Оценка стоимости недвижимости

 Ти ирОценка стоимости недвижимости — процесс определения рыночной стоимости объекта или отдельных прав в отношении оцениваемого объекта недвижимости. Оценка стоимости недвижимости включает: определение стоимости права собственности или иных прав, например, права аренды, права пользования и т. д. в отношении различных объектов недвижимости.

Виды стоимости

В оценочной  практике существуют различные виды стоимости. Стоимость недвижимости подразделяется на следующие виды:

• рыночная стоимость;
• инвестиционная стоимость;
• ликвидационная стоимость;
• кадастровая стоимость.

При определении рыночной стоимости объекта оценки определяется наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

• одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
• стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
• объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
• цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
• платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

^[1]

При определении инвестиционной стоимости объекта оценки определяется стоимость для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования объекта оценки — инвестиционной недвижимости для получения дохода в виде арендной платы и прироста стоимости. При определении инвестиционной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учет возможности отчуждения по инвестиционной стоимости на открытом рынке не обязателен.

При определении ликвидационной стоимости объекта оценки определяется расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества. При определении ликвидационной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учитывается влияние чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавца продавать объект оценки на условиях, не соответствующих рыночным.

При определении кадастровой стоимости объекта оценки определяется методами массовой оценки рыночная стоимость, установленная и утвержденная в соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки. Кадастровая стоимость определяется оценщиком, в частности, для целей налогообложения.

 

Виды стоимости

Решение различных задач  требует применения различных видов  стоимости. Для оценки используются виды стоимости на базе рыночной стоимости  актива или на базах, отличных от рыночной стоимости. Для того чтобы перейти  к понятию рыночной стоимости  необходимо определить – что такое  цена. Цена — это понятие, относящееся  к обмену товара или услуги. Она  представляет собой сумму, запрошенную, предлагаемую или уплаченную за товар  или услугу. Понятие стоимости  обращено к цене, о которой, скорее всего, договорятся покупатели или  продавцы товара или услуги, имеющейся  в наличии для продажи. То есть стоимость - это расчетная величина. Стоимость определяет гипотетическую, или условную, цену товара или услуги, о которой, скорее всего, должны договориться мотивированные типичными соображениями покупатели и продавцы. Таким образом, стоимость — это не факт, а расчетная наиболее вероятная цена, которая будет уплачена в данное время за товар или услугу, имеющуюся для продажи. Подробнее о стоимости > > Рыночная стоимость Понятие рыночной стоимости  связано с коллективным восприятием  и поведением участников рынка. Оно  признает различные факторы, которые  могут влиять на трансакции [сделки], совершаемые на рынке, и отделяет их от других «внутренне присущих»  или нерыночных соображений, влияющих на стоимость. Рыночная стоимость основывается на рыночных данных, и поэтому все  входные параметры должны базироваться на информации, полученной на рынке. Определение рыночной стоимости  согласно Федеральному стандарту оценки №2 (ФСО №2): При определении рыночной стоимости объекта оценки определяется наиболее вероятная цена, по которой  объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в  условиях конкуренции, когда стороны  сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а  на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме. Возможность отчуждения на открытом рынке означает, что объект оценки представлен на открытом рынке  посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов, при  этом срок экспозиции объекта на рынке  должен быть достаточным для привлечения  внимания достаточного числа потенциальных  покупателей. Разумность действий сторон сделки означает, что цена сделки - наибольшая из достижимых по разумным соображениям цен для продавца и наименьшая из достижимых по разумным соображениям цен для покупателя. Полнота располагаемой информации означает, что стороны сделки в  достаточной степени информированы  о предмете сделки, действуют, стремясь достичь условий сделки, наилучших  с точки зрения каждой из сторон, в соответствии с полным объемом  информации о состоянии рынка  и объекте оценки, доступным на дату оценки. Отсутствие чрезвычайных обстоятельств означает, что у  каждой из сторон сделки имеются мотивы для совершения сделки, при этом в отношении сторон нет принуждения совершить сделку. Согласно Международным  стандартам оценки (МСО 2007) - рыночная стоимость  определяется как: Расчетная денежная сумма, за которую состоялся бы обмен  имущества на дату оценки между заинтересованным покупателем и заинтересованным продавцом в результате коммерческой [«на расстоянии длины руки»] сделки после проведения надлежащего маркетинга, при которой каждая из сторон действовала  бы, будучи хорошо осведомленной, расчетливо и без принуждения. Согласно ФСО №2, рыночная стоимость определяется оценщиком, в частности, в следующих случаях: при изъятии имущества для государственных нужд; при определении стоимости размещенных акций общества, приобретаемых обществом по решению общего собрания акционеров или по решению совета директоров (наблюдательного совета) общества; при определении стоимости объекта залога, в том числе при ипотеке; при определении стоимости неденежных вкладов в уставный (складочный) капитал; при определении стоимости имущества должника в ходе процедур банкротства; при определении стоимости безвозмездно полученного имущества. Рыночная стоимость на практике также применяется при решении следующих задач: принятие управленческих решений; продажа и покупка имущества. Рыночная стоимость является основой для определения залоговой, ликвидационной и специальной стоимостей. Подробнее о рыночной стоимости > > Базы оценки отличные от рыночной стоимости Примерами баз оценки, отличных от рыночной стоимости, являются: справедливая стоимость, инвестиционная стоимость, специальная стоимость и синергетическая стоимость. Дополнительные допущения, требуемые при применении этих баз, часто являются более специфическими (конкретными), чем те допущения, которые требуются при определении рыночной стоимости, поскольку они могут относиться к обстоятельствам конкретной стороны. По этой причине при проведении оценки на основе какой-либо из таких баз следует убедиться, что такая оценка не будет истолковываться как основывающаяся на рыночной стоимости. Справедливая  стоимость Выражение "рыночная стоимость" и термин "справедливая стоимость", который обычно присутствует в стандартах финансовой отчетности, в целом совместимы, хотя они не во всех случаях являются в точности эквивалентными. Справедливая стоимость — бухгалтерское понятие, которое определяется в Международных  стандартах финансовой отчетности и  других аналогичных стандартах как  денежная сумма, за которую можно  было бы обменять актив или погасить обязательство в коммерческой сделке между хорошо осведомленными заинтересованными  сторонами. Справедливая стоимость  применяется при решении следующих  задач: переоценка основных средств согласно МСФО (Международные стандарты финансовой отчетности); составление финансовой (бухгалтерской) отчетности согласно МСФО (Международные стандарты финансовой отчетности); постановка на баланс объекта согласно МСФО (Международные стандарты финансовой отчетности). Справедливая стоимость  за вычетом затрат по продаже —  fair value less costs to sell - это сумма, которую можно получить от продажи актива или подразделения, приносящего денежный доход, при условии коммерческой сделки между хорошо осведомленными и заинтересованными сторонами, за вычетом затрат на ее осуществление (МСФО 36, 6). Подробнее о справедливой стоимости > > > Специальная стоимость Специальная стоимость (special value) - сумма, превышающая рыночную стоимость и отражающая определенные свойства актива, имеющие ценность только для специального покупателя. (МСО 2, 3.5). Специальный покупатель — special purchaser - покупатель, для которого конкретный актив обладает специальной стоимостью из-за преимуществ, возникающих за счет обладания им, но не относящихся к покупателям на рынке в целом (МСО 2, 3.4). Специальная стоимость может  возникнуть благодаря физической, функциональной или экономической связи объекта  имущества с некоторым другим объектом имущества. Специальная стоимость применяется  при решении следующих задач: принятие управленческих решений; покупка или продажа объекта для специального покупателя. Инвестиционная  стоимость При определении инвестиционной стоимости объекта оценки определяется стоимость для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом (лицами) в инвестиционных целях использования объекта оценки. При определении инвестиционной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учет возможности отчуждения по инвестиционной стоимости на открытом рынке не обязателен. Инвестиционная стоимость  применяется при решении следующих  задач: принятие управленческих решений; составление инвестиционного проекта; покупка объекта. Синергетическая стоимость Синергетическая стоимость (synergistic value) - дополнительный элемент стоимости, создаваемый за счет сочетания двух или более имущественных интересов, когда стоимость имущественного интереса, получаемая в результате их объединения, выше, чем сумма стоимостей первоначальных имущественных интересов (МСО 2, 3.6). Синергетическая стоимость применяется при решении следующих задач: покупка или продажа объекта; слияние и поглощение; реструктуризация; принятие управленческих решений. Ликвидационная  стоимость При определении ликвидационной стоимости объекта оценки определяется расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в случаях, когда продавец вынужден совершить  сделку по отчуждению имущества. При  определении ликвидационной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учитывается влияние  чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих  продавца продавать объект оценки на условиях, не соответствующих рыночным. Ликвидационная стоимость  применяется при решении следующих  задач: получение кредита; передача имущества в залог; ликвидация предприятия; принятие управленческих решений. Ипотечная стоимость Ипотечная стоимость —  mortgage lending value. Стоимость имущества, определенная путем осмотрительного анализа будущей реализуемости имущества с учетом долговременных устойчивых аспектов данного имущества, общей и местной конъюнктуры, текущего использования и возможных альтернативных вариантов использования имущества. При проведении оценки ипотечной стоимости элементы спекулятивного характера принимать во внимание не следует. Ипотечная стоимость должна документироваться ясно и прозрачно (директива Европарламента 2006/48/ЕС). Ипотечная стоимость применяется  при ипотеке. Кадастровая стоимость При определении кадастровой  стоимости объекта оценки определяется методами массовой оценки рыночная стоимость, установленная и утвержденная в соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки. Кадастровая стоимость определяется, в частности, для целей налогообложения. Бухгалтерская (балансовая) стоимость — book value В отношении активов —  капитализированные затраты на создание/приобретение актива за вычетом накопленной амортизации (будь то амортизация активов (depreciation), или амортизация-погашение ссуд (amortization) и истощения (depletion), когда речь идет о невоспроизводимых ресурсах) — как они представлены в бухгалтерских документах бизнеса. В отношении организации  бизнеса — разница между суммарными активами (за вычетом амортизации, амортизации-погашения  ссуд и истощения невоспроизводимых  ресурсов) и суммарными обязательствами  бизнеса, как они представлены в  бухгалтерском балансе. В этом случае бухгалтерская стоимость является синонимом понятий бухгалтерской  стоимости чистых активов, чистой ценности (net worth) и собственного капитала акционеров (акционерного капитала). Применяется в бухгалтерском  учете. Скорректированная бухгалтерская стоимость — adjusted book value Балансовая стоимость, получаемая в результате добавления, исключения или изменения величин одного или нескольких активов или обязательств относительно их учетных бухгалтерских  сумм (МР 6, 3.1). Применяется в бухгалтерском  учете. Стоимость в использовании  — value in use 1. Приведенная (т.е. дисконтированная  к дате оценки) стоимость расчетных  будущих денежных потоков, которые  предположительно возникнут от  продолжения использования актива  и от его продажи в конце  срока его полезного использования  (МСФО 5, приложение А). 2. Приведенная стоимость  будущих денежных потоков, которые  ожидается получить от актива  или генерирующей единицы (подразделения,  приносящего денежный доход) (МСФО 16, 6). Следует заметить, что приведенные  выше определения, которые применяются  к составлению финансовой отчетности, учитывают стоимость актива в  конце срока его полезного  использования. Это применение отличается от обычного применения этого термина  в оценочной практике. Стоимость в использовании  актива, не генерирующего денежные потоки — value in use of a non-cash generating asset Приведенная стоимость остаточного  производственно-сервисного потенциала актива  (МСФОГС 21.14). Стоимость в обмене — value in exchange 1. Стоимость, признанная  рынком, на котором предположительно (или гипотетически) имеет место  обмен собственности на актив.  Определение МСО рыночной стоимости,  походящее для финансовой отчетности, основывается на принципе стоимости  в обмене, а не стоимости в  использовании (МСО 2, 6.1). 2. Стоимость (в денежном  выражении) имущества, которое  обменивается на другой актив  или активы. Деньги в таком  случае являются мерилом, с  помощью которого можно оценить  сравнительную стоимость каждого  из обмениваемых имуществ. Утилизационная  стоимость — salvage value Стоимость актива, рассчитываемая с учетом особых обстоятельств, при  которых происходит продажа актива. Утилизационная стоимость описывает  стоимость актива, который достиг конца своего срока экономической  службы в рамках того производственного  назначения, для которого он был  создан. Актив все еще может  иметь стоимость для альтернативного  использования или для утилизации с целью последующего использования  его составляющих (МСО 2, 6.9.3). Внутренняя стоимость  — intrinsic value Денежная сумма, которая  на основании оценки наличных фактов считается "истинной" или "реальной" ценностью вещи. Это понятие является понятием долговременной нерыночной стоимости, которая сглаживает кратковременные  колебания цен (МР 5, 3.10). Внутренняя стоимость  применяется при решении следующих  задач: покупка или продажа объекта; принятие управленческих решений. Остаточная стоимость  — residual value Расчетная сумма, которую  организация получила бы в настоящее  время от реализации актива после  вычета ожидаемых затрат по реализации, если бы актив уже имел возраст  и состояние, ожидаемые в конце  срока его полезного использования (МСФО 16, 6). Чистая величина, которую  организация рассчитывает получить за актив в конце срока его  полезной службы за вычетом ожидаемых  издержек его реализации (МСФОГС 17, 12). Остающаяся стоимость  актива в конце установленного периода  времени (в этом определении остаточная стоимость аналогична утилизационной стоимости).

 

 

 

1. Методологические основы оценки  недвижимости

Объекты недвижимости, как и любой  другой товар на рынке имеют свою цену и стоимость. Цена объекта недвижимости – это цена конкретной сделки купли-продажи  объекта недвижимости. Существует ещё  такое понятие, как рыночная стоимость  объекта недвижимости, которая определяется как расчетная денежная сумма, по которой продавец, имеющий полную информацию о стоимости имущества  и не обязанный его продавать, согласен был бы продать его, а  покупатель, 

 

  
имеющий полную информацию о стоимости  имущества и не обязанный его  приобрести, согласен был бы его  приобрести.

Учитывая, что цена объекта недвижимости напрямую связана с его рыночной стоимостью, часто эти два понятия  взаимозаменяют. Но цена может отличаться от стоимости по многим причинам, например, во времена кризиса продавцы могут пойти на снижение цены для срочного получения денег и т.д. Или при продаже недвижимости зачастую идут на завышение первоначальной цены, чтобы оставить запас для «торга».

Таким образом, рыночная стоимость  объекта недвижимости представляет наиболее стабильную характеризующую  величину. Для установления (оценки) стоимости объекта недвижимости существуют различные методики.

На оценку недвижимости могут влиять различные факторы. К основным факторам можно отнести следующие факторы:

1. Объективные экономические факторы,  которые определяют средний уровень  цен конкретных сделок между  субъектами недвижимости. Объективные  факторы делятся на:

 

 

  
- макроэкономические (зависят от  общего состояния экономики страны, уровне инфляции, безработицы, уровня жизни населения и т.д.);

- микроэкономические (характеризуются конкретными сделками с недвижимостью).

2. Факторы психологического характера:

- массированная реклама;

- инфляционные ожидания;

- симпатии;

- осведомлённость;

- другие психологические факторы.

3. Физические факторы:

- местонахождение;

- архитектурно-конструктивные решения;

- состояние объекта недвижимости;

- наличие коммунальных услуг;

- экологические и сейсмические  факторы;

4. Факторы, влияющие на цену  и скорость продажи квартир:

- количество аналогичных предложений,  их соотношение со спросом  именно на этот тип  квартир именно в этой части города;

- объективные недостатки объекта  (крайние этажи, окна во двор, плохая планировка, износ и т.п.);

- престижность района;

- экологическая обстановка в  районе;

- транспортное сообщение и развитость  инфраструктуры района;

- социальная однородность дома;

- характер  сделки («прямая» или «встречная» продажа);

- юридическая «чистота» объекта.

Главным критерием оценки недвижимости является выгода для обеих сторон сделки.

Оценка недвижимости помогает максимально  выгодно распоряжаться недвижимым имуществом. Например, ни один уважающий  себя банк не возьмёт при выдаче ссуды под залог недвижимое имущество  без предварительной его оценки

 

  
специалистом. Кроме этого, оценка стоимости  недвижимого имущества позволяет  более выгодно его продать, так  как рыночная стоимость означает наиболее вероятную цену, которая  сложится при продаже объекта  собственности на конкурентном и  открытом рынке при наличии всех условий, необходимых для совершения справедливой сделки.

Для оценки недвижимости существует три основных метода оценки рыночной стоимости недвижимости:

1. Метод сравнения;

2. Затратный метод;

3. Доходный метод.

В зависимости от целей и условий  оценки используют тот или иной метод, а при необходимости эти методы можно сочетать.

Метод сравнения, - это основной метод  оценки. Здесь применяют так называемый метод сравнительного анализа продаж (САП). Этот метод эффективен только в том случае, если рынок земли  и недвижимости на определённой территории (город, район и т.д.) уже существует, если существуют реальные продажи. Только в этом случае рынок формирует  цены, и задача оценщиков заключается  в том, чтобы анализировать этот рынок, сравнивать аналогичные продажи  и таким образом получать стоимость  оцениваемого объекта.

Метод построен на сопоставлении оцениваемого объекта с другими аналогичными объектами, существующими на рынке. Если говорить о практике, то этот метод  в развитых странах находит наибольшее применение (в 90 % случаев). Единственный недостаток этого метода заключается  в невозможности его применения в случае отсутствия рынка аналогичной  недвижимости. Например, этим методом  нельзя оценить объекты, которые  относятся к специфическим (штучным) объектам недвижимости.

На практике метод САП применяется  следующим образом:

- выделяются недавние продажи  сопоставимых объектов на соответствующем  рынке;

- проверяется информация о сделках,  то есть, выясняется у одного  из участников сделки условия  продажи и иная информация  по сделке;

- корректировка стоимости сопоставимых  объектов с учётом специфических  особенностей объекта.

К элементам сравнен 
 
ия относят характеристики объектов недвижимости и сделок, которые вызывают изменение цен на недвижимость. К элементам, подлежащим обязательному учету, относят:

- состав передаваемых прав собственности;

- условия финансирования сделки  купли-продажи;

- условия продажи;

- время продажи;

- месторасположение;

- физические характеристики;

- экономические характеристики;

- характер использования;

- компоненты стоимости, не связанные  с недвижимостью.

Затратный метод оценки стоимости  недвижимости и метод капитализации  доходов применяется на практике реже.

При применении затратного метода во внимание берутся те затраты, которые  были произведены при строительстве  объекта и при его эксплуатации с учётом износа. Основные шаги при  применении этого метода следующие:

- оценка рыночной стоимости  имущественных прав на незастроенный  земельный участок;

- расчет восстановительной стоимости,  расположенных на земельном участке  улучшений (зданий, сооружений, объектов  благоустройства);

- установление величины накопленного  износа;

- расчет восстановительной стоимости  улучшений с учетом износа;

- корректировка восстановительной  стоимости с учетом износа  на дополнительно произведенные  затраты, существенно увеличивающие  первоначальную стоимость улучшений  (реконструкция, модернизация, косметический  ремонт и т.д.);

- определение предпринимательского  дохода;

- суммирование рыночной стоимости  имущественных прав на незастроенный  земельный участок с восстановительной  стоимостью улучшений с учетом  износа и предпринимательского  дохода.

Доходный метод подразумевает  определение дохода, который может  получить владелец объекта недвижимости. Действительно, более доходный объект можно продать дороже, так как  он будет интересовать большее число  покупателей.

 

 

 

 

Основные подходы  оценки недвижимости

Существует несколько  подходов (методов) к оценке любого вида недвижимости, используемых профессиональными  оценщиками: - сравнительный (или «рыночный») подход; - затратный подход; - доходный подход.

В рамках каждого из 3-х  подходов существует свои специфические  методики.

[править]Доходный подход

Доходный подход к оценке недвижимости базируется на определении  стоимости объекта недвижимости на основе расчета ожидаемых доходов  от владения (использования) этим объектом. Этот показатель является очень важным, поскольку позволяет прогнозировать стоимость объекта на перспективу.

Доходный подход является одним из наиболее применяемых методов  оценки недвижимости в оценочной  практике на сегодняшний день.

По утверждению современного экономиста Вишневецкого А.В., этот подход называют также "маржинальным" (от англ. термина "margin", часто используемого в России как аналог понятия "прибыль"). Применяемость маржинального подхода явно выражена в период экономических ростов в государстве. Доходный подход является неотъемлемой частью процедуры "Due Diligence" (дью-ди́лидженс).

Доходный метод в основном, основан на определении стоимости  недвижимости путем расчета дисконтированного  потока доходов (от владения или использования  этим объектом). Данный метод базируется на принципе ожидания – установления текущей стоимости доходов и  других выгод, которые могут быть получены в будущем от владения этой собственностью. Логично, что владелец недвижимости не уступит свою собственность  ниже той суммы, которую он мог  бы получить, продолжая эксплуатировать  ее, а покупатель не заплатит больше той суммы, которую ему принесет последующее использование данного  объекта в коммерческих целях. Таким  образом, цена недвижимости определяется на основе стоимости будущих доходов путем соглашения между сторонами.

При расчёте доходным подходом используются следующие методики: капитализации  доходов и дисконтирования денежных потоков. Эти методики являются основными  в данном методе.

1) В соответствии с  технологией метода прямой капитализации  стоимость определяется отношением  чистого операционного дохода  до налогообложения к ставке  капитализации. Ставка капитализации  определяется оценщиком на основе  величины базовой ставки путем  ее корректировки на риски.

2) Метод дисконтирования  денежных потоков применяется,  когда денежные потоки поступают  неравномерно (нестабильный доход), или при использовании различных  коэффициентов капитализации. Согласно  методике, стоимость объекта определяется  как сумма дисконтированных доходов  по проекту. Для этого необходимо  определить модель денежного  потока с составлением прогноза  расходов и инвестиций на выбранный  период. Ставка дисконта определяется  с учетом тех же параметров, что и при методе капитализации.

Суть метода — доходный подход оценивает стоимость недвижимости, как текущую стоимость будущих денежных потоков. При этом данный подход отражает уровень риска для оцениваемого объекта недвижимости, а также качество и количество дохода, который сможет принести объект оценки в течение срока службы. Основным достоинством доходного подхода является то, что он позволяет учесть будущие инвестиционные риски уже сейчас.

Недостатком метода является то, что будущие доходы – прогнозная величина поступлений от арендной платы  и суммы будущей перепродажи  объекта, определяются оценщиком путем  анализа ряда факторов, а потому могут нести в себе определенную погрешность, так как абсолютно  точно определить состояние рынка  недвижимости на длительную перспективу  невозможно.

[править]Затратный подход

Затратный подход (подход на основе активов) — совокупность методов оценки, в которых стоимость объекта равна сумме стоимости земельного участка и стоимости воспроизводства (замещения) всех улучшений, за вычетом накопленного износа, и стоимости обязательств, то есть стоимость объекта оценки зависит от стоимости создания аналогичного объекта. Данный подход применяется для оценки отдельно стоящих зданий, домовладений.

[править]Сравнительный подход

Сравнительный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами — аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом — аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость. (см. Федеральный стандарт оценки № 1)

Особенности функционирования рынка недвижимости

  Наиболее распространенная точка зрения - рынок недвижимости характеризуется как одна из разновидностей инвестиционного рынка и выделяет несколько общих идентификационных признаков, подтверждающих наличие их структурной зависимости:

• совокупность инвесторов-покупателей и инвесторов-продавцов, взаимодействие которых приводит в конечном счете к возможности обмена между ними;
• возможность использования инструментов согласования интересов продавцов и покупателей;
• наличие экономических отношений между продавцами и покупателями;
• проявление экономических отношений между стоимостью и потребительской стоимостью товаров, обращающихся на этом рынке;
• наличие совокупности потребителей, заинтересованных в приобретении данного товара и обдающих реальными или потенциальными возможностями для такого приобретения.
• получение дохода от объекта инвестирования;
• необходимость в управлении для получения дохода.

Однако  рынок недвижимости имеет и свои особенности.

Необходимость высокого "порогового" уровня инвестиций.

Недвижимость  довольно затруднительно приобрести именно в таком количестве, в котором  хотелось бы инвестору. Для этого  необходимы значительные и вполне определенные по масштабам средства, что, с одной  стороны, может потребовать уменьшения иных активов, с другой - у инвестора  может просто не оказаться достаточных  средств.

Например, достаточно сложно приобрести недвижимость объемом 5% от офисного здания, и даже приобретение такой доли через участие  в АО, образованным на базе здания, не дает инвестору достаточно возможностей для самостоятельного управления недвижимостью.

Необходимость в управлении.

Недвижимость  в отличие от иных активов в  большей степени нуждается в  управлении для получения дохода. От эффективности управления существенно  зависит уровень доходности. Отсюда следуют, по меньшей мере, два вывода:

• для большинства инвесторов недвижимость как объект инвестирования представляет довольно сложный актив;
• для инвесторов, обладающих достаточными знаниями в сфере управления недвижимостью, она может быть более, предпочтительным объектом инвестирования, позволяющим извлекать больший доход и обладать контролем над активом.

Неоднородность недвижимости.

Данный  фактор определяет существенную дифференциацию в доходах между различными объектами  недвижимости одного типа в пределах даже одной местности.

Защищенность доходов от инфляции.

Недвижимость  в большей степени, чем финансовые активы защищена от инфляции. Через  арендную плату или цену инфляция переносится в доход, так что  доход растет вместе с инфляцией.

Высокие транзакционные издержки.

Сделки  с недвижимостью требуют высоких  транзакционных (операционных) издержек. Для коммерческой недвижимости эти  издержки составляют примерно 1% от цены объекта, для жилой они существенно выше и могут достигать до 10% от цены.

Низкая  корреляция доходов от недвижимости с доходами от финансовых активов.

Относительная независимость доходов от недвижимости по сравнению с доходами от финансовых активов делает недвижимость своего рода арбитром для портфелей финансовых активов.

Особенности ценообразования.

Цены  на фондовом рынке являются прямым следствием последних сделок с ценными  бумагами, прежде всего, корпоративными. Ценообразование на рынке недвижимости - результат последней продажи  и переговоров между участниками  совершающейся сделки. Отсюда - ценообразование  на рынке ценных бумаг более динамично, чем на рынке недвижимости, а колебания  цен более часты.

Сохранность инвестируемых средств.

Недвижимость  предоставляет инвестору больше гарантий сохранности инвестированных  средств. Земля - неуничтожима (если не учитывать возможного ухудшения  ее качеств). Здания и сооружения - долговечные  конструкции, но обеспечение сохранности  недвижимости может требовать дополнительных усилий (например, страхования).

Обладая рядом отличительных особенностей по сравнению с другими финансовыми  активами, недвижимость может рассматриваться  и как часть общего инвестиционного  портфеля, позволяя снизить общий  риск, и как самостоятельный актив. В то же время недвижимость может  приобретаться и как товар, необходимый  для производства или для личного  потребления.

Таким образом, рынок недвижимости можно  охарактеризовать как сферу вложения капитала в объекты недвижимости и систему экономических отношений, возникающих при операциях с  недвижимостью. Такие отношения  проявляются между инвесторами  в процессе купли-продажи недвижимости, ипотеки, сдачи объектов недвижимости в аренду и т.д.

Купля-продажа объектов недвижимости - это не просто купля-продажа товара, а движение капитала, т.е. стоимости, приносящей доход.

Другой  подход акцентирует внимание на объектах недвижимости как товарах особого  рода.

Объекты недвижимости в большей степени, чем какие-либо другие товары, подвергаются государственному воздействию, в результате чего риск потери вложений в данные объекты может быть выше, чем в  другие товары.

Товар на рынке недвижимости - это участок  земли с принадлежащими ему природными ресурсами (почвой, водными, минеральными и растительными ресурсами), а  также находящимися на нем зданиями и сооружениями. Кроме того, существует, так называемая, неотъемлемая часть  недвижимости: объекты в ее составе, которые при определенных условиях могут толковаться как "движимые". Это имеет важное значение при сделках купли-продажи, при оформлении закладных, в описании условий аренды и при оценке объектов недвижимости.

Согласно  нормативным актам, принятым в период с 1990 - 1996 гг., уже можно говорить о  недвижимости как о товаре, который  повсеместно продается и покупается.

Сущность  недвижимости как товара триедина:

• физическое содержание объекта недвижимости (физические характеристики, описывающие площадь, объем, материалы конструкций, мощность инженерных систем и т.п.);
• юридические характеристики (в рыночном обороте участвуют права на объект недвижимости, а не сам объект);
• экономические характеристики, дающие представления о стоимости объекта (рыночной, восстановительной, замещения и т.п.), затратах на его содержание (текущий и капитальный ремонт, вода, газ, электричество и т.д.) и доходности (аренда и косвенные доходы, повышение стоимости и т.д.).

В соответствии с этим любой из объектов недвижимости в процессе существования проходит несколько этапов. А именно:

1. Создание - инвестиционно-строительный этап развития объектов недвижимости (инвестиционный замысел, определение назначения объекта недвижимости, его проектирование, землеотвод, строительство реконструкция), сдача в эксплуатацию. Этот этап наиболее сложен, ибо он состоит из многочисленных составляющих.
2. Оборот прав на ранее созданную недвижимость, включающий продажу, сдачу в аренду и т.д.. На этом этапе происходит возврат вложенных инвестиций в предыдущем цикле и начало получения прибыли, а также морального и физического износа.
3. Управление объектами недвижимости - эксплуатация, ремонт, поддержание в системе городских инфраструктур и коммунального хозяйства. Этот этап наиболее продолжителен и ограничивается целесообразностью эксплуатации объекта недвижимости и размером затрат на устранение физического и морального износа.

К специфическим  характеристикам недвижимости как  товара, обращающегося на данном рынке, относится, в первую очередь, его  стационарность (неподвижность). Объекты  недвижимости неотделимы от местности, в которой они находятся, и  покупатель недвижимости приобретает  с ней весь спектр характеристик  местности.

Неповторимость, уникальность, разнородность образуют еще одну группу признаков недвижимости. Объекты могут отличаться по размерам и планировке, качеству и системам коммунального обслуживания (водопровод, канализация, отопление, кондиционирование, лифты и т.д.) конструктивным элементам  и отделке.

Еще одна характерная черта недвижимости - это долговечность, которая выше, чем у других товаров. Долговечность  накладывает на собственника объекта  недвижимости обязанности по проведению ремонтов (капитальных и косметических) и контролю темпов физического износа.

Объекты недвижимости характеризуются еще  и длительностью создания. Средняя  продолжительность цикла строительства  или реконструкции составляет 3 - 3,5 года.

Недвижимости  как товару присуще несовпадение характеристик товаров (асимметрия представлений о товаре) - объектов недвижимости с точки зрения производителя  и потребителя. С позиций потребителя, в частности, в качестве товара, удовлетворяющего потребность в жилье, в большинстве  случаев рассматриваются квартира или часть жилого дома, а с позиций  строительной организации производимым товаром является законченный многоквартирный  или секционный дом.