Оценка арендованного и заложенного имущества

                                        Федеральное государственное

бюджетное образовательное  учреждение

ВПО Дальневосточный государственный

университет путей сообщения

 

 

                                        Кафедра: «Финансы и кредит»

 

 

                                              КОНТРОЛЬНАЯ РАБОТА

по дисциплине «Правовое обеспечение формирования, обращения и оценки стоимости имущества»

на тему: «Оценка арендованного  и заложенного имущества»

 

 

 

 

                                                                                  Выполнил: студентка ИИФО

Горелова Екатерина Сергеевна

Шифр специальности: КД11-ФК-810

Проверил: Стецюк Н.М.

 

 

 

Хабаровск

2013г.

 

Содержание

Введение…………………………………………………………………………...3

1. Оценка арендованного имущества………………………………………..4
2. Оценка заложенного имущества…………………………………………..8

Заключение………………………………………………………………………15

Список используемой литературы………………………………………............

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

 

Переход России к рыночной модели экономики возродил права  частной собственности и свободу  предпринимательства, позволяющие  субъектам рынка владеть, распоряжаться  и пользоваться объектами недвижимости. Необходимым элементом существования  рынка недвижимости является независимая  оценка недвижимости.

Оценка недвижимости - один из наиболее востребованных видов оценки, включающий оценку права собственности  или иных прав (право аренды, право  пользования и т. д.) в отношении  следующих объектов:

- земельные участки; 

- объекты жилой недвижимости (квартиры);

- объекты загородной недвижимости (дачи, коттеджи, огороды);

- объекты коммерческой  недвижимости (офисные помещения,  гостиницы, торговые, складские и  промышленные площади);

- сооружения и передаточные  устройства;

- объекты, незавершенные  строительством.

Оценка недвижимости крайне важна для обеспечения эффективности  любых инвестиций в нее.

Стоимость недвижимости определяется целым рядом факторов (месторасположением, наличием и качеством инфраструктуры, транспортной доступностью, характером окружающей застройки, физическими  характеристиками и объемно-параметрическими решениями самого объекта оценки и т. д.).

 

 

 

 

1. Оценка арендованного имущества.

Аренда - форма имущественного договора, при которой собственность  передаётся во временное владение и  пользование арендатору за арендную плату.

Объектом аренды признаются движимые и недвижимые вещи, в том  числе: земельные участки, предприятия, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, не теряющие своих натуральных свойств в процессе их использования. Договор аренды должен чётко определить конкретное имущество, сдаваемое в аренду, то есть данные, позволяющие индивидуализировать объект аренды, должны быть непосредственно указаны в договоре.

По законам РФ срок договора аренды устанавливается соглашением  сторон и фиксируется в договоре. Если же срок в договоре не определён, то такой договор считается заключённым  на неопределённый срок. Такой случай позволяет сторонам договора в любое  время отказаться от его исполнения, но заранее предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три  месяца.

Бессрочный: срок договора не определён соглашением сторон

Долгосрочный: 5- 20 лет

Среднесрочный: 1-5 лет

Краткосрочный: до 1 года

Оценка права аренды представляет собой определение величины в  денежном эквиваленте платного пользования  объектом для определенных производственных и хозяйственных целей. Арендная плата закрепляется в договоре и  подлежит пересмотру обычно раз в  год.

Если вы хотите сдавать  свою квартиру в аренду, очень важно  правильно оценить ставку арендной платы. Не завысив цену - чтобы не потерять потенциального нанимателя, и не занизив ее, чтобы получить весь возможный доход от аренды. Обычно предметом аренды выступают  офисные, складские, торговые и производственные помещения. Размер площади также  влияет на ставку аренды, поскольку  здесь имеет место эффект масштабности производства. Чем меньше помещение, тем больше ставка аренды и наоборот. Ставки аренды варьируются в зависимости от местоположения объекта оценки.

Оценка квартиры для аренды - это оценка ставки арендной платы, для выяснения которой необходимо сопоставить множество факторов, например:

1. Права и обязанности  арендатора помещения;

2.Период действия права  аренды;

3. Наличие каких-либо обременений  права аренды;

4.Присутствуют ли права  третьих лиц на оцениваемый  объект недвижимости;

5.Район расположения арендуемой  квартиры;

6.Расстояние до метро  или до ближайшей остановки  общественного транспорта;

7.Количество комнат и  площадь квартиры;

8.Наличие мебели, техники,  телефона, Интернета;

9.Состояние квартиры, подъезда, прилегающей территории;

10.Район расположения  арендуемой квартиры;

Оценка прав аренды земли  производится при:

•    купле-продаже  права аренды земли;

•    внесении права аренды земли в качестве вклада в уставный капитал предприятия;

•    получении кредита под залог права аренды земли;

•    покупке или  продаже предприятия, владеющего правом аренды земли;

•    слиянии или поглощении предприятия, владеющего правом аренды земли;

•    оценке общей  стоимости предприятия, владеющего правом аренды земли, для управления стоимостью бизнеса;

•    разработке инвестиционных проектов;

•     судебном разбирательстве в отношении права аренды земли; определении начальной цены права аренды земли на торгах; решении имущественных споров в судебном порядке;

•    других операциях, связанных с реализацией прав аренды земли.

Процесс оценки должен содержать  исследования и анализ, необходимые  для заключения выводов об искомой  стоимости и включать постановку задачи, осмотр объекта, сбор данных, обработку  полученной информации и представление  выводов и итогов работы, составление  и передача Заказчику Отчета.

Отчет об оценке содержит следующие основные разделы:

Постановка задачи.

1.1.   Определение целей  и задач оценки.

1.2.   Идентификация  объекта (наименование, адрес, состав, оцениваемые права, анализ правового  поля объекта).

1.3.   Фиксация вида  определяемой стоимости.

1.4.   Фиксация даты  проведения оценки.

1.5.   Формирование ограничений  и допущений.

1.6.   Выбор методологии

2.Сбор исходной информации.

2.1.   Информация об  объекте оценки.

2.1.1.      Сбор  и изучение документов.

2.1.2.      Осмотр  и фотофиксация объекта оценки.

2.2.   Общая информация  о регионе, городе, локальном окружении.

2.3.   Изучение сегмента  рынка в котором находится объект оценки.

3.Анализ наиболее эффективного  использования

3.1.   Анализ наиболее  эффективного использования земельного  участка как свободного.

3.2.   Анализ наиболее  эффективного использования земельного  участка с учетом существующих  улучшений.

4.Расчет стоимости объекта  оценки.

4.1.   Затратный подход.

4.2.   Доходный подход.

4.3.   Сравнительный  подход.

4.4.   Согласование результатов  и определение итоговой стоимости.

5.Подготовка отчета.

6.   Составление и  передача Заказчику Отчета.

Отчет является полным повествовательным  документом, отвечающим требованиям  стандартов и законодательства РФ с  применением всех существующих подходов к оценке.

Оценочной деятельностью  может заниматься:

1.Оценку выполняют физические  лица, являющиеся членами одной  из саморегулируемых организаций  оценщиков и застраховавшие свою  ответственность в соответствии  с требованиями  Федерального закона №135 «Об оценочной деятельности».

2. Оценщик может осуществлять  оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой,  а также на основании трудового  договора между оценщиком и  юридическим лицом.

Главное, что следует помнить  при проведении оценки имущества, что  оценщик должен руководствоваться  Федеральным стандартом оценки (далее-ФСО), разработанным с учетом международных стандартов оценки и федеральных стандартов оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)», «Цель оценки и виды стоимости (ФСО№2)», «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)».

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2. Оценка заложенного имущества.

Оценка залога эффективная  процедура, необходимая как банку, так и клиенту при проведении сделок по кредитованию. Оценка залога, предметом которого является жилье  или транспорт, особенно актуальна  также и для юридических лиц  в целях расширения деятельности и технического перевооружения действующего предприятия. Оценка предмета залога служит для оформления кредита в банке  и получения средств на развитие, расширение деятельности предприятия. Недвижимость, обладая достаточно большой  стоимостью, часто предлагается в качестве предмета залога. При этом банк проводит независимую оценку стоимости объекта недвижимости. Для этого могут привлекаться независимые оценщики. Предметами залога могут быть:

- Объекты недвижимости (здания, квартиры, земельные участки и др.)

- Машины и оборудование

- Ценные бумаги (векселя, акции предприятий, ГКО)

- Товары промышленной и продовольственной группы (продукции высокого качества с длительным сроком хранения), в том числе товары в обороте

- Имущественные права, которые могут быть отчуждены (например, право на долю в имуществе хозяйственного субъекта), долговые требования, авторские, изобретательские и иные имущественные права

- Не рекомендуется до обращения в банк оценивать имущество, которое предполагается использовать в качестве залога. Причины в следующем:

- Сначала банк будет проверять финансовое состояние заемщика. И если полученная информация не устроит, то предварительная оценка вообще не понадобится;

- Банки, как правило, имеют собственных аккредитованных при банке Оценщиков. Есть вероятность, что вашего Оценщика банк не признает, и уплаченные деньги будут потрачены напрасно;

- Неизвестно, сколько будет продолжаться рассмотрение кредитной заявки в банке. Есть вероятность, что банк объявит вашу оценку устаревшей.

 

Банк определяет залоговую  стоимость на основании предоставленного оценщиком отчета. Стоимость залога меньше, чем рыночная стоимость имущества компании на величину дисконта. Дисконт обычно составляет 20-50% от рыночной цены объекта (этот процент устанавливается как внутренний регламент отдела кредитования конкретного банка).

Оценка залоговой стоимости  имущества может производиться  только независимым оценщиком, который  не имеет имущественного интереса в  объекте оценки, а также вещных и обязательственных прав в отношении  оцениваемого имущества. Условие независимости  оценщика, сформулированное в статье 16 Закона "Об оценочной деятельности", исключает возможность проведения оценки банком - потенциальным залогодержателем.

    Строго говоря, оценка залоговой стоимости не является оценкой рыночной стоимости в том понимании, как требует Закон "Об оценочной деятельности". В стандартах оценки, утвержденных постановлением Правительства РФ от 6 июля 2001г. №519, ликвидационная стоимость отнесена к видам стоимости, отличным то рыночной стоимости. В этих стандартах дано следующее определение: "Ликвидационная стоимость - стоимость объекта оценки в случае, если объект оценки должен быть отчужден в срок меньше обычного срока экспозиции аналогичных объектов".

Продажа заложенного имущества, на которое обращено взыскание, производится с торгов в сжатые, оговоренные  сроки, и поэтому эта вынужденная  продажа происходит по ликвидационной стоимости.

Отметим некоторые особенности  оценки ликвидационной стоимости для  целей оформления залога.

Во-первых, данная оценка является прогнозной. Залоговая (ликвидационная) стоимость определяется при заключении кредитного договора, но по состоянию  на момент истечения срока по кредиту  с добавлением времени на быструю  продажу с торгов.

Во-вторых, поскольку намечается возможная будущая продажа с  открытых торгов, то вероятна смена  собственника и соответствующая  модификация условий применения имущества.

В-третьих, расчет залоговой (ликвидационной) стоимости выполняется  на основе предварительной оценки рыночной стоимости.

Независимо от вида имущества (движимого или недвижимого) оценка залоговой стоимости имущества  предусматривает следующий порядок:

1. Определяется текущая рыночная стоимость объектов имущества, предлагаемых в залог, на дату заключения кредитного и залогового договоров. Оценка залоговой стоимости рассчитывается как остаточная, т.е. с учетом износа всех трех видов.
2. Определяется текущая оценка залоговой стоимости выбранных объектов на дату заключения договоров пересчета ранее оцененной рыночной стоимости с помощью коэффициента ликвидационной скидки. Естественно, на этом этапе возникает задача определение коэффициента ликвидационной скидки.
3. Определяется прогнозная оценка залоговой стоимости объектов на дату их возможной продажи на торгах. Для этого текущая залоговая стоимость корректируется с учетом ожидаемого темпа инфляции и накопления износа.

Некоторые особенности имеет  оценка недвижимости для целей залога. Для оценки недвижимости предприятие-залогодатель должно представить оценщику следующие  документы:

- документы, подтверждающие право собственности на каждый объект (свидетельство о государственной регистрации)

- документы, на основании которых приобретена собственность (договора купли-продажи, мены и др., распоряжение вышестоящего органа и др.)

- справка БТИ установленной формы (форма 11а) с указанием объекта оценки

- технический паспорт строения

- документ на право пользования земельным участком

-  договора аренды и субаренды (при их наличии)

- сводный сметный расчет по каждому объекту (при наличии)

Рыночная стоимость недвижимости оценивается для условий ее наиболее типичному покупателю (пользователю) и для наиболее эффективного использования  согласно функциональному назначению зданий и сооружений.

При расчете залоговой (ликвидационной) стоимости недвижимости коэффициент  ликвидационной скидки выбирается с  учетом ликвидности данного вида объектов и продолжительности продажной  экспозиции. Последняя для зданий и сооружений при продаже с  открытых торгов должна укладываться примерно в срок взыскания, равный двум месяцам.

К существенным факторам, влияющим на ликвидность объектов недвижимости, относятся: местоположение, физическое состояние, размер и стоимость, развитость рынка недвижимости в данном регионе  и населенном пункте. Наиболее ликвидными являются офисные здания и помещения, ниже ликвидность у торговых зданий и еще ниже - у производственных и складских зданий.

Залог - это способ обеспечения  обязательства, при котором кредитор-залогодержатель  приобретает право в случае неисполнения должником обязательства получить удовлетворение за счет заложенного  имущества преимущественно перед  другими кредиторами за изъятиями, предусмотренными законом.

Залогодержатель - кредитор по обеспеченному залогом обязательству, на имя которого оформлен залог имущества.

Залогодатель- лицо, которому предмет залога принадлежит на праве собственности или полного хозяйственного ведения.

Как правило, в качестве залогодателя имущества выступает должник  по обеспеченному залогом обязательству. Закон не исключает возможности установления залога для обеспечения обязательства и третьим лицом. Однако независимо от того, кто является залогодателем (сам должник или третье лицо), вещь, передаваемая в залог, должна принадлежать ему на праве собственности. В определенных случаях допускается участие в этих отношениях не собственника вещи, а субъектов права хозяйственного ведения, к которым, как известно, относятся государственные и муниципальные предприятия. Вместе с тем необходимо учитывать, что передача имущества в залог означает распоряжение этим имуществом. Поэтому установленные в ГК (ст. 295) ограничения в распоряжении недвижимостью в отношении государственных и муниципальных предприятий в полной мере относятся и к залогу. Следовательно, залогодателем по договору ипотеки указанные унитарные предприятия могут стать лишь с согласия собственника.

Предметом залога может служить  всякое имущество (ст. 336 ГК). Вместе с  тем в состав имущества (в гражданско-правовом смысле) входят не только вещи, то есть имущество в натуре, но и имущественные  права (ст. 128 ГК). Однако далеко не всякое право может отчуждаться или  передаваться другому лицу в иной форме. В частности, не допускается  переход к другому лицу прав, неразрывно связанных с личностью кредитора, например требований об алиментах и  о возмещении вреда жизни или  здоровью. Поэтому Закон в отношении  таких прав исключает возможность  передачи их в залог (п. 1 ст. 336 ГК). В  тех же случаях, когда предметом  залога выступают иные имущественные  права, их залогодателем может быть лишь лицо, которому принадлежит закладываемое  право.

Что касается иных видов  имущества (неимущественных прав), то они могут беспрепятственно служить  предметом залога. Исключение могут  составить лишь отдельные виды имущества, в отношении которых законом  установлены различного рода запреты  и ограничения. Например, имущество  граждан, на которое не допускается  взыскание в силу норм гражданского процессуального законодательства.

Размер обеспечения обязательства  передаваемым в залог имуществом должен определяться договором. Если же договор залога соответствующего условия  не содержит, считается, что залог  обеспечивает требование залогодержателя в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения (ст. 337 ГК). Таким образом, в объем требований кредитора, погашаемых за счет выручки от продажи заложенного имущества, помимо собственно суммы долга должны включаться суммы, составляющие проценты, неустойку (штраф, пени), возмещение убытков, образовавшихся в связи с неисполнением должником своего обязательства, а также дополнительные расходы залогодержателя, понесенные им в связи с обращением взыскания на заложенное имущество.

Одна из основных целей  залога заключается в том, чтобы  к моменту, когда должник не исполнит свое обязательство, кредитор располагал реальной возможностью обратить взыскание  на заложенное имущество. Из этого следует, что имущество залогодателя к  этому моменту должно, как минимум, сохраниться в натуре. Этой цели служат некоторые нормы, содержащиеся в ГК, которые устанавливают возможность  передачи залогодержателю заложенного  имущества либо предусматривают  иные способы обеспечения сохранности  этого имущества. К примеру, в  случае, если предметом залога является имущественное право, удостоверенное ценной бумагой, указанная ценная бумага должна быть передана залогодержателю  либо в депозит нотариуса, если залогодатель и залогодержатель не договорились по-иному.

Залог выходит на первый план в силу следующих факторов:

- гарантия, поручительство, задаток, неустойка эффективны только при наличии у должника (гаранта, поручителя) денежных средств и имущества в достаточном количестве для удовлетворения требований кредитора. Подобные виды обеспечения надежны только при устойчивом экономическом положении контрагента и его проверенной деловой репутации, что нынче у нас большая редкость;

- реальная осязаемость предмета залога делает его в наши дни более привлекательным по сравнению с иными инструментами обеспечения;

- надежность различных инструментов обеспечения, предоставляемых иностранным контрагентам (нерезидентам), сомнительна в силу неустойчивого политико-экономического положения на рынке России, а применение этих инструментов сопряжено с трудностями;

- смещение акцентов в государственной политике на финансовых и экономических рынках в сторону субъектов "реального сектора" экономики в условиях денежного дефицита, но при наличии значительных имущественных ценностей;

- отсутствие у основной массы контрагентов кредитной и предпринимательской "биографии", наличие масштабного теневого сектора экономики. Продолжается использование различных организационно-правовых форм (в силу их неадекватности современным российским реалиям) криминальными элементами для мошеннических операций, и, как следствие, подрывается доверие к деловой документации вообще (от протоколов избрания руководящих органов до векселей и гарантий) и невещественным способам обеспечения обязательств (поручительство, гарантия, неустойка нередко становятся просто виртуальными);

- предпочтительность залога очевидна и при ликвидации (особенно в связи с банкротством) должника.

- Следовательно, можно говорить, что способы и формы устранения, противоречий и различий в гражданско-правовом регулировании залога весьма разнообразны. Но как бы далеко ни заходила унификация, все же подлинно одинаковое правовое регулирование оказывается недостижимым, поскольку, в конечном счете, многое зависит от практики толкования и применения унифицированных норм судами, а в конечном итоге, их единообразие в применении.

- Итак, в заключение, в качестве общей тенденции унификации залогового права хотелось бы выделить формирующую роль права в развитии залоговых отношений, а перспективы можно видеть в гибкой и адекватной структуре правовых и неправовых норм, касающихся института залога как превенции возникающих коллизий экономических интересов субъектов залоговых отношений и механизма правового регулирования. Перспективы унификации залогового права невозможны без осмысления новых подходов к интеграционному правовому взаимодействию.