МИНИСТЕРСТВО  ОБРАЗОВАНИЯ И  НАУКИ РФ 

ГОУ ВПО «РОСТОВСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ

ЭКОНОМИЧЕСКИЙ УНИВЕРСИТЕТ (РИНХ)» 
 

ЮРИДИЧЕСКИЙ ФАКУЛЬТЕТ 

кафедра ГРАЖДАНСКОГО ПРАВА 

Домашнее  задание по курсу

Жилищного права

Вариант №1

На тему:

«Особенности  управления многоквартирными домами» 
 

студента 3 курса

                                                                                    заочной формы обучения 

гр. 632-з 

                                                                                    Корчаги А.В.

Научный руководитель:

Ст.препод.

Маркин  С.В                                                                                   

                                                                                 Оценка 

Миллерово

2011 

План:

Введение___________________________________________________________3

1. Стороны и основные начала управления многоквартирными домами_______5

2. Развитие правового регулирования управления многоквартирным домом___7

3. Проблемы правового регулирования управления многоквартирным домом_10

Заключение________________________________________________________11

Библиографический список___________________________________________12 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Введение

     В условиях административно-плановых методов  управления экономикой управление в  жилищной сфере, осуществлялось преимущественно  одним лицом - социалистическим государством, выступающим в качестве единого  собственника. Однако как показала история, такое управление не являлось эффективным, поскольку государство  и созданные для этого специальные  организации не могли качественно  и эффективно управлять имуществом в виде каждого отдельно взятого  многоквартирного дома. Кроме того, на это также оказывало негативное влияние отсутствие конкуренции  и рыночных отношений, так как, по сути, не имело значение качество предоставления работ и услуг владельцам помещений  в многоквартирном доме, осуществляемыми  специальными государственными организациями.

     В связи с переходом на рыночные формы ведение хозяйства и  изменением отношений собственности  было закреплено право граждан иметь  в собственности недвижимость, в  том числе и квартиры, согласно которому государство безвозмездно передало гражданам в собственность занимаемые ими жилые помещения в многоквартирных домах государственного и муниципального жилищного фонда.

     В результате передачи в собственность  изолированных жилых помещений  в многоквартирных домах (квартир) гражданам правовой режим остальных  помещений в доме, не являющихся частью квартир и обслуживающих  более одного помещения, остался  неизменным. Между тем на собственников  жилых помещений в многоквартирном  доме была возложена обязанность  по несению расходов на их содержание и ремонт.

     В 1996 году специальным Федеральным  законом от 15 июня 1996 г. № 72-ФЗ "О товариществах собственников жилья"¹ (далее - закон о ТСЖ) была предпринята попытка передать места общего пользования в многоквартирных домах, включая и придомовые земельные участки, в управление собственникам квартир, одновременно определив порядок такого управления.

     Между тем концепция данного закона содержала явные недоработки.

     В целях исправления допущенных ошибок и сосредоточения в едином документе  многочисленных актов жилищного  законодательства, принятых в разные периоды, а также систематизации норм, содержащихся в них, в 2004 году был принят Жилищный кодекс Российской Федерации. Новый Жилищный кодекс РФ² существенно изменил подход к регулированию правоотношений, возникающих между собственниками помещений в многоквартирном доме и по поводу их общего имущества.

     Однако  приходится констатировать, что правовое регулирование управления многоквартирным  домом в ЖК РФ далеко не совершенно. В частности, проблемы имеются в  определении правовой природы отдельных  категорий и сделок, в порядке  согласования воли сособственников  и принятия общих решений, в определении  размеров обязательных платежей и сборов, в процессе внедрения любого из предусмотренных  способов управления многоквартирного дома и др. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

 1. Стороны и основные начала управления многоквартирными домами.

    Важной  особенностью правового режима объектов недвижимости в многоквартирных  домах (кондоминиумах) является то, что  всем собственникам жилых помещений  наряду с принадлежащими им помещениями  принадлежит доля в праве общей  собственности на общее имущество  в многоквартирном доме.

    Законодательно  устанавливаются жесткие требования по несению собственником обязательных общих расходов на содержание общего имущества в многоквартирном  доме. Как правило, доля обязательных общих расходов определяется размером доли в праве общей собственности  на общее имущество в таком  доме.

    Объектами управления в многоквартирном доме являются:

    каждое  жилое и нежилое помещение, принадлежащее  отдельному собственнику (который чаще всего сам им управляет);

    общее имущество, принадлежащее на праве  общей долевой собственности  всем собственникам помещений в  доме (за управление общим имуществом отвечают все собственники).

    Управление  имуществом включает постановку целей, планирование мер по их достижению, осуществление действий по реализации намеченных мер. координацию и стимулирование деятельности исполнителей (привлекаемых лиц), направленные на достижение наилучшего результата, а также контроль достижения планируемых результатов.

    Управление  жильем как предпринимательская  деятельность осуществляется на возмездной основе и заключается в предоставлении собственникам помещений или  их объединению (товариществу) обозначенных в договоре управления услуг и  работ. Для выполнения своих обязательств перед собственниками управляющий  принимает решения о том, кто, как, когда и за сколько будет  осуществлять конкретные работы и предоставлять  услуги, заключает договоры подряда  и контролирует работу исполнителей.

    Таким образом, субъектами управления многоквартирным  домом являются собственники помещений  в доме и управляющий. Каждый в  пределах своей компетенции. ³

    В российском законодательстве управленческая деятельность неотделима от деятельности по содержанию общего имущества и  предоставлению коммунальных услуг  и рассматривается как составная  часть - организация работ и услуг, а управляющий - как единственный контрагент, отвечающий перед собственниками помещений за предоставление всех жилищных и коммунальных услуг.

    Для России как страны с формирующимся  рынком жилищных услуг характерно, что появляющиеся частные жилищные организации, называющие себя "управляющими компаниями", стремятся оказывать  своими силами весь комплекс услуг  по управлению, обслуживанию и ремонту  многоквартирных домов, причем двум последним видам деятельности отдается приоритет перед деятельностью  по управлению. Эта "универсальность" управляющих организаций объясняется, с одной стороны, тем, что собственники жилья еще не осознали самостоятельной  ценности и преимуществ профессионального  управления и ориентируются в  своих запросах только на работы по обслуживанию и ремонту многоквартирного дома. С другой стороны, первые управляющие  организации часто создаются  на базе бывших муниципальных жилищно-эксплуатационных или ремонтных организаций, имевших  собственную материально-техническую  базу и персонал для осуществления  работ по содержанию и ремонту  многоквартирных домов, поэтому  они в большей степени готовы к выполнению этих работ, чем к  деятельности по управлению в западном понимании. В России это часто  приводит к тому, что многие жилищные организации, ранее действовавшие  как подрядчики муниципалитетов  по содержанию и ремонту жилья, заключают  с собственниками договоры на управление, но у таких компаний по-прежнему деятельность по содержанию и ремонту преобладает над управлением.⁴

2. Развитие правового регулирования управления многоквартирным домом

     В советские годы порядок управления многоквартирными домами был обусловлен господствовавшей командно-административной экономикой и отличался отсутствием  разнообразия форм управления, наличием монополии у организаций, управлявших  домами, государственным регулированием порядка предоставления жилищно-коммунальных услуг и тарифов на них.

     Результатом такого подхода было неэффективное  содержание и обслуживание жилищного  фонда, его ускоренный износ. В постсоветские  годы для государства стала острой проблема издержек действовавшей системы  обслуживания жилого фонда.

     С первых лет рыночных реформ предпринимались  попытки проведения качественных преобразований в сфере управления многоквартирными домами, появились такие понятия, как: "кондоминиум" и "товарищество собственников жилых помещений в многоквартирных домах". Данные нормы впоследствии были закреплены на законодательном уровне в Федеральном законе от 29.12.2004 N 189-ФЗ, который также ввёл в действие ныне действующий Жилищный кодекс.⁵

     При кодификации жилищного законодательства в 2004 г. законодатель, учитывая недостаточно эффективное воздействие Федерального закона "О товариществах собственников жилья" на жилищно-коммунальное хозяйство (далее - ЖКХ) страны, изменил нормы об управлении многоквартирными домами, включив их в отдельный раздел ЖК РФ.

    Жилищный  Кодекс Российской Федерации устанавливает  обязанность собственников помещений  в многоквартирном доме выбрать  способ управления таким многоквартирным  домом.

    Под управлением многоквартирным домом  понимается деятельность, которая должна обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном  доме, решение вопросов пользования  указанным имуществом, а также  предоставление коммунальных услуг  гражданам, проживающим в таком  доме.

    Управление  многоквартирным домом может  осуществляться следующими способами:

    непосредственное  управление собственниками помещений  в многоквартирном доме;

    управление  товариществом собственников жилья (далее - ТСЖ) либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским  кооперативом;

    управление  управляющей организацией.⁶

     К сожалению, реализация новых правил, введенных ЖК РФ, происходит очень  медленно. В связи с неготовностью  населения к проведению общих  собраний и выбору способа управления многоквартирными домами, законодатель вынужден был перенести конечный срок проведения таких собраний. Хотя с момента принятия ЖК РФ прошло более двух лет, до сих пор еще  не истек срок проведения органами местного самоуправления конкурсов  по выбору управляющих организаций  для тех домов, в которых не выбран способ управления.

     Лишь  в небольшой части домов собственники создали товарищества собственников  жилья (далее - ТСЖ) или привлекли  частные управляющие организации  для содержания общего имущества  в многоквартирных домах. Большая часть жилищного фонда находится в ведении государственных и муниципальных предприятий (ДЕЗ, ЖЭК и т.п.). Большинство собственников помещений имеют очень слабое представление о своих правах и обязанностях в области управления общим имуществом. В ст.161 ЖК РФ указано, что обязанностью собственников помещений в многоквартирном доме является выбор одного из способов управления многоквартирным домом. Очевидно, что выбор способа управления многоквартирным домом предшествует деятельности по управлению и составной частью самого процесса управления не является. Таким образом, указание на обязанность собственников выбрать способ управления многоквартирным домом само по себе не означает, что управление многоквартирным домом является обязанностью.

     В объективном смысле управление многоквартирным  домом - это юридический институт, представляющий собой систему правовых норм, регулирующих общественные отношения, складывающиеся в связи с осуществлением управляющим субъектом целенаправленного  воздействия на поведение собственников  помещений в многоквартирном  доме и других лиц по поводу обслуживания общего имущества в многоквартирном  доме, предоставления коммунальных услуг.

     В субъективном смысле управление многоквартирным  домом - это гражданско-правовая обязанность  по осуществлению путем совершения комплекса фактических и юридических  действий управляющим субъектом (ТСЖ, ЖК, ЖСК, собственниками помещений в  многоквартирном доме) воздействия  на поведение собственников помещений  в многоквартирном доме и других лиц по поводу обслуживания общего имущества в многоквартирном  доме и предоставления коммунальных услуг, направленного на достижение установленных законом целей.⁷ 

     3. Проблемы правового регулирования управления многоквартирным домом

     Существует  достаточно много проблем правового, экономического и иного характера, возникающих при создании и деятельности ТСЖ.

     Весьма  серьезной проблемой является отсутствие гарантий прав членов ТСЖ на участие  в управлении товариществом, получение  информации о его деятельности, осуществление  контроля. Большинство авторов отмечают наличие указанных проблем и  значительного количества судебных споров, которые возникают в связи  с этим.

     В связи с эти необходимо установления дополнительных гарантий прав членов ТСЖ, перечисляются вопросы, которые  следует урегулировать на уровне законодательства.

     Отношения между ТСЖ и собственниками помещений, не являющимися членами ТСЖ, могут  основываться на заключаемом ими  договоре о содержании общего имущества. Заключение указанного договора обязательно  только товариществом собственников  жилья, но не собственниками. В то же время автор приводит нормы закона, которые устанавливают права  и обязанности ТСЖ и собственников  помещений в связи с управлением  многоквартирным домом, из чего делается вывод, что при отсутствии договора товарищество также обязано осуществлять управление многоквартирным домом, а собственник - вносить плату  за содержание общего имущества.

    Так, если нормы ЖК РФ о товариществах  собственников жилья посвящены, в том числе и управлению ТСЖ  многоквартирным домом, то нормы  о кооперативах, в основном, регулируют отношения по приобретению кооперативом многоквартирного дома и передаче помещений  в данном доме членам кооператива.

    Это является главной проблемой в  правовом регулировании жилищных кооперативов как субъектов, управляющих многоквартирными домами.

    Значительный  пробел в правовом регулировании  не всегда может восполняться уставом  кооператива, поскольку ряд императивных норм ЖК РФ, устанавливающих порядок деятельности жилищных кооперативов, просто не приспособлен для решения вопросов управления многоквартирным домом.⁸ 

     Заключение

     Государство предоставляет собственникам жилья  право по выбору способа управления и тем самым принять участие  в реформировании жилищно-коммунального  хозяйства. И чем быстрее собственники жилья осознают это, тем с большей  выгодой для себя они смогут воспользоваться  предоставленными им правами. Ведь, в  конечном счете, самоуправление в жилищной сфере является одним из наиболее эффективных способов защиты прав собственников  жилья, контроля со стороны населения  за объемом и качеством жилищно-коммунальных услуг, влияния на стоимость и  качество предоставляемых услуг  и позволяет создавать условия  для привлечения дополнительных источников финансирования по обслуживанию и ремонту жилья.

     Собственники  помещений в многоквартирном  доме обязаны выбрать один из способов управления: непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном  доме; управление товариществом собственников  жилья; управление управляющей организацией. В первом случае собственники не имеют  статуса юридического лица, а следовательно, ограничены в хозяйственной деятельности, без которой управление многоквартирным  домом затруднительно, а в последнем - лишены возможности контроля за деятельностью  управляющей организации и влияния  на неё. Наиболее рациональной формой управления является создание товарищества собственников жилья.⁹

Библиографический список:

    Нормативные акты:

    1. Конституция Российской Федерации принята всенародным голосованием 12.121993 г. (с изм. от 14.10.2005) // РГ от 25.12.1993, № 237, СЗ РФ от 17.10.2009, № 42, ст. 4212

    2. "Жилищный кодекс Российской Федерации" от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 06.12.2011) "Российская газета", N 1, 12.01.2005,

         3.  Федеральный закон от 29.12.2004 N 189-ФЗ (ред. от 04.06.2011) "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" "Парламентская газета", N 7-8, 15.01.2005. 

     Научная литература:

     1. Айман Т.О. Жилищное право Российской Федерации. - М.: ИНФРА - М, 2002. - 347 с.

     2. Глисков А.Г. Постатейный научно-практический комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации. - Ростов-на-Дону.: Феникс, 2005. - 510 с.

     3. Жилищное право: учебник для вузов. - Под ред. проф. И.А. Еремичева, проф. П.В. Алексия. - 3-е изд., перераб. и доп. - М.: ЮНИТИ - ДАНА. - 2006. - 319 с.

     4. Жилищное право: учебно-практическое пособие. - Под ред.М.Ю. Тихомирова. - М.: 2007. - 445 с.

     5. Кириллов Э.Я. Товарищество собственников жилья: практическое пособие. - М.: ЗАО ИКЦ "ДИС", 2005. - 160 с.

     6. Савельев Д, Б. Проблемы правового регулирования управления кондоминиумом // Юрист. - № 3. - 2002. – 386 с.