Оценка инвестиций в недвижимость

Введение

 Под инвестициями понимают  вложение денежных средств, иного  имущества для получения инвестором  прибыли и (или) достижения  иного полезного эффекта. Другое  понятие инвестиций – это любой,  финансовый, экономический, организационный  инструмент, который дает приращение  первоначально вложенных денежных  средств. 

Не для кого не секрет, что наша жизнь не стоит на месте. И если не придавать значения изменениям, наступающим в окружающем мире, то можно остаться «за бортом» жизни. То же самое и с инвестициями, именно они позволяют предприятиям оставаться конкурентоспособным, развиваться, быть успешными. Именно инвестиции являются основным источником расширенного воспроизводства, именно они являются двигателями прогресса.

Цель моей работы состоит  в более глубоком изучение теоретических основ экономического и инвестиционного анализа и получение практических навыков по коммерческой инвестиций в недвижимость.

Исходя из цели, мне предстоит  решить следующие задачи:

1. Рассмотреть теоретические  основы инвестиционного анализа;

2. Изучить экономический  и финансовый анализ инвестиционного  проекта;

3. Провести оценку коммерческой  эффективности инвестиционного  проекта в недвижимость.

1. Теоретические основы инвестиционного анализа

1.1 Сущность, методы  и средства управления проектами

Проект — это временное  предприятие, предназначенное для  создания уникальных продуктов или  услуг.

«Временное» означает, что  у любого проекта есть начало и  непременно наступает завершение, когда  достигаются поставленные цели, либо возникает понимание, что эти  цели не могут быть достигнуты. «Уникальных» означает, что создаваемые продукты или услуги существенно отличаются от других аналогичных продуктов  и услуг.

Уникальность продуктов  или услуг проекта обусловливает  необходимость последовательного  уточнения их характеристик по мере выполнения проекта.

В качестве примеров проектов можно привести строительство, разработку любой новой продукции, проведение ремонтных работ, внедрение информационной системы на предприятии, проведение избирательной кампании, съемки кинофильма и многое другое, что отвечает приведенному определению.

Управление проектами  — это приложение знаний, опыта, методов и средств к работам проекта для удовлетворения требований, предъявляемых к проекту, и ожиданий участников проекта. Чтобы удовлетворить этим требованиям и ожиданиям, необходимо найти оптимальное сочетание между целями, сроками, затратами, качеством и другими характеристиками проекта.

Управление проектами  подчиняется четкой логике, которая  связывает между собой различные  области знаний и процессы управления проектами.

Прежде всего у проекта обязательно имеются одна или несколько целей. Под целями мы будем далее понимать не только конечные результаты проекта, но и выбранные пути достижения этих результатов (например, применяемые в проекте технологии, система управления проектом).

Достижение целей проекта  может быть реализовано различными способами. Для сравнения этих способов необходимы критерии успешности достижения поставленных целей. Обычно в число  основных критериев оценки различных вариантов исполнения проекта входят сроки и стоимость достижения результатов. При этом запланированные цели и качество обычно служат основными ограничениями при рассмотрении и оценке различных вариантов. Конечно, возможно использование и других критериев и ограничений, в частности ресурсных.

Для управления проектами  необходимы рычаги. Влиять на пути достижения результатов проекта, цели, качество, сроки и стоимость исполнения работ можно, выбирая применяемые  технологии, состав, характеристики и  назначения ресурсов на выполнение тех  или иных работ. Таким образом, применяемые  технологии и ресурсы проекта  можно отнести к основным рычагам  управления проектами. Кроме этих основных существуют и вспомогательные средства, предназначенные для управления основными. К таким вспомогательным рычагам управления можно отнести, например, контракты, которые позволяют привлечь нужные ресурсы в нужные сроки. Кроме того, для управления ресурсами необходимо обеспечить эффективную организацию работ. Это касается структуры управления проектом, организации информационного взаимодействия участников проекта, управления персоналом.

Учет неопределенности исходной информации необходим и при планировании проекта, и для грамотного заключения контрактов. Анализу и учету неопределенностей  посвящен анализ рисков.

Любой проект в процессе своей реализации проходит различные стадии, называемые в совокупности жизненным циклом проекта. Для реализации различных функций управления проектом необходимы действия, которые в дальнейшем именуются процессами управления проектами.

Согласно мировой статистики, не все реализуемые программные проекты завершаются успешно, 33% из них являются провальными по следующим причинам:

- требования заказчика не выполняются,

- проект не вложился в стоимость или сроки,

- этапы и виды работ оказались нескоординированными друг с другом,

- менеджер не ориентировал разработчиков проекта на применение новейших методов и средств программирования,

- не проводилось должного планирования и соблюдения стандартных соглашений по применению процессов ЖЦ.

задачи управления проектом можно сформулировать следующим образом:

- планирование проекта и составление графиков работ выполнения проекта,

- управление проектными работами и командой исполнителей,

- управление рисками,- оценивание продукта и процессов в целях их дальнейшего усовершенствования и др.

Управление проектом - это руководство работами команды исполнителей проекта для реализации проекта с использованием методов управления, планирования и контроля работ, управление рисками, эффективной организацией работы и коммуникационными потоками в команде исполнителей.

Основными составляющими  любого проекта являются следующие: ресурсы (людские, финансовые и технические), время и стоимость выполнения проекта

1.2 Сущность и структура рисков

Понятие риск связано, прежде всего, с возможностью наступления  какого-либо неблагоприятного события, неудачи или опасности. Риском принято  считать вероятность потери предприятием части своих ресурсов, недополучения доходов или появления дополнительных расходов в результате определенной производственной и финансовой деятельности. Риск характеризуется опасностью возникновения незапланированных потерь в связи со случайным изменением условий деятельности организации, неблагоприятными обстоятельствами.

Рассмотрим два понятия, которые дополняют друг друга  и охватывают общее содержание риска.

Первое определение заключается  в том, что риск определяют как  вероятность (угрозу) потери предприятием части своих ресурсов, недополучения доходов или появления дополнительных расходов в результате осуществления определенной производственной и финансовой деятельности. Следовательно, риск относится к возможности наступления какого-либо неблагоприятного события, возможности неудачи, возможности опасности.

Рисунок 1.1. Определение риска  № 1 – «угроза возникновения»

Еще одной важной составляющей понятия риск, является «ситуация  риска». Ситуация риска - это возможность  количественно и качественно  оценить степень вероятности  того или иного варианта. Ее основными  чертами являются: противоречивость; альтернативность; неопределенность.

Второе определение риска сопряжено с понятием «ситуация риска». Ситуацией, вообще, называется сочетание, совокупность различных обстоятельств и условий, создающих определенную обстановку для того или иного вида деятельности. Обстановка может способствовать или препятствовать осуществлению данного действия. При ситуации риска существует возможность количественно и качественно определять степень вероятности того или иного варианта и ей сопутствуют три условия:

• наличие неопределенности;
• необходимость выбора альтернативы (включая отказ от выбора);
• возможность оценить вероятность осуществления выбираемых альтернатив.

Рисунок 1.2. Определение риска  № 2 – «Ситуация риска».

Неопределенность характеризуется  отсутствием знания обо всей совокупности факторов, влияющих на экономические  результаты. Факторы неопределенности необходимо учитывать при подготовке исходной информации для разработки проекта в целях отбора целесообразных решений. Любая организация должна для себя решить, нужно ли ей рисковать, используя в своей практике собственные  разработки, позволяющие повысить конкурентоспособность  товара/услуги, или ждать ошибок со стороны другой организации.

Альтернативность - это возможность  выбора из нескольких возможных вариантов. Если возможность выбора отсутствует, то нет рискованной ситуации, а следовательно, и риска. Чем больше альтернатив применяется, тем лучше.

По своей природе риск можно разделить на три вида:

1) Когда в распоряжении  субъекта, делающего выбор из  нескольких альтернатив, есть  объективные вероятности получения  предполагаемого результата. Это вероятности, независящие непосредственно от данной фирмы: уровень инфляции, конкуренция, статистические исследования и т.д.

2) Когда вероятности наступления  ожидаемого результата могут  быть получены только на основе  субъективных оценок, т.е. субъект  имеет дело с субъективными  вероятностями. Субъектные вероятности  непосредственно характеризуют  данную фирму: производственный  потенциал, уровень предметной  и технологической специализации,  организация труда и т.д.

3) Когда субъект в процессе выбора и реализации альтернативы располагает как объективными, так и субъективными вероятностями.

Благодаря этим видоизменениям риска субъект делает выбор и стремиться реализовать его. В результате этого риск существует как на стадии выбора решения, так и на стадии его реализации.

Исходя из этих условий  второе определение риска следующее. Риск - это действие (деяние, поступок), выполняемое в условиях выбора (в  ситуации выбора в надежде на счастливый исход), когда в случае неудачи  существует возможность (степень опасности) оказаться в худшем положении, чем  до выбора (чем в случае несовершения этого действия).¹

Как экономическая категория  риск представляет собой событие, которое  может произойти или не произойти. В случае наступления такого события  возможны три экономических результата:

• отрицательный (проигрыш, ущерб, убыток);
• нулевой;
• положительный (выигрыш, выгода, прибыль).

Величина риска измеряется частотой и вероятностью возникновения  того или иного уровня потерь. Полностью  предусмотреть появление неопределенности, которая в той или иной степени  повлияет на дальнейшее развитие событий, практически невозможно, поэтому предприниматель должен уметь оценивать степень риска, а также им управлять.

Последствия наступления  нежелательных ситуаций чаще всего  проявляются в виде финансовых потерь или невозможности получения  ожидаемой прибыли, однако риск - это  не только нежелательные результаты принятых решений. При определенных вариантах предпринимательских  проектов существует как опасность не достичь намеченного результата, так и вероятность превысить ожидаемую прибыль. В этом и заключается предпринимательский риск, для которого свойственно сочетание достижения как нежелательных, так и особо благоприятных отклонений от запланированных результатов.

Даже при планировании предпринимательской деятельности и учете всех возможных ситуаций вероятность определения экономического результата бывает затруднена. В процессе работы положительный результат  может трансформироваться как в нулевой, так и в отрицательный. Возможна и обратная тенденция при возникновении новых факторов, которые могут влиять в лучшую сторону на экономическую составляющую.

Чтобы сгладить негативные явления, связанные с риском, необходимо выявить: основные черты и источники  его возникновения, допустимый уровень  риска, методы измерения риска, методы снижения риска.

Однозначно ответить какие  бывают риски, и все ли они могут  быть выявлены в результате исследования деятельности компании нельзя, поскольку  не существует полной общепризнанной и непротиворечивой их классификации. (IRM)). В качестве примера приведем классификацию рисков, предлагаемую ассоциацией GARP:²

- кредитный риск (несоблюдения  обязательств);

- рыночный риск (изменения  рыночных факторов: цен, курсов  валют, процентных ставок);

- риск концентрации портфеля (на одном продукте, сегменте, финансовом  инструменте);

- риск ликвидности (невозможность  выполнять текущие обязательства);

- операционный риск (набор  неблагоприятных событий, начиная  с технологических сбоев и  заканчивая ошибками персонала,  мошенничеством);

- риск бизнес-события (например, неудачного слияния с другой компанией или неверной маркетинговой оценкой спроса на рынке).

Полнота их выявления будет  зависеть от открытости компании и  достоверности информации, знания специалистами, проводящими исследование, индустрии  и типичных проблем отрасли, в  которой работает предприятие, их опыта  и квалификации, возможности сравнения  этой компании с рядом других - аналогичных.

Существует множество  вариантов типологии рисков. По классификации  Д. Речмена все риски принято делить на две большие группы: внешние и внутренние. К внешним рискам относятся: природно-естественные, общеэкономические, политические, финансовые, к внутренним - технологические, коммерческие. Следовательно, менеджер может и должен не только верно спрогнозировать, но и предотвратить риски второй группы и учесть первую.

Риски могут быть классифицированы и по другим признакам. Выделяют риски:  простые и спекулятивные (коммерческие); динамические и статические; абсолютные и относительные; ретроспективные, текущие и перспективные.

 Классификацию рисков  можно продолжать бесконечно  и, как правило, все известные  типологии рисков могут быть  применены как в производстве  реальных товаров, так и при  оказании услуг. Технологические (производственные) риски связаны с использованием новых технологий, еще не получивших широкого распространения. По мере того, как технология становится повсеместно принятой, руководство приобретает уверенность в предсказуемости используемых процессов - неопределенность снижается, риски тоже.

Коммерческие (в том числе  инвестиционные) риски возникают  при реализации товаров, произведенных  или закупленных предприятием, на начальном, промежуточном или конечном этапе, а также при вложении средств.

Рисунок 1.3. Процесс управления рисками.³

• выявление рисков, возможных при проведении той или иной сделки или операции с недвижимостью;
• качественный и количественный анализ рисков (определение причин рисков и факторов увеличения вероятности их наступления, зон риска, т.е. этапов сделки, на которых риск возникает;
• определение возможных размеров потерь, вызываемых тем или иным риском);
• определение возможностей снижения риска и затрат, необходимых для его предотвращения;
• разработка и осуществление мероприятий, позволяющих предотвратить риски, снизить вероятность их наступления или возможный объем потерь;
• контроль над проведением необходимых мероприятий; внесение содержательных изменений в механизм их реализации.

Операции с недвижимостью  находятся в числе наиболее рискованных  секторов предпринимательской деятельности. События на финансовых рынках все  чаще показывают, насколько уязвимыми  могут быть гиганты индустрии  недвижимости, несмотря на всю их кажущуюся  прочность. Причин тому довольно много, но важнейшее значение имеют такие  особенности рынка недвижимости, как локальность, высокая зависимость  от состояния экономики, долгосрочный характер инвестиций и высокая капиталоемкость  объектов недвижимости. Масштабы таких  рисков могут быть весьма различны: от потери дохода или его части  до полной утраты инвестируемых средств  или собственности. Эти обстоятельства ставят проблему управления рисками  на одно из первых мест в бизнесе  на рынке недвижимости.

1.3 Особенности рисков на рынке недвижимости

На мой взгляд, целесообразно  рассмотреть особенности рисков применительно к сфере недвижимости, начав с рыночных рисков. Любой  объект недвижимости имеет юридическую, физическую и экономическую определенность. При этом любая операция с недвижимостью  происходит в рамках определенных территориальных  образований с присущими им административными  правилами и процедурами. Соответственно можно выделить следующие источники  рыночных рисков:

• экономические риски, возникающие при совершении сделок с недвижимостью, связаны, прежде всего, с изменением рыночной ситуации.

Это изменение может найти  проявление в целом ряде факторов - в изменении спроса под влиянием снижения деловой активности или  доходов населения, в росте цен  на материалы и оборудование, в  появлении альтернативных предложений  на рынке (например, рост предложения  аренды помещений как альтернатива приобретения в собственность), в  увеличении предложения конкурирующими фирмами и т.д. Возможность предотвращения или снижения степени вероятности потерь фирмы в связи с существованием экономических рисков во многом зависит от глубины проработки принимаемых экономических решений, постоянного изучения ситуации на рынке, наличия системы альтернативных поставок и пр.

• юридические (наличие не выявленных обременений объекта, возможность утраты права собственности, образования убытков в связи с ошибками при заключении договоров и контрактов, появления претензий третьих лиц, и т.д.).

Специфика правового оборота  недвижимости, многоступенчатость сделок с недвижимостью требуют особого  внимания к юридической стороне  сделок. Как показывает опыт становления  рынка недвижимости, причиной возникновения  последующих претензий по сделкам, судебных исков часто является низкий уровень юридического анализа при  проведении сделок, невозможность получения  полной информации о правовом статусе  недвижимости и правах третьих лиц. Тщательность юридического исследования, сотрудничество со страховыми компаниями позволят снизить вероятность этих рисков, предотвратить значительную часть из них;

• административные риски имеют особое значение.
• архитектурно-строительные (ошибки в конструктивных решениях, неверный выбор материалов, неточное определение планировки объекта, неправильный выбор места реализации проекта, его несоответствие окружающей застройке и др.), как правило, связаны с недостаточно детальной проработкой проектов сооружения и развития объектов недвижимости, слабостью их технической экспертизы;
• При принятии решений о развитии объекта недвижимости особенно важен учет технологических рисков.

Степень вероятности возникновения  рисков существенно зависит от качества аналитической деятельности компании. В частности, риски могут возникнуть по следующим причинам:

• недостаточно представительный анализ ситуации на рынке по аналогичным сделкам и проектам;
• неверное истолкование имеющихся данных;
• необъективное отношение к данным;
• необоснованное перенесение прошлого опыта на будущие периоды без учета изменяющейся среды и т.д.

Так, несмотря на наличие  многочисленных методик и программ анализа эффективности инвестиционных проектов, они оказываются малодейственными из-за недостаточного внимания к изучению ситуации на рынке. Дело ограничивается зачастую необъективными или неполноценными данными, собственным опытом и опытом ближайшего окружения. Нередко анализ ограничивается изучением рыночной конъюнктуры без исследования факторов, влияющих на ее изменение.

Например, тенденции спроса и предложения на рынке недвижимости определяются в значительной мере общим  предпринимательским климатом, демографической ситуацией, миграцией населения, длительностью процедур сделок и пр. Влияние этих факторов не сиюминутно, но не принимать их в расчет нельзя.

Недостатки экономического анализа могут усиливаться за счет непродуманных организационно-экономических  решений (например, неправильный выбор  организационной структуры управления фирмой или проектом), что повышает вероятность потерь.

В конечном счете все виды рисков так или иначе имеют  финансовое измерение, либо увеличивая затраты по проекту или сделке, либо снижая доход, либо приводя к  превышению запланированных сроков инвестирования, либо в предельном случае - к утрате не только дохода, но и капитала.

финансовые риски могут  быть разделены на несколько групп.

1. Риски, вытекающие из  общего состояния и изменений  в финансовой системе (изменения  процентных ставок по кредитам, введение ограничений на колебание  валютного курса, изменения в  темпах инфляции по сравнению  с прогнозируемыми, изменение доходности альтернативных вариантов инвестирования).

2. Риски, обусловленные  тем или иным вариантом, избранным  компанией (фирмой) для финансирования  ее деятельности, степенью проработки  ею финансовых решений. 

3. Риски, возникающие в  связи с ошибками при финансовых  расчетах. Например, ошибки при составлении  плана поступлений и расходов  финансовых ресурсов могут привести  к неплатежеспособности компании  на каком-либо этапе проекта  или сделки, что потребует привлечения  более дорогих ресурсов.

Присутствуя практически  при всех операциях с недвижимостью, указанные риски в то же время  играют различную роль в зависимости  от сегмента рынка или сферы деятельности.

Таблица 1.1.Каталог отраслевых рисков сферы недвижимости

Так, для первичного рынка  большое значение имеют экономические, производственные и технологические  риски; для вторичного рынка существенно  важнее и характернее юридические  риски. Это отчасти связано с  уровнем юридической проработки проблем субъектами сделок. На вторичном  рынке юридические просчеты возможны в большей степени, что главным  образом обусловлено тем, что  на первичном рынке объект только создается, и с ним не могло  быть прошлых сделок, в то время  как количество сделок с объектом на вторичном рынке может быть весьма значительным.

Наряду с перечисленными существуют и макроэкономические риски. При принятии решения об инвестировании приходится оценивать стоимость, по которой сможет быть реализована недвижимость через год или полтора. Даже экспертам трудно предугадать, сколько реально будет стоить жилье или торговые площади через такое время, и уже в самой оценке этого заложен риск.

Расчет инвестиционных рисков - едва ли не самый важный момент проектаСамый распространенный из рисков - это угроза срыва строительства. Как только она возникает, становится невозможным обеспечить необходимый уровень доходов, приходится привлекать дополнительные кредиты, которые влекут необходимость выплаты процентов, увеличение иных издержек и т.п.

Причин срыва сроков строительства  много. Одна из них заключается в  необоснованно оптимистичной оценке процесса строительства, в частности  освобождения площадки от обременений. В городах, ситуация такова, что подавляющее  большинство участков не свободны и  имеют обременения. Обременения  почти всегда связаны с социальными  вопросами отселения граждан  или с предприятиями, которые  нужно выводить на периферию либо в промышленные зоны поселений.

Еще одна весьма важная проблема, увеличивающая инвестиционный риск, связана с подземными коммуникациями. В старых городских поселениях никто  точно не знает, как устроены подземные  коммуникации в том или ином районе, и подробных карт практически  не существует.

К числу факторов риска  также следует отнести протесты населения. Градостроительное законодательство обязывает городские власти информировать  население о строительных планах и согласовывать их с жителями. Практика показывает, что среди населения  всегда найдутся граждане, которые  неизменно выступают против любого строительства, какой бы блестящий  проект ни предлагался.

Наряду с перечисленными существуют и макроэкономические риски. При принятии решения об инвестировании приходится оценивать стоимость, по которой сможет быть реализована недвижимость через год или полтора. Даже экспертам трудно предугадать, сколько реально будет стоить жилье или торговые площади через такое время, и уже в самой оценке этого заложен риск.