Стадия 5. Отчёт об итоговой оценке стоимости.

     Квалифицированный отбор необходимой информации позволит оценщику применить соответствующий  данному случаю подход к оценке недвижимости.

     В мировой практике применяются три  основных подхода к оценке стоимости  объектов недвижимости: затратный, доходный и сравнительный, на основе которых определяются различные виды стоимости объекта – рыночная, инвестиционная, восстановительная, стоимость замещения и т.д.

     В основу затратного подхода положен  принцип замещения: инвестор не заплатит за объект недвижимости большую сумму, чем та, в которую обойдется получение соответствующего участка под застройку и возведение аналогичного по назначению и качеству объекта недвижимости в обозримый период.

     Затратный подход основан на предположении: затраты  на строительство объекта (с учетом износа) в совокупности с рыночной стоимостью земельного участка, на котором этот объект находится, являются приемлемым ориентиром для определения рыночной стоимости недвижимости:

     С об. = С восст. – И – С зем.

     где С об. – стоимость объекта;

     С восст. – восстановительная стоимость (стоимость замещения);

     И – сумма износа;

     С зем. – стоимость земельного участка.

     Технология  оценки недвижимости затратным методом  включает четыре стадии:

     1. Оценка стоимости восстановления (замещения) улучшений, находящихся  на земельном участке.

     2. Вычет накопленного улучшениями  износа.

     3. Оценка стоимости земельного  участка как свободного.

     4. Суммирование стоимости земельного  участка и улучшений с учетом  износа.

     Затратный подход используется в следующих  случаях:

     - наравне с двумя другими подходами, если нет ограничений на его использование, для более полного итогового согласования стоимости;

     - для объектов специального назначения, по которым нет аналогичных продаж (тюрьмы, банки, церковь, правительственные здания);

     - в условиях пассивного рынка, когда нет аналогичных продаж.

     Затратный подход не следует применять в  следующих случаях:

     - для зданий, имеющих историческую ценность;

     - когда оценивается старое здание, с чрезмерным физическим износом;

     - когда нельзя сделать самостоятельную оценку земельного участка.

     В настоящее время в России затратный  подход является в оценке определяющим, так как для применения других методов требуется обширная рыночная информация, которая из-за неразвитого рынка отсутствует. Однако всегда следует помнить, что затраты на строительство являются лишь базисом рыночной стоимости и чаще всего бывают или больше, или меньше ее. Например, рыночная стоимость шикарной гостиницы, расположенной в неудачном месте (на окраине города), будет меньше, чем стоимость, определенная затратным методом. Или если предприятие производит никому не нужную продукцию, и его производственные площади не поддаются реконструкции под новое производство, то рыночная стоимость такой недвижимости стремится к нулю. Применение же затратного метода приведет в этом случае к неправильной ориентации потенциальных покупателей объекта.

     Подход  прямого сравнительного анализа  продаж предполагает оценку стоимости  объекта путем сравнения недавних продаж сопоставимых с оцениваемым объектов и осуществления соответствующих корректировок, учитывающих различия между ними.

     Данный  подход основан на принципе замещения  – рациональный покупатель не купит  объект недвижимости, если его стоимость превышает затраты на приобретение на рынке схожего объекта, обладающего такой же полезностью.

     Сравнительный подход используется для оценки объектов на тех сегментах рынка недвижимости, где имеется достаточная база надежных данных о недавних сделках купли-продажи или аренды, поэтому его ещё называют рыночным. В настоящее время в России это сектор жилья. В других секторах возможности широкого использования данного подхода ограничены в силу того, что отсутствует информация, необходимая для точной и квалифицированной оценки.

     Применение  сравнительного подхода предполагает определенную последовательность действий:

     1. Изучение рынка и выбор объектов  недвижимости, которые наиболее  сопоставимы с

     оцениваемым объектом.

     2. Сбор и проверка достоверности  информации о сделках по каждому  отобранному объекту (источники информации: собственный архив эксперта-оценщика, банки данных риэлтеров, данные страховых компаний, периодические издания по недвижимости, данные, предоставляемые участниками

     3. Проведение корректировки цен  продаж по каждому объекту  в соответствии с имеющимися различиями между ним и оцениваемым объектом. В результате устанавливается продажная цена каждого сопоставимого объекта, как если бы при продаже он имел те же основные характеристики, что и оцениваемый объект. Оценщик должен отвечать на вопрос: “За какую цену был бы продан объект недвижимости, имей он те же характеристики, что и оцениваемый объект?”

     4. Согласование скорректированных  цен сопоставимых объектов и  подход к показателю стоимости для оцениваемого объекта.

     Стоимость объекта недвижимости в соответствии с этим подходом равна средневзвешенной цене по проданным аналогам с учетом поправок, учитывающих их отличие от оцениваемого объекта:

     К = Р k ± ∑ D

     где P k – продажная цена аналогичного объекта (совокупности однородных аналогов);

     ∑ D – сумма поправочных корректировок.

     Несмотря  на кажущуюся простоту формулы, определение  суммы поправочных величин весьма трудоемкая работа и требует большого опыта оценщика. Следует собрать большое количество подробной и достоверной информации о сопоставимых однородных объектах.

     Особенность внесения поправок также состоит  в том, что различия в характеристиках  объектов оцениваются с точки зрения типичного покупателя. Поэтому поправка по какой-либо характеристике стоит не обязательно столько, сколько было затрачено на создание (или ликвидацию) этой характеристики.

     Поправки  вносятся в цены продаж сопоставимых объектов либо в процентах, либо в  долларах или рублях.

     Строгой последовательности внесения поправок не существует. Тем не менее, Американский институт оценщиков недвижимости рекомендует следующую последовательность внесения поправок:

     1. Состав имущественных прав –  эта поправка учитывает разницу  в наборе прав, передаваемых в сделке.

     2. Условия финансирования – эта  поправка учитывает разницу в  условиях финансирования сделки (оплата наличными, перечислением, с использованием заемных средств, оформление закладной, использование ипотечного кредита: коэффициент ипотечной задолженности, процентная ставка, срок амортизации, договоры об участии).

     3. Условия продажи – эта поправка  учитывает взаимосвязь продавца  и покупателя и возможные скидки в цене продажи.

     4. Время – эта поправка учитывает  изменение рынка со времени  сопоставимой продажи до даты оценки.

     5. Местоположение – учитываются  поправки на местоположение сопоставимой  продажи и оцениваемого объекта (экологическая привлекательность, доступ к оживленным магистралям, коммуникации, престижность).

     6. Физические характеристики –  каждое отличие в физических  характеристиках должно быть учтено при проведении оценки (физические параметры, качество строительства и эксплуатации, удобства, функциональная пригодность).