Особенности рынка недвижимости. 2

Особенности рынка  недвижимости

Рынок недвижимости – это механизм, обеспечивающий взаимодействие физических или юридических лиц с целью  обмена имеющихся прав на недвижимость на деньги либо другие активы. Рынок  недвижимости является составной частью рынка инвестиций и представляет его реальный сектор, функционирующий  параллельно с сектором финансовых инвестиций.

Реальный сектор инвестиционного  рынка делится, в свою очередь, на имущественные вложения и вложения в недвижимость. Имущественные вложения — это вложения в вещественные активы компаний или личное реальное имущество (товарные запасы, драгоценные  камни и металлы, коллекционные  товары и др.). Недвижимость — это  земля, постройки и все, что постоянно  «привязано» к земле.

Недвижимость рассматривается  как один из способов помещения капитала, обеспечивающий сохранение (возрастание) стоимости капитала и получение  положительной величины текущего дохода. Сделки с недвижимостью содержат все элементы инвестиционного процесса и требуют определения срока  вложения, его размера, формы и  уровня риска, с которым оно сопряжено. Вложения капитала в недвижимость совершаются  на основе рыночной цены, уравновешивающей интересы продавцов и покупателей.

Неотъемлемым условием определения  рыночной стоимости недвижимости является анализ особенностей функционирования рынка недвижимости, которые оказывают  существенное влияние на поток доходов  за период владения, уровень риска  инвестирования и возможную цену продажи объекта недвижимости на конкретную дату в будущем, являющихся информационным обеспечением доходного  подхода. Учет специфики рынка недвижимости позволит более обоснованно оценить  текущее влияние основных ценообразующих параметров на величину стоимости по аналогам и оцениваемому объекту в рамках рыночного подхода. Кроме того, определение инвестиционной привлекательности недвижимости, как объекта для инвестирования (если оценка заказывается потенциальным инвестором), требует обязательного прогнозирования тенденций развития рынка недвижимости. Знание оценщиком сегмента рынка конкретного объекта недвижимости позволяет ему выработать критерии для изучения, отбора и интерпретации сопоставимости других объектов недвижимости.

Сравнительный анализ характеристик  рынка недвижимости и прочих секторов инвестиционного рынка (финансовый, товарный и др.) позволяет определить ряд наиболее существенных различий. Рынки недвижимости отличаются от других рынков экономическими характеристиками и эффективностью по таким наиболее существенные параметрам, как:

• товар
• формирование цены
• способы финансирования сделки
• степень ликвидности.
• баланс спроса и предложения.
• число потенциальных покупателей.
• информированность участников сделки.
• методы регулирования.
• надежность прогнозирования рыночной ситуации.

 

2.5. Уровень риска на рынке  недвижимости

Характерной особенностью рынка недвижимости является и относительно более

высокий уровень риска. Риск – это неопределенность получения (или неполучения) до-

ходов. Ожидаемый уровень риска  учитывается в ставке дохода на инвестированный ка-

питал: чем выше уровень ожидаемого риска, тем выше должна быть требуемая  ставка

дохода на инвестированный капитал. В общем виде ставку доходности на инвестирован-

ный капитал можно рассчитать по формуле Ri = Rf + плата за риск. Данный подход к оп-

ределению требуемой ставки доходности является общим как для инвестиций в недви-

жимость, так и для инвестиций в традиционные финансовые активы. Основой расчета

Особенности функционирования рынка недвижимости

43

платы за риск является определение  систематического риска, отражающего  неуправляе-

мые риски макроуровня или риски отрасли.

При инвестировании в недвижимость источниками неуправляемых рисков являются:

• низкая ликвидность недвижимости;

• неопределенность законодательного регулирования сделок с недвижимостью;

• неопределенность в налогообложении;

• конкуренция на рынке капитала и рынке недвижимости;

• длительность делового цикла;

• демографические тенденции;

• тенденции занятости и изменения платежеспособности населения.

К управляемым рискам относятся  микрориски:

• условия арендного договора;

• уровень операционного и финансового левереджа (рычага);

• структура инвестированного капитала и его стоимость;

• доля рынка недвижимости определенного типа;

• местоположение недвижимости;

• структура арендаторов.

Принятие решений об инвестировании в малоликвидные активы должно быть ос-

новано на анализе предполагаемого уровня риска. Количественный анализ уровня риска

проводится в три этапа.

1. Определение частоты распределения  ставок доходности: моды, медианы  или

средней ставки доходности.

2. Определение стандартного отклонения  как меры неуправляемого риска.

3. Определение __________ковариации как относительной меры риска на единицу дохода.

Частота распределения ставок доходности инвестиций за ретроспективный пери-

од в три года определяется следующим  образом. Если доходность актива составила:

10% – 6 раз, 9,5% – 10 раз, 8,2% – 12 раз, 6% – 4 раза, 12% – 4 раза,

то в данном случае можно определить среднеарифметическую:

(10 + 9,5 + 8,2 + 6 + 12) ⋅ 5 = 9,14.

Более точный результат дает использование средневзвешенной:

{(10 ⋅ 6) + (9,5 ⋅ 10) + (8,2 ⋅ 12) + (6 ⋅ 4) + (12 ⋅ 4)} / 36 = 9,038.

Медиана (средняя) – это величина, которая располагается в середине чисел, распо-

ложенных по возрастающей. Например, 6,6,6,6; 8,2, 8,2, 8,2, 8,2, 8,2, 8,2, 8,2, 8,2, 8,2, 8,2, 8,2,

8,2; 9,5, 9,5, 9,5, 9,5, 9,5, 9,5, 9,5, 9,5, 9,5, 9,5; 10,10,10,10,10,10; 12,12,12,12.

В нашем примере медиана равна 9,5%. В ряде чисел 2, 3, 4, 5, 5, 8 медиана  составит

(4 + 5) / 2 = 4,5.

Мода – это величина, наиболее часто встречающаяся в анализируемом ряду цифр:

в нашем примере мода составит 8,2.

Использование средней, медианы или  моды определяется конкретной ситуацией.

При анализе уровня риска инвестиций в недвижимость целесообразно использо-

вание средневзвешенной, отражающей ставку дохода, которую инвестор может получить

в долгосрочном периоде.

Ожидаемый доход основан на четко  определенном распределении доходов.

Е (R) = Σ Ri ⋅ Р (Ri) = R1 ⋅ P (R1) + R2 ⋅ Р (R2) + ...+ Rn ⋅ Р (Rn),

где P (Ri) – вероятность возникновения дохода Ri.

Оценка недвижимости

44

Уровень риска отдельного актива измеряется изменением доходов актива, выра-

женным как стандартное отклонение, что достаточно сложно для всех типов недвижимо-

сти вследствие их низкой ликвидности и сложности получения своевременной и досто-

верной информации о состоянии  рынка недвижимости.

Поскольку для доходной недвижимости характерен устойчивый равномерный по-

ток доходов, вариация σ2 в серии полученных доходов определяется как:

(R R . ) / n 1 (R R . ) (R R . ) ... (R R . )2 / n 1.

n ср

2

2 ср

2

1 ср

n 2

i 1

t ср 2 − − + + − + − = − − = σ Σ=

Стандартное отклонение – квадратный корень из вариации:

σ = σ2

Вариация  ожидаемых доходов:

= + ⋅ − + ⋅ − = − ⋅ − = σ Σ=

[ ( )] ( ) [ ( )] ( ) [ ( )] ( 2 ) ...

2

1 2

2

i 1

n 2

i 1

2 Ri E R P R n 1 R E R P R R E R P R

[R E(R)] P(Rn )n 1.

2

= n − ⋅ −

Стандартное отклонение для ожидаемых  доходов есть вновь корень квадратный

из вариации.

Ковариация (COV) – относительная мера риска, определенного как риск на еди-

ницу дохода.

Для полученных доходов можно определить как:

R

COV

σ

=

Для ожидаемых доходов ковариацию можно определить как:

E(Rср. )

COV

σ

=

Например, для определения вариации, стандартного отклонения и ковариации

для следующего ряда: 10%, 6%, -4%, 8%, 12% необходимо определить среднюю арифме-

тическую ставку доходности, которая составляет 6,4%.

Вариация:

σ2 = [(10 – 6,4)2 + (6 – 6,4)2 + (-4 – 6,4)2 + (8 – 6,4)2 + (12 – 6,4)2] / (5 – 1) = 155,2 / 4 = 38,8.

Стандартное отклонение:

σ = σ2 = 38,8 = 6,229%.

Ковариация: COV = σ / R = 6,229 / 6,4 = 0,973, что определяет уровень систематиче-

ского риска.

 

 

Рынок недвижимости оказывает  большое воздействие на все стороны  жизни и деятельности людей, выполняя ряд общих и специальных функций:

 

Функции рынка

 

      Одна из  главных функций рынка – установление  равновесных цен, при которых  платежеспособный спрос соответствует  объему предложений.

      Регулирующая  функция состоит в том, что  рынок, автономно функционируя, по  определению А.Смита, «невидимой  рукой» перераспределяет ресурсы  по сферам предпринимательства  и направляет его участников  к цели, которая совсем не входила  в их намерения, - к формированию  эффективной структуры экономики  и удовлетворению общественных  интересов.

      Коммерческая  функция состоит в реализации  стоимости и потребительной стоимости  недвижимости и получении прибыли  на вложенный капитал.

      Функция  санирования – это очищение  экономики от неконкурентоспособных  и слабых участников рынка,  банкротство неэффективных.

      Информационная  функция – это уникальный рыночный  способ оперативного сбора и  распространения обобщенной объективной  информации, позволяющей продавцам  и покупателям недвижимости свободно  со знанием дела принять решение  в своих интересах.

      Посредническая  функция выражается в том, что  рынок выступает в качестве  совокупного посредника и места  встречи множества независимых и экономически обособленных в результате общественного разделения труда покупателей и продавцов, устанавливается связь между ними и предоставляется возможность альтернативного выбора партнеров.

      Стимулирующая  функция, в конечном счете,  выступает в форме экономического  поощрения прибылью продуктивного  использования достижений научно-технического  прогресса в создании и использовании  недвижимого имущества.

      Инвестиционная  функция – рынок недвижимости  привлекательный способ хранения  и увеличения стоимости капитала, он способствует переводу сбережений  и накоплений населения из  пассивной формы запасов в  реальный производительный капитал,  приносящий доход владельцу недвижимого  имущества.

      Социальная  функция проявляется в росте  трудовой активности всего населения,  в повышении интенсивности труда  граждан, стремящихся стать собственниками  квартир, земельных участков и  других капитальных и престижных  объектов.

 

      2.3 Субъекты  рынка недвижимости

 

      На рынке  недвижимости сформировались и  активно действуют различные  рыночные структуры, способствующие  повышению эффективности его  оборота. Различают следующие  субъекты рынка недвижимости. Это,  прежде всего, покупатели (юридические  и физические лица), инвесторы-покупатели (юридические и физические лица). Во-вторых, продавцы недвижимости  – собственники недвижимости, фонды  имущества, органы, уполномоченные  местной властью, конкурсные управляющие.  Продавцами и покупателями могут  быть предприятия всех форм  собственности, домохозяйства, ипотечные  банки. Среди продавцов недвижимости  особое место занимают строительные  организации. Они строят новое  жилье, нежилые объекты и могут  продавать объекты недвижимости  либо сами, либо привлекать посредников-продавцов,  оплачивая их услуги.

      Участниками рынка недвижимости являются профессиональные посредники, обеспечивающие реализацию объектов недвижимости: агенты по недвижимости, брокеры, риэлтеры, оценщики, юридические фирмы, биржи недвижимости, страховые компании, ипотечные кредиторы, дилеры, уполномоченные лица, девелоперы, менеджеры по управлению недвижимостью, средства массовой информации.

      Агентства  недвижимости представляют специалисты,  выполняющие функции консультантов  по сделкам с недвижимостью:  купля-продажа, сдача в аренду, залоговые операции.

      Брокеры  – агенты, или посредники, представляющие  в сделке интересы продавца  или покупателя недвижимости.

      Совершенно  новая структура рынка недвижимости, которая возникла непосредственно  с появлением самого рынка  недвижимости – это риэлтерская  фирма. За короткий период времени,  с 1991 года риэлтерская фирма  прошла путь от простого посредника  до ведущего профессионального  участника рынка недвижимости, предлагающего  целый комплекс услуг на данном  рынке.

      Никакая  сделка на рынке недвижимости  не может быть осуществлена  без предварительной оценки стоимости  недвижимости. В странах с рыночной  экономикой существует государственная  служба оценки недвижимости, с  помощью которой определяется  рыночная цена недвижимости. В  России учетом и определением  стоимости недвижимости занимаются  бюро технической инвентаризации. Кроме того, существуют общественные  организации оценщиков, институт  независимых оценщиков, лига независимых  экспертов.

      Девелопер – это тот, кто преобразует землю к новому использованию, это предприниматель, строящий на земле. Девелопер сам не строит, он организует создание объекта недвижимости таким образом, чтобы окупились инвестированные в объект недвижимости ресурсы и была получена достаточная прибыль от реализации объекта.

      Самая консервативная  структура, действующая на рынке  недвижимости, - банки. Основной деятельностью  банков на рынке недвижимости  должно быть участие в инвестиционных  и девелоперских проектах, ипотечное кредитование покупки жилья.

      Менеджеры  по управлению недвижимостью  осуществляют эффективное использование  объекта недвижимости при его  эксплуатации.

      Средства  массовой информации реализуют  рекламные акции по купле-продаже  и другим операциям с различными  видами недвижимости.

2.5 Особенности рынка недвижимости

 

      В отличие  от других видов рынок недвижимости  имеет ряд специфических особенностей. К особенностям рынка недвижимости  относятся:

      • локальность  (вследствие неизменяемого местоположения  объектов);

      • низкая  взаимозаменяемость объектов (из-за  существенной зависимости величины  спроса на объекты недвижимости  от местоположения объекта, состояния  инфраструктуры в районе нахождения  недвижимости: наличия дорог, метро,  предприятий торговли и бытового  обслуживания, мест отдыха и т.д.);

      • сезонные  колебания;

      • необходимость  государственной регистрации сделок;

      • вложения  капитала в недвижимость. Ему  сопутствуют три группы затрат: расходы на поддержание объекта  недвижимости в функционально  пригодном состоянии (ремонт, эксплуатационные  расходы и т.д.); ежегодный налог  на владение недвижимостью; высокие  трансакционные издержки при сделках с недвижимостью.

      • сделки  с недвижимостью, как правило,  носят конфиденциальный характер, и открытая информация часто  бывает неполной или неверной;

      • низкая  эластичность предложения объектов  недвижимости, так как строительство  занимает достаточно продолжительное  время, а здания и сооружения  относительно долговечны.

      Существенной  особенностью рынка недвижимости  является его тесная зависимость  от рынка капитала. Рынок недвижимости  находится в непосредственной  зависимости от развития рынка  капитала, поскольку основные параметры  его развития определяет ситуация  на рынке капитала.

 

 

 

 

 

 

1. Введение

Среди элементов  рыночной экономики особое место  занимает недвижимость, которая выступает  в качестве средств производства (земля, административные, производственные, складские, торговые и прочие здания и помещения, а также другие сооружения) и предмета или объекта потребления (земельные участки, жилые дома, дачи, квартиры, гаражи). Недвижимость выступает основой личного существования для граждан и служит базой для хозяйственной деятельности и развития предприятий и организаций всех форм собственности. В России происходит активное формирование и развитие рынка недвижимости и все большее число граждан, предприятий и организаций участвует в операциях с недвижимостью.

Недвижимость является главным предметом обсуждения при  приватизации государственной и  муниципальной собственности, при  аренде нежилых помещений, при покупке  и продаже жилых помещений. Появился слой новых владельцев недвижимости как в сфере личного потребления, так и во многих сферах предпринимательской деятельности. Образовались коммерческие структуры, действующие на рынке недвижимости.

Разворачивается деятельность отечественных и зарубежных инвесторов, для которых большое значение имеет приобретение гарантированных  прав пользования землей и правовая защита их интересов.

Изменилось налоговое  законодательство, и появились новые  для большинства граждан России налоги: налог на имущество физических лиц и налог на имущество, преходящее в порядке наследования и дарения. Начало развиваться местное законодательство по регулированию сферы недвижимости.

2. Риски на рынке  недвижимости

Рынок недвижимости -- это взаимосвязанная система рыночных механизмов, обеспечивающих создание, передачу, эксплуатацию и финансирование объектов недвижимости.

В систему рынка  недвижимости при таком подходе  включаются отношения, возникающие:

-в ходе создания  объектов недвижимости -- между инвесторами, застройщиками, подрядчиками и пользователями недвижимости;

-в процессе оборота прав на недвижимость -- между продавцами и покупателями, арендодателями и арендаторами и т. д.;

-в процессе эксплуатации  объектов недвижимости -- между собственниками и управляющими, управляющими и пользователями и пр.

Эти отношения, конечно, существенно отличаются по своему содержанию друг от друга, но все они объединены одним общим началом -- объектом недвижимости. Именно специфика этого объекта является главным фактором, определяющим особенности рынка недвижимости.

Рынок недвижимости - это рынок несовершенной конкуренции, что обусловлено его существенными  особенностями: уникальностью каждого  объекта, условиями финансирования, сложными юридическими правами, низкой ликвидностью.

Характерной особенностью рынка недвижимости является и относительно более высокий уровень риска. Риск - это неопределенность получения (или неполучения) доходов. Ожидаемый  уровень риска учитывается в  ставке дохода на инвестированный капитал: чем выше уровень ожидаемого риска, тем выше должна быть требуемая ставка дохода на инвестированный капитал. В общем виде ставку доходности на инвестированный капитал можно  рассчитать по формуле R= Rf + плата за риск. Данный подход к определению требуемой ставки доходности является общим как для инвестиций в недвижимость, так и для инвестиций в традиционные финансовые активы. Основой расчета платы за риск является определение систематического риска, отражающего неуправляемые риски макроуровня или риски отрасли.

При инвестировании в недвижимость источниками неуправляемых  рисков являются:

* низкая ликвидность  недвижимости;

* неопределенность  законодательного регулирования сделок с недвижимостью;

* неопределенность  в налогообложении;

* конкуренция на  рынке капитала и рынке недвижимости;

* длительность  делового цикла;

* демографические  тенденции;

* тенденции занятости  и изменения платежеспособности  населения. К управляемым рискам  относятся микрориски

* условия арендного  договора;

* уровень операционного  и финансового левереджа;

* структура инвестированного  капитала и его стоимость;

* доля рынка  недвижимости определенного типа;

* местоположение  недвижимости;

* структура арендаторов.  Принятие решений об инвестировании  в малоликвидные активы должно быть основано на анализе предполагаемого уровня риска. Количественный анализ уровня риска проводится в три этапа. 1. Определение частоты распределения ставок доходности: моды, медианы или средней ставки доходности; 2. Определение стандартного отклонения как меры неуправляемого риска; 3. Определение ковариации как относительной меры риска на единицу дохода.

Оценка уровня риска  инвестиций при оценке недвижимости является необходимым условием соблюдения объективности определения величины стоимости недвижимости.

3. Собственность  и виды ее оценки

Собственность в  экономическом смысле - это реальные отношения между людьми по присвоению и хозяйственному использованию  всего имущества.

Собственность в  юридическом понимании показывает, как сложившиеся на деле имущественные  связи оформляются и закрепляются в правовых нормах и законах, устанавливаемых  государством в обязательном порядке  для всех граждан.

Собственность принадлежит  к числу таких понятий, вокруг которых на протяжении многих веков  скрещиваются лучшие умы человечества. Однако борьбой в теоретическом  плане дело не ограничивается. Социальные потрясения, от которых порой содрогается  весь мир, одной из главных своих  причин имеют, в конечном счете, попытки  изменить сложившиеся отношения  собственности, утвердить новый  строй этих отношений. В одних  случаях эти попытки приводили  к успеху, в других терпели крах. Бывало, что общество действительно  переходило на новую, более высокую  степень своего развития.

Основные виды собственности:

-Индивидуальная  собственность.

Эта форма концентрирует  в одном субъекте все перечисленные  признаки: труд, управление, распоряжение доходом и имуществом. В современной  экономике сюда могут быть причислены те, кого принято называть некорпорированными собственниками. К этой форме могут быть отнесены: крестьяне, ведущие свое обособленное хозяйство; отдельные торговцы (включая "челноков"); частнопрактикующие врачи, адвокаты и все те, в ком сосредоточены труд, управление, распоряжение доходом и имуществом.

- Частная собственность.

Частная собственность  близка по содержанию с индивидуальной в том смысле, что основные правомочия сконцентрированы в одном физическом лице или юридическом лице. Но частная собственность, как особая форма, отличается от индивидуальной тем, что признаки (правомочия) здесь могут разделяться и персонифицироваться в разных субъектах. Трудятся одни, а распоряжаются доходом и имуществом другие. Положение последних определяется экономической властью, а положение первых -- экономической зависимостью. В промежуточном положении находится управляющий (менеджер), поскольку, как отмечалось выше, управляющие участвуют в выполнении функций по распоряжению. Если частное лицо, будучи собственником условий производства, не применяет труд наемных работников, то такую собственность следует определить как индивидуальную (или частно-трудовую).

- Кооперативная собственность.

В основе этой формы  лежит объединение индивидуальных собственников. Но это не арифметическая сумма индивидуальных собственников, а их функционирующее единство. Каждый в кооперативе участвует своим  трудом и имуществом, имеет равные права в управлении и распределении  дохода. Кооперативная собственность  может быть долевой, где определены доли каждого участника в имуществе  кооператива, или без долевой, т. е. без выделения и персонификации долей имущества каждого участника.

В небольших по размерам кооперативах не создаются особые органы управления. В крупных кооперативах создаются специальные органы управления и выделяются специальные люди для  управления делами кооператива. В этом случае количественный рост порождает  качественные особенности, поскольку  участники кооператива делегируют особым органам и модулям одно из важнейших прав собственности -- управление и даже частично функции распоряжения. Поэтому необходимо заметить, что противоречия между функциями и субъектами распоряжения и управления возможны в кооперативной форме, поскольку происходит делегирование функции управления особым органом и участником. По содержанию к кооперативной собственности очень близки предприятия, получившие названия "рабочей собственности", которая образуется в результате выкупа работниками предприятий у частных собственников.

- Государственная собственность.

От предыдущих форм она отличается тем, что абсолютные права собственности находятся  не у отдельных частных лиц  и их объединений, а у государственного института публичной, политической и экономической власти. Государство  является верховным распорядителем имущества (условиями производства). Управляют производством назначенные  государством руководители (менеджеры). Особенность собственности государственных  предприятий состоит в том, что  их имущество не делится на доли и не персонифицируется в отдельных  участниках экономического процесса, и в том смысле она унитарна.

Собственность на основные факторы (средства) производства получает здесь высшую форму анонимности, поскольку субъектом распоряжения имуществом предприятий выступают  федеральные государственные органы.

Развитие процессов  обобществления в индустриальном производстве ведет к нарастанию процесса анонимности  собственности и в специальных  органах разного уровня. Параллельно  происходит нарастающая социализация экономики. Поэтому некоторые черты  государственной собственности  как объективно необходимой формы  обретают свою актуальность в уже  обозримой перспективе. В области  экологии и иных национально значимых сферах они приобретают практическую значимость и институциональный  механизм реализации экологических, социальных и иных программ.

Государственная собственность реализуется еще  в одном направлении. Обладая  экономической (и политической) властью, она директивно присваивает часть  доходов субъектов экономического процесса (через налоги, акцизы, пошлины и т. д.) и перераспределяет их.

- Муниципальная собственность

Наряду с государственной  муниципальная собственность является разновидностью публичной собственности. Верховным распорядителем имущества  муниципальных предприятий являются органы местной власти (городские, районные и др.). Управление муниципальными предприятиями  осуществляется либо непосредственно  муниципальными органами, либо через  назначенных руководителей (или  менеджеров). Созданный доход может  распределяться муниципальными органами, руководителями самостоятельно или  с участием трудовых коллективов.

Заключение

При любом общественном устройстве особое место в системе  общественных отношений занимает недвижимое имущество, с функционированием  которого так или иначе связаны  жизнь и деятельность людей во всех сферах бизнеса, управления и организации. Именно недвижимость формирует центральное звено всей системы рыночных отношений. Объекты недвижимости не только важнейший товар, удовлетворяющий различные потребности людей, но одновременно и капитал в вещной форме, приносящий доход.

Недвижимость - основа национального богатства страны, имеющая по числу собственников  массовый характер. Поэтому знание экономики недвижимости необходимо для успешной предпринимательской  деятельности в различных видах  бизнеса, а также в жизни любой  семьи и отдельно взятых граждан, поскольку собственность на недвижимость - первичная основа свободы, независимости  и достойного существования всех людей.